21년 12월 20일자 KB부동산 주간시계열 (KB통계)

  오늘은 24일 크리스마스 이브날 발표된 12월 20일자 KB 주간시계열에 대해서 이야기 해보겠습니다. 먼저 요약표를 보겠습니다.  

12월 20일자 KB부동산 주간 시계열 요약

 

  먼저, 매매상승 지역부터 볼까요?

  이번주는 통합창원이 눈에 띄는 상승을 보여주고 있습니다. 지난 주에는 성산구와 마산 합포구만 높은 상승률을 보여줬었는데, 상위에는 진입하지 못했지만, 시계열을 보면 진해구까지 성산구, 진해구도 상승세를 이어가고 있습니다. 그리고, 규제지역을 피해서 뒤늦게 영향받은 합포구의 강한 상승세가 마치 부메랑처럼 의창구로 다시 돌아오고 있는 느낌도 있습니다.

통합창원 매매증감

 

 

  그런데, 이 상승세가 심상치 않아 보이는데요. 실수요자라고 할 수 있는 전세증감도 상승세를 나타내고 있기 때문입니다. 실수요자 기반인 전세지수가 상승하면서 하방을 견뎌주는 역할을 하게 되면, 실수요자 매매뿐만 아니라 전세보증금을 레버리지로 하는 투자자까지 유입되는 효과가 있기 때문에 이 지역의 상승 여력은 아직도 남아 있다고 보여집니다.

통합창원 전세증감

  하지만, 단순히 투자자 유입으로만 이런 현상이 벌어진 것은 아니죠. 지난주 KB 시계열때 말씀 드렸죠? 6천 세대 가까운 중동 유니시티 입주 등이 마무리 되면서 2020년 중반부터 통합 창원의 공급 물량 부족으로 인한 상승이 시작되었고, 현 상황에서는 최소 2년이상 지속될 것으로 보이는데요. 최근 모습이 이런 현상들을 선반영하고 있다고 할 수 있습니다. 이처럼 공급물량으로 발생되는 상승세의 경우 전세의 상승세도 같이 동반되는 모습을 보이는 편입니다. 전세 실수요자에게도 영향을 미치게 되는거죠.

 

  만약, 누적으로 이렇게 4년 이상 공급부족이 누적될 경우 차후에라도 18, 19년과 같은 수준의 공급이 생긴다고 하더라도  이런 전세수요자가 매매로 전환하는 상황으로 바뀌기 때문에 문제없이 모두 소화될 수도 있습니다. 상승과 하락의 변곡점이 생기기 위해서는 1년의 단편적인 공급량이 아닌 몇년 동안의 지속적인 누적량이 필요합니다. 부족이든, 과다든 말이죠.

창원 아파트 공급물량

  여기서, 의문이 하나 드는데요. 그렇다면 과거 2010년에는 공급부족이 심했으니 엄청난 상승이 있지 않을까 생각할 수 있는데요. 통합 창원은 2010년 7월에 마산, 진해, 창원이 합쳐져서 지금의 인구를 형성하게 되었기 때문에 도표를 액면 그대로 보면 왜곡이 생길수 있을 것 같네요. 하지만, 분명한 것은 지금의 통합 창원 인구로는 공급 부족이 맞다는 거죠.

 

  이런 상승세가 지속된다면 아무래도 인접한 김해와 같은 도시에게도 영향을 끼치게 될 것 같습니다. 저도 궁금하네요. 통합 창원의 상승세가 언제까지 지속될지 말이죠.

 

 

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  이번에는 하락상위지역을 보겠습니다. 일단, 대구는 지난주 보셨죠? 아래의 공급물량이 해소되기 전까지는 부진을 면치 못할 것 같습니다. 하지만, 하락했다고는 하나 시계열 표에서 파란색이 보이지 않고 있는걸로 봐서는 제 눈에는 잘 버티고 있는 것처럼 보이네요. 본격적인 하락은 23년이나 되야 발생하지 않을까 추측해봅니다.

대구 아파트 공급 물량

 

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  이번에는 안양인데요. 안양 동안구는 지난 주에 이어 이번주에도 하락 상위 순위에 들었습니다. 그런데, 눈여겨봐야 될 부분이 있습니다. 바로 전세증감 하락 순위인데요. 안양 동안구와 더불어 인접 지역인 만안구, 군포, 의왕이 전세 하락 순위에 올랐습니다. 안양 동안구에 입주중인 평촌 자이아이파크와 평촌 두산위브리버뷰의 3,400세대 물량이 동안구 뿐만 아니라 만안구, 군포, 의왕까지 영향을 미치고 있다고 봐야 할 것 같네요.

  그런데, 재밌는건 평촌 자이아이파크의 경우 이름만 평촌이지 사실 비산동에 위치해 있어서 만안구 생활권에 더 가깝다고 볼 수 있습니다. 만안구 전세지수가 하락하는게 당연하다는 거죠. 또한 평촌 두산위브리버뷰(지난 주에는 안양호계두산위브라고 나와서 정정합니다)도 평촌역이나 범계역보다는 군포의 금정역에 가깝습니다. 그럼에도 불구하고 인접 지역 모두 영향을 받고 있네요.

안양 KB부동산 주간시계열 전세증감

  군포, 의왕의 경우는 매매지수도 영향을 받은 모습인데, 특이하게 만안구는 오히려 매매지수가 상승한 모습을 보입니다. 만안구에 인접한 평촌자이아이파크의 매매가에 근거한 흐름일까요?? 이 부분은 분석이 좀 필요할 것 같습니다.

안양 KB부동산 주간시계열 매매증감

  안양은 21년도만 공급 과다이기 때문에, 이번 입주만 넘기면 하락은 멈추지 않을까 추측해봅니다. 일시적인 대량 입주로 인한 전세가 하락은 통상 6개월 정도면 극복하는 것으로 알려져 있기도 하죠. 이렇게 눈에 띄는 입주 현황과 지수 변화를 지켜보는게 큰 공부가 되리라 생각합니다.

 

 

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  저는 국지적으로 상승하는 지역과 하락하는 지역 일부에 대해서만 이야기 드렸는데, 지금 전국적으로 본다면, 강원, 충북 등과 같은 일부 지역을 제외하고는 주간시계열 표에서 '매수매도' 지수가 55.8로 21년 8월 16일의 114.6에 비하면 현저히 안좋습니다. 한동안은 하락세가 지속될 것으로 보입니다.

 

  반복해서 말씀드렸다시피 정부 규제 및 대출 등으로 인해서 시장이 멈춰 있는 듯한 모습인데요. 

  일부 전문가들은 이제 폭락장이 올거라고 전망하지만, 지수 변화로만 본다면 아직은 좀 이른 듯 싶습니다. 하향 차트를 그리고는 있지만, 전세지수와 같이 보게 되면 마치 아래를 지지하는 듯한 모습을 보이고 있기도 하고, 무엇보다도 폭락을 가져올 주요인이 되어야 할 공급량의 증가가 아직 보이지 않기 때문에 폭락장을 말하기는 어렵지 않을까 싶습니다. 

 

  이제 2021년도의 막바지네요. 22년도에는 좀 더 좋은 지표가 되어 돌아왔으면 좋겠습니다. 그래야 저도 이야기할게 더 많아질테니까요.

 

 

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