전세사기 어떻게 피할수 있을까? 전세사기 유형과 전세 계약 전 후 유의사항

  전세 계약은 나날이 늘고 있지만, ‘갭투자’, ‘법령 악용’, ‘체납사실 미 고지’ 등 제도의 허점을 노린 전세사기 역시 날로 늘어가면서 심각한 사회문제로 대두되고 있습니다. 이번 포스팅에서는 이러한 전세 사기의 유형을 알아보고, 전세 계약 전후의 유의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

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 전세사기

 

국토부에서 집계한 전세보증사고의 증가 현황

  세입자가 돌려받지 못한 전세보증금이 지난달 872억 원을 기록하며 역대 최대 액수를 초과했는데요. 이는 심각한 수준이며, 각별한 주의가 필요합니다.

 

전세사기 유형과 예방법에 대해 알아볼까요?

 

 

 전세사기 유형

 1. 갭투기

 

전세사기 유형의 하나인 갭투기

 

 사례 1

  서울 강서구에서 세 모녀가 분양대행사를 통해 깡통 주택 최소 524채를 매입하였는데, 전세 계약 만기 시점에 보증금 반환을 하지 못한 사건으로 대규모 미반환

 

  위의 사례에서 깡통 주택이란 실제로 깡통으로 만들어진 주택은 아니고, 전세보증금이 주택의 매매가를 넘어가서 주택 매매가로 보증금을 회수할 수 없는 경우를 말하는 건데요. 집주인 입장에서는 플피(플러스 피)라는 불리는 갭 투자 방식입니다.

 

  갭 투기는 매매가와 전세가 차이가 적은 주택의 전세 세입자를 구해 그 돈으로 매매 대금을 치르게 되는 방식입니다. 일반적으로 시장에서는 불리는 용어는 갭 투자인데요. 전세금과 매매금의 차이가 적을수록 많이 발생하며, 경우에 따라 전세금이 매매 가격과 같아지는 무피나 오히려 전세보증금이 더 높은, 깡통 전세라 불리는 플피의 경우 위험도가 더 높아집니다. 결과적으로 집주인은 적은 자본만 있으면 되고, 이때 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 세입자가 어려움을 겪게 됩니다. 특히, 부동산 시장의 하락으로 매매가 또는 전세가가 동반 하락할 경우 의도치 않게 전세금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하기도 하죠.

 

 

 2. 법령 악용

 

전입신고와 근저당권 설정 유효일자를 이용한 전세사기의 또다른 유형인 법령 악용

 

 사례 2

  이른바 서울 반포 전세사기 사건으로 A가 B에게 주택을 매입한 후 B와 다시 전세 계약을 체결한 과정에서 전세 보증금 12억 원을 근저당으로 설정해 전세 보증금을 돌려받지 못하게 한 사례

 

  위의 사례를 이해하기 위해서는 법적인 부분의 이해가 선행되어야 하는데요. 법적으로 근저당권 설정은 신청 당일부터 유효하게 되지만, 대항력의 기본 요건인 전입신고는 신고를 해도 그날밤 12시가 넘어가야 효력을 발휘하게 됩니다.

 

  원래대로라면 전입신고를 먼저 했기 때문에 그뒤에 집주인이 대출을 받더라도 임차인이 우선 순위가 되서 보호를 받을 수 있어야 하나 이러한 법적 허점으로 인해 전입신고를 하는 날 대출을 받고 근저당 설정을 하게 되면 임차인의 순위가 근저당 설정 뒤로 밀리게 됩니다. 따라서, 나중에 이 집이 경매로 넘어갈 경우 세입자는 보호받을 수 없게 되는 것이죠. 이부분은 공인중개사와 별개로 집주인이 처리하는 부분이기 때문에 공인중개사도 이를 책임지지 않아 해당 사건으로 7, 8월 신고된 것만 29건이 있었다고 합니다.

 

 

 3. 체납사실 미 고지

 

전세사기 유형 중 체납사실 미 고지

 

 사례 3

  임대인이 본인 명의의 재산을 모두 가족 명의로 돌려놓은 후 개인 사업자로 등록한 사업에 발생한 세금을 계속하여 체납한 상황에서 소유권 이전을 받은 건물에 전세를 들어간 세입자는 우선순위가 아니므로 전세금을 돌려받지 못함

 

  체납사실 미고지의 상황으로는 전세 계약이 완료되고 난 뒤 세입자는 부동산 권리침해 사항인 집주인의 체납으로 인한 압류장을 받게 됩니다. 국세기본법에 따르면 국세는 다른 채권에 우선해 징수되어 전세보증금이 보호받지 못하며, 세입자가 피해를 받게 됩니다. 체납관련해서는 해당 부동산의 등기부등본에 압류나 가압류가 기록되기 전까지는 세입자는 물론이고, 공인중개사 역시 알 수 없는 부분입니다. 체납 여부를 확인하기 위해서는 집주인 본인이 이야기 해줘야 하는 부분인데, 이미 작정하고 재산을 빼돌린 사람에게 기대할 수 있는 부분은 아니겠죠.

 

  이렇게 등기부등본에 압류, 가압류 등이 기재되지 않은 상태에서 뒤늦게 경매에 들어갈 경우, 경매를 잘 모르는 세입자의 경우 사례 2와 같이 본인보다 앞선 근저당설정 등이 없기 때문에 보호받을 수 있을거라 생각할 수 있지만, 경매에서는 이러한 세입자보다 앞서 체납된 세금과 집주인 사업장의 임금체불 등이 보이지 않게 우선순위로 처리되기 때문에 세입자는 보호받을 수 없게 됩니다.

 

 

  사실, 위의 3가지 중에서 가장 위험하고 악질적이라고 볼 수 있는 형태입니다. 첫번째 유형인 갭투자의 경우 일반적으로 많이 성행되기도 하고, 부동산 시장 하락으로 인한 역전세나 전세보증금이 매매가보다 높아지는 특이한 상황만 아니라면 큰 문제가 발생하지 않고, 전세보증금 반환보증 보험이나 집주인이 전세퇴거자금 등의 명목으로 대출받아 반환해줄 수 있는 등의 안전장치가 있는 편입니다. 

 

  두번째 유형인 법령 악용의 경우에는 집주인의 악의적인 요소가 있긴 하지만, 임차인이 계약 직후 등기부등본 등을 통해서 확인할 수 있기도 하고, 대출 여력이 있는 임대인이라면 근저당이 우선 순위이긴 하지만, 대출 상환이 가능하다면 문제가 되지 않을 수 있기도 하고, 만약 대출 금액이 전세보증금을 합해서 80% 이하라고 하면 최악의 경우 경매가 진행되더라도 세입자의 전세보증금을 배당으로 받을 수 있기 때문에 그나마 나은 편입니다. 물론, 대출 금액이 80%가 넘어간다면 문제가 되겠지요.

 

  그런데, 세번째 유형의 경우 이미 악의적인 목적으로 가족 명의로 재산을 빼돌렸으며, 체납이 지속적으로 발생하고 있는 상태인데, 중개사와 임차인 모두에게 고지하지 않았기 때문에 이 사실을 안 시점에서는 대처 역시 어려운 상황입니다. 체납을 알고서 재산을 빼돌렸기 때문에, 위의 대출 사례와는 다르게 아예 체납을 갚을 생각도 없는 것이기 때문에 최대한 피해야 할 유형인거죠.

 

  그렇다면, 이런 전세 사기를 피하기 위해서 임차인이 전세 계약 전에 확인해야할 것들이 무엇이 있을지 알아 보겠습니다.

 

 

 

 전세 계약 전 유의사항

 

전세 계약 전 유의사항(임대차 표준 계약서, 주변 시세 확인)

 

 1. 주택 임대차 표준 계약서(법무부)를 사용

  · 대항력과 우선변제권 확보 방법, 보증금 증액 시 증액 부분 보호 방법, 임차권등기명령제도 등 임차인 보호 규정 안내
  · 묵시적 갱신 등 계약 당사자인 임대인과 임차인의 권리 의무에 대한 정보를 제공하여 분쟁 예방

 

  사실 표준 임대차 계약의 경우 공인중개사를 통한다면 큰 문제가 되지는 않습니다. 다만, 부동산에 대해서 잘 모르는 사람이 단순히 중개비를 아낀다는 명목으로 직접 거래 및 계약을 하는 경우가 있는데요. 이런 경우 표준 계약서의 여부 파악과 계약 사항에 대한 내용이 제대로 고지되지 않아 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

 

 

 2. 주변 시세 확인

  · 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 한국부동산원 부동산테크 및 시세정보업체 등 다양한 시세정보 확인
  · 대상 물건 인근 부동산 중개업소 등 현장 방문

 

   주변 시세를 확인하는 것은 정말 중요한 부분인데 많은 사람들이 이를 간과하고 있는 부분이기도 합니다. 일명 깡통 전세라고 불리는 부분은 부동산 초보자가 시세도 잘 모르는 상태에서 신축 빌라를 전세 계약하는 과정에서 가장 많이 발생하는 편입니다. 빌라 자체가 모양이 제각각이기 때문에 시세 파악이 잘 되지 않는데다가 신축 빌라는 시세가 아직 정해져 있지 않기 때문이죠. 하지만, 부동산 중개소를 통해서 몇 군데의 매물만 확인해 보면, 어느 정도의 매물이 어느 정도의 시세를 형성하고 있는지에 대해 알고 싶지 않아도 자연스럽게 알게 됩니다. 그런데, 급하게 전세집을 구하면서도 시세를 제대로 알아보지도 않고, 신축 빌라의 인테리어와 중개비 할인이나  지원금 명목으로 돈을 준다는 이야기에 혹해서 높은 전세 시세인지 모르고 계약을 하는 경우가 문제가 되는 것이죠. 집을 알아볼때는 꼭 최대한 많은 중개소와 매물을 보시기 바랍니다.

 

 

전세 계약전 유의사항(부채 여부 확인 및 확정일자, 전입세대 열람)

 

 

 3. 부채 규모(등기부등본) 및 국세·지방세 체납여부 확인(임대인 동의 필요)

  · 등기부등본을 확인해 근저당권, 전세권 등 선순위 채권을 확인
  · 중개인, 임대인 등을 통해 선순위 보증금 및 세금 체납여부 확인

 

  이 부분은 현실적으로 쉽지 않은 부분입니다. 하지만, 근저당권 같은 경우에는 계약 전과 계약일 다음날 꼭 등기부등본을 확인하시는 것이 좋습니다. 이를 통해 대출의 규모를 확인해서 나중에 분쟁을 미리 대비해 두기라도 해야 하니까요. 

  가장 어려운 부분이 아마도 세금 체납여부 확인이 아닐까 싶은데요. 마음씨 좋은 집주인이라면 아마도 꺼리낌없이 알려주겠지만, 대부분의 집주인은 본인의 세금 문제까지 들먹이는 것을 그다지 좋아하지 않습니다. 중개인도 계약을 성사시켜야 하는 중간자의 입장에서 이런 부분을 물어보는것에 대해서 조심스러울 수 밖에 없기 때문에 부동산 거래시에 확인하는 경우는 많지 않습니다. 저 역시 임대인의 입장과 임차인의 입장을 동시에 가지고 있는데, 어느 쪽으로도 세금 체납 여부를 확인하거나 확인받아본적은 없습니다. 그렇기 때문에 임차인의 입장에서는 대놓고 집주인에게 물어보는 방법보다 대출이나 공기관 제출용으로 필요하다고 하거나, 전세보증금 반환에 대한 불안감을 슬며시 표현하는 방식으로 중개인을 통해서 알아보는 것이 그나마 가장 부드러운 방법일 수 있습니다.

 

 

 4. 확정일자 부여 현황(임대인 동의 필요) 및 전입세대 열람(임대인 위임 필요)

  · 임대인에게 동의를 받아 확정일자 부여 현황 열람 가능(임대차 신고는 임대인에게 직접 제공 요청)
  · 다가구주택의 경우 건물 전체 임대차 현황을 임대인의 동의를 얻어 열람 가능
  · 해당 주택의 전입세대 현황은 임대인의 위임을 받아 열람 가능

 

  전입세대 현황이나 확정일자 부여 현황 요청 등에 관해서는 아마 큰 거부감은 없을텐데요. 다가구 주택에서 건물 전체 임대차 현황을 알아보는 것은 쉽지 않은 걸로 알고 있습니다. 이 부분이 필요한 이유는, 만약 최악의 경우로 인해 집이 경매로 넘어갔을 경우 다가구에 살고 있는 전체 보증금과 확정일자 순으로 본인이 받을 수 있는 보증금이 정해지기 때문에 기존에 다른 가구들이 이미 전입일자가 빠른 순으로 보증금의 합계가 많을 경우 본인은 전입일자와 확정일자 등을 잘 처리했음에도 불구하고, 보증금을 받지 못할 수도 있습니다. 따라서, 만약 알 수만 있다면 이런 집은 계약하지 않도록 해야 합니다.

 

 

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  전세 계약전에 유의사항에 대해서 알아봤는데요. 임차인이 전세 계약 후에 확인해야할 것들은 무엇이 있을까요?

 

 

 전세 계약 후 유의사항

 

전세 계약 후 유의사항(임대차 신고, 전세보증금 반환보증 가입, 전입신고)

 

 1. 임대차 신고(계약서 제출 시 확정일자 자동 부여)

 

  · 온라인 신고 또는 관할 주민센터 방문 신고
   ※ 우선변제권 발생조건 : 주택의 인도, 전입신고, 확정일자 부여 후 익일 발생

 

   작년 6월부터 발효된 임대차 신고 제도로 인해 신고시 자동으로 확정일자가 부여되기 때문에 앞으로는 확정일자에 대해 신경쓸 필요가 없어졌습니다. 하지만, 중개사에게 임대차 신고 의무가 있는 건 아니라서 실수로 중개사가 하지 않았다고 해도 책임을 물을 수 없습니다. 그렇다 해도 중개사 입장에서 해주기는 하니까 나중에 확인만 해보시면 될 것 같습니다. 그리고, 이사 당일 전입신고 반드시 하셔야 합니다. 참고로 최근 뉴스 중에 이사 당일 전입신고를 하지 않았다는 이유로 HUG(주택도시보증공사)에서 전세보증금 반환보증 보험을 가입했음에도 불구하고 전세보증금 반환을 거부했다고 합니다. 그러니 꼭 당일 전입신고를 마치시기 바랍니다.

 

 2. 전세보증금 반환보증 가입

 

  · 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 전세보증금 반환보증을 가입하여 보증금 보호

 

  개인적인 의견으로는 등기부등본 확인, 확정일자 부여, 전입신고도 물론 중요하지만, 전세보증금 안전에 대해서는 전세보증금 반환보증 보험 가입이 최선인것 같습니다. 결과적으로 전세금을 돌려받는다는 점에서는 대항력을 이용하여 우선순위를 점하는 것과 동일하지만, 전세금을 바로 받을 수 있는 전세보증반환에 비해 경매를 통해 배당받는건 아무래도 시간이 오래 걸리는 문제입니다. 또한, 다른 의미로 보면 임차인들은 전세 대출을 받는 경우가 많은데 이때 전세보증금 반환보증 보험 가입을 기본 요건으로 내세우는데 편인데요. 이렇게 가입하는 절차를 보면 본인이 잘 모르더라도 은행이나 보증보험사 등에서 보증보험 가입 거부 등을 통해서 전세사기 불안 요소를 미리 걸러내어 주기도 합니다.

 

 

 3. 전입신고

 

- 관할 주민센터 방문 또는 정부 24 온라인 신고

 

 주민센터를 방문할 경우에는 계약서를 들고 가시면 되고, 온라인 신고를 하실 경우는 아래의 포스팅을 참조하시면 좋습니다.

 

2022.02.15 - [부동산 이야기/부동산 상식] - 전세계약할때, 인터넷 전입신고와 확정일자 받는 법

전세계약할때, 인터넷 전입신고와 확정일자 받는 법

 

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  마음 편하게 집을 구하고, 걱정없이 살고 싶은데, 세상이 그렇게 만만치는 않습니다. 전세사기를 당하지 않기 위해서는 이렇게 수시로 본인이 확인하는 수밖에 없는데요. 그럼에도 불구하고 이렇게 내용을 숙지하고서도 전세사기를 피할 수 없기도 합니다. 하지만, 어느 정도 내용을 알고 당하는 것과 아무 것도 모르고 당하는 것과는 차후에 대응하는 방법이 달라지기도 하기 때문에 공인중개사만 믿던가, 보증보험만 믿고 아무것도 하지 않는 것은 본인의 재산에 대한 권리를 포기하는 것과 다름 없다고 생각합니다. 

 

 

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