이번 포스팅에서는 22년 9월 넷째주아파트 분양일정 및 분양정보에 대해서 알아보고, 아파트 분양하는 지역 지표와 아파트청약 결과를 예상해 보도록 하겠습니다. 9월 넷째주도 대체공휴일로 추석이 걸쳐 있는 탓에 경기도 아파트인 인덕원 자이 SK VIEW 한 단지만 분양합니다.
이번에 분양하는 단지들은 아래와 같습니다. 더 자세한 내용은 청약홈에서 확인이 가능합니다.
■ 인덕원 자이 SK VIEW
■ 의왕 지역 분석
인덕원 자이 SK VIEW를 분석하기 전에, 경기도 의왕 지역에 대해 먼저 알아보겠습니다.
의왕시는 경기도 중남부에 위치한 시입니다. 안양권에 속하며 남북으로 길게 뻗어있는데, 개발제한구역이 시 전체면적의 88.9%나 차지하기 때문에 인구가 약 16만명으로 다소 적으며, 경기도 도시 중에서도 면적이 작은 축에 속하죠. 넓은 개발제한구역 때문에 도시개발에 제약이 있는 반면에, 그 덕분에 수도권이지만 자연환경이 뛰어나다는 장점이 생긴 도시이기도 합니다. 북으로 과천시, 동으로는 청계산을 능선으로 성남시, 백운산을 능선으로 용인시, 남으로 수원시와 수리산을 능선으로 안산시, 서로 안양시와 군포시에 인접해 있습니다. 또한 제2경인(안양-성남)고속도로가 연결되어 광명시, 서울특별시 금천구도 접하고 있죠.
행정구역 모양과 도시구조가 특이한데, 안양의 평촌신도시,인덕원과 달라붙어 있는 북쪽의 내손동, 포일동 일대, 1번 국도인 경수대로를 끼고 의왕시청이 있는 고천동-오전동 일대, 의왕역이 위치한 부곡동 일대, 최근에 백운호수 인근 그린밸트 해제로 개발된 백운밸리가 조성된 학의동 일대, 이렇게 시가지가 4개로 쪼개져 있으며 이들 4개 시가지가 따로 노는 것처럼 보입니다. 생활권도 내손동, 고천동-오전동 일대는 안양 생활권이나, 부곡동은 안양과 수원의 점이지대 생활권이고 국번도 내손동, 고천동, 오전동은 안양과 공유하지만 부곡동은 별개의 국번(460~462)을 사용합니다. 여기에 백운밸리는 판교생활권으로 볼 수 있을 정도로 제각각의 생활권을 가지고 있는 곳이 의왕시라고 할 수 있습니다.
의왕의 인구수 변화를 보도록 하겠습니다.
사실, 수도권에서의 인구수는 큰 의미가 없습니다. 특히 경기도권에서는 서울에서 밀려나온 인구와 지방에서 올라온 인구가 집중되기 때문에 인구가 감소하는 것도 일시적인 현상일뿐, 꾸준히 증가할 수 밖에 없는 구조입니다. 다만, 다른 경기도의 도시에 비해서 개발가능한 도시 면적과 인구수가 적은 것은 인구가 증가할 수 있는 여건을 막는 부분이기 때문에 감안해서 봐야겠죠.
다음은 의왕의 세대수 변화입니다. 세대수 역시 인구수와 마찬가지로 경기도권에서 크게 중요한 부분은 아니기 때문에 참고삼아 보도록 하겠습니다.
부동산 투자에서 중요하게 봐야될 부분 중에 하나인 것이 앞으로의 입주 예정 아파트 물량인데요. 경기도에서는 입주 물량이 다른 지방 도시에 비해서 상당히 밀접하게 반응하기 때문에 입주 예정 아파트가 많은 도시는 물론이고, 생활권을 같이 하는 인접한 도시들 역시 매매와 전세가에 영향을 받습니다. 하지만, 알려진 바와 같이 서울과 경기도권이 예전보다 아파트 공급 물량이 줄어들기 때문에, 입주시 단기간 동안 시장이 영향을 받을 수는 있겠지만, 장기적으로는 큰 위협이 되지는 않는 편입니다. 다만, 언제가 될지 모르지만 3기 신도시 입주시에는 아무래도 경기도권 전체가 꽤 오래 영향을 받을 수는 있을 것 같습니다.
이번에는 의왕시의 매매, 전세 가격 변동 추이를 보도록 하겠습니다. 언뜻봐도 다른 지방 지역과는 꽤 다른 모습을 보이고 있습니다. 참고로, 아래의 그래프에서 전세가가 매매가보다 위에 있다는 것이 상승률이 높다는 것이지 가격이 높다는 의미는 아니라는 것을 염두에 두고 보면, 전세가의 상승률이 매매가를 훨씬 상회하고 있습니다. 그러다가 2019년에 매매가 상승률이 전세가 상승률을 따라 잡은 모습이네요. 아마도 매매가가 꽤 오랜 시간을 상승하지 못하고 눌려 있었기 때문에 전세가가 상승함에 따라 투자 여건이 좋아져서 부동산 상승기에 매매가가 따라 잡은 것으로 보입니다.
하지만, 마지막의 모습은 매매가와 전세가가 꺾이는 형태인데요. 상승세가 가팔랐기 때문에 산이 높으면 골도 깊다는 말처럼 하락세가 조금 더 장기전으로 가지 않을까 생각되는 유형입니다.
참고로, 이런 형태는 의왕시만의 모습은 아닙니다. 경기도 전체의 매매가와 전세가의 그래프를 보면 의왕시와 그렇게 다르지 않습니다. 진폭의 차이가 있긴 하지만 크게 다르지 않은 모습을 볼 수 있습니다.
■ 인덕원 자이 SK VIEW 아파트 분양 정보 (분양평형 및 분양가)
본격적으로 아파트분양 단지를 보도록 하겠습니다. 이번에 분양하는 아파트 단지는 경기도 의왕시 내손동에 분양하는 '인덕원 자이 SK VIEW'입니다. 총 2,633세대로써 그중에서 일반공급 522세대, 특별공급 377세대로 총 899세대를 분양 공급합니다. 전용 39㎡ ~ 112㎡까지 다양한 평형으로 구성되어 있으며, 40평에 해당하는 99A타입 기준 분양가는 12억 수준입니다. 타입별 아파트 분양정보는 아래와 같습니다.
분양 정보에는 84타입의 33평형이 표기되어 있지 않은데, 이는 의왕 내손다구역 재개발 정비 사업에 따라 33평형이 모두 조합원에게 선분양 되었기 때문에 일반분양 정보에는 포함되지 않았습니다. 하지만, 74타입의 30평대 분양가가 9억에 약간 못 미치는 정도라면 33평대의 분양가는 10~11억 사이 정도로 유추해 볼 수 있는데요. 경기도 대부분의 지역은 조정대상지역입니다. 따라서, 9억원 이상은 자체 보증을 제외하면 일반적으로는 중도금 대출이 안되죠. 서울 아파트 분양에서도 분양가가 9억을 넘어가는 경우 고분양가와 아파트 중도금 대출의 어려움으로 미분양이 발생하고 있다는 사실을 감안하면, 해당 단지의 분양가가 저렴해 보이지는 않습니다.
주변 아파트 시세와 비교한다면 인덕원 자이 SK VIEW의 북쪽에 위치한 e편한세상 인덕원 더퍼스트가 2012년 입주한 단지로써, 2,422세대의 대단지인데, 25평 기준 실거래가가 7.5억 수준입니다. 인덕원 자이 SK VIEW의 25평 분양가인 7.7억보다 낮은 수준이기 때문에 신축 프리미엄으로는 일정 수준의 시세 차익을 기대할 수 있겠지만, 현재 경기도 아파트 매매시장의 분위기를 감안하면 추가적인 시세 하락도 있을 수 있기 때문에 당첨시의 안전마진은 기대하기 어렵습니다.
■ 인덕원 자이 SK VIEW 아파트 청약 조건
인덕원 자이 SK VIEW의 아파트 청약 조건은 아래와 같습니다.
그중에서도 일반공급 청약의 순위별, 평형별 청약 조건은 다음과 같습니다.
아파트 청약 조건 중에서 무주택 자격은 다음 조건들을 참고하시면 됩니다.
세대원인 가족들 간의 무주택 여부를 어떻게 따져야 하는지는 아래의 그림을 참고하시면 될 것 같습니다.
청약 통장은 보유 여부는 가장 중요한 필수 조건입니다. 당연히 미리 들어놓으실수록 좋고, 오래 전에 가입하셨다면 지금처럼 일반화된 주택청약종합저축이 아닌 청약예금, 청약부금으로 가지고 계실수도 있는데요. 아래와 같이 전환함으로써 청약 요건을 충족할 수 있습니다.
아파트 청약에 있어서 정부에서 가장 우선적으로 지원하는 것이 분양 지역 주민들의 거주 안정이라고 할 수 있습니다. 그래서, 아파트 분양시 해당 지역에 거주하는 주민들에게 청약 우선권을 주고 있는데요. 이를 당해(해당지역)이라고 합니다. 보통 시 단위로 판단하며, 그 외의 지역은 '기타지역'으로 분류됩니다. 비규제 지역을 제외하고는 대부분 이런 거주 요건을 가지고 있다고 보시면 됩니다. 예외적인 경우도 있을 수 있으니 항상 입주공고문을 꼼꼼히 살펴 보시기 바랍니다. 이번 인덕원 자이 SK VIEW에서 당해를 판단하는 조건은 아래와 같습니다.
청약통장 신청자 본인의 지역별 및 면적별 예치금액은 아래 표를 참조하시기 바랍니다. 미리 원하는 면적과 자신이 속한 지역 등을 감안해서 미리 청약통장에 해당 예치금을 넣어두셔야 합니다.
청약자격 조건이 높아졌다고 무작정 청약을 포기하시는 분들이 의외로 많습니다. 그런데, 아파트 청약에 있어서 가점도 중요하지만, 가점이 높지 않은 분들을 위해 추첨제도 병행해서 진행하고 있습니다. 만약, 본인의 가점으로 전용면적 85㎡ 이하가 어렵다고 생각되시면, 전용면적 85㎡ 이상은 50%가 추첨제로 진행하기 때문에 당첨 확률을 더 높일 수 있으므로 전용면적 85㎡ 이상을 노리는 전략도 괜찮습니다.
■ 인덕원 자이 SK VIEW 입지와 주변 아파트 시세, 아파트청약 결과 전망
인덕원 자이 SK VIEW 단지의 입지를 보도록 하겠습니다. 해당 단지의 현실적인 가장 큰 장점은 경기도에서 최고를 자랑하는 평촌 학원가와 생활권이라고 할 수 있을 것 같습니다. 서울의 3대 학원가인 대치동, 중계동, 목동과 더불어 경기도에서는 일산, 평촌, 분당을 손에 꼽을 정도죠. 또한, 1기 신도시로 조성된 평촌의 생활 인프라를 공유하기 때문에 부족한 면이 없다고 할 수 있습니다. 그리고, 이 지역 사람들에게 선호도가 높은 모락산이란 자연 환경 역시 큰 이점이 될 수 있을 것 같습니다.
하지만, 교통 환경은 현재로써는 아쉬운 부분입니다. 안양농수산물 시장역과 인덕원역을 기점으로 월판선과 동탄인덕원선이 계획되어 있다는 호재가 있지만, 완공 시점과 해당 단지와의 거리 등을 감안하면 최우선적인 장점으로 내세우기에는 부족한 면이 있습니다.
인덕원 자이 SK VIEW 단지의 주변 아파트 시세를 보도록 하겠습니다. 평촌 인프라와 학원가, 그리고 직주근접이 가능한 위치 등으로 인해 아파트 가격이 상당히 높습니다. 특히, 학부모의 선호도가 높은 중학교 인근의 단지들의 가격은 33평 기준으로 10~13억 수준입니다. 주의해야 할 부분은 지도상에서 인덕원 자이 SK VIEW의 북쪽에 위치한 단지들의 가격을 보면 25평대가 8~9억대의 실거래가를 기록한 모습이 있는데요. 이는 작년 말의 실거래가로써 그 이후 거래된 바가 없어서 실거래 가격이 변동없는 것처럼 보이는데, 실제로는 매물이 더 낮은 가격이 나와 있음에도 거래가 되지 않고 있는 것입니다.
위의 내용들을 종합해보면, 평촌 생활 인프라와 경기도 최고의 학원가를 공유하며, 모락산의 자연 환경을 누릴 수 있으나 현재로써는 침체된 경기도 부동산 시장, 그리고 부족한 교통 환경과 저렴하지 않은 분양가와 살짝 아쉬운 개별 입지를 감안해보면 평촌 어바인 퍼스트더샵이나 현재 진행중인 평촌 두산위브 더프라임보다는 조금 낮은 한자리수의 청약 결과를 보일 것으로 전망해 봅니다.
이것으로 22년 9월 넷째주 아파트 분양 일정과 분양정보, 입지 분석 그리고 그에 따른 아파트청약 결과를 예상해 보았습니다. 단지가 인덕원 자이 SK VIEW라서 거의 아파트 분양 안내문이 되어 버린 감이 없지 않습니다만, 하나의 단지를 통해서 구체적으로 볼 수 있는 것도 가끔 좋은 것 같습니다.
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