확인해보셨나요? 전월세계약시 꼭 알아야할 4가지

  집을 계약하는 것은 아무래도 큰 금액이 오가는 거래인 만큼 꼼꼼히 확인하고 진행해야 하는데요. 이번 포스팅에서는 전월세를 계약할 때 주의해야할 사항을 알아보겠습니다.

 

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1. 등기부등본 확인

 

  전월세 계약시 세입자가 확인해야 할 것은 많습니다. 하지만, 그중에서 가장 중요한 것은 등기부등본상의 소유자와 계약서상의 집주인이 동일한지 확인하는 것입니다. 이전에 등기부등본 확인하는 방법에 대해서 말씀드렸는데요. 등기부등본은 인터넷등기소나 주민센터, 무인 민원 발급기 등에서 간단히 발급받을 수 있으며, 보는 방법 등에 대해서는 아래 링크에서 참고하시기 바랍니다.

 

2022.05.06 - [부동산 이야기/부동산 투자] - 부동산 계약시 등기부등본 보는 법(건축물대장 발급)

부동산 계약시 등기부등본 보는 법(건축물대장 발급)

 

  등기부등본 첫 면에는 소재지번과 대지권의 목적인 토지의 표시, 전유부분의 건물 표시 등의 정보가 기재되어 있습니다. 그리고 이어서 계약하고자 하는 집의 소유자를 포함해, 이해관곙와 권리 유무 등을 확인해 볼 수 있는데요. 부동산 계약을  처음 접해보는 분들에게 다소 어려울수 있는 부분이지만, 전월세 보증금을 지키기 위해서라면  집을 계약하기 전에 등기부등본을 떼어 하자가 없는지, 중개사가 말해주는 것  말고 본인이 직접 확인해 보는 것이 좋습니다.

 

  그다음으로는 가처분이나 가압류 등 등기부등본 상에 이상한 내용드이 기재되어 있다면, 웬만하면 그 집은 계약하시지 않기를 권고드리고 싶습니다. 단순히 주택담보대출의 근저당만이라면 그래도 고려해볼 여지가 있긴 하지만, 이 역시 부동산이 경매로 넘어갈 경우 근저당의 채권액과 전세보증금의 합이 80%를 넘어가게 되면 전세보증금을 전부 돌려받을 수 없게 되므로 안전하지 않은 것은 마찬가지이기 때문에 이런 상황 역시 계약하시지 말라고 말씀드리고 싶습니다.

 

2. 특약사항 작성

 

  계약서 작성시 기본적인 사항은 중개소에서 이미 다 넣어놓던가, 아니면 주택임대차보호법이나 민법을 준용한다고 되어 있는데요. 그 이외의 상황에 대해서는 집주인과의 합의하에 추가적으로 특약사항으로 기재할 수 있습니다. 특약사항에는 합의만 된다면 여러가지 항목을 넣을 수 있는데요. 가능하다면 주택 하자와 같은 큰 문제뿐만 아니라 차후에 임대인과 분쟁이 생길 소지가 있는 것까지 임차인이 불이익을 당하지 않기 위해서 계약전에 꼼꼼히 넣어두는 것이 좋습니다. 물론, 집주인과의 협의가 우선이 되어야 하지만 사회적 약자인 본인의 권리를 지키기 위해서는 최대한 계약서 특약으로 명기해 주는 것이 좋습니다.

 

  엄격하게 따지면, 특약사항에 들어가는 내용은 법적 효력이 떨어진다고 알려져 있습니다. 하지만, 계약서에 명시되어 있는 것만으로 상대에게 압박으로 작용하기 때문에 되도록이면 지키려고 하니, 임대인이 받아들일수 없는 수준의 무리한 요구만 아니라면 최대한 넣되, 되도록 계약서 작성 시점이 아닌 그전에 중개사를 통해서 충분히 조율해 두시는것이 좋습니다. 

  

3. 확정일자 받기, 전월세 신고

 

  위의 사항들을 꼼꼼히 따져보고 계약서를 작성하셨다면, 그 다음으로 해야 할 것이 있죠? 바로 확정일자를 받는 것입니다.  그런데, 작년 6월 기점으로 이 부분에 대해서 환경이 조금 바뀌었는데요. 임대차3법 중의 하나인 전월세신고제의 시행 때문입니다. 전월세신고제는 전월세 계약시 전월세보증금 6천만원 이상 또는 월세 30만원 이상일 경우 의무적으로 신고를 해야 하는데요. 이 신고 과정에는 자동으로 확정일자가 부여되도록 되어 있습니다. 그런데, 확정일자 부여와 별개로 전월세신고를 하지 않을 경우 가산세를 물게 되어 있는데, 1년의 유예기간을 뒀으나 제대로 홍보가 되지 않다고 판단되어 추가로 1년이 더 유예되었습니다. 

 

  확정일자와 전입신고 관련해서는 이전에 포스팅 내용을 아래 링크를 통해서 참고하시기 바랍니다.

 

2022.02.15 - [부동산 이야기/부동산 상식] - 전세계약할때, 인터넷 전입신고와 확정일자 받는 법

전세계약할때, 인터넷 전입신고와 확정일자 받는 법

 

  원래 전월세신고 의무는 중개인이 아닌 임대인과 임차인에게 있습니다. 그러나 부동산 계약 관행상 중개사를 끼고 계약을 하는게 일반적이기 때문에 중개사에게 전월세신고를 위임하게 되어 있는데, 중개사들에게도 익숙치 않은 절차이다 보니 이번 1년 유예기간을 앞두고 전월세신고를 많이 누락했던 것으로 알려져 있습니다. 그러니 가급적이면 확정일자는 본인이 직접 주민센터에 방문해서 전입신고와 같이 진행하는 것을 추천드리고 싶습니다. 또한, 중개사의 전월세신고 여부는 계약후 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

4. 전세금 돌려받기

 

  계약을 하고, 입주를 해서 일정기간 거주를 하셨다면, 이제 새로운 곳으로 이사를 가시게 될텐데요. 이사가 결정되었다면, 계약 종료 3개월 전 또는 최소한 1개월 전에라도 집주인에게 전세금반환내용에 대한 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 하지만, 현실적으로 내용증명까지 보내는 것은 서로 얼굴을 붉히게 될 수도 있기 때문에 꺼려지는 부분인데요. 그렇다고 전화통화를 통한 구두 내용만으로는 차후 분쟁시에 전세금반환요청에 대한 증빙을 할 수 없기 때문에 최소한 문자메세지라도 전세금반환요청 기록을 남기는 것이 좋습니다.

 

  전세보증금을 지키기 위한 방안에 대한 포스팅은 아래 링크를 참조해 주시기 바랍니다.

 

2022.04.01 - [유용한 일상생활정보] - 전세금을 지키는 안전장치와 못받았을때 대처방법

전세금을 지키는 안전장치와 못받았을때 대처방법

 

  만약 임대인과 임차인이 서로 아무 말도 없다면 이는 '묵시적 계약 연장'에 해당되어 자동으로 2년의 계약 기간이 연장되게 됩니다. 이런 경우 임차인 입장에서는 계약연장 기간과 상관없이 이사 3개월 전에만 임대인에게 통보를 하면 되는데요. 임대인의 사정으로 인해 계약기간이 지났음에도 불구하고 전월세보증금을 돌려받지 못했다면, 절대 이사를 먼저 하지 않도록 주의하셔야 합니다. 거주(점유) 또는 전입을 빼는 즉시 전세 보증금 보호에 대한 대항력을 잃게 되기 때문이죠.

 

  따라서, 이런 경우처럼 먼저 이사를 해야 하는 경우에는 가장 좋은 방법은 처음 이사올 당시에 HUG나 SGI(서울보증보험)에 전세보증금 반환보증보험을 들어 놓는 것인데요. 그렇게 하면, 계약 기간이 경과하면 HUG나 SGI로부터 전세보증금을 받고, HUG나 SGI는 임대인에게서 전세보증금을 받는 구조이기 때문에 이사를 급하게 해야 할 경우 전세보증금을 원만히 처리할 수 있게 됩니다.

 

 

  그러나, 불가피한 사정으로 전세보증금 반환보증보험을 들어놓지 않았는데, 이처럼 급하게 이사를 해야하는 상황이라면, 꼭 '임차권등기명령'을 신청하고, 제대로 접수가 되었는지 확인하고 이사를 해야 합니다. 임차권등기명령이란 임차인이 이사를 하더라도 거주하던 집에서의 전입, 점유, 확정일자 등을 통한 대항력을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다. 임차권등기명령은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법인이나 시군 법원에서 신청 가능합니다. 그리고, 임차권등기를 하게 되면 임대인이 새로운 임차인을 받을 수 없게 되기 때문에 최대한 전세보증금을 변제하기 위해 노력할 수 밖에 없고, 최악의 상황에서는 이 임차권등기를 통해 임차인이 법원 부동산경매를 신청하여 그 낙찰금으로 변제받을 수도 있기 때문에 꼭 알아두셔야 하는 내용입니다.

 

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  지금까지 전월세 계약을 진행할때 확인해야 봐야할 것들에 대해서 알아보았습니다. 위에서 말한 4가지는 가장 중요하면서도 가장 기본적인 것들일 뿐입니다. 이 외에도 주변환경이나 난방상태 등의 건물 상태 등 확인할 것들이 많은데, 너무 중개사 말만 믿지 말고 본인이 직접 능동적으로 확인하는 자세를 가지는 것이 좋겠습니다.

 

 

 

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