갭투자로 빌라가 500채?? 세 모녀 투기단 사건

 

  갭투자로 빌라 500채를 소유하며 임차인들의 전세보증금을 돌려주지 않은 세모녀 전세 사기 사건에서 모친이 경찰에 구속기소 되었습니다. 이번 포스팅에서는 갭투자로 빌라 500채를 사들인 세모녀 투기단 사건에 대해 알아보겠습니다.

 

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갭투자로 빌라 500채 사들인 세 모녀 전세 사기 사건

 

 

  갭투자 빌라 500채 소유한 세 모녀 투기단 사건의 전모

 

  모친인 김씨는 신축 빌라 분양대행업자와 공모해 분양대금을 지급하기 전에 임차인을 모집하고, 분양 대금보다 비싼 전세 보증금을 받았습니다. 이는 일명 '플피'(플러스 피)라고 불리는데, 매매가보다 전세보증금을 높게 받음으로써 오히려 집주인에게 현금이 들어오는 것을 말합니다. 

 

  김씨는 이렇게 받은 보증금 중 일부를 자신과 분양대행업자의 ‘리베이트’ 명목으로 챙긴 다음 건축주에게 분양대금을 주는 방식을 사용하여 자신의 돈을 쓰지 않고 또다른 빌라를 같은 방식으로 사들이는 갭투자를 반복해 나갔는데요. 2017년부터 2019년까지 두 딸의 명의로 이렇게 소유한 빌라가  서울 강서구와 관악구 등 수도권 일대 약 500여채에 달하고, 이를 전세를 끼고 매입하여 세입자 85명으로부터 183억원 상당의 보증금을 챙긴 것으로 알려졌습니다.

 

  또한, 여기서 모친 김씨와 분양대행업자가 챙긴 리베이트는 1건당 최대 5100여만원으로, 총 11억8500여만원에 달했습니다. 이렇게 사들인 빌라 500여채의 실소유자는 모친 김씨이고, 김씨가 범행을 주도했지만, 명의는 두 딸의 이름으로 계약이 체결되었습니다. 2019년 기준으로 두 딸 명의로 등록된 임대주택 수만 524채에 달했을 정도인데요. 2017년부터 시작했다고 하면, 공인중개사 휴무일 감안하면 거의 하루에 1채의 집을 매수했다고 봐야할 것 같네요. 사건 정황으로는 두 딸은 명의만 빌려준 것 외엔 한게 없어보이는데요. 하지만, 명의를 빌려준 것은 부동산실명제법 위반으로 처벌을 피할 수 없을 것 같습니다. 모친 김씨는 사기 혐의로 수사 진행 중입니다.

 

 

  세 모녀의 전세 사기 수법은 통상적인 방식과는 달랐는데요. 보통 전세 사기는 보증금을 떼어먹고 잠적하는 방식으로 전개되지만, 김씨는 전세계약 만료가 도래한 세입자에게 “보증금을 돌려주기 어려우니 집을 매수하라”고 제안하는 식으로 보증금을 주는 대신 소유권을 넘기려 했다는 차이가 있습니다. 실제 세입자 중에는 울며 겨자 먹기로 전세 보증금과 매매가의 차액을 지불하고 소유권을 넘겨 받은 경우도 있었다고 합니다. 또한, 집을 매수할 의사가 없는 세입자에게는 집이 팔려야 전세보증금을 돌려줄 수 있으니 기다리라던가, 전세보증금을 가입된 전세보증금반환보험을 통해서 먼저 받아가라는 식으로 배짱 대응을 한 것으로 알려졌습니다.

 

  이들은 대부분 신축 빌라를 노려 전세 계약을 진행했다고 하는데요. 전세계약은 신축 빌라의 건축주와 직접 하지만, 입주시기에는 전세계약을 승계하여 집주인이 김씨의 두 딸로 바뀌어 있기 때문에, 대리인이라며 계약일에 등장하는 김씨는 임대차계약서를 새로 쓰자고 요구했는데요. 당장 입주를 해야 하는 세입자 입장에서는 속수무책일수 밖에 없었던 걸로 보입니다. 

  신축빌라의 경우 주변 구축빌라에 비해서 전세가를 높게 받을 수 있기 때문에 매매가에 대한 협의만 있다면 전세가와 매매가의 차이가 매우 적거나 비슷해, 기존 전세를 이어 받는다면 큰 돈을 들이지 않고 주택을 소유할 수 있습니다. 전세가와 매매가의 차액을 부담하고 주택을 소유하는 ‘갭 투자’를 넘어 자기 자본을 하나도 들이지 않고 주택을 사는 ‘무자본 전세 투기’, 일명 '무피(돈이 들어가지 않는 갭투자)' 뿐만 아니라 오히려 전세보증금을 통해서 돈이 들어오는 '플피'까지 가능한 것이죠.

  피해자들은 김씨 세 모녀가 수백 채가 넘는 빌라의 전세 투기에 나선 배경에 건축주와 공인중개사가 연관돼있을 것으로 의심하고 있습니다. 이는 합리적인 의심인데요. 사실 대부분의 공인중개사들은 집주인이 매매가보다 전세가를 높게 받고 싶다고 하면, 이상한 눈초리로 보면서 중개를 꺼리는게 보통입니다. 따라서, 적극적으로 중개사가 작업을 하지 않는 이상에는 이런 식의 갭투자는 힘들다고 봐야하죠. 그리고, 중개사가 위험부담을 안고 이렇게 부동산 중개를 하는 데에는 당연히 높은 중개수수료나 추가적인 리베이트가 있지 않으면 있을 수 없는 일이기도 합니다.

 

  이러한 배경에는 건축주의 암묵적인 동조도 있다고 봐야 하는데요. 신축 빌라를 분양해야 하는 입장인 건축주 입장에서는 수익만 남는다면 건축주 본인은 손해볼 것이 없는 상황이기 때문에 공인중개사의 입김이 약간만 작용하면 진행에 큰 어려움은 없었을 거라고 봅니다.

 

  이러한 것을 반증하듯, 문제가 된 매물을 다수 중개한 서울 구로·양천구의 공인중개사 사무실 3곳도 보증금 반환 사고가 터지자 자취를 감췄다고 합니다. 이 중 2곳의 사무실에서 계약한 피해자가 다수인 것으로 알려졌습니다.

 

 

 

   모친 김씨는 황당하게도 최근 시행된 ‘임대차 3법’을 아전인수식으로 해석하며 세입자들을 압박하기도 했는데요. 인천 계양구 신축빌라에 전세로 살던 최주연(가명)씨는 계약을 갱신하려고 김씨에게 연락했다가 ‘전세금을 5% 올려 달라’는 요구를 받았습니다. 그런데, 전세금을 5% 올리면 빌라의 매매가를 넘기게 돼 최씨는 “매매가보다 높게 전세금을 줄 수 없다”는 뜻을 전했죠. 그랬더니 모친 김씨는 대뜸 임대차 3법을 들먹였다는데요. “전세금 5% 인상이 안되면 이사 나가는 게 임대차 3법입니다”라고 윽박질렀다고 하니, 듣는 사람 입장에서 참 어이가 없는 일이네요. 

   여기서 모친 김씨가 언급한 ‘임대차 3법’은 ‘전월세 5% 상한제’ ‘계약갱신청구권’을 의미하는데요. 계약갱신청구권을 사용해 세입자가 전세 계약을 한 차례 연장할 경우 집주인은 5% 이내로 보증금을 인상할 수 있습니다. 5% 이내로 인상하는 경우에도 합의를 통해 인상률을 정하고, 갱신 청구가 우선인건죠. 그런데 모친 김씨는 이 규정을 근거로 ‘무조건 5% 인상’을 고집했다고 합니다. 사회적 약자인 세입자 입장에서는 황당할 수 밖에 없는데요. 이처럼 김씨가 전세 계약 만기가 다가오면 ‘전세금 5% 인상’ 이야기를 하는 것은 계약을 해지하려는 핑계에 불과했다고 볼 수 있습니다. 사실, 이미 전세가가 매매가에 육박하는 신축 빌라에서 전세 보증금을 5% 올려줄 세입자는 거의 없다고 봐야 하는데요.

 

  말도 안되는 전세가 인상으로 인해 결국 다른 전셋집을 구할 수밖에 없는 세입자가 ‘보증금을 돌려달라’고 요구하면 김씨는 돌변하는 모습을 보였다고 합니다. 세입자에게 ‘임대사업자 등록을 승계 받아 직접 (주택을) 구매할 의사가 있냐’고 묻는 식인거죠. 보증금을 돌려줄 능력이 없으니 집을 처분해야 하는데 세입자가 넘겨 받으라는 의미인데요. 이 부분에서 주의하셔야 할 것은 단순히 집을 넘겨 받는것 뿐만 아니라, 세입자가 임대사업자가 되서 승계까지 받아야 한다는 점입니다. 그냥 넘겨받는 것조차 1주택자가 됨으로서 청약 자격 상실 등의 문제가 되는 것인데, 임대사업자 등록까지 승계하라니 점입가경인거죠. 참고로, 임대사업자로 등록한 주택은 임대사업자끼리만 거래가 가능합니다. 

 

  이뿐만 아니라 모친 김씨는 전세보증금반환보증 보험에 가입돼 있지 않은 세입자를 오히려 비난하기도 했는데요. 보증금을 돌려받지 못한 이모(60)씨에게 모친 김씨는 오히려 '그동안 전세보증금반환보증보험도 가입하지 않고 뭐했냐'며 적반하장의 모습을 보이기도 했습니다. 이런 모습에 어이없었던 이씨가 항의하자 ‘이런 연락으로 업무와 생활에 지장 있으니 차단하겠다’라는 문자를 보내고 연락을 일방적으로 끊었다고 합니다. 참고로, HUG는 보험에 가입된 세입자에게 보험 상품에 가입한 이들을 대상으로 미반환 보증금을 대신 변제해 주고, 임대인에게 대신 보증금을 청구하도록 되어 있습니다.

 

 

  생애 첫 전세 계약이어서 신경썼는데도 피해를 막지 못했다며 자책하는 경우도 많은데요. 사실, 이렇게 입주에 임박해서야 집주인이 바뀌는 등의 상황에서는 대처가 쉽지가 않은게 사실입니다.

  세입자의 또다른 사례의 피해자인 안모(39)씨는 올해 1월 전세 계약을 종료하고 이사를 결정했지만 김씨로부터 전세보증금을 돌려받지 못했는데, 모친 김씨는 안씨에게도 임대승계 조건으로 매매를 권했습니다. 안씨가 이를 거절하자 안씨에게 모친 김씨가 ‘전세 재계약을 하지 않겠다’고 문자로 통보했죠. 안씨는 당연히 전세보증금을 돌려받고 새로운 집으로 이사를 가는 일만 남은 줄 알았다고 하는데요.

  하지만 이후 김씨의 연락이 끊겼다고 합니다. 원래 전세보증금대출을 하게 되면 은행에서는 세입자의 전세보증금에 질권을 설정하고, 집주인에게 전세계약을 확인하는 과정을 거치게 됩니다. 그런데, 이 과정에서 ‘계약 연장을 하지 않겠다’는 집주인인 세 모녀의 의사를 확인한 은행 입장에서는 전세계약이 종료됐다고 보고 안씨에게 전세금 대출 상환을 요구했습니다. HUG 전세금반환보증보험에도 가입하지 않은 안씨는 모친 김씨로부터 돈을 돌려받지 못한 채 대출금을 연체할 수 밖에 없는 상황에 직면하게 되었고, 결국 안씨는 카드와 계좌까지 정지돼 신용불량자가 됐다고 합니다.

 

  안씨는 결국 변호사를 선임해 지난달 5일 서울남부지검에 김씨의 둘째 딸 박민희(가명)씨를 상대로 고소장을 냈고, 빌라를 경매로 처분해 돈을 돌려받을 수 있다고는 하지만 막막하기만 합니다. 승소 판결을 받는데 6개월, 경매 최소 진행기간이 6개월이기 때문에, 승소 판결을 받고 빌라를 경매에 넘기기까지 평균 1년은 기다려야하기 때문입니다. 

 

 

  피해자들은 공통적인 증언은 본인이 ‘깡통 전세’ 피해자가 될 줄 몰랐다는 것입니다. 안씨의 경우, 계약 당시 공인중개사는 계약 직전 뗀 등기부등본을 보여주며 “집 주인이 빌라 5채 정도를 세주는 평범한 임대사업자”라고 소개했다고 하는데요. 하지만 당시 집주인인 둘째 딸 박민희씨는 이미 245채의 임대주택을 운영할 때였다고 하니 섬뜩하기까지 하네요. 사실 세입자의 입장에서는 집주인이 수백 채의 임대주택을 운영하는지 알 길이 없었고, 중개사 역시 “갭 투기꾼으로 보이지도 않는다”는 식으로 세입자를 안심시키니 믿을 수 밖에 없는 상황이었겠죠. 그리고, 근저당이 모두 말소된 것을 확인했고, 확정일자도 받았고, 전입 신고까지 마쳤기 때문에 세입자 입장에서는 위험 요소를 모두 확인했으므로 본인이 '깡통 전세' 피해자가 될 것이라 생각할 만한 부분은 전혀 없었다는 거죠.

 

  현재 이들 세 모녀는 검찰에 넘겨진 상태인데요. 모친 김씨에게는 사기 혐의를, 두 딸은 명의를 빌려준 혐의(부동산실명제법 위반)를 적용했습니다.

  세 모녀는 관련 혐의를 완강히 부인하고 있는데요. 이들은 경찰에 “전세금을 돌려줄 능력과 의사가 있다”는 취지의 진술을 한 것으로 알려졌습니다. 하지만 경찰은 모녀가 500채가 넘는 주택을 소유했다는 점 등에 비춰 ‘전세금을 갚지 못할 수 있다’는 미필적 고의가 있다고 봤습니다. 세 모녀는 피해 보상을 위해 노력하겠다는 취지로 주장하고 있지만, 피해자가 전세금 반환소송을 제기하거나 경매를 거쳐 빌라를 처분해 보증금 회수에 나서야 하는 상황입니다. 현실적으로 한두명이 아닌 수십명의 전세보증금을 돌려줄 능력도, 방법도 없다고 보는게 맞겠죠. 전세보증금을 높게 받았기 때문에 집을 팔 수도 없고, 판다고 해도 현금으로 남는 것도 없을테니까요.

 

 

  피해자가 잇따르고 있지만 세 모녀 재산을 몰수·추징·보전하는 것은 현재로선 쉽지 않다고 합니다. 모친 김씨가 피해자들의 전세금을 안고 사들인 자체는 직접 대금을 가로챈 것이 아니고, 사기 혐의 자체도 현행법상 기소 전 몰수 보전 대상이 아니기 때문이라고 하는데요. 피해자 대다수는 비교적 저렴한 신축 빌라 전세를 구했던 사회초년생과 신혼부부 등 주거 취약계층인 것으로 전해졌습니다. 특히 경찰이 확보한 피해자 50여명은 모두 전세보증금반환보증보험에도 가입돼 있지 않았다고 합니다. 참 안타까운 상황이 아닐 수 없습니다.

 

 

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  개인적인 의견으로 봤을때는 이 사건은 모친 김씨가 어떤 계기로 빌라를 무피나 플피로 매수함으로써 손쉽게 돈을 벌 수 있다는 생각을 갖게 되면서 마치 브레이크 고장난 레이싱카처럼 집을 사들인 것 같은데요. 집을 매수하는 것은 위 사례처럼 어려운 일은 아닙니다. 하지만, 그에 대한 책임과 위기 관리 능력도 같이 갖추고, 자기가 감당할 수 있는 범위를 지켜야 하는 것인데, 세 모녀의 경우에는 그런 개념 자체가 없는 것으로 밖에는 보여지지 않는군요. 실제로 큰 준비없이 부동산으로 재미를 본 사람들 중에는 이런 식으로 엇나가는 경우가 생각보다 많습니다. 쉽고 재밌으면서도 마냥 잘 풀릴것만 같거든요. 하지만, 한번 위기에 봉착하게 되면 도미노처럼 걷잡을수 없이 나락으로 떨어지게 됩니다. 만약 갑작스런 부동산 하락기가 오면 이들은 신용불량자, 교도소, 더 나아가서는 극단적인 선택까지 이르게 되는 경우가 많았습니다. 예전에 갭투자로 수십채의 집을 보유했던 일가족이 극단적 선택을 했던 경우도 간혹 뉴스거리로 나오는 이유이기도 합니다.

  

  전세 사기에 대처하는 방법에 대해서는 여러차례 포스팅을 통해서 언급했다시피, 등기부등본 확인, 확정일자, 전입일자를 통한 대항력 확보 등이 있지만, 위 사례에서 보여주듯이 보증보험은 집주인이 전세보증금 반환을 거부할 경우 주택도시보증공사(HUG)가 보증금을 대신 지급해 주는 안전장치로써 현재로써는 확정일자를 통한 대항력 확보같은 방법 등에 비해서 대처 효과가 가장 크다고 볼 수 있을 것 같습니다.
  

 

 

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