21년 12월 27일자 KB부동산 주간시계열 (KB통계)

  오늘은 21년 마지막날 발표된 12월 27일자 KB 주간시계열에 대해서 이야기 해보겠습니다. 먼저 요약표를 보겠습니다.  (각 그림들은 클릭하시면 큰 사이즈로 보실 수 있습니다.)

12월 27일자 KB부동산 주간 시계열 요약

  금주 상승률 상위 지역을 보겠습니다. 

  1위는 전라도 광주 남구입니다. 광주 남구는 서울의 강남과 같습니다. 더 정확히는 남구 봉선동이 서울 대치동에 가깝다고 해야 할까요? 학군지로 유명한 곳이라 실수요자가 늘 존재하는 곳입니다. 그래서 광주시민들의 최선호 지역이죠. 4위 역시 광주광역시입니다.

  사실, 아래의 그림처럼 수도권에 속하는 인천을 제외한 5대광역시만 시계열 표를 확대해서 보면, 최근 다른 광역시들이 오를 동안에도 광주광역시는 거의 오르지 않고 있었습니다. 뒤늦게 상승이 시작된 것인데요. 확대해서 보는 것보다 광역시 각각의 전체적인 색상의 변화를 위주로 보시면 됩니다. 

부산, 대구, 광주, 대전, 울산 KB부동산 주간시계열

  서울에서 상승이 시작된다고 하면 보통은 강남3구(서초, 강남, 송파)를 시작으로 해서 점점 저렴한 지역인 노도강(노원, 도봉, 강북)으로 상승세가 퍼져나갑니다. 마찬가지로 광역시 단위로만 본다면 부산, 대구, 대전, 울산에 이어 광주로 퍼져나가고 있다고 보여집니다. 즉, 광역시 사이에서의 키 맞추기인 셈이죠. 대전의 경우는 오랜기간 가격 상승이 없었기에 부산보다 먼저 상승이 시작되어 2년 넘게 유지되고 있는 특이점이 있습니다.

 

 

  마산합포구와 창원 의창구의 강세가 여전합니다만, 시계열 표로 보면 성산구까지는 적게나마 강세를 유지하지만, 진해구와 마산회원구는 많이 약해진 모습입니다. 이번 주만 놓고 보면 점차 힘이 빠지는게 아닐까 생각되겠지만, 지난 주 포스팅에서 말씀드렸다시피 창원은 올해부터 입주 물량이 부족합니다. 지방의 특성상 3년후 물량은 갑자기 늘어날수 있겠지만, 약 2년간은 그렇게 되기가 쉽지 않아 보입니다. 당연히 매매와 전세에도 영향을 받겠죠. 

  단지 지금의 모습은 메인 입지인 의창구와 성산구가 상승하다가 규제지역이 되면서 비규제인 지역으로 바통이 넘어가면서 서로 키 맞추기하는 것으로 보여집니다. 그러면서 일시적으로 정부 규제와 대출 문제, 매매가의 상승으로 인한 눈치보기로 매수세가 감소하기 때문에 나타나는 현상으로 조심스럽게 추측해봅니다. 올해 대선의 결과에 따라서 본격적으로 반응하지 않을까요?

 

창원 아파트 공급 물량

  대전 동구, 이천, 제천, 부산 사하구의 경우도 크게는 광주와 비슷한 흐름이라고 할 수 있습니다. 대전 동구는 대전에서는 서구, 유성구와는 달리 선호 지역이 아니고, 부산 사하구 역시 마찬가지입니다. 이천의 경우는 경기도의 몇 안되는 비규제지역으로써 평택, 안성의 상승에 이어 풍선효과로 상승세가 넘어간 지역이고, 제천 역시 충남권의 풍선효과라고 보여집니다. 아래의 표에서 색상으로 보면 평택과 안성의 강한 상승세가 마무리되면서 이천으로 넘어가는 모습이 한눈에 보이지 않나요? 

평택, 이천, 안성 KB부동산 주간시계열

 

  상승률 상위 지역에 대해서만 정리해보면, 제 개인적인 의견으로는 크게 세 가지로 보여지는군요. 

  첫번째는 공급물량 부족으로 인한 상승이고, 두번째는 상승 흐름의 키 맞추기에 따른 상승, 마지막으로 풍선효과에 따른 지역의 상승이라고 할 수 있을 것 같습니다.

 

 

  이번에는 금주 하락률 상위 지역을 보겠습니다. 이전 발표 자료와는 다르게 금주 하락률 상위에 랭크되는 지역이 늘어나고 있네요. 

  처음 등장한 광양을 먼저 보겠습니다. 광양은 보통은 이 지역을 단독으로 보지 않고, 여수, 순천, 광양을 같은 생활권역으로 봐서 여순광이라고 불려지고 있습니다. 노도강(노원, 도봉, 강북)을 엮어서 보는 것과 비슷하며 실제 매매지수의 흐름도 그림처럼 같이 움직입니다. 따라서, 공급 물량이나 미분양과 같은 지표를 볼때도 항상 같이 보는 것이 좋습니다.

여순광(여수, 순천, 광양) 아파트 매매가격 지수

 

  여순광의 경우 최근 몇 주간의 KB 주간 시계열의 지표가 좋지는 않습니다. 특히, 광양은 제 포스팅 이전에 이미 몇 번의 하락률 상위에 랭크되기도 했습니다. 

전남 지역 KB부동산 주간시계열

 

    이 지역은 왜 이런 흐름을 보일까요?? 우선은 공급물량에서 답을 찾을 수 있을 것 같습니다. 아래 그림은 광양의 공급물량인데요. 이 그림만 놓고 본다면 사실 공급물량이 납득이 가지 않습니다. 수요에 비해서 크게 초과하지 않고 있는 모습이니까요.

 

여수 아파트 공급 물량

 

  하지만, 방금 말씀드렸듯이 광양은 여수, 순천과 같이 봐야 합니다. 그럼 아래와 같은 모습이 되죠. 이제 좀 걱정이 될 수준으로 보이나요? 현재 상태로는 2023년까지는 공급물량이 넘쳐나는 상황이니, 지표가 쉽게 나아질 것 같진 않아 보입니다. 

 

여순광(여수, 순천, 광양) 아파트 공급 합산 물량

 

여기에 또다른 지표로 광양의 미분양을 보겠습니다. 10월을 기준으로 급격히 늘어났죠? 9월 기준 430개의 미분양이 10월에는 1,300개로 대폭 늘어났습니다. 시장이 분위기가 호전되는 것은 이 미분양의 소진 속도로 알수 있습니다. 다음달 발표될 미분양이 지속적으로 줄어들게 되면 그래도 큰 하락은 없을 것 같습니다만, 일단 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

전남 광양 미분양 아파트 물량

 

 

  이번에는 권선구를 보겠습니다. 수원은 그림과 같이 앞으로 공급물량이 많습니다. 주로 팔달구 재개발에 따른 입주 물량인데요. 팔달구의 재개발 물량은 기존 조합원이 있기 때문에 여파가 상대적으로 적은 편입니다만...

 

수원 아파트 공급 물량

 

 그럼에도 불구하고 수원은 19년 11월을 시작으로 끊임없이 상승세를 이어왔습니다. 21년 1월에 수원역푸르지오자이 4,000세대, 8월에 화서역파크푸르지오 2,800세대도 미분양없이 소화해 왔습니다.

  하지만, 너무 오랜 상승으로 인한 가격 부담과 규제로 인한 시장 경색 등으로 인해 5주째 상승세가 멈춘 상태입니다. 여기에 작년 12월에 권선구 곡반정동에 입주하는 수원하늘채더퍼스트1단지 1,400세대, 2단지 1,800세대가 부담이 되고 있는 상황입니다. 지켜봐야겠지만, 일시적으로나마 추가적인 전세가 하락등으로 나타나지 않을까 싶습니다.

 

 

  이번에는 천안 동남구를 보겠습니다. 사실 동남구는 좀 이해가 안되는 부분인데요. 굳이 설명을 해보자면, 아산의 공급물량의 영향으로 보입니다. 아산과 천안은 같은 생활권으로 보는데요. 천안의 공급물량만으로는 소화가 가능해 보이지만, 아산과 같이 보게되면 아래와 같이 물량이 적어 보이진 않습니다.

천안, 아산 아파트 공급 물량

 

  천안과 아산은 아래 그림처럼 긴 시간을 상승했다가 거의 5년동안 하락세를 겪어왔는데요. 아래 그래프와 위의 공급물량을 보시면, 공급이 줄어드는 2011년부터 상승해서 공급이 급격히 늘어난 2016년에야 상승세가 꺾이는 모습이 보이시나요? 공급물량이 가격 흐름에 영향을 주는 전형적인 모습이라고 할 수 있겠네요.

  위의 공급물량을 볼때 유의해야할 것이 2가지가 있습니다. 

 

그래프의 수요량은 가이드 정도로 생각하라

  첫번째는 수요입니다. 위의 그래프에서는 실선으로 5K를 그 지역에서 매년 필요한 수요량이라고 표시를 했는데, 통상적으로 이 수치는 그 지역 인구의 0.5%를 잡습니다. 왜 이 수치가 됐는지는 정확히 알려진 바는 없습니다. 알려져 있다고 해도 그 이유가 절대적이라고 믿기도 어렵고요. 그래서 그런지 이 수치가 항상 맞는게 아닙니다. 위의 그래프와 아래의 그래프를 보게되면 2014, 2015년은 수요 실선보다 공급량이 많음에도 불구하고 가격지수가 상승하고 있죠? 이 정도는 소화가 가능하다는 것입니다. 따라서, 여기서 표기되는 수요량은 단순히 가이드로만 생각하시고, 실제 수요량이 공급량보다 부족한지는 이 정도 공급이 됐을때 매매가격지수가 상승을 했었는지 하락을 했었는지를 과거의 시계열 자료를 보고 유추함으로써 수요량을 짐작하는 것이 나은 방법입니다. 

공급량을 누적량으로 판단하라

  두번째 유의사항은 한 해의 공급량의 단편적인 증가, 감소를 보는 것이 아니라 연속적인 누적량을 봐야 합니다. 예를 들면, 위의 그래프에서 2019년을 보면 2014년,2015년에 비해서 현저히 공급량이 적습니다. 그럼에도 불구하고 아래 그래프에서는 하락하고 있는 모습을 보여주고 있죠. 이는 2016년부터 18년까지 누적된 공급이 영향을 미쳐서 2019년 한해는 비록 공급량이 적더라도 영향을 받을수밖에 없는 것입니다. 반대도 역시 동일합니다. 공급이 오랫동안 없었던 경우, 한해의 공급량 초과는 큰 영향을 미치지 못하고 모두 소진되고 맙니다. 물론 많은 공급이 그뒤로 계속 지속된다면 하락하겠지만요. 

 

천안, 아산 아파트 매매가격 지수

  어쨌든, 그로인해서 2020년 후반에는 저평가로 인식되어 바닥을 다지고 상승을 해왔습니다. 그 상승세로 인해서 그동안 입주물량 역시 미분양없이 소화를 해왔었지만, 현재는 여러가지 시장 상황에 맞물려서 추춤하고 있는 상황입니다. 그리고 이 시점에서는 신불당이 있는 서북구보다 선호도가 낮은 동남구가 먼저 상승세가 꺾인 것으로 판단됩니다. 상승할때는 비싼 지역이 먼저 상승하지만, 하락할때는 저렴한 지역이 먼저 꺾이거든요. 이곳 역시 앞으로의 미분양 추이를 면밀히 지켜봐야 할 곳이라고 생각합니다. 만약 앞으로 미분양이 증가하는 것으로 나타난다면 2016년과 마찬가지로 하락세로 접어들 수도 있을거라 조심스럽게 전망해봅니다.

 

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  현재 시장 자체가 경직되고 있는 상황이라 단편적으로 뭐라고 할수는 없으나, 지역적으로 공급물량이 많고, 미분양이 증가하는 지역은 시장의 영향을 그대로 받을 확률이 높아 보입니다. 관망을 하는 것도 방법일 듯 싶은데요. 만약 투자한다면 면밀히 검토해서 선별해서 들어가시기 바랍니다.

 

 

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