21년 12월 13일자 KB부동산 주간시계열 (KB통계)

   이번 포스팅에서는 12월 13일자 KB부동산 주간시계열을 통해 한주 간의 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

 

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  그림은 KB 주간 시계열 파일에서 첫 화면에 나오는 표입니다. 해당 기간 동안 매매지수 상승률이 가장 높았던 순서로 10개 도시와 하락률이 가장 높았던 10개 도시를 보여줍니다.

KB부동산 주간시계열 매매지수 상승율 순위

   마산합포구가 0.74로 가장 많이 상승했고, 그 밑으로 청주 서원구, 강릉 등 다양한 지역이 상승했습니다. 반면에 하락지역에서는 대구 서구, 달서구와 세종, 안양 동안구가 하락률 순위에 들었습니다. 

 

 

  이번에는 해당 기간동안 전세지수 상승율이 가장 높았던 순서로 10개 도시와 하락율이 가장 높았던 10개 도시를 보여줍니다.

KB부동산 주간시계열 전세지수 상승율 순위

 

  마산합포구는 매매지수 상승률과 더불어 전세지수 상승률도 가장 높습니다. 조금 더 살펴보면, 아래와 같이 창원의 공급 물량은 2024년까지도 부족으로 나타납니다. 이런 상황이 지속되면 주택 노후화로 인해서 신축 아파트에 대한 욕구가 강해지고, 그에 따라 신축에 대한 편중 심화로 신축 아파트의 가격이 상승하게 됩니다. 

 

창원 아파트 공급 물량

 

  통상적으로 가장 좋은 지역부터 오르기 때문에, 아래 그래프처럼 2020년 6월부터 의창구와 성산구의 상승이 먼저 시작됐는데, 의창구는 가격 상승 부담과 규제지역 지정 등으로 인해서 지지부진해지고, 대신 성산구(조정대상지역)를 포함한 그동안 상승이 덜했던 마산합포구와 회원구까지 강한 상승을 보여주고 있습니다. 공급이 해소되지 않는 이상 등락을 거듭하면서 상승할 수밖에 없지 않을까 생각합니다.

 

창원 KB부동산 주간시계열

 

  반대로 매매 증감률 하락 순위에 있는 지역을 보겠습니다.

 

  가장 하락률이 높은 것은 대구 지역인데요. 대구는 2020년 6월부터 전 지역이 1년간 가파르게 상승했습니다. 하지만, 대구는 아래 그래프에서 보듯이 공급이 수요를 초과하면서 점점 누적되고 있습니다. 그리고, 공급량은 현재로부터 약 2년 정도까지만 정확한 편이고, 그 이후부터는 시장 상황이나 시행사의 사정에 따라 늘거나 줄기도 합니다. 따라서, 2024년에는 23년에 비해서는 초과량이 적어지지만, 내년에 다시 확인할 경우 23년보다 더 늘어날 수도 있습니다. 실제로 대구는 아직도 예정된 분양 물량이 많은 것으로 알려져 있기에 한동안 주의하라는 것이 전문가들의 공통된 의견입니다.

대구 아파트 공급 물량

 

  대구의 시계열을 보면 현재 분위기가 명확한데요. 먼저 매매 증감률부터 보겠습니다.

대구 KB부동산 주간 시계열 매매증감

  5월에 비해서 분위기가 많이 안 좋은 게 보이시죠? 그런데, 이뿐만이 아닙니다. 이번에는 전세 증감률을 볼까요?

대구 KB부동산 주간 시계열 전세증감

   학군지로 유명한 수성구는 어느 정도 버티고 있지만, 전체적으로는 전세 증감률도 하락세를 보이고 있습니다. 사실 우리가 무서워해야 할 것은 매매지수보다는 전세지수의 하락입니다.

  매매지수의 경우에는 내가 이미 소유하고 있는 상태라면 샀던 가격이 떨어지는 것이라서 안 팔고 가지고 있으면 실현된 손해는 없겠죠. 하지만, 전세지수 즉 전세가가 하락한다는 것은 매수를 하려는 사람에게는 세입자를 구하기 어렵기 때문에 전세보증금으로 잔금을 치르기가 어렵게 되고, 보유만 하는 경우라도 세입자가 재계약 시 전세금 일부를 내놓으라고 할 수 있습니다. 바로 역전세인 것이죠. 다행히 보유한 자금이라도 있으면 주면 되지만, 그렇지 않다면 세입자에게 무릎 꿇고 빌어야 할 수도 있습니다. 설마 그렇겠냐구요?? 저는 그런 경험이 없습니다만 제 주변 지인 중에 두 분 정도는 세입자 앞에 무릎꿇고 울기까지 하셨다더군요. 이야기가 좀 무거웠나요??

 

 

  이번에는 하락 순위에 있는 안양 동안구를 보겠습니다. 먼저, 입주 물량입니다.

안양 동안구 아파트 공급 물량

  안양 동안구는 22, 23년에 걸쳐서 입주 물량이 거의 없습니다. 이번에는 시계열 매매 증감률입니다.

안양, 군포, 의왕 KB부동산 주간 시계열 매매증감

  참고로, 부동산은 생활권이 비슷한 지역끼리 서로 영향을 미치는 구조로 되어 있습니다. 거시적으로는 서울이 경기, 인천과 영향을 주고받기도 하지만, 국지적으로는 안양, 군포, 의왕처럼 붙어있는 지역끼리 서로 영향을 주고받습니다. 따라서, 입주 물량 등을 볼 때도 안양 한 곳만 볼 것이 인접한 지역도 같이 봐야 합니다. 매매 증감 지표로는 안양은 하락세가 뚜렷해 보이는데 반해, 인접지역인 군포, 의왕은 조금 완만해 보이는군요. 이번에는 전세 증감을 볼까요?

안양, 군포, 의왕 KB부동산 주간 시계열 전세증감

 

  안양을 포함한 인접 지역 전체가 전세가 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 개인적인 의견으로는 여기에는 복합적인 요인이 포함되어 있다고 보는데요. 부분적으로 다른 지역이 있긴 하지만, 전체적으로 서울과 경기도 지역이 가격 부담과 정부 규제, 대출 규제 등으로 인해서 전세와 매매 수요자가 줄었습니다. 부동산중개소에 가면 문의 전화가 거의 없다고 할 정도죠. 아마도 이 분위기가 내년 대선까지 이어지지 않을까 조심스럽게 추측해 봅니다만...

 

 

  그럼에도 불구하고 안양의 지금 모습은 한 가지 더 큰 요인이 있습니다. 바로 12월에 평촌 자이 아이파크 2,637세대와 호계 두산위브 786세대의 입주가 있기 때문입니다. 총 3,400세대 규모가 입주를 하게 되면, 해당 지역을 포함해서 인접 지역까지 전세가가 일시적으로 하락하는 현상이 나타납니다.

 

  입주는 한 달 만에 이뤄지는 것이 아니라 입주자의 편의를 고려해서 입주일 앞으로 한 달, 뒤로 2달 정도 약 3개월에 걸쳐서 이뤄집니다. 그 기간 동안에 매도 물량이나 전세 물량이 넘쳐나기 때문에 수요자의 입장에서는 굳이 높은 가격을 불러 가면서 전세를 구할 필요가 없습니다. 따라서, 급한 사람들이 먼저 호가를 낮추다 보니 전세가가 일시적으로 하락을 하게 됩니다. 세대 규모에 따라서 지역이 광범위하게 영향을 받기도 합니다. 그리고, 전세가가 원래 자리로 돌아오는데 약 6개월 정도가 소요되는 걸로 알려져 있습니다.

 

  매매가의 경우도 원래는 일시적으로 낮아졌다가 다시 높아지는 현상을 보입니다만, 요즘의 똘똘한 한채 트렌드로 인해서 그렇게 굳이 가격을 낮춰가면서 팔려고 하지 않다 보니 매매가의 변화는 적어지는 추세입니다.

  따라서, 대구와 달리 안양의 경우 12월 입주의 일시적인 하락을 제외하고는 입주 물량 자체가 부족하기 때문에 이 고비를 넘기면 정상적으로 돌아올 뿐만 아니라, 이번 입주 아파트의 영향으로 신축 가격과 주변 지역의 가격 상승이 이뤄질 수도 있습니다. 

 

 

  마지막으로 세종을 한번 보겠습니다. 먼저 입주 물량입니다.

세종 아파트 공급 물량

  어떤가요?? 좀 많아 보이나요? 그동안 과거 누적된 양도 있고, 수요 대비 그렇게 부족해 보이지는 않나요?? 하지만, 세종의 경우는 한번 더 짚고 넘어가야 할 것이 있습니다.

세종 인구수 변화

세종 세대수 변화

  세종의 현재 인구수는 37만 명 정도입니다. 2012년에는 11만 명 정도였는데, 약 9년 만에 25만 명이 증가한 셈이죠. 다른 지역을 봤을 때 이 정도의 속도로 인구수가 증가한 지역은 없습니다. 세종시 측의 목표 인구수가 약 80만 명인 것에 비해서는 한참 못 미치지만, 세종은 여전히 인구 유입이 되고 있는 지역입니다. 따라서, 앞으로의 공급은 인구 대비 부족해 보입니다. 

세종 아파트 매매가격 지수

  위의 그래프를 보시면, 세종은 매매지수가 거의 변동이 없던 지역입니다. 그러다가 2019년 말부터 2020년 말까지 엄청난 급상승을 합니다. 세종에 사는 사람들도 이 가격에 사야 되나 말아야 하나 망설일 정도로 오른 데다가 몇몇 문제로 인해서 매수 심리가 급격히 냉각되었습니다. 하지만, 위의 지표로만 봤을 때는 세종시는 하락할 이유가 없습니다. 잠시 조정을 거칠 뿐이지, 현재 가격을 사람들이 인정하게 되는 순간 한번 더 오를 여지가 있다고 보입니다. 

 

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  지역은 여기까지만 살펴보겠습니다. 지금은 비수기이기도 하고, 대출 및 정부 규제, 내년 대선 등으로 인해서 뭐라 단정 짓기 힘들 정도로 어수선합니다. KB 시계열의 매수매도 지수에서도 볼 수 있듯이 매수자는 거의 없고, 급한 매도자만 계속 늘어나고 있는데 양도세, 대출 문제로 정작 거래는 이뤄지지 않는 상황이라 전체적으로 부동산 심리가 얼어 있는 있습니다. 그렇지 않으면 좋겠는데, 아마도 대선 전까지는 이 분위기가 지속되지 않을까 싶습니다.

 

  이럴 때일수록 포기하거나 긴장 늦추지 말고 계속 시장을 주시하고 있어야 변화에 즉시 대응이 가능하답니다. 힘들 내자구요~

 

 

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