집이 없다고 이런 집에 입주하고 싶을까요? LH 행복주택의 현주소

  높아진 집값으로 인해 집을 살 엄두는 못내는 신혼부부나 사회초년생이 다음으로 알아보는 것이 전월세집이나 임대주택인데요. 이번 포스팅에서는 공공임대주택의 공실 현황과 원인 등에 대해 알아보겠습니다.

 

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■ 행복주택이란

 

  행복주택은 정부가 LH를 통해 직접 지어 공급하는 공공임대 브랜드 중 하나로 청년·신혼부부와 같은 젊은 층에 전체 물량의 80%가 배정됩니다. 입주 대상이 사회활동이 왕성한 청년·신혼부부이기 때문에 일반적으로 행복주택은 일자리와 인프라가 가까운 도심 내에 짓는게 원칙이라고 합니다.

 

 

■ 행복주택의 공실 현황과 원인

 

  이번에 발표한 신문기사 내용은 경남 양산의 물금의 행복주택 아파트가 입주한지 4년이 지났음에도 불구하고, 200여 가구가 공실로 남아 있다는 것인데요. 참고로, 물금읍은 양산 구도심의 서쪽에 지어진 택지지구로써 김해와 부산으로 출퇴근이 가능하고, 인프라가 잘 되어 있어 양산 거주민들에게 선호도가 높은 곳입니다.

 

  심지어 신문 기사의 해당 아파트는 부산대 양산캠퍼스와 지하철 2호선이 가까워 단지 자체의 입지도 우수함에도 불구하고, 200여 가구가 4년간 공실로 남았다는 내용인데요. 또한, 이 단지들은 월 임대료가 5만 5천원에 불과한 수준이기 때문에 집을 구하기 힘든 사회초년생의 입장에서 생각하면 이해가 되지 않을 수 있습니다.

 

  그런데, 이 행복주택의 공실의 이유는 따로 있습니다. 바로 좁은 면적 때문인데요. 이 아파트의 대부분이 전용면적 17㎡·26㎡짜리 원룸이라는 것입니다. 전용 기준으로 고작 5평·8평에 불과한 셈인데요. 그중에서도 면적이 가장 좁은 17㎡가 404가구(230가구 공실)로 가장 많다고 합니다. 재밌는 점은 LH가 '무주택 청년들이 이 아파트를 외면하는 건 좁은 면적 때문'이라는 설명을 함으로써 공실의 원인을 이미 알고 있다는 것이죠.  

  공실 사정이 이렇다 보니  LH에서는 최근 최악의 공실률을 해소하기 위해 파격적인 대책을 꺼내들었는데요. 입주 후 1년간 월세(월 임대료 5만5,000원) 면제 혜택을 내건 데 이어 유주택자라도 양산에만 집이 없으면 입주할 수 있게 입주자격까지 대폭 낮췄습니다. 그리고, 이런 파격 조건을 내걸고 7월 10번째 추가 모집을 진행했지만, 결국 모집 가구(230가구)의 3분의 1(65명 신청)도 채우지 못했습니다. 상식적으로 생각해도 무주택 청년들은 물론이고, 곧 아이를 가질 신혼부부에게도 터무니없이 좁은 면적일뿐 아니라 개인 사생활이 없는 원룸 구조라는 것도 입주를 꺼리는 요인입니다. 개인적인 생각으로는 일부 세대들은 1년간 월세 면제 혜택 등을 누린후에는 다시 공실이 되지 않을까 싶습니다.

 

  이처럼 정부가 막대한 돈을 들여 매년 7만 가구 규모로 신규 공공임대주택(건설 기준)을 공급하고 있지만 정작 위 사례처럼 장기간 빈집으로 전락하는 경우가 위에 언급한 현황처럼 상당수인데요. 아무리 임대주택이라 해도 수요자들의 주거 눈높이는 갈수록 높아지고 있는데, 정부는 이런 수요자 선호도와 관계없이 전용 40m² 미만의 작은 집만 대거 짓고 있기 때문입니다. 그나마도 조금 큰 평형대의 경우는 사회초년생이나 신혼부부 등의 3인 미만 세대는 청약할 수도 없는 조건을 갖지고 있기도 합니다.

  상황이 이렇다보니 일반적으로 새 아파트는 높은 청약경쟁률을 기록할 정도로 인기지만, 행복주택은 정반대의 모습을 보입니다. 지난해 입주자를 모집한 행복주택은 총 1만5,000여 가구. 이 중 2,389가구(15.7%·국회예산정책처 분석 자료)는 지금까지 세입자를 구하지 못했다는 것으로 알 수있죠. 이는 공공임대주택의 한 종류인 행복주택에만 국한되는 이야기는 아닌데요. 21년 공급한 임대주택들의 6개월 이상 공실인 장기 미임대 비율이 다가구 매입임대는 989가구(전체공급의 6.3%), 국민임대는 1,929가구(전체공급의 14.8%), 영구임대는 391가구(전체공급의 16.5%)에 달하고 있습니다. 이 역시도 전용 26㎡ 이하의 원룸 위주로만 공급한 것이 원인으로 알려져 있습니다.

  기사에서는 공공임대주택 미분양의 또 하나의 예로 2019년 입주한 경남 김해시 율하2지구 행복주택(1,200가구)를 들었는데요. 이 단지도 최근 전체 가구수의  3분의 1 수준인 435가구를 재모집했습니다. 마찬가지로 이 단지 역시 원룸 아파트가 인기가 없었기 때문에, LH는 435가구 중 300가구인 전용 16㎡ 원룸에 한해 1년 임대료 면제 혜택을 내걸었다고 합니다. 결과까지는 언급하지 않았습니다만, 아래의 행복주택 원룸 조감도를 보면 결과를 추측해 볼 수 있을 것 같네요. 방과 주방이 분리되지 않은 원룸형이기 때문에 이 세대에서는 삼겹살이나 생선을 굽는다는건 상상하기 힘들것 같습니다. 개인짐뿐만 아니라 책상과 컴퓨터를 놓을 공간도 없어 말그대로 잠만 자는 집이라고 할 수 있겠네요.

 

  예전이 이런 모양의 임대주택에 사는 지인 집에 놀러간 적이 있습니다. 모양이 이렇다 보니 더 많은 공간을 확보하기 위해서는 침대를 발코니와 평행하게 놓을 수 밖에 없는데요. 발코니를 가기 위해서는 침대 위를 기어서 넘어가야 할 정도로 작다는 것에 놀랐었답니다.

 

원룸 형태의  전용 17 ㎡ 행복주택 조감도

 

  그렇다면, 입지가 좋으면 이런 집에서 견디며 살 수 있을까요? 신문 기사에서 그런 예로써 서울 수서역세권의 행복주택을 들었습니다. 강남과 출퇴근 거리가 가까운 수서역세권의 행복주택으로써 인기가 꽤 많을 것 같은데요. 이 단지는 내년 2월 입주 예정인데, 전체 830가구 중 366가구가 미달이 되어 최근 재청약에 들어갔습니다. 역시나 미달된 366가구 중 205가구가 전용 14㎡·26㎡ 원룸이라고 하는군요. 참고로, 요즘 1인 가구도 생활하기에 적합하려면 10평(33㎡) 정도는 되야 한다고 합니다.

 

  상황이 이럼에도 불구하고 정부가 올 하반기 공급하는 행복주택 1만5,616가구 중 21%가 전용 26㎡ 규모의 원룸인 것으로 확인됐습니다. 이미 이전 정부에서 주택 공급 물량을 급조해서 추진했던 것들이 지금와서야 공급되는 것으로 추측되는데요. 아무래도 임대주택은 민간주택에 견줘 품질 등의 경쟁력이 한참 떨어지기 때문에 위의 사례들을 봐서 대규모 미달 사태로 이어질 확률이 높아 보입니다.

 

  

■ 행복주택의 공실 방지 대책

 

  그런데, 이런 공실 사태를 해결하기 위해서 1년간 임대료 면제 및 유주택자의 지원 자격 완화 등의 대책을 내놓는 것 역시 대안이 될 수 없을뿐만 아니라, 애당초 공공임대주택의 목적이 사회취약층의 주거 안정을 목표로 하고 있는데 단순히 공실을 메꾸기 위해서 이러한 자격 대상에서 벗어나는 사람들에게 자격을 주는 것 자체가 악순환으로 보입니다.

 

  근본적으로 임대주택 역시 입주민이 잠만 자는 것이 아닌 기본적인 생활을 누릴수 있을 만한 면적으로 짓었다면 이런 문제가 크게 대두되지는 않았을 것 같은데요. 생각보다 사람들은 자기 비관적으로 자신의 상황을 합리화하는데 익숙합니다. 즉, 사람들은 자신이 사회초년생이고, 가진 돈이 적기 때문에 돈을 모을 동안만큼은 임대주택에 머물러야 된다는 것에 대해 납득한다는 말이죠. 하지만, 이는 기본적으로 생활의 불편함이 어느 정도 한계치 내에 있을때 이야기입니다. 따라서, 애당초 임대주택을 지을때 이 한계치를 감안해서 짓는다고 하면 입주자들도 만족하면서 임대주택의 원래 목적에도 충족되지 않을까 싶습니다.

 

  여기에서 정부의 주택 공급 물량 확대에 대해서 짚고 넘어가야 할 부분인데요. 이전 정부에서도 부동산 대책의 일환으로 공급 물량 확대를 내세웠지만, 뚜껑을 열어보면 지금처럼 주택을 잘게 쪼개서 원룸의 갯수만 늘린 형태였습니다. 그리고, 그것을 주택 공급 물량 확보라는 타이틀로 내세웠지만, 그것이 점점 잠재적 뇌관의 역할을 하고 있는 셈이죠. 

 

  제 지인 역시 임대주택에 거주하고 있는데, 아파트 단지 내에서 임대주택 동으로 분리되어 있습니다. 한마디로 임대주택 거주자들만 사는 동인거죠. 이 단지에 해당되는 말은 아니지만, 임대주택 거주자들은 입주민 대표회의 등의 참석에서 제외된다는 말도 있습니다. 

  그리고, 임대주택의 경우는 똑같은 단지에 있음에도 불구하고, 비용을 낮추기 위해 일반동과는 달리 저급자재를 쓴다는 말도 공공연한 비밀입니다. 이런 문제점으로 인해 최근에 임대주택 역시 일반주택과 분리하지 않고, 고급 자재를 쓰겠다는 언론 플레이도 병행되고 있지만, 건설사 입장에서 현실적으로 가능한지는 잘 모르겠습니다.

 

 

■ 공공임대주택의 장점

 

  이쯤되면 임대주택에 대해서 너무 단점만 말씀드린것 같은데요. 임대주택도 몇가지 장점이 있습니다.

 

  첫째는 임대주택의 상당수가 10년 이내의 준신축 내지 신축입니다. 상당수의 임대주택가 10년 이상이 되면  임차인에게 매입할 권리를 주는 분양전환을 하던가, 상품성의 문제로 인해 LH에서 매각을 하고, 새로 매입을 하거나 신축아파트 대상으로 임대 물량을 받습니다. 그렇기 때문에 임대주택에 입주하면 전반적으로 쾌적하다는 느낌을 받을 수 있습니다. 

 

  두번째는 임대기간의 안정성일듯 합니다. 공공임대의 경우 2년 단위로 재계약을 하는데, 자격 조건을 잃지 않는다면 최소 6년에서 최대 30년까지 재계약을 통해서 거주할 수 있습니다.

 

  세번째는 임차료의 안정성입니다. 보통 전세 계약이 종료되면 임대인은 수천만원에서 억 단위까지의 보증금 인상을 요구하지만, 공공임대의 경우 정부의 입장이기 때문에 5%~10% 안팎의 인상만 할 수 있습니다. 임차인의 입장에서는 인상의 폭을 예상할수 있으니 대처가 아무래도 쉬운 편이죠.

 

  네번째는 집주인이 정부라는 점입니다. 일반 주택이라면 아무래도 보증금 인상 문제 뿐만 아니라 시설물 수리나 교체와 퇴거 문제 등으로 인해 임대인과 얼굴 붉힐 일이 간혹 생기게 마련인데요. 공공임대의 경우는 공무원을 상대하는 것과 다를바 없기 때문에 거의 원리 원칙에 가깝습니다. 그래서 답답하기는 하지만, 무리한 요구를 하거나 다툴 일이 많지 않습니다.

 

  여기까지가 제가 생각하는 공공임대주택의 장점인데요. 이정도면 위에서 말한 공공임대주택의 단점과 어느 정도 상쇄가 됐을런지 모르겠습니다. 장점이라고 생각은 하지만, 부동산으로 자산 증식하는 것도 부자가 되는 길이라고 생각하는 제 입장에서는 이런 편의성이 더이상 발전하지 못하고 안주하도록 하는 독이 될 수도 있다고 생각합니다. 회사에서 정기적으로 주는 월급에 만족하게 되듯이, 임대주택도 그런 함정에 빠질 수 있으니 임대주택의 선택시 잘 생각해서 선택하시기 바랍니다.

 

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  문득 오늘 아침 신문을 보면서 행복주택에 대한 기사가 있어 이렇게 포스팅해봤습니다. 위에 언급한 이런저런 이유들로 인해서 임대주택은 어쩔 수 없는 상황이 아니면 아무래도 꺼리게 되는데요. 다들 꺼린다고 무조건 피할 것이 아니라, 제 의견으로는 본인이 모아둔 종자돈이 부족해서 돈을 모아야 하는 입장이라면 이러한 임대주택의 적극적인 활용도 필요하다고 생각합니다. 하지만, 절대 여기에 안주해서는 안되고 종자돈을 모으고 한발 더 나아가기 위한 발판으로써의 목적으로 활용하는 지혜가 필요할 것 같습니다.

 

  

 

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