전세사기 이제 없어질까? 전세사기 피해 방지방안 발표('22.9월1일)

  앞선 포스팅에서는 전세사기 유형과 전세 계약 전후에 확인해야할 사항 등에 대해서 알아봤는데요. 정부에서는 이러한 전세사기 피해에 빈발하자 이에 대응하고자 전세사기 피해 방지방안을 발표했습니다. 이번 포스팅에서는 이 전세사기 피해 방지방안에 대해 알아보겠습니다.

 

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  정부는 '전세사기 피해 방지 방안'을 관계부처 합동으로 발표했습니다. 이 대책의 초점은 임차인에게 집주인과 전셋집에 관한 정보를 지금보다 더 많이 정확하게 전달하는 것에 맞춰졌습니다.

 

  따라서, 앞으로 전세 계약을 맺기 전 집주인은 임차인에게 세금을 체납한 사실이나 선순위 보증금은 없는지 등 정보를 제공해야 합니다. 전세 계약을 체결한 직후 임대차보호법 효력이 발생하기 전에 집주인이 해당 주택을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는 것도 금지됩니다.

  전세 계약을 맺은 후에는 임차인이 임대인 동의 없이도 임대인의 미납 세금 등을 확인할 수 있도록 합니다. 국토부는 이를 위해 관계 부처와 함께 주택임대차보호법, 국세징수법 및 지방세징수법 개정을 추진할 방침입니다.

  임차인의 법적 권리도 강화됩니다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 전입신고를 해도 그 효력은 다음 날부터 발생하게 됩니다. 그런데, 일부 집주인은 이를 악용해 계약 직후 임대차보호법상 효력이 발생하기 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정함으로써 임차인에게 피해를 주게 되는데요.

  이런 상황을 방지하기 위해 국토부는 주택임대차 표준계약서에 '임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다'는 특약을 명시하도록 제도를 개선합니다.
  
  원칙적으로는 전입신고와 동시에 대항력이 발효되도록 하는 것이 맞지만, 현재 행정 시스템상 당장 도입하기엔 무리이기 때문에 차선책으로 계약서에 특약을 명시하도록 한 것이라는군요.

 

  더 자세한 내용은 아래에서 확인해보도록 하겠습니다.

 

  

 

 전세사기 피해 방지 3대 전략

 

  최근 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세피해가 증가하고 있고, 계약정보가 부족한 임차인을 노린 악의적 전세사기도 급증하고 있습니다. 이에 정부는 지난 7월 20일 주거분야 민생안정 방안을 발표한 바 있는데요. 이번 발표는 그에 대한 후속조치라고 할 수 있습니다.

  그간 임차인은 위험성을 올바르게 판단할 수 있는 정보를 충분히 제공받지 못했고, 전세피해가 발생했을 경우 법률·금융 등 적절한 대응방법을 알지 못해 자력구제가 어려운 경우가 많았습니다. 또한, 조직적이고 지능적으로 진화하는 전세사기 수법에 효과적으로 대응하기 위한 제도가 미흡했고, 전세사기 가해자에 대해서는 형사처벌 이외의 별도 처벌근거가 미약하여 범죄를 예방하기에 한계가 있었는데요.

 

  이에 따라, 정부는 전세사기 피해를 선제적으로 예방하고, 피해자를 촘촘하게 지원하는 동시에, 범죄에 대한 단속과 처벌을 더욱 강화하여 서민 임차인을 전세사기 피해로부터 빈틈없이 보호하고 임차인의 재산 보호와 주거안정 지원을 위해 전세사기 피해 방지방안을 발표했습니다. 이 방안의 내용은 아래 그림과 같이 크게 전세사기 피해에 대한 예방, 전세사기를 당했을때의 지원, 그리고 전세사기에 대한 단속과 처벌의 3가지로 나눌 수 있습니다.

 

전세사기 피해 방지방안 3대 전략 주요내용(전세사기 피해 예방, 피해 지원, 단속 및 처벌 강화)

 

  전세사기 피해 방지방안에 대해서 이야기 하기 전에 전세사기 유형에 대해서 먼저 알아두시면 이해에 도움이 됩니다. 전세사기 유형은 여러가지가 있지만, 아래와 같이 요약할 수 있는데요. 가장 많은 경우가 깡통전세라고 할 수 있습니다. 

 

전세사기 유형과 형태, 발생원인(깡통전세, 정보 허위 및 미고지, 대항력 악용, 위법 계약)

 

  전세사기 유형에 대한 자세한 내용을 보시려면 아래의 링크를 통한 전세사기 유형에 대한 포스팅에서 보실 수 있습니다.

 

2022.08.23 - [부동산 이야기/부동산 상식] - 전세사기 어떻게 피할수 있을까? 전세사기 유형과 전세 계약 전 후 유의사항

전세사기 어떻게 피할수 있을까? 전세사기 유형과 전세 계약 전 후 유의사항

 

 

 1. 전세사기 피해 예방

  전세사기는 계약주체 간 정보 비대칭에서 비롯되는 경우가 많습니다. 즉, 임차인이 임대인의 세금 체납이나 기존 대출 여부, 시세 등에 대해 알 수 있는 방법이 거의 없어 이를 악용해서 전세사기가 발생하게 되는데요. 이런 정보 비대칭 문제에 대해서 정부에서 제도적으로 개선할 예정입니다.

 

전세사기 피해 방지방안(전세사기 피해 예방)

 

 

 임차인 정보제공 확대

 

 

 ① 자가진단 안심전세 APP 구축

  임차인이 전세계약을 체결할 때, 적정한 전세가나 임대인의 세금 체납 여부 등에 대한 정보를 파악하지 못하는 정보 비대칭의 상황에 놓이게 되는 경우 전세사기의 위험은 높아지는데, 현재 임차인이 위험거래를 판단할 수 있는 정보가 여러 곳에 산재해 있고, 신축빌라의 시세 또는 보증금을 상습적으로 반환하지 않은 악성 임대인 명단 등은 정보 자체가 공개되지 않아 전세피해에 대해 대비하기 어려운데요.

  이에, 전세계약 시 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 모아 한 눈에 확인할 수 있도록 “자가진단 안심전세 App(가칭)”을 내년 1월에 출시할 예정입니다.

  이 앱에는 입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보와 함께 악성임대인 명단*, 임대보증 가입 여부, 불법·무허가 건축물 여부 등에 대한 정보도 제공될 예정입니다.

*｢주택도시기금법｣ 및 ｢민간임대주택법｣ 개정 필요

  또한, 청년ㆍ신혼부부 등 임대차 계약 경험이 적은 사회 초년생을 위해 임대차 계약 시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항과 같은 기초 정보들도 함께 제공할 계획입니다.

 

 

 ② 선순위 권리관계 확인권한 부여

 

  현재 전셋집이 경매에 넘어갈 경우 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제되는 체납 세금 등이 얼마인지 임대인의 협조 없이는 확인할 방법이 없는데요. 이에, 정부는 임대주택의 선순위 권리관계에 대한 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선할 계획입니다.

  임차인이 계약 이전에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등의 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청할 경우 임대인이 의무적으로 제공하도록 하고, 계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세·지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 할 예정입니다.

  이외에도, 임차인에게 선순위 권리관계를 확인할 수 있는 권한이 있다는 것을 공인중개사가 임차인에게 의무적으로 설명하도록 하고, 임대차 표준계약서에도 반영합니다.

 

 

 안전한 거래환경 조성

 ① 임대사업자 관리 강화

  등록임대사업자는 지난해 8월부터 임대보증금 보증 가입이 의무화되었음에도 여전히 가입하지 않은 임대사업자*가 있고, 가입한 경우에도 임차인은 임대인의 보증가입 여부를 확인하기가 어려웠습니다.

* 제도 시행 이후 총 101호의 미가입 사례 적발, 과태료 최대 3,000만원 부과

  이에, 등록임대사업자가 보증가입을 신청하는 경우 임차인이 안심할 수 있도록 HUG가 임차인에게 즉시 통보하고, 임차인이 HUG 홈페이지 또는 자가진단 안심전세 App을 통해 임대사업자의 보증가입 여부를 확인할 수 있도록 할 예정입니다. 아울러, 등록임대사업자의 보증가입 준수 여부도 상시 점검할 예정입니다.

 

 

 ② 시장 감시기능 확대

  그간 전세사기 의심매물이 시장에 나올 경우 공인중개사 등 시장 참여자들의 자발적인 신고가 미흡한 면 있는데요. 이에 공인중개사 등이 전세사기 의심매물 등을 발견하여 지자체에 신고할 경우 포상금(예 : 50만원)을 지급할 수 있도록 제도를 마련할 계획입니다.

 

 

 ③ 공정한 가격산정체계 마련

  그간 신축빌라 등 시세를 확인하기 어려운 주택의 경우 HUG 보증에 가입할 때 집값을 실제보다 높게 부풀리는 방법 등으로 이른바 깡통전세 계약을 유도하는 사례가 많았습니다.

  이에, 주택의 적정 시세가 반영될 수 있도록 믿을 만한 감정평가사를 추천 받아 가격을 산정하고, 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮추는 등 주택가격 산정체계를 개선합니다. 이 공시가는 전세보증보험을 받을 수 있는 최대 한도의 공시가가 150%이기 때문에 매매가보다 더 높은 전세 계약이 가능한 것이기 때문에 이 공시가 적용비율을 낮춘다는 의미입니다.

* 공시가 적용비율은 현실화율(71.5%)을 고려하여 개선(150% → 140%)하고, 의뢰인과 평가사 간 결탁이 없도록 감정평가 시 감정평가사협회 추천제 활용

 

 

 ④ 고전세가율 지역 관리

  현재 아파트나 빌라 등의 전세가율 정보는 표본 추출 방식으로 공개하고 있으며, 빌라는 시·도 단위로만 공개되고 있어 임차인이 임대차 계약시 활용하기에 부족합니다.

  이에, 정부는 매월 실거래 정보를 기반으로 아파트와 빌라 등의 전세가율을 전국은 시·군·구 단위, 수도권은 읍·면·동 단위로 확대하여 공개하고, 보증사고 현황과 경매낙찰 현황도 시·군·구 단위로 제공할 방침입니다.

  또한, 전세피해가 우려되는 지자체는 별도로 통보하고, 지자체와 중개사 등을 통해 이상거래 및 위험매물 등에 대한 점검을 실시하는 한편, 임대차 계약 시 확인해야 하는 주의사항 등을 핵심 체크리스트, 카드뉴스 등으로 배포하는 등 홍보도 병행할 계획입니다.

 

 

 임차인 법적권리 강화

 

 

 ① 최우선 변제금액 상향

  현행 ｢주택임대차보호법령｣을 통해 임차인이 담보설정 순위와 관계 없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받을 수 있도록 최우선 변제금액 제도를 운영하고 있습니다.

* 최우선변제금:서울(5천만원), 과밀억제권역(4.3천), 광역시(2.3천), 그 외(2천만원)

  정부는 임대차 보증금 통계와 권역별 임대차 시장 현황 등 제반 여건을 검토하여 올해 4분기에 최우선 변제금액 상향을 추진할 계획입니다.

 

 

 ② 임차인 대항력 보강

  임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용하여, 집주인이 임차인의 대항력 발생 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 등 임차인 보증금 보호가 취약해지는 사례가 많았습니다.

* 대항력은 현행법상 ①주택 인도(이사), ②전입신고를 모두 마친 다음날부터 발생

  이에, 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서를 개선합니다.

  아울러, 현재 집주인이 담보대출을 신청할 때 임대차 계약 사실을 알리지 않는 경우 은행이 확인하기 어렵고, 이에 따라 금융기관이 담보권을 대항력이 발생하기 전에 설정하는 경우 임차인은 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처하는 경우가 있었습니다. 앞으로, 은행이 담보대출을 실행할 때 해당 물건의 확정일자 부여 현황을 확인하고, 대항력이 발생하지 않은 임차인의 보증금까지 감안할 수 있도록 시중 주요은행과 협의할 계획입니다.

 

 2. 전세사기 피해 지원

 

  전세사기에 대한 선제적 예방조치에도 불구하고 예기치 못한 전세피해가 발생할 수 있다는 점을 고려하여 피해자에 대한 촘촘한 지원도 병행할 계획입니다.

 

전세사기 피해 방지방안(전세사기 피해 지원)

 

 

 피해 회복을 위한 원스톱 서비스를 제공

  전세사기 피해자는 대부분 일반인으로 전세사기를 당했을 때 적절한 대응방법을 알지 못해 신속한 피해회복에 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 이에 ‘전세피해 지원센터’를 설치하여, 전세사기 피해자를 대상으로 금융서비스, 임시거처 마련, 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 원스톱으로 제공합니다.

  이달 내 시범센터를 설치한 후 HUG 지사나 주거복지센터 등 지역거점을 활용하여 단계적으로 확대해나갈 계획입니다.

 

 

 보증금 미반환 피해 지원

 

 

 ① 저리 긴급 자금대출

  전세사기로 인해 목돈을 잃어버린 피해자는 새로운 거처를 마련하기 위한 자금이 부족합니다. 이를 고려하여 내년부터 주택도시기금을 활용해 전세사기 피해 임차인을 대상으로 1%대 초저리 자금대출을 지원한다.

*(대출한도) 가구당 1.6억원, (금리) 연 1%대 수준, (기간) 최대 10년 등

 

 

 ② 전세보증금 반환보증 가입 지원

  전세피해가 발생한 경우 보증금을 대신할 수 있도록 HUG 보증상품을 제공하고 있으나 보증료 부담 등으로 가입률은 저조한 상황(‘21년 기준 18%)입니다. 그나마 가입하는 경우의 대부분도 전세자금대출시 필수 요건이기 때문인데요.

 

  이에, 전세사기에 특히 취약한 청년과 신혼부부 등을 대상으로 보증료를 추가 지원하여 보증 가입을 유도할 계획입니다.

 

 

 ③ 전세사기 피해자 긴급 거처 제공

  전세사기 피해자는 자금 확보와 적정 거주지 물색 등 새로운 거처를 구하기까지 상당한 시간이 소요되기 때문에 그동안 거주할 거처가 없는데요. 이에, HUG가 강제관리 중인 주택 등을 시세의 30% 이하로 임시거처로 사용할 수 있도록 제공하여 임차인의 긴급 주거불안을 해소할 계획입니다.

 

 

 3. 전세사기 단속 및 처벌 강화

 

악의적인 전세사기가 더 이상 시장에 발 붙이지 못하도록 단속과 처벌을 강화합니다.

 

전세사기 피해 방지방안(전세사기 단속 및 처벌 강화)

 

 전세사기 단속 강화

  전세사기 범죄가 점차 조직화, 지능화되고 있으나, 효과적인 수사와 단속을 위한 범정부적인 공조체계는 부족했습니다. 이에, 국토부와 경찰청은 지난 7월부터 긴밀히 공조하여 ‘전세사기 특별단속’을 실시하고 있습니다.
  국토부는 이미 약 1만4천 건의 전세사기 의심자료를 경찰청에 제공(8.24)하였고, 경찰청은 이를 바탕으로 수사에 박차를 가하고 있습니다. 앞으로도 분기별 자료제공, 단속·수사 진행방식 고도화 등 상시적 공조체계를 구축하여 전세사기 근절에 총력을 다할 계획이며, 9월 중에는 ‘전세피해 지원센터’ 개소식과 연계하여 기관 간 MoU도 체결할 예정입니다.

 

 

 전세사기 관련자 엄중 처벌

 

 

  전세사기를 공모한 임대사업자나 공인중개사·감정평가사 등 관련자에 대한 처벌근거가 ｢형법｣ 상 사기죄 등에 국한되어 경각심을 고취시키는데 한계가 있고, 부정이익을 환수하는 시스템도 미흡한 상황입니다.

  앞으로는 전세사기에 연루된 임대사업자는 사업자 등록을 불허하고, 기존에 등록된 사업자의 경우 등록을 말소하는 등 벌칙을 강화합니다. 또한, 공인중개사, 감정평가사 등 자격사들을 대상으로도 결격사유 적용 기간과 자격 취소 대상행위를 확대하는 등 처벌을 강화합니다.

  아울러, 부정 이익을 빈틈 없이 회수하기 위해 악성 채무자로부터 채권을 집중적으로 회수하기 위한 HUG 내 전담조직도 운영합니다.

 

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  이번에 정부에서는 전세사기 피해 관련해서 예방과 피해 지원 등에 발빠르게 대처하고 있는 것 같은데요.  위의 방안들은 9월부터 적용되거나, 2023년 1월부터 가능한 것들이 있지만, 대부분의 항목들은 올해 4분기부터 빠르게 시행될 예정입니다. 

  다만, 좀 아쉬운 것은 이러한 내용들이 과연 이전에는 시행하기 어려운 내용이었나 하는 점입니다. 전세사기 사건이 빈번하는 일어나는 것은 사실 최근에 발생하는 일은 아닌데요. 최근 미디어에 나오는 전세사기 관련 보도로 인해 여론에 밀려서 내놓은 정책이 아닌가 하는 의구심이 들기도 합니다. 그 이유로 이번에 포함된 내용들을 보면 이전에 시행한다고 해도 크게 어려울 것 같지 않아 보이기 때문이기도 한데요. 

  여론에 밀려서 했건, 원래 계획이었건 간에, 이번 대책으로 인해 전세사기 피해가 확연히 줄어들 수 있기를 바래봅니다.

 

 

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