7천만원으로 5억짜리 집을 산다고? 청년·서민에게 공공주택 50만호 공급

  정부에서 청년과 서민 내집마련 확대를 위해 공공분양 50만호를 공급 계획을 발표했는데요. 이번 포스팅에서 여기서 발표한 공공분양의 유형과 대상, 그리고 혜택 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

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 공공분양 50만호 공급 계획

 

  이번 공공분양 50만호 공급 계획 발표의 내용을 보면 주로 혜택받는 대상은 2030의 청년층이며, 이들의 주거 마련을 통한 이른 자산 축적을 돕는다는 취지로써 공공분양주택 공급확대 뿐만 아니라 금융지원 강화, 청약제도 개선 등을 중점으로 크게 다섯가지로 대표됩니다. 

 

청년, 서민 주거마련을 위한 공공분양 50만호 공급 계획

 

 

 

 

 

 

 1. 공공분양 50만호 공급

 

  정부는 내년부터 2027년까지 주변 시세보다 최대 30% 싼 공공분양 아파트 50만 가구를 공급하겠다고 발표했습니다. 이 중 70%는 미혼·신혼부부와 같은 청년층을 위한 것입니다.

 

  공공분양 아파트는 한국토지주택공사(LH) 같은 공공기관이 시세보다 저렴하게 짓는 아파트를 말합니다. 입지가 안좋거나, 상품성이 조금 떨어지더라도 저렴한 가격 탓에 무주택자 선호도가 높습니다. 그런데, 이 공공분양 아파트를 2027년까지 지난 정부 때 14만7,000가구 대비 보다 3배 이상 많이 짓는다고 합니다. 이 중 36만 가구(70%)는 서울·수도권에 공급할 계획이며, 서울 물량은 6만 가구로, 이는 지난 정부 때 배정된 물량(6,000가구)보다 10배 가까이 많은 것이죠.

 

대상별 공공분양 공급계획 (단위 : 만호)

  대상별로는 청년층에 가장 많은 34만 가구를 공급하고, 16만 가구는 무주택 중장년층에 돌아가게끔 했습니다. 특히 지금까지 기혼자 위주의 공급 구조라 미혼 청년은 사실상 공공 아파트를 잡을 기회가 없었던 점을 감안해 청년층 몫에 처음으로 미혼 청년(19~39세·무주택자) 특별공급(5만 가구)을 신설했습니다. 나머지 청년층 몫 중에서 신혼부부 15만5,000가구, 생애 최초 11만2,500가구, 일반 무주택자 18만 가구가 공급될 에정입니다.

 

 

 

 

 

 

 2. 다양한 주거선택권 제공

 

  최근 극심한 주택경기 침체로 웬만큼 좋은 입지와 저렴한 가격이 아니고서는 큰 메리트가 없는 상황입니다. 특히, 금리인상으로 인해 치솟는 대출금리도 부담으로 작용하기 때문에 사람들은 섣불리 집을 사려고 하지 않는데요. 이번에 확대 공급할 공공 아파트는 이러한 걸림돌을 없애기 위해 아래와 같이 3가지의 다양한 주거선택권을 제공합니다.

   ① 나눔형
   ② 선택형
   ③ 일반형

공공분양 유형 (나눔형, 선택형, 일반형)

 

  나눔형은 시세 70% 이하로 분양가가 책정되고 전용 모기지가 결합된 유형입니다. 최대 5억원(LTV·주택담보대출비율 최대 80%)에 소득 수준별 1.9~3.0%로 장기 저리 모기지(만기 40년)가 지원됩니다. 분양가의 20%만 있으면 내 집을 마련할 수 있는 것이죠. DSR 적용도 받지 않습니다. 이런 파격적인 금융 혜택을 제공하는 대신 의무거주 기간(5년) 이후 공공에 되팔 때 시세차익의 30%는 반납해야 하는데요. 이는 기존 신혼희망타운과 비슷한 형태지만 의무적으로 전용 모기지를 받지 않아도 되는 점이 다릅니다. 의무거주 기간 또는 그 이후 공공에 환매할 때 기준이 되는 금액은 당시의 감정평가액이 됩니다.

공공분양 나눔형 모델 내집마련 부담 예시

  만약, 5억원에 분양을 받은 뒤 5년 이상이 지나 해당 주택 감정평가액이 7억원이 됐을 때 공공에 환매한다면 차익 2억원의 30%인 6000만원은 반납하는 것이죠. 물론 5년이 지나도 수분양자가 원하면 계속 거주할 수 있습니다.

  선택형은 기존 5·10년 공공임대주택과 비슷한 '분양 전환형 임대아파트' 모델이라고 할 수 있습니다. 6년간 살아보고 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있습니다. 입주 시점에 해당 주택 추정 분양가의 절반은 보증금으로 납부하고 나머지 절반에 대한 월세는 시세 70~80% 수준으로 부담하면 됩니다. 추정 분양가는 분양가상한제가 적용되는 가격보다 저렴하게 책정될 예정인데요. 임대 보증금에 대해서는 1.7~2.6% 저리에 전세대출이 별도 지원됩니다. 6년 뒤 분양 전환하는 가격은 입주 시 추정 분양가와 분양 시점 감정가의 중간값이 되며, 분양 전환 시 나눔형과 같은 전용 모기지를 활용할 수도 있습니다. 또한, 6년이 지난 다음 분양을 포기하면 추가로 4년 더 임대 거주가 가능합니다.

공공분양 선택형 모델 내집마련 부담 비교

  일반형은 기존 공공분양과 같습니다. 단 추첨제(20%)가 적용돼 청년층 당첨 기회가 확대되는 것이 기존 공공분양과 다른 점이라고 할 수 있습니다. 일반형 분양가는 분양가상한제가 적용된 시세의 80% 수준으로 책정된 예정입니다. 일반형은 전용 모기지가 아닌 기존 디딤돌 대출을 이용해야 하는데 신혼부부는 4억원, 생애최초는 2억원까지 늘어난 대출 한도가 적용됩니다.

 

 

 

 

 

 

 3. 획기적 내집마련 자금지원

 

  위의 3가지 유형중에서 나눔형과 선택형은 초저금리대출도 함께 제공합니다. 40년 만기, 연 1.9~3% 고정금리로 최대 5억 원(집값의 80%)까지 주택자금대출이 가능합니다. 대출금이 일정 기준 이상이면 소득에 따라 한도를 제한하는 규제(총부채원리금상환비율·DSR)도 적용하지 않습니다.

 

공공분양 유형별 전세대출 및 주택담보대출 지원

 

  나눔형의 경우 아파트 시세가 5억 원인 지역에 들어서면 초기 분양가가 3억5,000만 원으로 정해지는데요. 집값의 80%인 2억8,000만 원을 최저 1.9% 금리에 빌릴 수 있습니다. 7,000만 원만 있으면 내 집을 마련할 수 있는 셈이죠. 매달 원리금(원금+이자) 부담은 83만 원(원리금균등상환 가정)인데요. 5억 원짜리 일반 아파트를 시중은행에서 대출 4억 원(80%)을 받아 샀을 때 매달 갚아야 할 원리금(금리 4.64%·만기 30년) 206만 원보다 훨씬 적습니다. 다만 나눔형은 의무 거주기간 5년을 채워야 하고, 이후 공공에 팔면 시세차익의 30%를 공공에 반납해야 합니다.

공공분양 나눔형 모델 내집마련 부담 예시 (주택매입가격, 적용금리 및 이자)

  선택형은 6년 뒤 분양가를 '입주 시 추정 분양가+분양 시 감정가'의 평균 가격으로 정하게 됩니다. 추정 분양가가 4억 원이고 감정가가 8억 원이라면 평균가인 6억 원이 분양가가 되는 셈이죠.

 

공공분양 선택형 모델 내집마련 부담 예시 (적용금리 및 평균이자)

  일반형은 분양가상한제를 적용해 시세의 80%으로 분양가가 책정됩니다. 대신 청년층 몫을 늘리기 위해 20%는 추점제를 적용합니다. 또 기존 디딤돌대출을 이용해 청년층의 대출 한도(최대 4억 원)와 금리(2.15~3%)로 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 4. 사전청약 조기 공급

 

  이 새로운 3가지 유형의 공공분양 주택은 당장 올해 말 실시되는 사전청약부터 적용됩니다. 고덕강일3단지(500가구)와 고양창릉 S3블록(1322가구), 남양주 양정역세권 A2블록(549가구)은 나눔형으로, 남양주진접2 A6·7블록(총 754가구)은 일반형으로 12월께 공급됩니다. 내년 상반기에는 마곡 택시차고지(210가구) 등 3646가구, 하반기에는 서울대방 공공주택지구(836가구) 3784가구 등 총 1만555가구에 대한 사전청약이 이날 발표한 세 가지 유형으로 실시됩니다.

 

공공분양 사전청약 공급유형 및 지역별 물량 및 시기별 계획

 

  서울지역 물량은 8곳, 3289가구가 반영되었습니다. 세 유형 모두 연령에 관계없이 청약 가능합니다. 단 국토부가 청년에게 34만가구가 배정될 것으로 예측한 것은 공공분양 청약제도가 개편되기 때문인데요. 우선 나눔형과 선택형에는 '미혼 청년 특별공급'이 각각 15% 비중으로 신설됩니다. 대상은 19~39세 미혼 청년으로 1인 가구 도시근로자 월평균 소득의 140%(약 419만원) 이하, 순자산이 2억6000만원 이하면 청약할 수 있습니다. 부모와 같이 살고 있는 가구 구성원이라도 무방합니다.

 

공공분양 사전청약 대상별 청약 자격 및 소득자산 요건

 

  신혼부부는 혼인 7년 이내로 전체 가구당 월평균 소득의 130%(2분기 기준 628만 원·맞벌이 140%) 이하, 순자산이 3억4,000만 원 이하여야 합니다. 생애 최초 유형은 월평균 소득의 130% 이하, 순자산 3억4,000만 원 이하에다 배우자나 미혼 자녀가 있고, 소득세를 5년 이상 납부한 무주택자만이 지원할 수 있습니다. 청년은 주택 소유 이력이 없는 1인 가구로 월평균 소득 140% 이하, 순자산 2억6,000만 원 이하여야 합니다. 이는 공공분양 계획의 의도와는 다르게 부모님의 재력으로 주거마련을 하는 불평등을 막기 위한 최소한의 조건인 셈이죠.

 

  선택형에서도 나눔형과 마찬가지로 미혼 청년 특별공급 물량이 신설되었습니다. 청약 자격과 소득 요건은 나눔형과 같되, 소득 요건 산정 시 가구원의 수를 기준으로 삼는 차이가 있습니다.

 

  일반형의 청약 지원 요건은 앞의 두 유형과 같되 자산 기준이 부동산 2억1,600만 원 이하, 자동차 3,600만 원 이하를 충족해야 합니다.

 

  아울러 내년 사업승인 예정인 7만6,000가구 중 1만1,000가구(서울·수도권)는 사전청약을 받기로 했습니다. 서울 역세권으로 꼽히는 마곡, 면목, 위례를 비롯해 한강변 조망이 가능한 고덕강일 지역도 포함돼 있습니다. 공급 물량의 30% 이상은 민간과 손잡고 수요자 맞춤형 아파트로 공급하고, 아예 민간 브랜드를 활용하는 것도 검토한다고 합니다.

 

공공분양 사전청약 유형별 시범단지 공급지역 (나눔형, 선택형, 일반형)

 

 

 

 

 

 

 5. 민간분양 청약제도 개편

 

  이번 계획에는 '민간분양 청약제도 개편안'도 포함되는데요. 이번 개편안의 핵심은 투기과열지구 중소형 평형에 추첨제 물량을 도입하는 것입니다. 기존 청약제도에서는 투기과열지구 중소형 평형 물량을 100% 가점제로 공급해 청년층이 당첨될 기회가 제한된다는 지적이 있었습니다. 가점제는 부양가족 수와 무주택 기간, 청약 가입기간 등을 합산해 점수가 높은 사람부터 당첨되도록 설계되어 있었기 때문에 부양가족이 적고 무주택 기간이 짧은 청년층은 사실상 당첨이 어렵다는 문제가 있었습니다. 하지만 추첨제가 도입되면 청약점수가 낮은 청년층에도 당첨 가능성이 주어지게 되죠.

 

민간분양 청약제도 개편안

  정부는 민간주택 청약 시 85㎡ 이하에 대해 일괄 가점제를 적용하던 방안에서 60㎡ 이하와 60㎡ 초과~85㎡ 이하 구간을 나누어 각각 추첨제 물량을 배정하기로 했습니다. 투기과열지구에서는 60㎡ 이하 소형평형 주택에 추첨제 물량을 60%, 가점제 물량을 40%씩 배정해 1~2인 청년 가구 당첨 확률을 높일 계획입니다. 투기과열지구 60㎡ 초과~85㎡ 이하 중소형 평형에도 추첨 물량 30%를 할당합니다. 이처럼 청년층 당첨 확률이 높아지는 것을 감안해 생애최초·신혼부부 등에 대한 특별공급 비중은 다소 줄어들게 됩니다. 민간분양 중소형 평형에 추첨제를 도입하는 개편안은 오는 12월 관련 법령 개정을 통해 내년 초부터 시행될 전망입니다.

 

 

 

 

 

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   지금까지 공공분양 50만호 계획에 대해 살펴봤는데요. 이 대책에 대해서 4050 중장년층의 반발도 만만치 않습니다. 이 대책으로 인해 청년은 적은 자금과 낮은 금리의 대출로 손쉽게 공공주택 청약으로 인해 주거마련이 가능졌습니다.중장년층에게도 청약이 가능한 공공주택 공급이 확대되긴 했지만, 이런 나눔형 아파트(25만 가구)의 80%는 청년층에 돌아가게끔 되어 있고, 또 전체 물량의 15%는 2030 미혼(돌싱 포함)을 위한 물량이기 때문이죠. 똑같은 파격 대출이 제공되는 선택형 아파트는 역시 전체물량의 70%, 시세 80% 수준의 일반형 아파트는 40%가 청년층 몫으로 돌아가도록 되어 있습니다.

 

  결국 중장년층처럼 청약 가점으로 당첨자를 뽑는 일반공급을 노려야 하는 4050 미혼은 공급비율이 10~30% 수준에 불과하며 이마저도 청년층 기회를 넓힌다며 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 뽑도록 해 4050, 그중에서도 싱글 4050은 청약에서 더 소외되는 구조이기 때문입니다. 

 

  이는 이번 대책에 청년청책조정위원회의 의견이 많이 반영된 탓인데요. 중장년층의 반발을 막기 위해 어느 정도 반영을 했다고는 하지만, 누가봐도 청년들에게 파격적인 조건들입니다. 그동안 열심히 살아온 중장년층들이 허무해할 만도 합니다. 정부에서 이런 점을 잘 감안해서 향후에라도 조정을 좀 해줬으면 좋겠네요.

 

  이 정책에 대해 걱정되는 부분도 몇가지가 있는데요. 하나는 50만 호라는 물량이 저렴하게 파격적인 조건으로 저렴하게 공급된다면, 지금도 민간 아파트 공급 물량들이 예정된 상황에서는 서로 가격을 낮출 수 밖에 없기 때문에 집값 하락 압력이 있을 것으로 보입니다. 그리고, 이런 주택경기 침체기에 공공 물량을 더 풀어놓기도 정부 입장에서는 부담스러울수 밖에 없는데요. 또한, 입지 확보와 계획 추진도 예정대로 진행되기 어려워 대책에서 내세우는 기간보다 훨씬 길어질 수 밖에 없을 것으로 생각되는군요.

 

 

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