이번 포스팅에서는 12월 1일에 올라온 21년 10월 미분양 통계 자료를 통해 전국 부동산 시장의 분위기와 앞으로의 전망을 알아보도록 하겠습니다.
시작하기 전에 미분양 통계 자료에 대해서 간단히 설명을 드리겠습니다. 미분양 통계자료는 국토교통부에서 통계누리라는 사이트를 통해서 1개월 전까지의 전국 미분양 통계 자료를 취합하여 매월 말일 또는 익월 1일 날 배포하고 있습니다. 즉, 이번 달 12월 1일에 배포한다고 하면(사실 이번은 3일 저녁에나 배포했지만) 10월의 정보가 최신 정보로 올라오는 셈입니다. 상당히 늦죠?? 따라서, 이 자료를 활용해서 실제 투자를 한다면 타이밍을 놓치기 쉽습니다. 물론, 분위기 변화는 진행되는 시간이 있기에 투자 자체를 못하는 건 아니지만, 최선이 아닌 차선 이하의 선택지만이 놓여 있을 거라고 보시면 됩니다. 최선의 선택이 가능하기 위해서는 초기 변화의 변곡점이 나타난 시점부터 현장의 분위기를 전화나 방문을 통해서 지속적으로 체크해야만 가능합니다.
미분양 통계 자료는 엑셀 파일로 되어 있으며, 파일을 열어보면 '총괄', '규모별', '시군구별', '공사완료후' 등의 시트로 구분되어 있는데요. 총괄은 아래와 같이 미분양 총계에 대해 간략히 보여주고 있습니다. 전체 증감수만 체크하고 넘어가면 됩니다.
■ 전국 미분양 아파트 월별 현황
우리가 가장 중요하게 봐야 되는 부분은 '시군구별'이라는 시트입니다. 이 시트에서는 2012년 1월부터 월 단위로 전국 주요 도시의 미분양 수치를 보여주고 있습니다. 전국의 주요 도시를 모두 보여주다 보니 길이가 너무 길어서 중요하지 않거나 미분양이 없는 도시의 경우 숨김 처리하였으니 참고하시기 바랍니다. 그리고, 그림상에서는 2020년 1월부터 보이도록 조절했지만, 원래 자료에서 이전에 얼마 정도까지 미분양이 증가하고, 감소했는지를 최근 몇 개월 자료와 꼭 비교해서 보는 습관을 들이시기 바랍니다. 그때 미분양이 많거나 적었을 때 매매지수, 전세지수, 매도매수, 전세수급 등을 기억했다가 앞으로의 상황을 예상해보는 것이 큰 도움이 됩니다. 일단 처음 보실 곳은 서울과 6대 광역시 미분양입니다.
■ 서울 및 전국 6대 광역시 미분양 아파트 월별 현황
역시 서울의 경우는 미분양이 없다시피 합니다. 부산의 경우는 19년 4월만 해도 미분양이 5천이 넘었었기 때문에 현재의 1천 미만의 수치는 소화 가능한 수준이라고 보시면 됩니다. 그리고, 미분양이 남아있는 경우는 크게 3가지로 분류됩니다.
첫 번째는 진짜 부동산 시장 상황이 좋지 않아 아무도 집을 사려고 하지 않거나 너무 많은 아파트를 집중적으로 분양해서 사려는 사람보다 더 많을 경우 발생하는 미분양입니다.
두번째는 주변 아파트에 비해서 분양가가 과할 정도로 높게 책정된 경우입니다.
세번째는 사람들이 거주하고 싶어하지 않는 너무 엉뚱한 위치에 분양된 경우입니다.
시장 상황이 좋은 것 같은데 미분양이 남아 있지만 일정 수준으로 유지되고 있는 경우가 보통 두번째, 세번째 이유인 경우입니다. 시계열이란 것은 기본적으로 일정 시간의 흐름동안의 자료를 변화를 보는 것입니다. 따라서, 이번달의 정보만 보는 것이 아니라 이전 시점부터 흐름 형태로 봐야 합니다. 서울과 부산, 광주, 대전, 울산, 인천의 경우는 최근 수개월 동안 아주 큰 수치의 변화가 없습니다. 반면, 대구의 경우는 21년 8월부터 갑자기 미분양이 2배 수준으로 증가했고, 크게 감소하고 있지 않습니다. 지역별로 나눠보면 동구가 주 요인입니다만, 주변도 어느 정도 영향을 받게 되어 있습니다. 또한 앞으로도 분양이 계속 계획되어 있기에 대구는 한동안 미분양 수치가 늘어날 전망입니다. 이 경우가 위에서 말한 첫번째 이유에 해당되며, 조심해야 될 케이스입니다.
■ 경기도 미분양 아파트 월별 현황
이번에는 경기도 미분양 자료입니다. 이에 앞서, 지역 구분시에 수도권이라는 표현을 많이 씁니다. 여기에는 서울, 경기, 인천이 포함되죠. 단순히 표현만 그런 것이 아니라 실제로 서울, 경기, 인천은 서로 많은 영향을 주고받습니다. 이런 이야기를 하는 이유는, 위에서 잠깐 봤다시피 서울은 미분양이 없을 뿐 아니라 필요한 공급량도 절대적으로 부족합니다. 이런 부족한 공급량은 경기, 인천에서 채워지다시피 하죠. 반대의 현상도 벌어지기는 하지만, 아시다시피 서울의 아파트 가격은 나올 수는 있어도 들어가기 어렵다는 거 잘 아시죠?? 그리고, 서울은 서울, 경기, 인천 사람들뿐만 아니라 전국에서 올라오려는 사람들로 항상 대기수요가 있습니다. 이른바 전국구인 거죠. 그러다 보니 항상 수요가 공급을 초과합니다. 이런 현상은 경기 지역 미분양에서도 나타납니다. 간혹, 분당, 동탄 2와 같은 대규모 택지지구가 만들어질 때는 미분양이 넘쳐나지만, 그런 경우가 아니라면 경기 지역은 미분양 청정지역에 가깝습니다. 먼 미래이긴 하지만, 앞으로 3기 신도시가 생길 때 미분양이 어떻게 변하는 지도 꼭 지켜보시기 바랍니다.
■ 강원, 충북, 충남, 세종 미분양 아파트 월별 현황
편의상 이번에는 강원, 충북, 충남, 세종 지역의 미분양까지만 나눠서 보겠습니다. 사실, 강원, 충북, 충남은 최근 몇 주동안 가장 핫한 지역입니다. 따라서, 미분양이 지금 당장은 큰 의미가 없는 곳이죠. 제가 아까 시계열은 단편적으로 보는 것이 아니라 흐름으로 보라고 말씀드렸는데, 위 표에서 단편적으로 보게 되면 강원, 충남은 1,000개 수준으로 미분양이 많아 보입니다. 하지만, 시야를 확장해보면 20년 1월만 봐도 미분양이 5,000개 수준에 육박하다가 지속적으로 줄어들고 있습니다. 충북 역시 수치가 크진 않지만, 21년 3월에 미분양이 증가했다가 점차 감소하고 있습니다. 이렇게 수치가 크더라도, 줄어들고 있는지 유지되고 있는지가 중요합니다.
■ 전북, 전남, 경북, 경남, 제주 미분양 아파트 월별 현황
이번에는 전라도와 경상도, 제주도입니다. 사실, 제주도는 잘 모르겠습니다. 지역적인 특색도 강한 데다가 지정학적 위치로 인해 투자자들 사이에서는 한동안 제주도는 건너뛰는 존재였습니다. 그러다가 최근에는 그야말로 미쳤다고 할 정도로 급상승을 해서 주목을 받고 있지만, 여전히 분석하기 쉽지 않은 지역입니다.
전북은 전체가 171개의 미분양이 있습니다, 이것도 엄청나게 적은 수인데, 인구가 일정수 이상을 위주로 보는 투자자들에게는 전주, 군산, 익산 정도만이 검토 대상입니다. 보다시피 3개 지역에는 미분양이 합쳐서 11개뿐이니 미분양 때문에 걱정할 지역은 아닙니다. 전남의 경우는 전체로 1,000개 정도의 미분양을 유지하다가 10월에 갑자기 2,000개로 크게 증가하였습니다. 이는 세부적으로 보면 광양시 지역에서 큰 폭의 증가가 있었습니다. 11월에 이 증가폭이 얼마나 줄어드는지 반드시 확인할 필요가 있습니다. 더 늘어난다면 이쪽 지역 투자는 재고해봐야 합니다.
경북 지역도 꾸준히 미분양이 줄고 있습니다. 아직은 안정권이라 볼 수 있지만, 최근 분양 정보를 보면 미분양으로 분류될만한 것들이 조금 보이고 있습니다. 11월 통계자료를 기다려봐야 할 것 같습니다. 그런데, 경남은 대단하지 않나요? 20년 1월의 미분양이 자그만치 11,586개입니다. 그럼에도 불구하고 점차 소화하여 현재는 1,449개만이 남았습니다. 이 미분양의 대부분은 거제시의 수치입니다. 조금씩 줄긴 했지만, 줄어드는 속도가 빠르지는 않네요. 조금은 더 지켜봐야 할것 같습니다.
이상 짧은 시간 동안에 전국을 다 훑어봤습니다. 이번 달에 미분양이 증가한 도시는 꼭 다음 달 수치를 확인해 보세요. 너무 숫자만 나열되어 있어서 어려우신가요?? 혹시 그렇더라도 시계열, 미분양, 입주물량은 꼭 거쳐가야 할 과정입니다. 하지만 처음부터 너무 어렵게 생각하지 마시고, 처음에는 그냥 구경하는 느낌으로 훑어보세요. 그렇게 눈에 익히다가 어느 순간 흐름이 보이기 시작할 겁니다. 초조해하거나 어려워하지 말고 마음 편히 접해 나가시기 바랍니다.
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