드디어 서울, 경기 4곳 제외 규제지역 해제!! (무순위청약 거주 요건 폐지, 주담대 완화)

  그동안 매매와 전세 하락으로 인해 마음 고생 심한 분들이 많으실텐데요. 그런데, 규제지역이 해제되었다는 반가운 소식이 들리네요. 이것만으로 다 해결되지는 않겠지만, 한시름 놓을 수 있다는 것에 만족해야 될 것 같습니다.

  원래 규제지역 추가 해제는 부동산투자자들 사이에서 예상하던 바였는데, 이번에 발표한 규제지역 해제의 규모가 생각보다 파격적이라 적지 않게 놀랐습니다. 이와 더불어 각종 대출 및 청약 요건 완화 등 많은 내용을 포함하고 있는데, 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 투기과열지구 및 조정대상지역 규제지역 조정 

 

  정부에서는 제4차 주거정책심의위원회(이하 '주정심')’에서 ｢투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)｣을 심의·의결하여 11월 10일 그 내용을 발표했습니다. 이는 10.27(목) 개최된 제11차 비상경제민생회의에서 논의된 실수요자 보호 및 거래정상화 방안의 후속조치에 해당하는데요.

  이번 심의를 통해, 서울, 서울과 연접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종을 규제지역에서 해제하기로 결정했습니다. 그동안 투기과열지구는 39곳, 조정대상지역은 60곳이었는데 이번 해제 결정으로 서울 25개구와 성남(분당, 수정), 하남, 과천, 광명 등 경기 4곳만 투기과열지구·조정대상지역 등 이중 규제지역으로 남게 되었습니다.

 

 투기과열지구 해제 지역 

 

  수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2

 

 

 조정대상지역 해제

 

 경기도 조정대상 해제 지역

 

  수원팔달·영통·권선·장안, 안양만안·동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥·처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원)

 

 인천 조정대상 해제 지역

  인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구

 

 

  경기도와 인천은 거의 다 규제지역이 해제되었다고 볼 수 있는데요. 이번 발표에 앞서 정부에서는 지난 6월과 9월 두차례에 걸쳐 지방 전체(세종 제외)가 규제지역 해제를 발표한 바 있습니다. 6월에는 전반적으로 지방권의 규제지역이 대상이었고, 9월에는 나머지 지방권과 수도권의 일부가 해당되었었습니다.

 

[6월 규제지역 해제]

  투기과열지구 대구 수성구, 창원 의창구 등 지방 6곳 해제(49→43곳)

  조정대상지역 대구 7곳, 경산시, 여수시, 순천시 등 지방 11곳 해제(112→101곳)

[9월 규제지역 해제]

  투기과열지구 인천 연수·남동·서구, 세종 해제(43→39곳)

  조정대상지역 세종 제외 지방권 모두, 파주·동두천 등 경기 일부 해제(101→60곳)

 

  이로써, 투기과열지구 및 조정대상지역의 규제지역은 서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명만 남게 되었습니다. 정부는 서울시는 주변지역 파급효과, 개발수요, 높은 주택수요 등을 감안하여 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지할 필요가 있다고 판단하고, 경기도의 경우, 서울과 연접하여 집값 수준과 개발수요가 높고 서울과 유사한 시기에 규제지역으로 지정된 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명은 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하기로 했다고 밝혔습니다.

  서울과 1기신도시가 있는 분당의 경우는 그렇다쳐도 성남 수정이나 하남, 광명은 조금 억울해 보이는 감이 있네요. 하지만, 현재 정부의 행보로 봐서는 추가적으로 해제될 가능성이 높아 보입니다.

 

 규제지역 해제 적용 시점

  이번 규제지역 해제 발표는 '22. 11.14일(월) 0시부터 효력이 발생합니다. 만약, 부동산매매계약이나 주택담보대출이 예정되어 있는 분들이라면 이 이후로 미루시면 좋을 것 같습니다.

 

 

 규제지역 해제 효과

 

  규제지역이 해제되었을 경우 기대할 수 있는 효과는 규제지역으로 지정됐던 제약 조건이 다 사라지는것이라고 보면 되겠죠. 이번 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제됨으로써 대출, 세제, 정비사업, 청약 부문으로 나눠서 아래의 표와 같은 효과들이 모두 없어지게 됩니다.

투기과열지구, 조정대상지역 규제지역 지정 효과

 

 

 

주택 수요가 많은 수도권과 세종은 그간 규제지역으로 묶인 탓에 무주택자라 해도 대출 한도가 집값의 50%(주택담보인정비율·LTV)로 제한됐는데, 14일부터 70%로 상향됩니다. 그리고, 2주택자도 주택담보대출을 받을 수 있게 되죠.

  세제 측면에서도 많은 혜택이 생기는데요. 비규제지역이 된 지역에서 집을 샀더라도 앞으로는 직접 거주하지 않고 보유만 하다가 2년 뒤 집을 팔아도 양도세를 내지 않습니다. 또한, 다주택자에게 양도세 중과도 없어집니다.

  그리고, 비규제지역에선 1주택자가 집을 추가로 사도 취득세를 매길 때 일반세율(1~3%)이 적용됩니다. 

 

 

 주택담보대출 규제 완화

 

  12월 1일부터 시가 15억 원 초과 아파트도 주택담보대출(주담대)을 제한적으로 받을 수 있게 됩니다. 주택가격별로 다르게 적용되었던 규제지역 내 주택담보인정비율(LTV)은 50%로 일괄 적용합니다. 대상은 무주택자와 1주택자이며, 1주택자는 기존 주택을 처분해야 하는 조건이 붙습니다.

 

  규제지역 내 다주택자 대출 규제는 그대로 유지하기 때문에 2주택 이상은 주택담보대출을 받을 수는 없는데요. 이번에 비규제지역으로 전환되어 많은 다주택자분들이 혜택을 받을 수 있을 것 같습니다.

 

규제지역 내 무주택, 처분조건부 1주택자 LTV 50% 적용

  규제지역 내 서민·실수요자*의 LTV 우대 대출 한도는 4억 원에서 6억 원까지 상향됩니다. 이에 따라 서민·실수요자는 6억 원 한도 내에서 LTV를 최대 70%까지 적용받을 수 있습니다.

* 서민·실수요자 우대 요건(무주택자) : (소득) 부부합산 9천만원 이하, (주택가격) 투과 9억 / 조정 8억 이하

 

  또한, 기존에 생활안정자금 목적 주담대의 경우 규제지역과 무관하게 최대한도 2억원을 적용했고, 집주인의 전세보증금 반환 목적일 경우에는 2억원 초과 대출이 가능했으나 규제지역·주택가격·보유주택수 등에 따라 아래와 같은 엄격한 조건을 요구했기 때문에 사실상 쉽지 않았습니다.

 

기존 임차증금 반환 목적 주택담보대출(주담대) 규제 현황

  이렇게 생활안정 목적 주담대에 적용하던 별도 대출 한도(2억 원)는 폐지하고, 기존 LTV나 총부채상환비율(DTI) 내에서 관리하기로 했습니다. 또한, 투기·투과지구 15억 초과 아파트 주담대 허용에 따라 15억 초과 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대도 허용합니다.

 

 

 청약 요건 완화

 

  이번 발표로 인해 청약 관련해서도 변화가 있는데요.

  우선, 무순위 청약에서 주거지 요건이 폐지됩니다. 무순위 청약에서 거주 지역 요건을 폐지함으로써, 청약하는 아파트가 거주지와 다른 지역이라도 청약 가능하도록 해서  청약 대상자를 확대하기로 했습니다. 현재는 청약시장 과열 방지 등을 위해 규제지역 내 무순위 청약 신청 자격을 '해당 시군 거주 무주택자'로 제한하고 있습니다. 이처럼 아파트 청약시 거주자 요건이 없어지면, 무주택자라면 거주지역과는 상관없이 무순위 청약에 참여할 수 있게 됩니다.

무순위 청약 명단파기 시점 연장 및 예비당첨자수 확대

  또 무순위 청약 반복 부담 완화를 위해 명단 파기 시점을 연장하는 한편, 예비 당첨자 범위도 대폭 확대하기로 했습니다. 현재는 최초 계약일 60일 이후 예비 당첨자 명단을 파기하게 돼 있는데, 이를 최초 계약일 180일 이후로 연장하고, 예비 당첨자 수도 현행인 '가구 수의 40% 이상'에서 '가구 수의 500% 이상'으로 확대합니다. 이 부분은 '23.1월에 반영될 예정입니다.

  수도권 대부분 지역이 비규제지역이 됨으로써 추첨제 물량도 늘어나게 되었습니다. 규제지역 유형별로, 투기과열지구 내 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 100%, 전용 85㎡ 초과는 50%를 가점제로 입주자를 선정하고, 조정대상지역에서는 전용 85㎡ 이하는 75%, 전용 85㎡ 초과는 30%가 가점제로 분양합니다. 반면 비규제지역은 전용 85㎡ 이하는 가점제 40% 이하로 운영되고, 전용 85㎡ 초과는 100% 추첨제로 입주자를 선정하기 때문에 상대적으로 가점이 낮은 신혼부부나 청년층에게 유리해지게 됩니다.

 

  아래의 표는 이번 발표 내용이 반영된 시점에서 적용된 세금, 청약, 대출 관련해서 규제지역과 비규제지역의 차이를 정리한 표입니다.

규제지역과 비규제지역의 차이 및 효과 (세금, 청약, 대출)

 

 등록임대사업자 제도 활성화

 

  이번 발표에서는 '등록임대사업자' 제도를 활성화한다는 안이 포함되었습니다. 아직 세부 계획이 나오지는 않았지만, 다주택자에게 양도소득세와 취득세 등 각종 혜택을 주는 게 주요 골자인 만큼 다주택자 관련 규제 를 완화하겠다는 취지로 해석됩니다.

  이전 정부에서 2017년 활성화된 등록임대는 등록임대사업자를 전·월세 공급자로 판단하고 임대료 연 5% 이내 증액 조건을 충족하면 종합부동산세와 재산세 감면 등 여러 혜택을 제공했기 때문에 당시 많은 다주택자들이 앞다투어 등록임대사업자로 등록했는데요.

 

  하지만 이후 급등한 집값으로 인해 등록임대는 부동산투기꾼 수단 취급을 받으며 혜택이 대거 축소됐습니다. 그래서, 정부의 정책을 믿고 등록했던 임대사업자들로부터 거센 반발을 받았었습니다. 이때 4년·8년짜리 등록임대사업 제도는 폐지하고, 아파트를 제외한 단독·연립주택에 대해서만 10년 등록임대사업을 허용하고 있기 때문에 사실상 오랜 시간을 필요로 하는 재개발 정비사업과 같은 매물이 아니면 등록을 꺼리는 유명무실한 정책이 되어버렸습니다.

  그런데, 연내 발표될 등록임대 정상화 방안에는 아파트를 다시 등록임대 범위에 넣는 내용이 포함될 수도 있을 것으로 보이는데요. 그 추측의 근거는, 최근 미분양 아파트가 4만1604가구로 전월 대비 8882가구(27.1%)나 늘었기 때문입니다. 하락세가 극심한 대구 지역의 경우에는 미분양 아파트 물량이 1만가구를 넘어선 상황이죠. 따라서, 이 미분양 물량을 해소하는데 있어 공급자로써의 다주택자의 개입이 필수이기 때문에 아파트도 범주에 포함시킬 필요가 있는거죠.

  또한, 기존에 있었던 4년짜리 단기 임대 제도가 다시 생길수도 있어 보입니다. 임대사업자의 입장에서는 장기간 매매가 힘든 10년 등록임대보다는 4년 정도의 단기가 유리한데요. 세입자 입장에서도 등록임대 4년짜리 집에 전세로 살 경우 계약갱신청구권까지 포함하면 6년간 안정적으로 거주 가능하기 때문에 고려해볼만한 카드인거죠. 더불어 과거 종부세 합산과세 배제, 양도세 중과 제외 등의 다주택자를 유입하는 요인이었던 등록임대의 각종 혜택도 다시 생길 여지도 있겠죠.

  다만, 정부에서 부동산 투기를 이유로 등록임대의 혜택을 일시에 축소시키는 바람에 등록임대사업 제도에 대한 신뢰를 잃었기 때문에 다주택자의 유입이 쉽지는 않아보입니다.

 

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  정부에서도 이번 금리 급등에 따른 시장 침체와 미분양 아파트 증가 등으로 인해 심각성을 인지하고, 나름 파격적인 조치를 발표했는데요. 아쉽게 DSR 완화 등의 내용은 포함되지 않았네요. 정부의 이런 대응들이 시장 분위기에 비해 조금씩 뒤늦은 느낌이 있는데요. 시장 심리 자극으로 집값이 또 급등할까봐 조심하는 차원에서 단계적으로 규제를 완화하고는 있지만, 사실상 지금 분위기로는 시장이 과열될 가능성은 거의 없다고 봐야합니다. 따라서, 조금은 더 적극적으로 규제를 푸는 행동이 필요해 보입니다.

  규제지역 해제만으로 시장의 방향성을 바꿀수는 없겠지만, 대출 완화 등으로 어느 정도 숨통은 트이리라 기대해 볼만 한데요. 아직도 갈길은 멀어 보이는군요.

 

 

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