이번 포스팅에서는 청약홈에 발표된 2022년 9월 셋째주에 분양하는 전국 아파트분양 일정, 분양가, 분양평형에 대해서 알아보고, 아파트 분양하는 지역의 부동산 지표와 분양 아파트들의 아파트청약 결과를 예상해 보도록 하겠습니다. 9월 셋째주에는 추석이 걸쳐 있는 탓에 아파트 분양 계획이 많지 않습니다. 그나마도 정비사업 분양이거나 소규모 분양 또는 지역적으로 영향이 크지 않은 단지가 대부분인데요. 따라서, 이번에 소개할만한 규모와 입지의 단지는 경남 김해 지역의 e편한세상 주촌더프리미어와 경기도 안양의 정비사업 분양 단지인 평촌 두산위브 더프라임 정도인것 같네요. 아래에서 자세히 소개해 보겠습니다.
이번에 분양하는 단지들은 아래와 같습니다. 더 자세한 내용은 청약홈에서 확인이 가능합니다.
■ e편한세상 주촌 더프리미어
■ 경남 김해 지역 분석
e편한세상 주촌 더 프리미어를 분석하기 전에, 경남 김해 지역에 대해 먼저 알아보겠습니다.
먼저, 경남 김해의 인구수 변화입니다. 2019년 54만 2천명을 정점으로 53만 7천명으로 인구가 줄기 시작했습니다. 인구가 줄기는 했지만, 감소폭이 작아지는건 그나마 다행이네요.
다음은 김해시의 세대수 변화입니다. 부동산에서는 인구도 중요하지만, 직접적으로 영향을 미치는 쪽은 세대수이기 때문에 세대수 변화 추이를 늘 눈여겨 봐야하죠. 김해시의 세대수는 지속적으로 증가해왔습니다. 최근 증가폭이 감소하는 모습이지만 아직은 괜찮은 수준으로 보입니다.
경남 김해는 지리적으로 창원과 부산, 양산에 인접해 있기 때문에 서로간에 전출입이 많은 편입니다. 특히, 상급지라고 할 수 있는 부산과 창원과의 전출입이 많은데요. 아래의 그래프를 보면 창원과의 전출입이 가장 많아 보이지만, 구별로 나눠서 표시한것이기 때문에 합산하면 부산과의 전출입이 적지 않다는 것을 알 수 있습니다.
역시 부동산 시장에서 중요하게 봐야될 부분 중에 하나인 연도별 앞으로의 입주 예정 아파트 물량입니다. 아파트 입주 물량은 분양 완료 시점에 결정되어 일반적으로 분양 후 2~3년 이내에 입주하게 되며, 입주 시점에서 빨간색으로 표시된 해당 지역의 적정 수요량보다 압도적으로 많을 경우 전세가와 매매가의 하락을 불러오게 됩니다.
경남 김해의 경우 2023년에 입주하는 아파트 물량이 수요량보다 많지만, 2022년에 공급이 충분하지 않았기 때문에 큰 영향을 주지는 않을 것으로 보입니다. 즉, 부동산 시장에서 공급 물량은 그 해의 물량이 아닌, 과공급과 부족의 누적분으로 판단하는 것이 좋습니다.
경남 김해 지역의 미분양 아파트 물량 추이를 보도록 하겠습니다. 2020년부터 미분양 물량이 급격히 줄어든 이후로는 미분양이 거의 없다시피 하다가 2022년에 일부 증가한 모습입니다. 지역 미분양은 미분양 통계 자료 관련 포스팅할 때 따로 자세히 보도록 하겠습니다.
그동안의 경남 김해의 부동산 매매와 전세시장의 변화를 보도록 하겠습니다. 다른 지역에 비해 굴곡이 상당히 많은 편이네요. 그나마도 최근까지 급격한 상승세를 보였으나 매매가격이 21년 말부터 하락하는 모습을 보여주고 있습니다. 전세는 하락은 아니지만, 상승세는 꺾인듯한 모습이네요.
위의 지표를 토대로 요약해보면, 미분양, 공급물량, 세대수, 인구수 등 전반적인 지역 지표는 좋지만, 최근 부동산 시장 분위기는 좋지 않아 보입니다.
■ e편한세상 주촌 더프리미어 아파트 분양 정보 (분양평형 및 분양가)
이번에 소개할 아파트분양 단지는 경남 김해 주촌동에 분양하는 'e편한세상 주촌 더프리미어'입니다. 총 992세대로써 그중에서 일반공급 625세대, 특별공급 366세대 분양 공급합니다. 33평, 39, 45평의 3가지 타입으로 구성되어 있으며, 33평 기준 분양가는 4.8억 수준입니다. 타입별 공급세대수와 분양가는 아래와 같습니다.
■ e편한세상 주촌 더프리미어 입지와 주변시세, 청약 결과 전망
e편한세상 주촌 더프리미어 단지의 입지를 보도록 하겠습니다. 위치상으로는 좀 아쉬운 부분입니다. 거의 외곽 부분의 입지이며 현재 단지 주변에 인접한 다른 단지가 없고, 추가적으로 분양 예정도 없어보입니다. 또한, 도보권의 상권 인프라는 코스트코가 남쪽에 위치하지만, 바로 인근에는 없다는 점도 불편해 보이네요. 그리고, 주변에 가까운 학교가 없고, 단지를 중심으로 옆에는 아직도 철강이나 공업 관련 업종이 인접해 있다는 점도 마이너스 요소로 보입니다.
e편한세상 주촌 더프리미어 단지의 주변 아파트 시세를 보도록 하겠습니다. 이 지역에서는 남쪽의 2019년 2월에 입주한 3,345세대 규모의 대단지인 김해 센텀 두산위브더제니스가 대장입니다. 대단지이며, 코스트코가 맞은편에 위치하고, 초품아는 아니지만 초등학교도 바로 앞에 있습니다. 현재 김해 센텀 두산위브더제니스의 34평 실거래가는 5억입니다. 비슷한 입지로, 두산위브더제니스 아래의 서희스타힐스는 2021년 8월에 입주한 신축 아파트로써 33평 기준 실거래가는 4.2억입니다. 또한, 지도상의 중앙에 위치한 김해 주촌 두산위브더제니스는 e편한세상 주촌 더프리미어와 비슷한 입지인데요. 2019년 11월에 입주했으며, 세대수는 851세대입니다. 현재 33평 실거래가는 3.9억입니다.
위의 언급한 단지들과 비교해 본다면 e편한세상 주촌 더프리미어의 33평 분양가인 4.8억은 조금 높아보이는데요. 일단, 안전마진은 거의 없다시피 하고, 신축 프리미엄 역시 그렇게 많을 것으로 보이지는 않습니다.
외곽에 위치한 입지에, 도보권에 생활 인프라가 부족하고, 인접 아파트 단지가 없는 일종의 나홀로 아파트 단지이며, 주변은 공장 단지로 구성되어 있으며, 분양가 역시 큰 메리트가 없어 보이기 때문에 일부 청약 미달이 되지 않을까 생각되지만, 미분양 물량이 없고, 올해 아파트 공급이 충분하지 않았다는 것을 감안하면 한자리수의 낮은 청약경쟁률을 보이지 않을까 전망해 봅니다.
■ 평촌 두산위브 더프라임
■ 평촌 두산위브 더프라임 아파트 분양 정보 (분양평형 및 분양가)
다음으로 소개할 아파트분양 단지는 경기도 안양시 동안구 호계3동에 분양하는 '평촌 두산위브 더프라임'입니다. 해당 단지는 삼신6차 재건축 아파트입니다. 총 456세대의 대단지로써 그중에서 일반공급 83세대, 특별공급 95세대를 분양 공급합니다. 21평, 25평, 33평의 3가지 타입으로 구성되어 있으며, 33평 기준 분양가는 8.9억 수준입니다. 분양가 상한제가 적용되지 않아 분양가가 꽤 높은 수준입니다. 그런데, 대출 가능 금액인 9억원 밑으로 맞춘 것 같네요. 타입별 공급세대수와 분양가는 아래와 같습니다.
■ 평촌 두산위브 더프라임 입지와 주변시세, 청약 결과 전망
평촌 두산위브 더프라임 아파트분양 단지의 입지를 보겠습니다. 금정역을 통한 1호선과 4호선, 그리고 예정중이긴 하지만 금정역의 GTX-C 노선과 호계역의 동탄인덕원선 그리고 수도권제1순환고속도로가 인접해 있기 때문에 교통 환경면에서는 더할 나위 없이 우수하다고 볼 수 있습니다. 또한, 홈플러스, 롯데백화점, 한림대 성심병원의 각종 생활 인프라가 근거리에 위치해 있고, 경기도에서 유명한 학원가인 평촌의 교육 환경과 생활권을 공유할 수 있습니다.
안양천이 바로 옆에 위치하고, 조금 멀리는 모락산이 위치하여 자연 환경도 우수합니다. 그리고, 구도심이었던 이 지역이 재개발과 재건축으로 인해 지속적으로 새로운 아파트가 들어서고 있기 때문에 주변 환경이 개선되고 있다는 것도 큰 장점입니다. 또한, 이 일대에도 많은 일자리가 있어 직주근접이 가능할 뿐만 아니라 우수한 교통환경으로 인해 타지역으로의 출퇴근 역시 편리합니다.
다만, 남쪽 안양천 너머와 북서쪽으로 일반공업단지들이 가까이 인접해 있다는 점은 미관상과 안전상 이유로 인해 아쉬운 부분입니다.
평촌 두산위브 더프라임의 주변 아파트 시세를 보겠습니다. 옆 단지를 보기 전에 금정역 앞의 힐스테이트금정역 단지의 시세를 보겠습니다. 이 지역의 대장 아파트라고 할 수 있는데요. 올해 3월에 입주한 신축단지입니다. 34평 기준으로 14.4억의 높은 가격으로 실거래되었습니다. 다만, 마지막 실거래 기록이 4월이기 때문에 최근 수도권의 부동산 침체가 반영된 거래가격이 없습니다.
평촌 두산위브 더프라임 단지 동쪽에 인접한 평촌 두산위브리버뷰는 2021년 12월에 입주한 아파트인데, 분양권 거래 기록으로는 33평 기준 8억이지만, 입주 후 거래가 이뤄진 것은 없기 때문에 더 높은 시세를 보일 것 같습니다. 지도상의 북쪽에는 금정역 호계푸르지오 아파트가 2015년 8월에 입주했는데, 3월에 거래된 실거래 가격이 10억입니다. 한동안 급등한 시세와 지금의 부동산 분위기로 인해 거래가 되지 않는 탓에 최근 시세는 호가로만 유추해 볼 수 있을 따름입니다.
GTX-C의 교통호재뿐만이 아니라 교육, 자연, 일자리 등의 환경이 좋은 입지를 가지고 있기는 하지만 현재 경기도 부동산 시장 전체가 그렇듯 안양도 아래와 같이 매매시장이 하락세가 깊어지고 있는 상황입니다.
하락세가 몇달 동안 지속된 모습처럼 부동산 매수 심리가 얼어붙었기 때문에 분양가 상한제가 적용되지 않아 시세 차익이 크지 않은 아파트를 금리 인상의 부담감을 가진 상태로 청약을 하려는 수요가 얼마나 될지 모르겠네요. 일반적으로라면 분양가 시세차익이 크게 기대되지는 않더라도 이 정도 입지로는 2자리수 이상의 청약 경쟁률을 보여야겠지만, 지금 모습으로는 한자리수의 청약 경쟁률을 전망하기에도 사실 조심스럽습니다. 그래도 거주 여건이 양호하고, 약간의 호재를 갖고 있는 경기도 아파트라는 이유로 최소 한자리수의 청약경쟁률을 기대해 보겠습니다.
이상으로 2022년 9월 셋째주에 분양하는 전국아파트분양 일정과 분양가, 입지 분석 그리고 그에 따른 청약 결과를 예상해 보았습니다. 추석으로 인해 분양 단지가 적어 소개 역시 이전 포스팅에 비해서는 짧게 끝난 편이네요.
시장이 안정되고 있다고는 하지만, 지금의 부동산 시장은 비정상으로 얼어붙어 있는 모습입니다. 거래 자체가 안되고 있기 때문에 이런 모습으로는 추가적인 하락이 불가피한데요. 그래서, 언론에서도 대출 규제 완화와 추가적인 규제 지역 해제 등에 대해서 언급하고 있습니다. 정부 역시 마냥 손놓고 있을 수 있는 상황은 아닌 것으로 보여지는데요. 나중에 하락세가 지속되고 난 이후보다는 선제적인 대응을 해줘야 할 때가 아닐까 생각해봅니다.
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