어느 지역일까? 규제 지역 조정 및 해제 (투기과열지역, 조정지역)

  6월30일 정부에서는 부동산 규제지역 해제를 발표했습니다. 이번 포스팅에서는 규제지역의 개념과 해제된 규제지역, 그리고 규제지역 해제에 따른 변화에 대해 알아 보겠습니다.

 

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 부동산 규제지역이란

 

 

  부동산 규제지역이란 정부에서 주로 부동산의 투기 방지, 주택 시장 안정화 등을 위해 지정하여 관리하는 지역을 의미합니다. 일반적으로는 사람들의 관심이 많이 집중되어 부동산 시세가 많이 상승할 것으로 예상되는 지역이 포함됩니다. 규제지역은 법률적 근거를 가지고 정해진 절차에 따라 지정하며, 지정 결과에 따라 투자에 제약이 생기고 시세에도 영향을 끼치게 됩니다.

 

  규제지역의 종류로는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등이 있으나 투기지역과 투기과열지구의 중복성 때문에 없애고, 지금은 투기과열지구와 조정대상지역으로만 나눠집니다.

 

 

 투기과열지구

 

  주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역에서 청약경쟁률이 일정 수준을 초과하거나 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소된 곳 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 우려되는 지역을 투기과열지구로 지정합니다. 아래에 설명하는 조정대상지역보다 한단계 높은 규제지역이기 때문에 보통은 투기과열지구이면, 동시에 조정대상지역이기도 하지만, 일부 특수한 지역은 투기과열지구이면서 조정대상지역이 아닌 경우도 있습니다.

 

 

 조정대상지역

 

  3개월간 주택가격상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 일정 수준을 초과한 지역으로 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려할 때, 주택분양 등이 과열되어 있거나 우려가 있는 지역을 조정대상지역으로 지정합니다. 투기과열지구는 대출 규제 측면이 강하고, 조정대상지역은 대출뿐만 아니라 세제 규제가 강하기 때문에 다주택자들에게는 조정대상지역이 더 껄끄러운 규제이기도 합니다.

 

 

 

 

 

 

 투기과열지구 및 조정대상지역 지정효과

 

  투기과열지구 또는 조정대상지역으로 지정되면 아래의 표와 같은 효과가 있습니다. 투기과열지구와 조정대상지역 모두 주택담보대출 등과 같은 가계대출에 대해 제한을 받는다는 공통점이 있습니다. 그런데, 표에서 보다시피 유독 조정대상지역에 관해서는 세제에 대한 불이익이 많습니다. 이는 투기 수요나 다주택자에 대한 규제를 강화하는 수단으로써는 투기과열지구보다는 조정대상지역이 더 효과적인 것을 의미합니다.

 

투기과열지구 및 조정대상지역 지정효과

 

 

 

 

 

 

 부동산 규제지역 해제 대상

 

  22년 6월 30일 발표된 내용에 따르면, 투기과열지구가 해제된 곳은 대구 수성구, 대전 동구, 중구, 서구, 유성구, 경남 창원 의창구의 6곳이고, 조정대상 지역은 대구 동구, 서구, 남구, 북구, 중구, 달서구, 달성군, 경북 경산시, 전남 여수시, 순천시, 광양시의 11곳입니다. 지도로 보면 아래와 같은데, 최근 몇주 동안 매매가와 전세가가 하락하고, 미분양 아파트 물량이 쌓이는 대구 지역이 대부분이라고 할 수 있습니다. 경북 경산시는 대구 수성구와 바로 붙어 있기 때문에 대구 부동산 시장의 영향을 그대로 받는 지역이라는 점에서 이번 대구 규제지역 해제의 일부분이라고 봐야 할 것 같네요.

 

투기과열지구 및 조정대상지역 해제지역

 

  위에서 언급했다시피 투기과열지구인 곳은 대부분 조정대상지역이기도 하기 때문에 투기과열지구가 해제되었다고 해서 규제지역에서 제외된 것이 아니라 조정대상지역까지 해제되어야만 완전히 풀렸다고 할 수 있습니다. 예를 들면, 대구 수성구의 경우 투기과열지구이면서, 조정대상지역이기도 한데요. 이번에 투기과열지구에서 해제되었으나 조정대상지역에서는 해제되지 않았기 때문에 여전히 규제지역으로 남아 있게 됩니다.

 

  이번 규제지역 조정안에는 서울과 수도권은 제외되었는데요. 서울과 수도권의 경우 규제지역을 해제하게 되면 부동산 시장에 큰 영향을 줄 수 있기 때문에 제외했다고 합니다. 그럼에도 불구하고, 경기도의 일부 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역 해제지역에 포함되어 있는데요. 경기도 지역이기는 하지만 아파트가 없는 도서 지역임에도 불구하고 규제지역으로 지정되어 불편을 겪었던 안산·화성의 일부 지역이 이에 해당됩니다. 구체적으로는 화성 서신면, 안산 단원구 대부동동·대부남동·대부북동·선감동·풍도동 등입니다.

  사실 이 지역들은 규제지역에서 해제됐다는 점에 앞서, 애당초 규제지역으로 지정되면 안되는 곳임에도 불구하고 행정상의 편의를 위해 한 지역으로 묶여서 피해를 본 지역이기도 합니다. 규제지역 해제는 뒤늦은 수순이라고 할 수 있죠.

 

 

 

 

 

 

 부동산 규제지역 해제 시기

 

  이번 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안은 6월 30일 발표가 되었으나, 관보 게재가 완료되는 7월 5일(화) 0시부터 효력이 발생하게 됩니다.

 

 

 부동산 규제지역 해제로 인한 장점 (비규제지역 장점)

 

  규제지역 해제로 인한 장점은 말그대로 규제지역의 제약이 없어진다는 것이므로 그 제약이 그대로 장점이 되는 것일텐데요. 투기과열지구 해제는 대부분은 조정대상지역의 규제가 남아있게 되므로, 결국은 비규제 지역의 장점이 이번 규제지역 해제로 인한 장점이 되는 셈이겠죠.

 

  이번 규제지역 해제로 인해 기대되는 효과인 비규제 지역의 장점을 몇가지 이야기 해보겠습니다.

 

1. 취득세 중과 적용 완화

비조정대상지역 및 조정대상지역에서의 주택수별 취득세율

 

  조정대상지역에서는 1주택 취득시에는 취득세 1%(취득세의 10%)와 지방교육세 1%의 1.1%의 취득세율이 적용되지만, 2주택시에는 취득세 8%와 지방교육세 4%를 포함한 8.4%의 중과된 취득세율이 적용되고, 3주택 이상의 경우에는 취득세 12%와 지방교육세 4%를 포함한 12.4%의 취득세율이 적용되기 때문에 큰 부담이 아닐 수 없는데요. 비조정대상지역일 경우에는 2주택까지는 1주택과 동일한 취득세율을 적용받습니다.

   또한, 일시적 1가구 2주택의 경우에도 2주택 취득후 1주택을 처분해야 취득세 중과가 배제되었지만, 비조정대상지역에서는 취득세 중과가 되지 않기 때문에 기존 주택을 처분하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

 

2. 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건을 위한 처분기간 3년으로 변경

기존주택	신규주택	신규주택 취득 시점에 따른 기존주택 매도 기간
조정지역	조정지역	19년 12월 17일 이후 취득	1년 내 매도 및 1년 내 전입
		18년 9월 14일~ 19년 12월 16일 취득	2년 내 매도
		18년 9월 13일 이전 취득	3년 내 매도
조정지역	비조정지역	3년 내 매도
비조정지역	조정지역
비조정지역	비조정지역

  일시적 1가구 2주택인 사람이 1주택을 1년 이내에 처분하고 세대원 전원 전입을 해야 양도세 비과세를 받을 수 있었으나 지금처럼 부동산 매매가 잘 이루어지지 않는 기간에는 1년이란 시간이 촉박할 수 밖에 없기 때문에 어쩔 수 없이 급매로 헐값이 매도해야 하기도 했습니다. 그러나, 비규제지역에서는 처분 기간이 3년이기 때문에 부동산 매매에 시간 여유를 갖고 임할 수 있게 됩니다.

 

3. 양도소득세 비과세를 위한 2년 거주 불필요

 

	취득 요건	양도 요건
1세대 1주택	비조정대상지역 취득	2년 이상 보유
	2017년 8월 2일 이전 조정대상지역 취득	2년 이상 보유
	2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 취득	2년 이상 보유 + 2년 거주

 

  2017년 8월 3일 이후 조정대상지역의 부동산을 취득한 경우에는 2년 이상 보유할 뿐만 아니라 2년 이상 거주를 해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 당연히 조정대상지역에서 해제되기 때문에 거주할 의무가 없어지게 됩니다.

 

4. 다주택자 양도소득세 중과 미적용

 

구   분		현행	2021년 6월 1일 이후
다주택자 양도세 중과	2주택	기본세율 + 10%p	기본세율 + 20%p
	3주택 이상	기본세율 + 20%p	기본세율 + 30%p

  조정대상지역에서는 2주택 이상 보유자가 주택을 매도시 주택수에 따라서 20~30%의 중과세율이 적용됩니다. 기본세율이 6~45%이므로 최대 75%의 양도소득세가 나올 수 있는 것이죠. 비조정대상지역에서는 이러한 중과세율 없이 기본세율만 적용됩니다.

 

 

 

 

 

 

5. 주택담보대출 금지 및 세대원 전입 조건 미적용

 

  조정대상지역에서는 무주택자가 주택을 구입하고 주택담보대출을 받는 경우 6개월 이내 전입조건으로 대출이 실행됩니다. 1주택자가 신규주택을 주택담보대출로 구입하는 경우 6개월 이내 기존주택 처분과 신규주택  입주 조건으로 주택담보대출이 실행됩니다. 그리고, 2주택 이상 보유자는 주택담보대출 자체가 금지되어 있습니다. 하지만, 비조정대상지역에서는 이러한 기한 내 처분 조건이나 전입 조건 등이 없기 때문에 맘 졸이며 기존 집이 팔리지 않는 것을 걱정하지 않아도 됩니다.

 

6. 자금조달 계획서 제출 의무 없음.

 

  조정대상지역에서는 거래가격과 상관없이 모든 주택거래시에는 자금조달 계획서를 제출해야 하는데요. 이 자금조달 계획서에는 자금조달 증빙을 해야할 수도 있기 때문에, 신혼부부가 부족한 집값을 부모님으로부터 지원받은 것이나, 대출을 통한 추가 주택 매수 등에 대해서 불이익을 당할 수 있습니다. 반면에 비규제 지역에서는 거래가격 6억원 이상의 주택거래시에만 자금조달 계획서를 제출하기 때문에 아무래도 집값 조달에 유리한 면이 있습니다.

 

7. 종합부동산세 중과 배제

 

종합부동산세 세율

  조정대상지역 2주택 이상의 경우 종부세는 1.2%~6.0%까지 적용됩니다. 하지만, 비규제지역의 경우에는 0.6%~3%로 그 절반에 해당하죠. 더불어, 비규제지역의 경우 상대적으로 공시지가가 낮기 때문에 비슷한 세율이라도 종부세 금액이 더 낮은 편이기도 합니다. 그래서, 비규제지역의 종부세가 훨씬 유리하죠.

 

8. 청약 자격 조건 및 분양권 전매 제한 완화

 

  조정대상지역에서 아파트 분양을 받는 경우, 청약시에는 이 세대주만 청약이 가능하며,  청약통장 가입기간도 2년 이상이어야 하며, 당첨된다고 해도 분양권 전매 제한 기간이 있어 전매가 어렵습니다. 반면에, 비규제지역은 세대원 모두가 청약이 가능하며, 청약통장 가입기간도 6개월 이상으로 비교적 짧습니다. 전매제한도 없고, 중도금 대출이 용이하며, 다주택자도 청약이 가능하다는 장점이 있기 때문에 지금처럼 대구 미분양아파트 증가시에 미분양아파트 물량 해소에 어떤 형태로든 도움이 되지 않을까 생각됩니다.

 

 

 부동산 규제지역 해제 제외 대상

 

  서울, 경기도, 인천의 수도권은 다수 지역에서 아직도 주택가격 상승세가 지속되고 있거나 하락 전환 후 시일이 오래 경과하지 않았고, 미분양 주택도 여전히 많지 않은 점을 감안하여 당분간 규제지역 지정을 유지하기로 했습니다.

  최근 부동산 시장이 하락세를 보인 대표적인 지역이 세종과 대구인데요. 대구는 규제지역이 해제되었음에도 불구하고, 세종은 이번 규제지역 해제에서 제외되었습니다. 세종의 경우는 대구와 조금 다른 모습이기 때문인데요. 주택가격 하락세가 지속되고 있는 것은 대구와 동일하지만 아파트 청약경쟁률이 여전히 높게 유지되고 있는 점을 감안했을때 아직도 잠재적인 매수세가 많은 것으로 보고, 현행 규제지역 지정을 유지하기로 했습니다. 따라서, 수도권을 제외하고는 지방에서 유일하게 투기과열지구 지역으로 남게 되었습니다.

 

 

 부동산 규제지역 현황

 

  투기과열지구 및 조정대상지역 조정안으로 인해 7월 5일부터 변경되는 전국 부동산 규제 지역 현황은 아래와 같습니다.

 

투기과열지구 및 조정대상지역 전국 부동산 규제 지역 지정 현황 (22년 7월 5일자 현황)

 

  세부적으로는 위의 표에 해당하는 지역이라도 일부 제외되는 지역들이 있습니다. 아래의 그림을 참조해주세요. 간단히 설명하면, 규제지역에 속하더라도 아파트가 거의 없는 외딴 지역의 경우이거나, 반대로 동탄2와 같이 부동산 매매가 상승이 심한 일부 택지지구만 투기과열지역으로 지정되는 경우라고 할 수 있습니다.

 

일부 규제 제외 지역 및 조정대상지역 일부 투기과열지구 지역

 

 

 부동산 규제지역 해제 기대 효과

 

  이번에 해제된 규제지역을 살펴보면, 미분양이 늘어나는 대구 지역 등을 제외하고는 규제지역 해제에 대한 효과가 적은 곳들 위주로 규제지역이 해제되어 너무 소극적으로 완화한 것이 아닌가 하는 생각입니다. 물론, 이에 대해서 정부는 규제 해제가 아닌 규제 완화로써 부동산 매수 심리를 자극하지 않는 범위에서 완화를 지속할 것이라는 입장입니다. 이번 발표로 인해서는 부동산 시장과 관련해서 큰 변화는 없을 것을 보입니다. 하지만, 정부에서 규제 완화에 대한 시그널을 보냄으로써 정체된 부동산 시장이 점차적으로 호전되지 않을까 예상해 봅니다. 

 

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  이상으로 이번에 발표한 규제지역 해제 내용에 대해서 살펴봤는데요. 여담이지만, 6월 30일 이 발표를 기점으로 해서 대구행 KTX 표가 매진이 되었다는 이야기가 커뮤니티에 우스개 소리처럼 돌고 있네요. 아마도 투자자들의 움직임일텐데요. 대구 부동산 시장의 하락이 심하기 때문에 이 정도 투자자들의 움직임 정도로 대구 부동산 시장이 들썩이지는 않을 것 같습니다. 오히려 하락세를 방어해 주지 않을까 하는 기대감도 있습니다.

  이번 발표에 대해서는 개인적인 의견으로, 이러한 정부의 부동산 시장에 대한 발빠른 대응과 규제 완화에 대해서 국민들에게 긍정적으로 비춰질 것 같습니다. 

 

 

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