이번 포스팅에서는 청약홈에 발표된 2022년 9월 둘째주에 걸쳐 분양하는 전국 아파트분양 일정, 분양가, 분양평형에 대해서 알아보고, 아파트 분양하는 지역의 부동산 지표와 분양 아파트들의 아파트청약 결과를 예상해 보도록 하겠습니다. 9월 둘째주에는 분양하는 지역은 전북 전주 및 김제, 경기도 남양주, 부산 서구, 충남 아산, 경남 양산, 경북 칠곡, 인천 검단신도시, 충남 천안, 강원 원주로써 10개 단지를 분양합니다. 하지만, 이중에서 전북 전주 및 김제, 경기도 남양주, 부산 서구, 경남 양산, 경북 칠곡에 분양하는 단지는 도심 외곽 지역이거나 일반 분양 세대수가 적어서 미분양 물량에 영향을 주지 않는 것으로 판단하기 때문에 제외했으니 관심있으신 분은 청약홈 등을 통해서 개별적으로 확인해 보시기 바랍니다.
이번에 분양하는 단지들은 아래와 같습니다. 더 자세한 내용은 청약홈에서 확인이 가능합니다.
■ 아산 한신더휴
■ 아산 및 천안 지역 분석
아산 한신더휴를 분석하기 전에, 충남과 아산의 지역에 대해 먼저 알아보겠습니다. 충남 아산은 인구 33만명 수준이며, 보기 드물게 인구수가 해마다 증가하고 있습니다.
대부분의 도시가 인구가 감소하면서도 세대수는 증가하는 모습을 많이 보이는데요. 충남 아산의 경우에는 인구수 증가와 세대수 증가가 꾸준히 같이 일어나고 있기 때문에 부동산 지표로써는 아주 좋다고 할 수 있습니다.
아산과 천안은 바로 옆에 인접해 있기 때문에 서로 영향을 받습니다. 따라서, 아산을 볼때는 항상 천안의 지표를 같이 봐야 하는데요. 이번에는 천안의 인구수를 살펴보면, 천안의 인구수는 2021년부터 소폭 감소한 모습입니다. 세대수는 아직 증가하고 있지만, 증가폭이 둔화되고 있는 모습입니다.
아산의 인구 증가와 천안의 인구 감소는 천안의 인구가 아산으로 흡수되고 있다고 보여지는데요. 이는 아산의 전출입 자료를 통해서 확인할 수 있습니다. 천안이 아산보다 인구가 2배 가량 많은 상급지인데요. 천안의 부동산 가격 상승 뿐만 아니라, 생활권을 공유하는 인접한 지역임에도 불구하고, 천안은 규제지역으로 묶여 있는데 반해, 아산인 비규제 지역이기 때문에 대출이나 청약 조건 제약이 없고, 탕정지구 등의 택지지구의 조성으로 인한 신축 아파트 공급과 주변 환경 개선 등이 천안에서 아산으로 인구가 유출되는 이유가 아닐까 싶습니다.
아래의 자료를 보시면 천안으로 전출하는 인구보다 아산으로 전입하는 인구가 거의 2배 가량 많습니다. 그리고, 아산과 평택은 남북으로 인접해 있기 때문에 아산에서 평택으로 전출하기도 합니다.
충남 아산의 입주 예정 아파트 물량은 2024년까지 꽤 많은데요. 대부분이 천안과 인접한 탕정지구에 입주하는 단지들이며, 일부는 배방읍이나 모종동 등에 입주하는 아파트들입니다.
이번에는 아산의 미분양 아파트 물량을 보겠습니다. 33만명의 도시에서 400여 세대의 미분양인데, 그나마도 감소하는 추세이기 때문에 현재로써는 큰 문제가 될 것 같지는 않습니다.
앞에서도 이야기 했듯이 아산은 항상 천안과 같이 봐야 합니다. 따라서, 천안의 입주 예정 아파트 물량은 어떤지 살펴보겠습니다. 천안만 본다면 그렇게 많은 공급량이 아닌 것처럼 보이는데요. 천안과 아산의 입주 예정 아파트 물량을 같이 보면 이야기가 달라지게 됩니다.
그전에 천안의 미분양 아파트 물량부터 확인해 보도록 하겠습니다. 약 65만 7천의 인구에서 125세대만이 미분양인데요. 33만 인구의 아산이 400여 세대 미분양 아파트 물량이란 것과 비교해 보면 없는 셈이나 다름없습니다.
그럼 천안과 아산의 입주 예정 아파트 물량을 같이 보도록 하겠습니다. 2022년부터 2024년까지 수요 대비 거의 2배가 넘는 공급 물량이 대기중입니다. 향후 2~3년간은 아산과 천안의 부동산 시장이 약간 불안할 것으로 보이는군요.
■ 아산 한신더휴 아파트 분양 정보 (분양평형 및 분양가)
지역에 대해서 알아보았으니 이제는 분양 단지 정보를 알아보겠습니다. 이번에 소개할 아파트분양 단지는 충남 아산 권곡동에 분양하는 '아산 한신더휴'입니다. 총 603세대로써 그중에서 일반공급 320세대, 특별공급 283세대 분양 공급합니다. 33평, 34, 39평의 3가지 타입으로 구성되어 있으며, 34평 기준 분양가는 4.1억 수준입니다. 타입별 공급세대수와 분양가는 아래와 같습니다.
■ 아산 한신더휴 입지와 주변시세, 청약 결과 전망
아산 한신더휴 단지의 입지를 보도록 하겠습니다. 먼저, 권곡초가 바로 옆에 있고, 도보권에 아산중·고, 한울중·고가 있어 교육환경이 좋습니다. 또한, 북쪽으로는 곡교천과 서쪽으로 아산문화공원이 드넓게 자리잡고 있어 자연환경이 매우 좋습니다. 그리고, 지도상에서 1호선 온양온천역 등이 상당히 멀리 있는데요. 지방 도시는 수도권과 다르게 출퇴근으로 인한 전철 사용 빈도가 높지가 않습니다. 대부분 자가용이나 버스를 이용하기 때문이죠. 따라서, 지도상에 보면 오른쪽 위에 삼성 디스플레이시티2 일반산업단지 등이 가까이 있어 직장으로의 출퇴근이 용이합니다.
그리고, 남쪽에 위치한 아산시외터미널 옆에는 롯데마트와 롯데시네마가 한 건물에 있어 도보권 이동 및 원스톱 쇼핑이 가능하고, 그주변으로 각종 식당이나 상가 등이 위치해 있어 생활인프라가 좋습니다. 다만, 아래 지도에서는 아산신흥주거벨트라고 분양사에서 홍보하고 있는 것처럼 도시개발이 계획되어 있으나 진척도가 높아 보이지는 않습니다.
또한, 구도심의 외곽에 위치한 탓에 뒤로는 논밭이 있고, 주변 도로 정비나 도로를 건너지 않고 바로 이용가능한 상권이 없다는 점 등은 아쉬운 부분입니다.
아산 한신더휴 아파트분양 단지의 주변 아파트 시세를 보겠습니다. 이 근처에서는 롯데마트와 롯데시네마 건너편인 모종동의 시세가 높은 편인데요. 2017년 2월 입주한 792세대 규모의 아산모종롯데캐슬어울림1단지가 34평 기준 4.3억의 실거래가를 기록하고 있습니다. 그뒤쪽에 있는 모종동 힐스테이트모종네오루체는 2021년 4월 분양한 단지인데, 33평 기준 분양가 3.6억 수준에서 평균 청약경쟁률 48 대 1을 기록한 바 있고, 가장 최근에 분양한 단지로는 롯데마트 바로 옆에 분양한 아산벨코어스위첸으로 22년 4월에 분양했으며, 35평 기준 분양가 4.6억에 평균 청약경쟁률 6.45 대 1을 기록한바 있습니다. 최고층 46층으로 이 일대의 랜드마크가 될 것으로 보입니다.
이처럼 시세를 늘어놓고 보면, 이 일대의 단지들의 가격이 4억을 크게 넘지는 못하는 것처럼 보이는데요. 따라서, 청약 당첨시 안전마진은 크지 않아 보입니다. 천안과 더불어 아파트 공급물량이 많고 최근 부동산 매매 시장의 하락이 나타나고 있긴 하지만, 신축 아파트 프리미엄에 직주근접의 용이성과 곡교천과 공원 등의 자연환경과 초중고의 교육환경 등이 나쁘지 않고, 전매 가능한 비규제 지역이고, 신축으로써 나쁘지 않은 4억이란 분양가 등을 감안하면 낮은 청약경쟁률로 무난히 청약 마감될 것으로 보입니다.
■ 천안 롯데캐슬 더 청당
■ 천안 롯데캐슬 더 청당 아파트 분양 정보 (분양평형 및 분양가)
다음으로 소개할 아파트분양 단지는 충남 천안 동남구 청당동에 분양하는 '천안 롯데캐슬 더 청당'입니다. 이 단지는 천안에서 분양하는 첫 롯데캐슬 단지라는 점이 의미가 있는데요. 한 건설사가 어느 지역을 진입할때는 아무래도 이미지 메이킹을 위해서 좋은 자재와 디자인을 선보이려고 하기 때문이죠.
이 단지는 총 1,199세대의 대단지로써 그중에서 일반공급 608세대, 특별공급 591세대 분양 공급합니다. 24평, 25평, 34평, 40평의 4가지 타입으로 구성되어 있으며, 34평 기준 분양가는 4.3억 수준입니다. 타입별 공급세대수와 분양가는 아래와 같습니다.
■ 천안 롯데캐슬 더 청당 입지와 주변시세, 청약 결과 전망
천안 롯데캐슬 더 청당 아파트분양 단지의 입지를 보겠습니다. 이 일대는 청수지구라는 택지지구인데, 대전지방검찰청 천안지청과 대전지방법원 천안지원, 천안세무서가 위치해 있습니다. 그러다 보니 이 일대에는 변호사, 법무사, 세무사 사무실이 상당히 많습니다. 그래서 가까이 사시는 분들도 있는 걸로 알고 있습니다. 청수 택지지구로 조성되다 보니 길이나 주변이 잘 정비되어 있다는 느낌입니다.
다만, 이는 남부대로 북쪽의 천안세무서 인근에 한정되서 이야기이고, 남부대로 남쪽으로 위치한 곳은 개인적으로는 추천할만큼 좋은 입지라고 할수는 없을 것 같습니다. 남부대로를 중심으로 상권이 위쪽으로 다 형성되어 있기 때문에 인프라가 불편하고 지도상으로도 보이듯이 대부분 논밭입니다. 그런데, 생활 인프라를 이용하기 위해서는 꽤 넓은 길인 남부대로를 건너가야 하죠. 같은 청당동임에도 불구하고, 살짝 아쉬운 입지입니다.
천안 롯데캐슬 더 청당 아파트분양 단지의 주변 아파트 시세를 보겠습니다. 해당 단지 우측에 위치한 2018년 3월 입주한 999세대 규모의 청당한양수자인블루시티가 현재 실거래가격으로 34평 4.2억을 기록하고 있습니다. 반면에 남부대로 북쪽의 가격대로 조금 더 높은데요. 남부대로 바로 북쪽에 위치한 천안청수한양수자인은 2011년 1월에 입주한 12년차 단지로써 1,020세대의 대단지인데, 33평 기준 실거래가 4억을 기록하고 있습니다. 청수 호수 공원 바로 앞에 위치한 청수포레나는 2015년 7월에 입주한 468세대 규모의 단지인데, 34평 기준 4.5억에 실거래 된 바 있습니다.
사실 2021년 초중반대 가격으로 한다면 청당한양수자인블루시티는 4.9억까지도 거래된 적이 있습니다. 그 이후 하락세로 인해 지금 실거래 가격을 기록하고 있는건데요. 그런 금액에 맞춰서 분양가가 책정된 듯한 느낌입니다.
따라서, 현재 주변 실거래가 기준으로는 현재 분양가의 청약 당첨시 안전마진은 없는 편이고, 신축 프리미엄으로 입주시 약간의 가격 상승만이 기대되는 수준입니다. 조금은 아쉬운 분양가와 생활 인프라와 도보권으로는 거리가 있는 입지이며 공급 예정 물량이 많지만, 천안에 미분양 아파트 물량이 없다는 점을 감안해보면 간신히 청약 마감되지 않을까 전망해 봅니다.
■ 인천 검단신도시 AB17BL 우미린 클래스원
■ 인천 검단신도시 AB17BL 우미린 클래스원 아파트 분양 정보 (분양평형 및 분양가)
다음으로 소개할 아파트분양 단지는 인천 서구 불로동 검단신도시 AB17BL에 분양하는 '우미린 클래스원'입니다. 총 875세대로써 그중에서 일반공급 324세대, 특별공급 551세대 분양 공급합니다. 34평의 단일 평형으로 구성되어 있으며, 34평 기준 분양가는 4.7억 수준입니다. 타입별 공급세대수와 분양가는 아래와 같습니다.
■ 인천 검단신도시 AB17BL 우미린 클래스원 입지와 주변시세, 청약 결과 전망
우미린 클래스원 아파트분양 단지의 입지를 보겠습니다. 검단신도시 개발계획의 3단계에 해당 하는 단지네요. 금정산과 공원 녹지로 둘러싸여 있어 쾌적하고, 인천1호선이 공사중이기 때문에 개통시 역과 도보로 이동가능하기 때문에 역세권이 될 입지입니다. 아직 검단신도시 3단계 공사중이기 때문에 주변이 어수선해 보이겠지만, 신도시 조성이 완료되면 편리하고, 쾌적한 도시로 변모할 것입니다.
우미린 클래스원 아파트분양 단지의 주변 아파트 시세를 보겠습니다. 지도상에는 나오지 않았지만 동남쪽에 입주한 단지들의 가격을 보면, 검단신도시 푸르지오 더베뉴는 21년 8월에 입주한 1,540세대의 대단지로써 33평 기준 실거래가가 8.3억입니다. 그밑에 있는 21년 6월에 입주한 검단호반써밋1차의 경우 33평이 7.9억에 거래되었습니다. 입지가 약간 다르긴 하지만, 검단 신도시의 신축 아파트가 6~8억 정도의 시세를 보이고 있네요.
또한, 우미린 클래스원에 인접한 분양 단지인 제일풍경채검단1차는 작년 12월에 분양을 했는데, 33평 분양가가 4.7억대였는데, 평균 청약경쟁률이 43.39 대 1을 기록한바 있고, 길 건너편에 위치한 힐스테이트검단 웰카운티(공공)은 33평 분양가 4.4억대에 평균청약경쟁률 52.29 대 1을 기록한바 있습니다. 22년 3월에 분양한 제일풍경채 검단2차의 경우에는 33평 기준으로 비슷한 분양가인 4.7억을 기준으로 평균 청약경쟁률이 30.31 대 1을 기록했습니다.
해당 단지는 분양가 상한제를 적용 받기 때문에 분양가가 시세보다 낮은 단지인데요. 입주가 완료되면, 입지에 따라 6~8억대의 시세를 기대할 수 있다고 볼 수 있을 것 같습니다. 그렇다면 최소 1억 이상의 안전마진을 가지고 가는 셈이네요. 먼저 분양한 단지들의 청약경쟁률도 보통 2자리수로 상당히 높은 편입니다. 따라서, 현재 인천 부동산 시장도 하락세를 보이고는 있지만, 1억 이상의 안전마진을 갖고 있는 분양가의 장점과 신도시의 이점, 그리고 앞서 분양한 단지들의 높은 청약경쟁률을 감안해서 우미린 클래스원 역시 2자리수의 높은 청약 경쟁률을 기대해 봅니다.
■ 힐스테이트 원주 레스티지
■ 강원도 원주 지역 분석
원주의 인구수를 확인해 보겠습니다. 현재 인구는 36만명 정도인데요, 위에서 살펴봤던 아산처럼 원주 역시 인구가 꾸준히 증가하는 모습을 보이고 있습니다.
당연히 세대수도 꾸준히 증가하고 있습니다. 역시 부동산 지표로는 좋은 의미라고 할 수 있습니다.
원주의 입주 예정 아파트 물량을 보도록 하겠습니다. 원주에서는 혁신도시와 기업도시, 그리고 무실동 지역에서의 신규 분양이 많았는데요. 이제 거의 마무리 단계이기 때문에 신규 공급 예정 물량이 없는 편입니다. 다만, 수요 대비 부족한 편은 아니기 때문에 추가 상승이 있긴 하겠으나 큰 부동산 상승을 기대하기에는 조심스럽네요.
원주의 미분양 아파트 물량도 확인해 보도록 하겠습니다. 현재 미분양 물량이 전혀 없습니다.
여기서 잠깐 원주의 부동산 시장 추이를 살펴보면 아래와 같습니다. 최근의 가파른 상승세가 놀랍기만 한데요. 이는 21년부터 인구 증가 대비 공급물량이 줄어든 것과 비규제 지역의 프리미엄 등이 복합적으로 작용한 것 같습니다. 다만, 최근 몇주간 매매와 전세가 거의 정체된 모습을 보이고 있기 때문에 조금 지켜볼 필요가 있습니다.
■ 힐스테이트 원주 레스티지 아파트 분양 정보 (분양평형 및 분양가)
분양단지를 보도록 하겠습니다. 이번에 소개할 아파트분양 단지는 강원도 원주 관설동에 분양하는 '힐스테이트 원주 레스티지'입니다. 총 975세대로써 그중에서 일반공급 617세대, 특별공급 358세대 분양 공급합니다. 33평, 43평, 50평의 중대형 평형으로 구성되어 있으며, 33평 기준 분양가는 4.6억 수준입니다. 타입별 공급세대수와 분양가는 아래와 같습니다.
■ 힐스테이트 원주 레스티지 입지와 주변시세, 청약 결과 전망
힐스테이트 원주 레스티지 아파트분양 단지의 입지를 보겠습니다. 지도상으로 보면 오른쪽 위쪽의 원주혁신도시와 북서쪽의 구도심이 만나는 지점에 위치하는 것으로 보이는데요. 해당 단지 3면이 도로로 둘라싸인데다가 외부로 연결되는 마땅한 도로도 없는 실정입니다. 입주까지는 시간이 있기 때문에 아래 지도에서 작게 쓰인 '23m 도로 신설(예정)'처럼 진출입로를 만들 예정인데요. 보통 분양사의 입지환경 지도에서 이런 글을 써놓는 경우는 극히 드뭅니다. 그만큼 이 단지 주변에 제대로 된 도로가 없다는 의미이기도 합죠. 그리고, 단지가 중앙고속도로와 관설IC교, 태평소류지로 둘러싸여 있기 때문에 확장성이 없어 해당 단지 외에는 다른 단지나 상가가 들어오기도 쉽지 않은 곳입니다. 또한 구도심으로 가기 위해서는 북동쪽에 위치한 치악로로 진입하지 않고는 작은 길 위에는 길이 없습니다. '23m 도로 신설'이 되어서 구도심과 치악로를 연결하는 길이 생기면 괜찮을 것으로 보이지만, 지적도로 보니 꽤 많은 논밭을 가로지르는 길인데, 토지보상 협의가 쉬울것 같지는 않네요. 제 생각에는 이쪽 위치의 마지노선은 관설IC교 너머의 초혁신도시반도유보라마크브릿지가 아닐 싶습니다.
힐스테이트 원주 레스티지 아파트분양 단지의 주변 아파트 시세를 보겠습니다. 22년 4월에 분양한 초혁신도시반도유보라마크브릿지는 34평 분양가가 3.8억원이었는데요. 다행히 25.25 대 1의 높은 청약경쟁률을 보였습니다. 그런데, 22년 7월에 분양한 무실동의 제일풍경채원주무실이 36평 기준 분양가가 4.9억이었는데, 평균 청약경쟁률이 32.78 대 1을 기록했습니다. 분양가 책정에서 제일풍경채원주무실의 청약 결과가 기준이 된 것일까요? 단 5개월 차이밖에 나지 않는 건너편 분양 단지가 입지가 더 안좋음에도 불구하고 힐스테이트 브랜드이기 때문인지 약 8천만원이 높은 분양가가 책정이 되었네요.
개인적으로 보면 이 단지를 추천할만한 입지와 분양가는 아닌걸로 보여지는데요. 그럼에도 불구하고 앞서 분양한 단지들의 청약결과와 현재의 원주 부동산 시장 분위기를 감안하면 어느 정도 높은 청약 경쟁률을 보일 것 같습니다.
이상으로 2022년 9월 둘째주에 분양하는 전국아파트분양 일정과 분양가, 입지 분석 그리고 그에 따른 청약 결과를 예상해 보았습니다. 검단신도시의 우미린클래스원을 제외하고는 더 이상 지을 땅이 없어서일까요. 대부분이 외곽에 위치한 모습을 보이고 있습니다. 그나마 아산 한신더휴는 가까운 곳에 인프라가 있고, 자연환경도 좋긴 때문에 외곽에 위치해도 나쁘지 않은 입지인데요. 다른 두곳은 많이 아쉬운 위치로 생각됩니다. 혹시라도 해당 단지들에 청약 하시는 분들은 잘 고려해 보시기 바랍니다.
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