전세자금대출 받을때 필요한 전세자금보증, 한도 2억→4억 원으로 상향

  한국주택금융공사에서 10월11일부터 전세자금보증 한도를 상향한다고 7일 발표했는데요. 이번 포스팅에서는 전세자금보증이 어떤 것인지, 이 발표를 통한 효과와 적용 한도가 어떻게 되는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

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 전세자금보증

 

 

 전세자금보증이란?

 

  전세자금보증이란 금융기관에서 전세자금을 대출받을 때 별도의 담보나 연대보증없이 은행에서 손쉽게 전세 자금(월세보증금 포함)을 빌릴 수 있도록 주택금융공사가 공사 보증서를 담보로 이용하여 대출받을 수 있도록 해주는 보증상품으로, 공사의 전세보증 한도에 비례해 대출한도가 결정되며 고객은 보증을 이용함에 따른 보증료를 부담하게 됩니다.

 

  전세자금보증은 전세자금반환보증보험과는 다릅니다. 굳이 구분하자면, 전세자금보증은 임차인이 대출 은행에 돈을 갚을 수 있다는 것을 보증해 주는 것이라면, 전세자금반환보증보험은 임대인이 임차인에게 전세금을 돌려줄 수 있게 한다는 차이가 있습니다. 용어가 미묘하게 헷갈리는데요.

  전세자금대출을 금융권으로부터 받기 위해서는 전세자금보증을 우선적으로 받아야하고, 그 뒤에 본인의 선택이나 금융권의 대출조건 또는 요청에 따라 전세자금반환보증보험을 추가적으로 가입하는게 일반적입니다. 따라서, 전세자금보증은 대부분 필수적으로 가입하지만 전세자금반환보증보험에는 가입되어 있지 않은 임차인들이 있는 이유죠.

  물론, 전세자금보증이 없어도 대출 가능한 상품이 있지만, 그런 상품들은 상대적으로 금리가 비쌀뿐 아니라 대출해주는 은행 입장에서는 전세자금보증을 받고 대출해주는 것이 채권 보전에 용이하다고 볼 수 있기 때문에 대출 단계에서 대부분 전세자금보증을 조건으로 넣습니다.

 

  전세보증은 고객이 전세대출을 이용할 때 요건에 맞는 보증 상품을 선택할 수 있도록 시중은행 등을 통한 위탁보증 형태로 공급되기 때문에, 대출금리와 보증료 등 자세한 사항은 은행 상담을 통해 확인할 수 있습니다. 보증 상품은 대출을 받는 시중은행에서 신청하면 되고, 가입할 때 내는 보증료율은 임차보증금에 따라 달라집니다. 

 

 

 전세자금보증 상품 종류

 

  전세자금보증은 신용회복지원자전세, 징검다리 전세 등 여러 종류가 있습니다. 그중에서 가장 일반적인 것으로는 일반전세와 집단전세로 크게 나눌 수 있습니다.

 

 

 일반전세자금보증

 

  일반전세자금보증은 우리가 전세집을 얻기위해 받는 전세자금대출에 대한 보증을 말합니다. 대부분이 이 종류에 속하죠.

 

• 신청대상 : 다음의 ①~⑤을 모두 충족하는 자
  • ① 대한민국 국민(외국법에 따라 외국에 영주할 수 있는 권리를 가진 사람 제외)
  • ② 임차보증금 7억원(지방 5억원)이하인 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상 지급한 세대주
  • ③ 본인과 배우자 합산 주택보유수가 1주택 이내
  • (단, 1주택인 경우 배우자 합산 연소득이 1억원 이하이고, 보유주택의 가격이 9억원을 초과하지 않아야 함)
  • ④ 2020년 7월10일 이후 본인과 배우자(결혼예정자 포함) 투기지역 · 투기과열지구 소재 3억원 초과 아파트를 취득하지 않아야 함
  • ⑤ 보증대상목적물이 노인복지주택인 경우 노인복지법에서 정하는 입소자일 것
• 신청시기 : 임대차계약서 상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내
• 보증한도 : 최대 2억원

 

 집단전세자금보증

 

  집단전세자금보증은 임대주택(신규아파트, 연립, 다세대 등) 에 대한 임대차계약체결 후 전세 중도금 및 잔금 등을 지급하기 위해 은행에서 대출을 받을 때 필요한 보증으로, 사업 시행자가 임대주택 사업장 단위로 공사 지사에서 승인 받는 집단보증 상품입니다.

  * 연립,다세대의 경우 임대주택 공급세대수 50세대 이상

 

• 신청대상 : 다음의 ①~③을 모두 충족하는 자
  • ① 대한민국 국민(외국법에 따라 외국에 영주할 수 있는 권리를 가진 사람 제외)
  • ② 임차보증금 7억원(지방 5억원)이하인 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상* 지급한 세대주
  • * 임차보증금의 5%미만을 납부한 경우 본부의 승인을 받아 집단승인 가능
  • ③ 본인과 배우자 합산 주택보유수가 1주택 이내
  • (단, 1주택인 경우 배우자 합산 연소득이 1억원 이하이고, 보유주택의 가격이 9억원을 초과하지 않아야 함)
  • ④ 2020년 7월10일 이후 본인과 배우자(결혼예정자 포함) 투기지역 · 투기과열지구 소재 3억원 초과 아파트를 취득하지 않아야 함
• 신청시기 :
  - 집단취급승인 : 입주예정일까지(금융기관 신청)
  - 건별승인 : 입주예정일로부터 2년까지(임차인 신청)
• 보증한도 : 최대 2억원

 

 전세자금보증 상향과 효과 그리고 예외대상

 

  한국주택금융공사(주금공)는 서민·실수요자의 주거 부담을 완화하기 위해 11일부터 전세자금보증 최대 한도를 기존 2억 원에서 4억 원으로 상향한다고 7일 밝혔습니다. 이 대책은 그동안 부동산 가격 상승으로 인해 전세가도 같이 높아진 부분을 반영한 것입니다. 이로인해 임차보증금이 수도권 기준 7억 원, 지방 5억 원 이하라면, 한도 상향이 적용되는 신규 또는 갱신 전세대출자들은 금리 인하 효과를 누릴 수 있게 됩니다. 

 

  이번 전세자금보증금 상향에 따른 효과를 예를 들면 아래와 같습니다.

전세보증 한도 상향 적용 예시 및 효과

  지난 7월 기준 주택금융공사 보증 전세자금대출 평균 금리는 연 3.87%였지만 예금 은행의 일반 신용대출 평균 금리는 연 5.91%에 달해 격차가 2.04%포인트에 달했는데, 이러한 저금리 적용이 가능한 것도 전세자금보증의 효과로 볼 수 있습니다.

 

 

  일반전세자금보증 상품을 기준으로 연소득 8천만원, 부채 1억원이 있는 신혼부부가 기존 전세보증잔액이 없을 경우, 산출되는 보증한도는 다음과 같으니 참고하셔서 본인의 한도를 계산해보시기 바랍니다. 

 

일반전세자금보증 상품 보증 한도 산출 방법과 금액

 

  산출결과로는 3억 4천만원까지 보증이 ① 4억원, ② 4억 8천만원, ③ 3억 4천만원의 3가지 보증 한도가 나오지만, 이 중에서 가장 적은 금액인 ③ 3억 4천만원까지만 보증한도가 됩니다. 이 경우 임차보증금의 2억 6천만원을 신용대출 및 본인 자금으로 충당해야 되는 셈인데요. 만약, 상향 전이었다면 최대 2억원까지만 보증이 되기 때문에 4억원이라는 금액을 본인이 부담해야 되었을 겁니다.

 

  이번 전세자금보증 상향 적용 대상은 ‘일반전세자금보증’과 ‘집단전세자금보증’을 신청하는 무주택자입니다. 2억 원을 초과하는 전세자금보증을 이용할 때는 채권보전 조치도 실시해야 합니다. 계약 만료 시 공사가 임차보증금을 반환받을 수 있도록 임차보증금 반환채권에 질권을 설정하거나 채권을 공사로 양도하는 등 담보를 제공하는 것인데요. 일반적으로 금융권에서 알아서 설정하기 때문에 개인이 신경쓸 부분은 아닙니다.

  만약, 신청인과 배우자의 합산 보유 주택 수가 1주택이면 보증 한도는 기존과 같은 2억 원으로 유지됩니다. 한도가 별도로 정해져 있는 협약전세자금보증과 특례전세상품보증 역시 상향 대상에서 제외되는 점도 해당 상품을 이용하시는 분들은 유의하셔야 할 것 같습니다.

 

 

 전세자금보증 한도 상향 관련 Q&A

 

 

 1. 전세자금보증을 신청하는 방법은?

 

□ 공사의 전세자금보증은 위탁보증으로 은행에서 대출과 보증업무를 함께 취급하고 있어 고객님께서 공사에 별도 방문 또는 신청할 필요 없이 은행에서 신청하면 됩니다.

 

<  전세자금보증 신청 절차도  >

 

< 전세자금보증 취급은행 >

ㅇ 경남, 광주, 국민, 기업, 농협, 대구, 부산, 수협, 신한, 우리, 전북, 제주, 카카오뱅크, 케이뱅크, 하나은행     * 카카오뱅크와 케이뱅크의 2억원 초과 전세자금보증 취급 시기는 미정

 

 2. 보증한도가 상향되지 않는 상품은 무엇이며 그 사유는 무엇인가요?

 

□ 협약전세자금보증과 특례전세자금보증은 상품요건 및 특성을 감안하여 상품별 별도의 보증한도를 정하고 있어 보증한도 상향대상에서 제외하였습니다.

 

◈ 협약전세자금보증이란? 국가ㆍ지방자치단체, 공공기관 또는 금융기관과 개별협약을 체결하여 우대사항 또는 별도요건을 적용하는 전세자금보증 ◈ 특례전세자금보증이란? 서민에 대한 중점 지원 또는 맞춤형 지원 강화 등을 위해 우대사항 또는 별도요건을 적용하는 전세자금보증

 

3. 2억원을 초과하는 전세자금보증을 이용하기 위해 실시해야 하는 채권보전조치란 무엇인가요?

 

□ 보증 신청인(임차인)이 임대인에게 갖게 되는 임차보증금 반환채권*에 대해 보증기관인 공사 앞으로 담보를 제공하는 것입니다.

* 임차인이 임대인에게 임차보증금을 돌려받을 권리로, 채권보전조치가 취해지면 임대인은 임대차계약 만료 시 임차인이 아닌 공사에 임차보증금을 반환해야 함

 

ㅇ 채권보전조치 방법으로는 ➊임차보증금 반환채권에 질권 설정 또는 ➋임차보증금 반환채권을 공사로 양도하거나 ➌전세권에 근저당권을 설정하는 방법이 있습니다.

 

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  이상으로 전세자금보증과 보증한도 상향 발표에 따른 효과등을 알아보았는데요. 사실 전세대출을 진행하면서 대출 금액과 금리 등의 조건을 따라가면 대출은행에 대한 선택의 폭이 그렇게 많은 편은 아닙니다. 그러다보니 해당 은행에서 진행하는 조건으로 보증서 뿐만 아니라 일명 '꺾기'라고 불리는 부수상품을 같이 가입할 것을 권유합니다. 물론, 현재는 이러한 부수상품은 불법이라고 판결이 난 것으로 알고 있지만, 실무에서는 여전히 금리 추가 인하 등을 미끼로 전세보증금반환보험 가입이나 청약통장, 적금 등 다양한 상품 가입을 유도하고 있는것이 현실입니다.

  따라서, 뭐가 뭔지도 모르고 이것저것 자동으로 가입하게 되는것이 많은데요. 저도 그 과정중에서 전세자금보증과 전세금반환보증보험이 꽤나 헷갈렸습니다. 그런데, 이번 발표를 포스팅하면서 조금더 확실히 알아보는 계기가 되었네요.

  개인적으로 전세 임차인이라면 전세금반환보증보험은 꼭 드는것을 추천하고 싶습니다. 나중에라도 임대인의 경제 사정으로 인한 경매를 통한 배당금 등으로 되돌려 받을 수 있을지 몰라도 그 돈을 받기 전까지 8개월 이상의 긴 시간 동안 시달릴 수도 있으니까요.

 

 

 

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