정부에서 `22.9.15일(목)부터 서민·실수요자가 보유한 변동금리·준고정금리(혼합형) 주택담보대출을 저금리의 장기·고정금리·분할상환 상품으로 갈아탈 수 있는 우대형 안심전환대출 25조원을 공급한다고 발표했습니다. 이번 포스팅에서는 안심전환대출 대상, 금리, 신청조건, 대출한도 그리고 대출만기에 대해 알아보도록 하겠습니다.
안심전환대출
안심전환대출이란 1·2금융권에서 받은 변동금리(혼합형 포함) 주담대를 주택금융공사의 장기·고정금리 대출로 갈아탈 수 있게 해주는 상품입니다. 최근 금리가 크게 오르면서 변동금리로 대출 받은 서민층의 이자 부담이 가중됨에 따라 이들의 금융 부담을 줄여주려는 목적으로 도입되었습니다. 이번 안심전환대출은 2015년, 2019년에 이은 세 번째로 우대형 25조 원, 일반형 20조 원 등 총 45조 원 규모입니다. 이번에 발표한 것은 우대형 안심전환대출로써 일반형 안심전환대출은 추후에 발표한다고 합니다.
안심전환대출 지원대상
안심전환대출 지원대상 대출
사전안내(22년 8월 17일) 이전에 제1금융권·제2금융권에서 취급된 변동금리 또는 준고정금리 주택담보대출
※ 만기가 5년 이상이면서 만기까지 금리가 완전히 고정되어 있는 주택담보대출 및 정책모기지(보금자리론, 적격대출, 디딤돌대출)는 제외
안심전환대출 지원대상 소득·주택보유수
부부합산 소득 7,000만원 이하인 1주택자
저소득 청년층 연령 기준은 만 39세 이하인데, 부부 가운데 한 명만 요건을 충족하면 해당자가 신청하여 지원 가능
안심전환대출 지원대상 주택가격
주택 시세 4억원 이하
※ 신청접수시 해당 주택의 시가(KB시세, 한국부동산원 시세)를 우선 이용하되, 시세가 없는 경우 공시가격과 현실화율 활용(추후 대출심사서 재평가)
안심전환대출 지원 내용
중도상환수수료
안심전환대출 대환을 위한 기존 주담대 해지시 금융기관의 중도상환수수료(통상 1.2%, 3년 이내 슬라이딩 방식) 면제
단, 기존 근저당권 말소비용과 신규 대출계약서 작성에 따른 인지세 등의 비용은 신청자가 부담(건당 10만원 내외 발생 가능)
대출한도
기존 대출 범위 내 최대 2.5억원 한도
대출만기
10년, 15년, 20년, 30년
대출 적용금리
보금자리론 금리 대비 45bp(저소득 청년측은 55bp) 인하여, 3.8 ~ 4.0%, 연 소득 6000만원 이하이면서 만 39세 이하인 저소득 청년층은 이보다 0.1%포인트 낮은 연 3.70∼3.90% 금리를 적용
안심전환대출 신청방법
HF 한국주택금융공사
안심전환대출로 금리 고정 행복 고정
ansim.hf.go.kr
주금공은 지난 17일부터 6대 은행(KB국민·IBK기업·NH농협·신한·우리·하나은행)과 함께 사전 안내 사이트를 운영 중입니다. 6대 은행의 대출을 이용하고 있다면 각 은행의 홈페이지를 방문하면 되고, 기타 은행이나 상호금융·저축은행·새마을금고·보험사 대출을 이용하고 있다면 주금공 홈페이지에서 안내를 받을 수 있습니다. 사전 안내 사이트에서는 주택 가격, 소득, 보유 주택 수 등 체크리스트를 통해 신청 대상 해당 여부를 바로 확인할 수 있는데요. 특히 본인 주택 시세와 공시가격(현실화율 감안) 등도 조회가 가능해 주택 가격 4억원 이하 요건 충족 여부를 알 수 있습니다. 또한, 주민등록등본, 가족관계증명서, 건강보험료 납부확인서 등 심사에 필요한 서류 종류 등도 사전 안내 사이트에서 확인할 수 있습니다.
신청 접수일
신청은 '22.9.15.(목)부터 '22.10.13.(목)까지 2회에 걸쳐 주택가격 순으로 신청·접수를 통해 지원자 선정 후, 순차적으로 심사를 진행합니다. 신청은 1·2회 차로 나눠 이뤄지며, 1회 차 신청 기간은 9월 15∼28일로, 주택 가격 3억원까지 신청·접수합니다. 2회 차 신청 기간은 10월 6∼13일로 주택 가격 4억원까지를 대상으로 하며, 신청 물량이 당초 계획된 공급액인 25조원을 넘어설 경우 주택 가격이 4억원보다 낮은 선에서 대상자 선정이 마무리될 수 있음.
신청 접수처
기존 주담대 금융기관에 따라, 신청·접수처 상이
- 6대 시중은행(국민, 신한, 농협, 우리, 하나, 기업은행) 주담대 차주는 해당 은행(영업점·온라인)에서 신청·접수
- 그 외 은행 및 제2금융권(저축은행, 상호금융, 보험사 등) 주담대 차주는 주택금융공사(홈페이지·모바일앱)을 통해 신청·접수
심사 및 대환
■ 신청일 이후 평균 2개월 이내에 순차적으로 대출 완료될 예정이며, 대출 실행시에는 영업점 방문이 필요(온라인 및 모바일 불가)
- 차주는 안심전환대출로 대환된 달('22.10월~12월 예상)부터 안심전환대출 금리를 적용받게 됨
안심전환대출 시행일정
■ 8월 17일(수) 사전안내 인터넷 사이트 오픈 ( 안심전환대출 종료시까지 운영)
- 안심전환대출 이용자격 여부 자가 점검(주택가격 조회 포함) 가능 및 신청 일정 및 방법 등 상세 안내
■ 9월 15일(목)부터 주택가격 구간별 순차적으로 신청·접수 개시
안심전환대출 신청 전략
안심전환대출 신청자들이 가장 신경 써야 할 요건은 주택 가격입니다. 위에서 설명드린 대로 주택 가격이 4억원 이하여야 하며, 신청자가 초과되면 주택 가격이 낮은 순서로 지원 대상을 선정하게 되죠. 주택 가격은 KB부동산 시세를 기준으로 하고, KB부동산 시세를 통해 가격을 확인할 수 없는 주택들에 한해 한국부동산원 시세를 활용하며, 한국부동산원 시세도 없다면 공시가격과 현실화율을 활용해 시세를 산출하게 됩니다.
따라서, 주택 가격을 조금이라도 낮춰야 하는 만큼 가능하면 지금과 같은 하락장세에서는 안심전환대출 신청 시점을 늦추는 것이 유리할 수 있습니다. KB부동산 시세는 주 단위로 집계되는데 하락장에서는 일주일 새 시세 차이로 안심전환대출 적용 여부가 좌우될 수 있기 때문이죠. 안심전환대출 신청·접수 일정은 주택 가격이 3억원 이하인 경우 9월 15~28일로, 주택 가격이 3억~4억원인 대출자는 10월 6~13일로 계획되어 있습니다. 주금공에서는 신청자가 특정 일자에 몰리지 않도록 주민등록상 출생연도 끝자리에 따라 신청 요일을 다르게 했는데, 3억원 이하 주택은 신청 기간이 2주에 걸쳐 있어 두 번째 주에 신청하는 것이 유리할 것으로 보입니다. 이는 아직 시간이 남은 만큼 부동산 시장 분위기와 본인이 거주하는 주택 가격에 따라 잘 선택하셔야 될 것 같습니다.
소득은 부부 합산 연 7000만원 이하여야 하며, 저소득 청년층을 위한 추가 우대금리를 받으려면 소득기준이 6000만원 이하로 낮아진다. 소득 확인은 국세청의 소득금액증명이나 건강보험 직장가입자의 소득월액 보험료를 활용한다. 저소득 청년층 연령 기준은 만 39세 이하인데, 부부 가운데 한 명만 요건을 충족하면 해당자가 신청해 혜택을 받을 수 있다.
안심전환대출 Q & A
Q. 여러 금융기관에 주담대가 있는 다중채무자(예 : 은행대출과 제2금융권 대출 둘 다 있는 경우)도 안심전환대출 신청이 가능한가요?
A. 기존 다중채무 모두 안심전환대출 이용 요건(대출시기, 금리유형 등)에 해당되어 전체를 안심전환대출 1건으로 대환할 수 있는 경우에는 신청이 가능합니다. 다만, 신청·접수처는 근저당 1순위 설정 금융기관에 따라 상이할 수 있으며, 근저당 1순위는 부동산 등기부등본에서 확인할 수 있습니다.
Q. 차주 본인이 실거주하지 않고 세입자가 거주하고 있는 경우에도 안심전환대출 신청이 가능한가요?
A. 세입자가 거주하고 있는 경우에도 안심전환대출 신청이 가능합니다. 다만, 이번 안심전환대출보다 우선하는 전세권 등이 설정되어 있는 경우에는 설정금액만큼 주택담보가치가 차감(대출한도 축소)될 수 있습니다.
Q. 전세자금대출 또는 전세보증금담보대출, 이주비대출도 안심전환대출 신청이 가능한가요?
A. 안심전환대출은 부동산등기부등본상 (근)저당권이 담보로 등기된 주택담보대출만을 대상으로 하기 때문에 전세자금대출, 전세보증금담보대출 및 이주비대출은 안심전환대출 신청에서 제외됩니다.
Q. 집단대출 중 중도금대출·잔금대출은 신청 가능한가요?
A. 신규주택 구입 목적으로 건설 중에 받는 중도금대출은 저당권설정이 불가능한 대출(주택담보대출이 아님)로 중도금대출은 신청 불가하지만, 등기 완료된 건물에 대한 잔금대출은 안심전환대출 이용 요건(실행시기 등)에 해당할 경우 신청이 가능합니다.
Q. 시세가 제공되지 않는 신축아파트에도 신청 가능한가요?
A. 공시가격 또는 감정평가금액 등을 활용(분양가액은 활용 불가)하여 신청 가능합니다.
Q. 안심전환대출로 전환 이후, 주택가격이 4억원을 초과하는 경우 상환해야 하나요?
A. 안심전환대출의 주택가격은 신청일 기준으로 판단되며, 이후에 주택가격이 상승(4억원 초과)하더라도 상환의무는 없습니다.
Q. 부부합산 소득 기준이 어떻게 되나요?
A. 우대형 안심전환대출은 서민·취약차주에 대한 우선 지원을 위하여 부부합산 소득 7,000만원 이하 가구에 한정되며, 건강보험료 납부 내역으로 추정된 인정소득을 소득으로 인정하고 있습니다. 만약, 부부합산 소득이 7,000만원을 초과하는 경우에는 내년에 시행 예정인 일반형 안심전환대출(최대 20조원 공급) 이용이 가능합니다.
Q. 부부합산 1주택자의 기준은 어떻게 되나요?
A. 부부가 소유한 주택수의 합이 1주택(담보물건)이어야 하며, 실거주용으로 사용되는 「주택법」 제2조1호의 공부상 주택이 기준이며, 분양권·조합원 입주권도 보유주택 수에 포함됩니다. 정기적으로 안심전환대출 차주 및 배우자 주택수를 재확인하여 1주택 초과시에는 6개월 내 처분해야 하고, 미처분시 전액 상환(기한이익상실) 해야 합니다.
Q. 안심전환대출 금리는 신청시점에 관계없이 동일한가요?
A. 안심전환대출 금리는 신청일, 신청회차 등에 관계없이 동일 적용되며, 만기까지 금리 인상이 없는 고정금리입니다.
Q. 안심전환대출에도 DSR은 적용하나요?
A. 안심전환대출은 보금자리론 등 정책모기지와 마찬가지로 DSR은 적용되지 않습니다. 다만, LTV(주택담대출비율, 70%)와 DTI(총부채상환비율, 60%)는 적용됩니다.
Q. 안심전환대출 이용시 LTV와 DTI를 다시 산정하나요?
A. 기존 주담대 대출시점과 안심전환대출 신청시점의 주택가격, 소득 등의 변동가능성이 있으므로, LTV와 DTI를 재산정합니다. 그리고, LTV(70%)와 DTI(60%)는 조정·투기지역 여부 등과 무관하게 일괄 적용합니다.
Q. 기존대출 대비 증액 대환이 가능한가요?
A. 안심전환대출은 기존 대출 잔액 내에서 최대 2.5억원까지 가능하며, 기존 대출 대비 증액은 불가합니다. 또한, ①최대 한도 2.5억원 ②LTV 70%, DTI 60% 이내 ③기존 주담대 잔액 중 가장 작은 금액까지만 안심전환대출로 대환 가능합니다.
Q. 거치기간 설정 및 만기 일시상환이 가능한가요?
A. 거치기간 설정 및 만기 일시상환은 불가하며, 안심전환대출 실행 다음 달부터 대출원금과 이자를 분할상환해야 합니다.
Q. 은행과 주택금융공사 모두에서 중복하여 신청할 수 있나요?
A. 중복 신청 불가하며, 본인 신청창구가 아닌 곳에서의 신청 및 접수는 무효 처리됩니다.
Q. 신청하게 되며, 안심전환대출을 이용하게 되는 건가요?
A. 주택가격 낮은 순으로 최종 지원자가 선정될 예정이므로, 신청 및 접수 물량이 25조원 초과시 지원대상에 선정되지 못할 수도 있습니다.
이상으로 안심전환대출에 대한 내용과 중간에 궁금해 할만한 내용에 대해서 알아봤는데요. 안심전환대출을 이용하기 위해서는 위에서 말했듯이 주택가격, 소득, 주택보유수, 대출 종류, 대출한도 등을 자가진단 형식으로 판단해서 신청하도록 되어 있습니다. 하지만, 자가 진단으로 본인이 해당되지 않는다고 지레 포기하지 마시고, 본인이 필요할 경우 신청해 보시기 바랍니다. 신청해서 자격 미달이 된다고 해도 불이익은 따로 없으니까요 해보고 안되면, 그때 포기해도 늦지 않습니다.
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