이번 포스팅에서는 KB부동산의 월간 자료를 통해 9월의 부동산 매매 시장과 앞으로의 부동산 시장 전망에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 참고로, 지난 달의 포스팅 자료와 비교해서 보면 더 도움이 됩니다. 중간 중간 참조하는 식으로 아래의 포스팅과 비교해서 보시기 바랍니다.
2022.09.05 - [부동산 이야기/부동산 통계] - 앞으로의 부동산 시장, 괜찮을까? 22년 8월의 부동산 시장 흐름 읽기
앞으로의 부동산 시장, 괜찮을까? 22년 8월의 부동산 시장 흐름 읽기
이번 포스팅에서는 KB부동산의 월간 자료를 통해 8월의 부동산 매매 시장과 앞으로의 부동산 시장 전망에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 지역별 주택매매가격 월간 증감률 먼저 전국적으로
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지역별 주택매매가격
먼저 주택매매가격 월간 증감률의 흐름을 서울, 수도권, 5개 광역시,기타지방으로 나눠 그래프를 통해서 보겠습니다.
사실 그동안의 부동산 거래 절벽이나 아파트 가격 하락 뉴스 등으로 인해 이 자료를 포스팅하게 되면서도 '아, 전국적으로 또 얼마나 더 떨어졌을까?'란 생각이었는데, 결과는 조금 다른 모습을 보이고 있습니다. 위의 그래프를 보면 서울은 하락폭이 지난 달과 비슷한 수준이고, 수도권의 경우 역시 하락세이긴 하지만, 그 폭이 조금은 줄어든 모습입니다. 기타지방은 하락세가 9월부터 하락세로 접어들었지만, 5개 광역시는 하락세가 줄어들어 반등처럼 보이는 모습이 어쩌면 저점이 다가온게 아닐까 하는 기대감을 갖게 하네요. 다만, 이런 통계 자료는 참고용일뿐이라는 점은 늘 기억해 두셔야 합니다. 현재 부동산 시장은 거래 절벽이라고 불릴만큼 거래량이 역대 최저 수준이기 때문에 거래량을 감안하면 수치가 맞지 않을 수도 있거든요.
아래는 위의 지역별 주택매매가격 월간 증감률 그래프를 더 정확한 수치로 비교한 표입니다. 하락폭이 더 잘 보입니다.
아래 표는 서울, 인천, 경기를 합친 수도권에서 9월 한달간 주요 상승지역과 하락지역을 표시한것인데요. 9월에는 상승 지역보다는 하락지역이 더 많고, 그 하락폭도 상승폭에 비해 훨씬 큰 편입니다.
아래 표는 수도권을 제외한 광역시와 기타지역의 9월 한달간 주요 상승지역과 하락지역을 표시한것입니다.
5대 광역시에는 주요 상승지역 자체가 부산 일부를 제외하고는 없습니다. 그나마 기타지역은 주요 상승지역들이 있긴 하지만, 상승폭이 미미한 수준이라 상승지역이라고 하긴 어렵겠네요.
이렇게만 보면, 현재 부동산 시장이 하락만을 이야기 하기 때문에 암울해 보이는데요. 1986년부터 2022년 올해까지의 매매가격지수 장기 추이를 살펴보면 아래와 같은 그래프를 볼 수 있습니다. 과거 IMF와 금융위기 등으로 인해서 굴곡이 있긴 하지만, 긴 시간의 흐름으로 보면 우상향이 꺾인 모습은 아닙니다. 아직까지는 단순히 부동산 하락 뉴스에 따라 일희일비하기에는 이르다는 의미로 이 그래프를 보여 드리고 싶었습니다.
기타지방 주택 매매가격 전월대비 증감률
다음은 5개 광역시를 제외한 기타지방의 주택 매매가격 전월대비 증감률입니다. 참고로, 이번 포스팅에서는 위의 표에서 봤듯이 수도권과 5개 광역시 중에서 상승 지역이 거의 없기 때문에 포함하지 않고, 기타지방만 보도록 하겠습니다.
8월 기준으로는 강원, 전북, 경북, 충남이 기타지역에서는 7월 대비 상승한 지역이었습니다. 그런데, 9월에는 경북과 충남은 보합 내지 하락하고, 강원과 전북 지역이 남았습니다. 하지만, 이 역시 지난 달 0.27, 0.17에 비해 낮은 0.08, 0.04로써 거의 보합 수준이라고 할 수 있겠습니다. 특히, 강원 지역에서는 춘천이, 전북에서는 군산과 익산이 힘을 많이 잃은 모습이네요.
전국 매매우위지수
매수우위지수는 매도자많음/매수자많음/비슷함 이 3가지 중 하나를 전국에 있는 KB부동산 회원중개업소에서 선택하도록 하여 작성된 지표로써 100 초과인 경우는 매수자가 많은 편이고, 100 미만인 경우 매도자가 많은 것으로 판단합니다.
그런데, 지금 매수우위지수는 21.9로써 최저를 기록하고 있는 상황입니다. 매도자가 훨씬 많은 상황이죠.
부동산 투자의 입장에서는 매수우위지수도 중요하긴 하지만, 세부적으로는 아래의 표에서 '매수자많음 비중'을 많이 보는 편입니다. 단순하게 생각하면, 9월 기준으로 중개업소에 집을 팔겠다고 오는 사람이 80명(79.4)인데 반해, 집을 사겠다고 오는 사람은 1명(1.2) 정도 밖에 되지 않는 셈인데요. 내가 집을 사는 것이라면 매도자가 많을 수록 더 싸게 살 수 있기 때문에 크게 비중을 두고 볼 필요는 없겠죠. 하지만, 내가 집을 급히 팔아야 하는 경우 매수자가 없다면 흥정은 둘째치고 거래 자체가 이뤄지지 않습니다. 지금 부동산 시장처럼 중개업소에 집을 보러 다니는 사람이 없는 경우이기 때문에 더 중요하게 보는 것이죠.
지역별 매매우위지수
이번에는 매매우위지수를 지역별로 나눠서 보도록 하겠습니다. 사실 모든 지역이 50도 넘지 못하는 수준이기 때문에 도토리 키재기 수준입니다만, 그나마 아래 그래프에서는 기타지방이 33.9로 매수세가 제일 많은 편이라고 할 수 있습니다.
전국 매매전망지수
아래의 그래프는 KB부동산에서 전국의 4,000여개 회원 중개업소를 통해서 향후 2~3개월 후의 지역별 상승 전망에 대해 조사한 것을 지수화 한 것입니다. 지수가 100을 초과(미만)할수록 '상승(하락)' 비중이 높다는 것을 의미하는것인데요. 아무래도 현장 분위기에 민감한 부동산 중개사들의 의견이 반영되는 것이기 때문에 다른 후행성을 가진 지표들보다 선행하는 것으로 볼 수 있습니다.
아래의 그래프에서는 매매전망지수가 9월에는 다시 하락 전망이 늘어난 모습이네요. 현장 분위기 역시 좋지 않은 모양입니다.
지역별 매매전망지수
위의 매매전망지수를 지역별로 보도록 하겠습니다.
그래도 8월에는 강원과 전북이 매매전망지수가 90 이상이었고, 7월 대비 세종과, 대구, 충남이 소폭 상승한 모습이었는데, 9월에는 모든 지역이 하락한 모습입니다. 위의 매매가격지수의 하락폭 축소로 인한 기대감을 갖기에는 아직 이른가 봅니다.
KB 부동산 매매/전세 가격 전망지수
아래는 KB 부동산의 매매와 전세 가격 전망지수를 같이 본 표인데요. 거의 같이 움직이는 듯한 느낌입니다.
KB 부동산 지역별 매매 가격 전망지수
KB 부동산 매매가격 전망지수만 지역별로 본 그래프입니다. 역시 모든 지역이 100 이하로써 해당 지역에 대한 상승 전망 비중이 낮은 편인데요. 그나마 기타지역과 울산이 80.8과 75.4로 높은 편입니다.
KB 선도아파트 50지수 월별 증감률
아래의 그래프는 KB 선도아파트 50지수라는 것입니다. 매년 12월에 전국적으로 대표되는 50개의 아파트 단지를 선별하여 매매가격변화를 지수화한 것이죠. 선도아파트 50지수의 목적은 부동산 시장 움직임의 변화는 대장 아파트들이 먼저 움직이는 성향이 있기 때문에 이들을 관찰함으로써 시장 분위기를 보다 빨리 파악할 수 있도록 하는 것입니다.
알아두셔야 할 부분은, 이 선도아파트50의 선정기준은 단순히 아파트 매매 가격이 비싼 단지가 아닌 단지수와 매매가격을 합한 시가총액 개념으로, 매매가격이 조금 낮더라도 단지가 엄청난 규모의 대단지라면 선도아파트50으로 선정될수 있기 때문에 우리가 잘 아는 대장아파트와는 조금 다르다는 점입니다.
선도아파트들은 지난달 -0.72에 이어 하락폭이 -1.12로 더 커졌습니다. 선도아파트들의 하락폭이 크다는 것은 하위 아파트들의 하락폭 역시 크거나 커질꺼라고 봐야겠죠.
지역별 주택전세가격 월간 증감률
전세가격의 변화도 보도록 하겠습니다.
포스팅의 상단에 있는 지역별 주택매매가격 월간 증감률과 마찬가지로 5개 광역시와 서울이 하락폭이 조금 줄어들고, 기타지방과 수도권은 하락폭이 더 깊어진 모습입니다. 5개 광역시와 서울의 경우, 그나마 전세가 하락폭이 줄어듦으로써 주택매매의 하락을 방어해 주는게 아닌가 추측해 보게 되는군요.
전세수급지수
전세수급지수는 부동산 시장에서 전세 매물에 대한 수요 대비 공급량을 지수한 것입니다. 즉, 현장 중개업소에서 전세공급 물량 부족 정도를 나타내는 것인데요. 전세수급지수가 100 초과인 경우는 전세 매물이 부족하고, 100 아래면 전세 매물이 충북하다고 해석됩니다. 따라서, 아래의 그래프로 보면 9월 전국 기준으로 102.5로써 전세 매물이 그렇게 부족하지 않은 셈이죠.
위의 그래프를 수치로 보면 아래와 같이 확인해볼 수 있습니다. 실제 KB부동산 회원 중개업소에서는 아래와 같이 '공급부족/공급충분/공급적절'의 3가지 의견 중 하나를 택해서 KB부동산에 알려주게 됩니다.
지역별로 나눠서 전세수급지수를 보도록 하겠습니다. 매매우위지수에 비해 실수요를 나타내는 전세수급지수의 경우는 수치가 높은 편입니다. 그런데, 여기서도 가장 높은 전세수급지수를 나타내는 지역은 매매가격 전망지수와 마찬가지로 기타지방과 울산이라는 것을 눈여겨 볼 필요가 있을 것 같습니다.
이상으로 KB부동산 월간 자료를 가지고 9월의 전국 부동산 시장을 살펴보았습니다. 모든 지역이 하락세를 보이는 가운데 5개 광역시와 서울의 하락폭이 보합이거나 줄어들었는데요. 매매가격 전망지수로는 아직 기대감을 갖기에는 좀 이른 것으로 보입니다. 대신 전세수급지수와 매매가격 전망지수로 판단해보면 기타지방과 울산 지역에 대해서는 관심있게 볼 필요가 있을 것 같네요.
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