2022년 8월 다섯째주 전국 아파트분양,아파트청약일정, 분양가(ft. 청약홈, 거제 지역분석)-2편

  앞의 포스팅에 이어 청약홈에 발표된 2022년 8월 다섯째주와 9월 첫째주에 걸쳐 분양하는 나머지 전국 아파트분양 일정, 분양가, 분양평형에 대해서 알아보고, 아파트 분양하는 지역의 부동산 지표와 분양 아파트들의 아파트청약 결과를 예상해 보도록 하겠습니다. 이번에는 경남 거제, 충북 청주 지역의 분양 정보입니다.

 

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앞서 포스팅한 1편의 내용은 아래 링크를 통해서 먼저 확인해주세요.

2022.08.24 - [부동산 이야기/분양 정보] - 2022년 8월 다섯째주 전국 아파트분양,아파트청약일정, 분양가(ft. 청약홈)-1편

2022년 8월 다섯째주 전국 아파트분양,아파트청약일정, 분양가(ft. 청약홈)-1편

 

  이번에 분양하는 단지들은 아래와 같습니다. 더 자세한 내용은 청약홈에서 확인이 가능합니다.

 

2022년 8월 다섯째주 및 9월 첫째주 전국 아파트 분양 단지 정보 (분양일정, 분양세대수, 분양가, 분양평형)

■ 거제 유림노르웨이숲 디오션

 

■ 거제 지역 분석

 

경남 거제시 인구수 변화 추이

 

  경남 거제시의 인구는 약 23만 8천명 정도로 크진 않지만, 아주 작지만도 않습니다. 그런데, 한때 조선업이 쇠퇴함에 따라 2016년을 정점으로 인구가 급격히 줄어드는 모습을 보이고 있습니다. 조선업이 강세를 보일때 보통은 인구가 증가하는데, 최근 조선업이 다시 부흥함에도 그동안 코로나19와 조선업의 어려움으로 인해 이탈한 근로자들이 돌아오지 않을 뿐 아니라 신규 근로자 확보에도 어려움이 있다는 소식이 맞는 모양입니다.

 

 

경남 거제시 구역별 인구와 세대수

 

  그런데, 거제의 인구 분포를 지역별로 보면 인구 편중이 심한 편입니다. 이는 두가지 이유를 들 수 있는데, 하나는 섬이면서도 산이 많은 지형적인 문제이고, 또하나는 고현동, 장평동, 상동동 중심의 삼성중공업과 아주동, 옥포동 중심의 대우조선해양 사업장을 중심으로 거주지가 형성되어 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 위의 그래프에서 보듯이 거제 유림노르웨이숲 디오션을 분양하는 장승포동의 경우 대우조선해양 근로자들의 작은 베드타운 정도의 역할을 하기 때문에 인구가 6천여명에 세대수가 3천여 세대로 규모가 크지 않은 않습니다.

 

경남 거제시 세대수 변화 추이

 

  다행히 경남 거제시의 인구가 줄어드는 것에 비해 세대수는 크게 줄고 있지는 않습니다. 

 

경남 거제시 미분양 아파트 물량 변화 추이

 

    거제는 조선업의 강세와 약세에 따라 움직이는 특징이 강한데요. 조선업을 잘 모르지만 2016년을 기점으로 어려움이 시작된것으로 보입니다. 그전부터 미분양 물량이 증가해서 줄어들지 않았고, 2016년 후반부터는 악성 미분양으로 불리는 준공후 미분양 물량마저 급격히 누적되고 있는 모습입니다. 현재는 조선업이 되살아남에 따라서인지 미분양이 지속적으로 줄어들고 있네요.

 

 

경남 거제시 아파트 입주 예정 물량

 

  위의 미분양이 2015년과 2017, 2018년에 걸쳐 누적된 과공급으로 인해 발생한 것 같습니다. 분양이 아무래도 실제 입주보다 2~3년 전에 진행이 되기 때문에 경제 위기가 발생한다고 해도 예상하거나 대응하기는 쉽지 않습니다. 이러한 영향으로 인해 분양 물량을 줄인 탓에 2020년부터는 적절한 주택 공급이 진행된 것으로 보이는군요. 공급 물량과 미분양이 이렇게 발생했을때 매매가와 전세가는 어떤 변화를 보였을까요?

 

경남 거제시 매매 및 전세 가격 변동

 

  이 매매지수 그래프에서 보듯이 거제시는 2016년 전부터 2020년 중반까지 4년 이상을 하락세를 지속해왔습니다. 그러다가 최근에서야 부동산 시장 상승세 등으로 인해 반등 수준의 상승을 했네요. 다른 요인을 배제하고 본다면 거제는 아직 상승의 초입부로 보입니다만, 다른 요인들을 무시할 수는 없겠죠.

 

■ 거제 유림노르웨이숲 디오션 아파트 분양 정보 (분양평형 및 분양가)

  이번에 소개할 아파트분양 단지는 경남 거제 장승포동에 분양하는 '거제 유림노르웨이숲 디오션'입니다. 총 299세대로써 일반공급 146세대, 특별공급 153세대를 분양 공급합니다. 35평, 36평, 60평, 68평의 중대형 평형대로 구성되어 있습니다. 36평 기준 분양가는 4.5억 수준입니다. 타입별 공급세대수와 분양가는 아래와 같습니다.

 

거제 유림노르웨이숲 디오션 평형대, 공급세대수, 분양가

 

■ 거제 유림노르웨이숲 디오션 입지와 주변시세, 청약 결과 전망

 

거제 유림노르웨이숲 디오션 입지와 주변 아파트 시세

  

  위에서 설명한 대로, 거제 유림노르웨이숲이 위치한 장승포동의 인구 6천명에 세대수3천가구로 규모가 작은 편입니다. 인구가 적은 만큼 시세도 높지 않은데요. 연식의 차이가 있긴 하지만 이 지역에서는 33평 기준으로 1.5억을 넘지 않습니다. 대우조선해양 근로자들의 선호지역인 아주동과 옥포동을 봐도 기존 아파트들 중에서 3.2억을 넘는 단지가 없습니다. 

  그리고, 옥포동에서 21년 9월에 분양한 거제반도유보라는 33평 기준 3.7억 수준이었으나 평균 청약경쟁률이 4.7 대 1 수준에 머물렀습니다. 

  좀더 시야를 넓혀 삼성중공업이 있는 고현동을 보게 되면, 22년 7월에 입주한 고현동 e편한세상 거제유로아일랜드는 33평 기준으로 3.9억에 실거래 되고 있습니다. 또한, 21년 4월에 분양한 e편한세상 거제 유로스카이는 33평 기준 분양가가 4.3억이었음에도 불구하고 평균 청약경쟁률이 10.83 대 1을 기록한 바 있습니다. 입지면에서 장승포동보다는 우위에 있기도 하고, 주변 시세가 어느 정도 받쳐주기 때문일텐데요. 그런면에서 본다면 아래에 있는 거제 한신더휴가 33평 기준 분양가 4억에 장승포동보다 직주근접과 인프라가 더 좋기 때문에 선택지에서 유리해 보입니다.

  다만, 거제 유림노르웨이숲 디오션은 이 근처에서는 보기 드물게 전면 오션뷰인 47층의 초고층을 표방하고 있어 이 지역에서는 랜드마크가 될 확률이 높습니다. 이런 점을 이 지역에서는 어떻게 받아들일지가 관건인데요. 

 

경남과 거제시의 주간 매매증감 변화

 

    위의 표에서 보다시피 김해 지역처럼 하락을 하고 있지는 않지만, 경남의 다른 도시 상승률에 비해서는 거제시의 매매가는 거의 움직이지 않는 편입니다. 작년에 분양한 다른 분양 단지들도 4대 1, 5대 1 수준으로 높지 않은 청약경쟁률을 보인바 있습니다. 그래서 현재 상황으로만 본다면 거제유림노르웨이숲 디오션도 47층의 초고층의 랜드마크를 표방하고 있지만, 장승포동이란 입지의 부족과 거제 부동산 시장의 보합세, 그리고 거제 한신더휴와 비교했을때 입지와 분양가 등의 차이를 감안하면 역시 비슷한 수준의 낮은 한자리수의 청약 마감이나 청약 미달까지도 나올 수도 있을 것 같습니다.

 

■ 거제 한신더휴

 

■ 거제 한신더휴 아파트 분양 정보 (분양평형 및 분양가)

  다음으로 소개할 아파트분양 단지는 경남 거제 아주동에 분양하는 '거제 한신더휴'입니다. 총 547세대로써 일반공급 317세대, 특별공급 230세대를 분양 공급합니다. 32평, 33평, 38평의 3가지 평형대로 구성되어 있습니다. 33평 기준 분양가는 4억 수준입니다. 타입별 공급세대수와 분양가는 아래와 같습니다.

 

거제 한신더휴 평형대, 공급세대수, 분양가

 

■ 거제 한신더휴 입지와 주변시세

 

거제 한신더휴 분양 단지의 입지와 주변시세

 

  거제 유림노르웨이숲 디오션 분양 정보에서 대부분 설명을 했는데요. 위의 지도상에서 오른쪽의 허허벌판처럼 표시된 부분이 대우조선해양 사업장입니다. 직주근접으로는 도보로도 접근이 가능한 수준이죠.

  참고로 이 지역에는 오토바이 판매점 및 수리점이 꽤 많습니다. 조선업 근로자들의 상당수가 근거리 출퇴근 수단으로 오토바이를 많이 이용하기 때문인데요. 출퇴근 시간에 보면, 베트남의 오토바이 통근자들이 연상될 정도로 장관을 연출합니다. 도로변에도 자동차보다는 많은 수의 오토바이가 주차된 모습을 쉽게 볼수 있습니다.

  또한, 삼성중공업이 위치한 고현동과 장평동 일대는 물론이고, 아주동이나 옥포동과 같이 대우조선해양이 위치한 곳 일대 번화가의 저녁 모습을 보면 마치 회사 작업복을 군복이나 유니폼처럼 입고 다니는 모습을 볼 수 있을 정도로 거제에서는 당연하면서도 자랑스러운것으로 인식됩니다. 임장을 다니면서도 무척 신기했던 모습이라 기억에 많이 남습니다.

  이야기로 돌아가서 개인적으로는 안쪽에 위치하기는 하지만, 분양가가 4억으로 조금 더 저렴하고, 주변 거주환경이 좋은 아주동의 거제 한신더휴가 거제 유림노르웨이숲 디오션보다는 조금더 좋은 청약 결과를 보여주지 않을까 전망해 봅니다.

 

■ 오송역 서한이다음 노블리스

 

■ 오송역 서한이다음 노블리스 아파트 분양 정보 (분양평형 및 분양가)

  다음으로 소개할 아파트분양 단지는 충북 청주 흥덕구 오송 바이오폴리스에 분양하는 '오송역 서한이다음 노블리스'입니다. 총 1,113세대의 대단지로써 일반공급 638세대, 특별공급 475세대를 분양 공급합니다. 38평, 45평, 51평, 56평, 68평의 중대형 평형대로만 구성되어 있습니다. 38평 기준 분양가는 4억 수준입니다. 타입별 공급세대수와 분양가는 아래와 같습니다.

 

오송역 서한이다음 노블리스 평형대, 공급세대수, 분양가

 

■ 오송역 서한이다음 노블리스 입지와 주변시세

 

오송역 서한이다음 노블리스 입지와 주변 아파트 시세

 

  오송역 서한이다음 노블리스는 이름처럼 오송역 인근에 위치한 분양 단지입니다. 오송역 인근은 오송생명과학 국가산업단지와 오송제2생명과학일반산업단지 등의 바이오산업을 주축으로 하고 있습니다. 그리고, 오송역을 기점으로 호남고속철도 KTX와 SRT, 경부고속철도 KTX와 SRT 및 충북선이 교차하는 지점으로 교통의 요지라고 할 수 있습니다. 그리고, 오송역 역세권 개발사업등도 예정되어 있기도 합니다.

 

오송역 서한이다음 노블리스 입지와 교통망

 

  그럼에도 불구하고, 이 일대에 근무하는 근로자와 가족들을 제외하고는 사실 거주환경이 좋은 지역이라고 할 수는 없을 것 같습니다. 대부분의 지역이 산단으로 구성되어 있고, 거주 지역이 한정되어 있고, 인프라가 충분하지는 않습니다. 따라서, 필요에 따라 옆에 위치한 조치원이나 멀게는 세종, 청주의 생활권을 공유해야할 필요가 있습니다. 다만, 계획된 도시이기 때문에 정비가 잘 되어 있어 쾌적하다는 것은 장점이겠네요.

 

 

  38평 이상의 중대형으로 구성되어 있는데, 38평의 분양가가 4억입니다. 그런데, 오송역 북쪽에 위치한 2010년식 단지들의 33평 평균 실거래 가격이 4.4~4.7억입니다. 상가와 초,중,고 그리고 오송호수공원이 인접해 있어 입지가 더 좋기는 하지만, 입주년도를 감안하면 3년 뒤에 입주하는 신축아파트라는 것을 감안하면 아무리 보수적으로 봐도 5억 이상의 시세를 보일 것 같은데요. 참고로, 오송호수공원 안에 위치한 2010년식의 오송힐데스하임은 44평 기준 6.2억을 기록했는데요. 오송역 서한이다음 노블리스의 45평 분양가는 4.7억원 수준입니다. 오송호수공원 프리미엄을 감안해도 2010년식과 2025년식의 가격 차이가 1.5억이라면 최소 1억은 따라가지 않을까 싶네요.

  그리고 오송역 서한이다음 노블리스와 비슷한 입지를 가진 오송역파라곤센트럴시티는 작년 5월에 분양을 했는데, 분양가 2.4억 수준으로 25평과 26평의 소형으로만 구성되어 있습니다. 이 단지는 분양 당시 4.48 대 1의 경쟁률을 기록했는데요. 선호 평형대가 아니었기 때문인지 오송역에 대한 사람들의 관심이 식었기 때문인지는 알 수 없습니다. 하지만, 구조적으로 이 지역 근로자가 아니면 투자자는 들어오기 힘든 곳이기 때문에 이는 청약 수요가 부족한 것은 아닐까 생각하게 되는 부분입니다.

 

충북과 청주 흥덕구의 매매증감 현황

 

  오송읍은 행정구역상으로 청주 흥덕구에 속해 있는데, 위의 표에서 보는 바와 같이 5월부터 하락세를 보이고 있습니다. 집을 사려는 수요가 많이 낮아지고 있는 모습인데요. 흥덕구의 외곽인 오송읍도 영향을 받을 것 같습니다. 따라서, 가격적인 메리트가 있긴 하지만, 지역 내 수요의 부족과 청주 흥덕구의 하락세로 인해서 낮은 청약 경쟁률이나 청약 미달 정도를 예상해 봅니다.

 

 

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  이상으로 2022년 8월 다섯째주와 9월 첫주에 걸쳐 진행되는 전국아파트분양 일정과 분양가, 입지 분석 그리고 그에따른 청약 결과를 1편과 2편에 걸쳐 예상해 보았습니다. 거제를 제외하고는 부동산 시장이 하락이나 보합세를 유지하고 있는 탓에 청약 결과를 전망하는데 조심스러울 수 밖에 없네요. 단순히 입지나 시세차익으로 인한 장점이 있다면 조금의 하락세가 있더라도 높은 경쟁률을 보여줄텐데, 지금와서 분양하는 단지들은 입지가 외곽이면서도 분양가 역시 높아졌기 때문에 실수요자들이 청약하는데 망설일수 밖에 없는 상황인데, 금리 인상과 대출 시장까지 찬바람이 부니 청약에 나서려 했던 실수요자들 역시 관망하는 분위기로 넘어갈 수 밖에 없는 것 같습니다. 그리고, 조금만 자료를 추가해서 설명을 한다해도 내용이 꽤 길어지는 것은 어떻게 할 수가 없네요. 다음에는 절충 방법을 찾아야 할 것 같습니다. 

 

 

 

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