아파트청약의 준비와 당첨 확률 높이는법

  아파트로 내집마련의 수단은 크게 두가지가 있습니다. 기존 아파트를 매매하는 방법도 있고, 새로 지어지는 아파트를 분양받는 방법도 있겠죠. 그리고, 아파트를 분양받기 위해서는 청약을 해야 되는건 당연한 일이겠죠. 그러나, 청약은 내일 내가 아파트를 분양받고 싶다고 바로 신청가능한 것이 아닙니다. 그것에 맞는 단계가 미리 준비되어야 있어야 하죠.

 

  이번 포스팅에서는 아파트 청약을 위해서 미리 준비해야 될 것들에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

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 청약통장 가입

 

  청약을 신청하기 위해서는 가장 먼저 해야할 일이 청약통장 가입입니다. 나이에 관계 없이 누구나 시중 은행에서 개설이 가능합니다. 매월 최소 2만원에서 최대 50만원까지 자유롭게 납입이 가능합니다. 아파트 분양의 종류는 크게 민간 분양과 공공 분양으로 나눌수 있는데요. 민간 분양은 납입금액과 상관없이 단순히 가입 기간에 따라서 가점이 늘어나고, 공공 분양은 회차를 채우는게 중요한데, 최대 납입 인정 금액이 10만원이기 때문에 그 이상으로 납입할 필요가 없습니다. 그리고, 미성년자인 자녀에게 통장을 만들어 주는 경우에는 최대 2년, 240만원까지만 납입이 인정되므로 그동안은 2년동안 매달 10만 원만 납입하는 것이 좋습니다.

 

 청약 1순위 조건

 

  일반적인 청약 기본 신청 조건은 최초 입주자모집공고일(보통 '입공'이라고 부름) 현재 해당 지역 또는 인근 지역에 사는 만 19세 이상 거주자입니다. 이 가운데 수도권 지역은 최초 입주자모집공고일 기준으로 청약통장 가입 후 1년, 비수도권 지역은 6개월 이상이 지나야 합니다.

  그리고, 민영 주택은 가점과 납입인정금액이 지역별 예치금 이상이 되어야 1순위가 될 수 있는데요. 납입인정금액은 그동안 청약저축과는 상관없이 입주자모집공고일 전까지만 한번에 채워 넣으면 됩니다. 한편, 공공 주택은 1순위 통장(수도권 기준 가입 1년 경과, 12회 납입)을 보유하고 3년 이상 무주택 세대 구성원을 유지해야 자격 요건이 충족됩니다. 당첨자 선정도 청약통장 납입 횟수와 납입 총액을 기준으로 하게 되므로 매달 10만원씩 꾸준히 납입하는 것이 가장 중요합니다. 다마, 공공주택의 경우 일반분양물량이 15% 정도에 불과하고, 전용 60㎡ 이하 청약의 경우 자산, 소득 요건이 추가된다는 단점이 있습니다.

 

청약순위	청약통장	순위별 조건
		통장 가입 기간	납입금
1순위	주택청약 종합저축	투기과열지구 및 청약과열지역 :가입후 2년 경과 위축지역 : 가입 후 1개월이 경과 투기과열지구 및 청약과열지역, 위축지역 외 - 수도권 지역 : 가입후 1년 경과(필요시 시도지사가 24개월까지 연장가능)	납입금액이 지역별 예치금액 이상
	청약예금		매월 약정납입일에 납입한 납입인정금액이 지역별 예치금액 이상
	청약부금
2순위	1순위에 해당하지 않는 경우(청약통장 가입자만 해당)

< 청약 통장별 순위 조건과 납입금 >

 

 

구      분 (전용면적)	청약예치금(만원)
	서울/부산	기타 광역시	기타 시/군
85㎡	300	250	200
102㎡	600	400	300
135㎡	1,000	700	400
모든 면적	1,500	1,000	500

< 면적과 지역별 청약예치금액 >

 

 

 관심 지역 청약 일정 확인하기

 

  여기까지 준비가 되었다면, 본인이 청약 1순위가 되는 지역의 관심 아파트 청약 일정을 알아야 겠죠? 한국부동산원에서 운영하는 청약홈에서 '오늘의 청약 일정'과 '청약 캘린더'로 오늘 또는 이번 달 1순위, 2순위 등 청약 일정을 미리 확인할 수 있습니다. 또한 관심지역 청약알리미를 활용하면 청약 일정을 빠뜨리지 않고 체크할 수 있습니다.

  다만, 여기에 나오는 일정은 입주자모집공고일 이후의 분양 일정이므로 그전에 해당지역의 납입인정금액 예치금액이나 납입횟수, 무주택 기간을 충족시켜둘 필요가 있습니다. 분양에서의 모든 기준점은 입주자모집공고일 이전까지라는 것을 잊지 마시기 바랍니다. 

 

 

 

 

 모델하우스 방문

 

  입주자모집공고가 나면, 그 전후로 해서 모델하우스(통상 '모하'라고 부름)를 개관하여 예비 청약신청자들을 대상으로 홍보를 하게 됩니다. 모델하우스에서는 현장분위기로 분양아파트의 경쟁률이 어떨지 미리 가늠해 볼수 있고, 미리 지어질 아파트 단지의 배치와 커뮤니티 시설 등에 대한 모습과 그에 따른 주변 환경에 대한 설명도 들을 수가 있습니다. 그리고, 요즘 인테리어에 사용되는 자재와 트렌드도 알 수 있죠. 꼭 청약할 생각이 아니더라도 이런 것을 파악하기 위해서 가시는 분들도 많습니다.

 

  실제적으로 모델하우스 내부의 모습은 크게 중요하지는 않습니다. 대부분이 옵션 항목인 것이 많고, 심지어 디스플레이된 가구마저도 면적을 넓게 보이도록 하기 위해 일반용보다 작게 특수 제작되어 배치되어 있기도 해서 오히려 눈속임 당하기 쉬우니 내부자재와 인테리어 트렌드, 배치, 설계 정도만 참고하시기 바랍니다.

  모델하우스에 가서 파악해야 될 중요한 것들은 단지 배치 모형과 도우미들의 설명을 통해 단지의 구성과 배치도, 상권, 출입구 위치, 로얄동과 로얄층 파악이며, 상담석에서는 더 실질적인 청약과 대출, 가끔 경험많은 상담사분들은 경쟁률이 낮을 만한 동이나 평형대에 대해 이야기를 들어볼 수 있습니다. 부동산 중개소와 달리 친절하게 설명해 주시니 무슨 말을 해야 될지 걱정하거나 하실 필요가 없습니다.

  그리고, 일반 주택담보 대출에 비해서 중도금 대출은 집단대출로써 시행사가 보증을 하기 때문에 소득 요건이 부족해도 잘 되는 편입니다. 심지어는 소득이 전혀 없는 주부도 중도금 대출까지는 가능한 경우도 많았습니다. 무조건 중도금 대출이 안될꺼라고 생각하지 마시고, 일단 모델하우스 상담사와 상의해 보시면 좋은 답을 찾으실수 있습니다.

 

 

 청약 전략

 

  아파트 청약을 하는 대부분의 사람들이 생각하는 것이 아파트 청약은 가점이 높고, 운이 따라야 한다고 하지만 이는 반은 맞고, 반은 틀린 말입니다. 청약을 할때도 당첨 확률을 높이기 위한 많은 전략이 있습니다. 그래서 그 전략을 위해서 아파트 청약만 전문적으로 강의하시는 분들도 있는데, 이 강의는 대부분 짧은 시간에 마감이 될 정도로 인기가 좋습니다. 결과적으로 그 강의를 수강한 많은 분들이 가점이 더 높은 일반사람들보다 청약 당첨률이 더 높다는 사실도 청약에도 전략이 필요하다는 방증이겠죠.

 

 

청약가점 관리

 

  공공 분양은 통장 납입 금액이 많은 순으로 당첨자가 결정됩니다. 반면 민간 분양은 청약가점 순으로 당첨자가 결정됩니다. 그래서 점수를 잘 관리하는 것이 중요합니다. 가점은 84점 만점으로 무주택 기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점)입니다.

 

  무주택 기간(32점)은 1년 미만일 경우 2점, 기간이 1년씩 늘어날 때마다 2점씩 가산되어 15년간 무주택을 유지하면 최고점수를 받게 됩니다. 하지만 배우자뿐만 아니라 세대원 전원이 장기간 무주택을 유지해야 한다는 어려움이 있습니다.

 

부양 가족 수(35점) 부양 가족은 1명이 늘어날때마다 5점씩 올라갑니다. 배우자, 직계존속, 직계비속이 부양 가족에 해당합니다. 이때 직계존속(배우자 부모 포함)은 3년 이상, 직계비속(만 30세 미혼 자녀)은 1년 이상 동일한 주민등록등본에 등재가 되어야 합니다. 즉 위 기간 동안 직계존비속 모두가 무주택을 유지해야 부양 가족 점수를 받을 수 있게 됩니다.

 

  청약통장 가입 기간(17점)은 상대적으로 쉽습니다. 6개월 미만은 1점이고, 1년 미만은 2점입니다. 그 이후로 매년 1점씩 추가돼 가입 기간 만 15년을 모두 채우면 최대 17점을 받게 됩니다.

 

  처음 내집 마련하시는 분들 대부분이 부모님과 거주하는 경우가 많은데요. 이런 경우 세대원이 주택을 보유하고 있기 때문에 본인 역시 무주택자로써 가점을 받을 수 없게 됩니다. 많은 분들이 이런 부분을 간과하고 있다가 뒤늦게 관심을 가지고 됐을때는 많은 시간이 흐른 뒤이기 때문에 청약 가입 기간과 더불어 가장 먼저 신경써야 될 부분입니다. 

  기본적으로는 부모님과 세대 분리하여 독립하는 방법이 있지만, 현실적으로 비용이나 거주 여건 문제로 쉽지 않습니다. 따라서, 세대원으로 유주택이 되지 않는 범위에서 주소지를 확보하는 방법을 여러모로 고민해서 미리 해두시는 것이 좋습니다.

 

 

택지지구 청약

 

  신도시나 새로운 택지를 조성하여 공급하는 아파트의 경우에는 대체로 입지와 교통에서 불리하고, 한번에 대량 공급을 하는 경우가 많습니다. 그래서 청약수요자들이 관심이 덜하고, 이로인해 상대적으로 경쟁률이 낮은 경우가 많죠. 이러한 지역을 유심히 지켜보다가 청약을 하게 되면 그만큼 당첨 확률이 높아집니다.

 

  또한, 이렇게 대량 공급이 이뤄질때 가장 처음에 분양하는 아파트 단지는 분양 흥행을 성공시키기 위해서 분양가를 상당히 보수적으로 책정하는 경향이 있습니다. 즉, 분양하는 다른 단지들에 비해서 가장 저렴한 편이죠. 만약 이 아파트 분양이 높은 청약경쟁률로 성공적으로 마무리 되면, 이후에 분양되는 아파트 단지들은 가격을 조금씩 올려서 분양하게 됩니다. 따라서, 가급적이면 앞서 분양하는 단지들을 노리는 것도 낮은 경쟁률과 낮은 분양가에 내집 마련할 수 있는 좋은 전략이 될 수 있습니다.

 

 

 비선호 타입 공략

 

  선호타입은 살기에도 좋고, 나중에 팔 때도 유리합니다. 그러나 요즘처럼 청약 경쟁률이 높을 때는 현실적으로 당첨되기 쉽지 않겠지요. 그래서 확률을 높이려면 비선호 타입을 공략하는 전략도 고려해볼만 합니다. 대형보다는 소형일수록, 4베이 판상형보다는 타워형의 선호도가 조금 더 낮습니다. 또한, 당첨을 목표로는 저층이나 탑층, 타워형의 코너층을 공략하는 것도 좋은 전략입니다. 이런 경우 로얄동, 로얄층보다 분양가가 조금 더 낮은 효과도 있지만, 아파트 가격이 상승하게 되면 이런 세대도 가격은 동일한 비율로 올라가기 때문에 나만 가격 상승에서 소외될 걱정은 없습니다. 일단, 당첨되는 것이 중요한 거죠. 

 

  사람들이 선호하는 아파트에 대해서는 다음글을 참조하시면 도움이 됩니다.

 

 

좋은 아파트 고르는 방법

 

  또한, 1순위 공급 전에 특별 공급 경쟁률이 공지되는데, 이 경쟁률을 분석해보면 사람들이 어떤 타입에 몰리는지 알수 있어서 이를 피해 청약을 하기도 합니다. 해당 아파트 주변의 입지가 비슷한 분양 아파트들의 평형대별 청약경쟁률도 참고해보시는 것도 도움이 됩니다.

 

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  생각만 하면 아무것도 이뤄지지 않습니다. 하다못해 로또도 복권을 사야지 당첨이 되든 떨어지든 하죠. 사지도 않은 복권으로 로또 당첨이 될리는 없습니다. 청약은 당첨이 어렵다고는 하지만, 현재로서는 서민이 가장 저렴하게 새 아파트를 장만할 수 있는 최고의 수단입니다. 그런 만큼 자격 조건을 일찍부터 만들어 두는 노력이 필요하다는 것을 감안해서 미리미리 준비해두시기 바랍니다.

 

  이번 포스팅은 여기까지입니다. 유용한 정보 되셨다면, 구독과 공감, 댓글 부탁드립니다.

 

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