종부세 때문에 이혼한다고?? 종합부동산세 공동명의와 증여

  얼마 전에 신문기사에 이런 내용이 올라왔습니다. 

  종합부동산세(이하 종부세) 고지서가 11월 22일부터 발송되었는데, 올해 처음으로 종부세 고지서를 받은 60대 부부의 사연이 청와대 국민청원 게시판에 올라왔고, 이것이 기사가 됐는데요. 노후 대비로 수도권에 마련한 집 두채 때문에 종부세를 내게 생겼다는 내용입니다.

 

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'제가 국민 2%에 속하는 부자입니까?'

 

  위 제목으로 11월 29일 올라온 이 청원에서 청원인 A(63)는 65세의 남편이 있으며, 손주까지 본 할머니라고 자신을 소개하고 있습니다. 이어 가난한 과거로 인해 가난을 대물림하지 않기 위해 악착같이 모아서 노후 대비로 경기 용인에 겨우 집 두 채를 장만했다고 합니다.

  이 부부는 월 생활비로 약 270만 원을 책정하는데요. 주택연금 월 수령액 81만 원, 세입자 월세 90만 원, 부부 국민연금 합계 약 100만 원입니다. 연금을 제외하면 외부 수입은 월세 90만 원이 전부인 셈이네요. 그런 이들 부부에게 종부세 110만 원을 납부하라는 고지서가 배달되었습니다. A씨의 말에 따르면 집 두 채 합쳐봐야 공시지가가 8억 2천만 원이며 이마저도 작년에는 5억이었던 것이 올해 갑자기 집값이 올라 공시지가도 3억이 이상이 올랐기 때문이라고 합니다.

  그럼에도 불구하고 더 이상 직장도 가질 수 없고, 소득도 따로 없는 노인들에게 부자세라고 불리는 종부세를 내라고 하는 정부에 억한 심정을 토로하고 있습니다. A씨는 청원 글에서 "어디에서 돈을 벌어 이 세금 저 세금을 갖다 바쳐야 하느냐"며, 이어 "방법이 없진 않다. 우리 두 늙은이가 집 한채씩 나눠 갖고 이혼하면 깨끗하게 해결 되겠더라" 말합니다.

  A씨는 "일도 할 수 없는 나이에 돈 나올 데라곤 월세뿐이니, 나도 살아남아야 하겠기에 본의 아니게 이번에는 임대료를 올릴 수밖에 없게 생겼다. 과연 저 같은 사람이 국민 2%냐, 어떻게 제가 상위 2%에 속한다는 건지 납득할만한 답변을 듣고 싶다"라고 묻고 있습니다.

 

 

  여러분은 이 글을 보면서 어떤 생각이 드시나요?? 제가 이 기사를 보여드리는 이유는 현 정부로 인해 부동산이 급등했고, 이와 더불어 과하게 세금을 물리고 있다라는, 이런 것을 말하고자 함이 아닙니다. 물론, 편들 생각은 더더욱 없습니다.   제가 이 기사에서 여러분과 대화하고 싶은 부분은 '만약 내가 저 할머니의 입장이라면 어떻게 하는 게 좋을까'라는 부분입니다.

 

  "두 늙은이가 집 한 채씩 나눠 갖고 이혼하면 깨끗하게 해결되겠더라"는 할머니의 말처럼 방법이 없는 걸까요? 만약에 제가 할머니의 입장이었다면 두 가지 방안을 생각했을 것 같습니다.

  첫 번째는 아예 집을 샀을 때부터 할아버지의 명의와 할머니의 명의로 각 한 채씩 사던가 각각 공동명의로 사는 것입니다. 종부세라는 것은 인당 과세체계입니다. 그리고, 아래 표에서 보다시피 1인당 공시지가 기준 6억까지는 종부세를 부과하지 않습니다. 따라서, 두 분이 한 채씩이든 공동명의로든 나눠서 가지고 계셨더라면, 위에서 말한 공시지가 8억 2천이 아니라 그냥 산술적으로 나눈다고 하면 4억 1천씩이므로 종부세를 낼 필요가 없을 겁니다. 물론 이것은 과거에 이미 벌어진 상황이고, 추측으로 생각해보면 악착같이 버신 할머니께서 할아버지 명의로 해두지 않으신 이유도 따로 있으시겠죠. 어쨌든 혹시라도 투자를 시작하시는 초보자 분들이라면 시작 시점부터 이런 것을 고려해 두면, 이 할머니와 같은 상황을 피할 수도 있었을 거라고 말씀드리고 싶습니다. 

종부세(종합부동산세) 공제금액

 

  두 번째 방안은 부부간 증여입니다. 현 과세 체계에서 그림과 같이 부부간의 증여는 6억까지는 증여세를 내지 않습니다. 따라서, 과거가 아닌 현시점에서 가능한 방법으로써 두 채의 집 중에서 매매가가 작은 집을 할아버지에게 증여를 하면 됩니다.

증여세 면제한도

  증여세는 6억이하 공제 대상이기 부과되지 않으나, 취득세 납부의 의무는 여전히 남습니다. 그리고, 일반적인 증여 취득세율과 증과세율은 아래 표와 같은 취득세율을 따릅니다. 

 

주택 증여시 취득세율 (일반세율과 중과세율)

  원래 이것이 두 번째 방안입니다만 안타깝게도 이 노부부에게는 두번째 방안이 해당되지 않을 것 같습니다. 위의 청원글을 다시 보면, 할머니가 가지고 계신 집들은 모두 용인에 위치합니다. 즉, 두 채 모두 조정대상지역에 포함됩니다. 할머니의 경우는 위의 표에서 보게 되면, 아래의 중과세율에 따라 취득세율이 부과되며, 이는 12% 달합니다. 청원글을 보면, 공시지가 합산 금액만 8억 2천만원입니다. 두 채로 나눠서 4억이라고 감안하면, 4,800만원에 달하는 어마어마한 금액입니다. 만약에, 한 채가 조정대상지역이 아닌 비규제 지역이었다면 그나마 3.5%가 적용되니 1,400만원이 적용되었을텐데요. 물론 이것도 큰 금액입니다. 그나마 한가지 가능성으로는 부담부증여라는 것이 있는데요. 이는 채무를 안고 증여를 한다는 의미로, 쉽게는 전세보증금이 끼어 있는 상태로 주택을 증여하는 경우라 할수 있습니다. 이때는 채무에 해당하는 전세보증금은 일반 취득세 1~3%로, 나머지 금액은 증여취득세 3.5%를 부과하게 됩니다. 이 역시 중과세일 경우는 달라지겠지요. 

 

 

  사실, 이 글을 쓰면서 저도 공부를 한 셈인데요. 글을 쓰는 시점에 저는 증여를 했을 때도 일반 유상 취득한 경우와 마찬가지로 취득세율을 1~3%로 적용하고, 할머니의 경우는 증여를 해도 한 세대에서 2주택을 갖는 것이기 때문에 8%로 중과된다고 생각하고 글을 쓰고 있다가 뭔가 이상해서 조금 더 조사해 본 결과 증여시 취득세는 3.5%이고, 중과시 12%라는 것을 알게 되었습니다. 그리고, 일반 유상 취득세는 매매가를 기준으로 하는데, 증여 취득세의 경우는 공시지가를 기준으로 한다는 것도 처음 알았네요. 세금에 대한 공부는 끝이 없네요.

 

  할머니 말씀대로 한 채씩 나눠갖고 이혼하던가, 월세를 많이 올리는 방법밖에 없을 수도 있겠네요. 보는 사람이 다 암울하네요. 방안을 이야기하면서도 뭔가 미로에 갇힌 느낌입니다.

 

  할머니의 경우는 안타깝긴 하지만, 우리가 이 경우를 타산지석으로 삼아서 이야기하자면, 주택 매입 시부터 첫번째 방안처럼 1인당 6억 공제를 염두에 두고, 두 채를 각각 공동명의로 하던가, 따로 한 채씩 보유하는 방법을 고려해야 하고, 더 멀리 보면, 규제지역과 비규제 지역을 감안해서 매입하는 것도 좋은 전략입니다. 또한, 증여를 하게 될 경우에는 부담부증여를 검토하되 채무액(전세보증금)을 최대로 하여 증여하는 것까지도 방법의 하나가 될수 있을것 같습니다. 그러면, 나중에 세금 문제 때문에 굳이 집 나눠서 이혼하지 않아도 되지 않을까요? 

 

  참고로, 저는 세무 관련 전문가가 아니므로 참고만 하시고, 세무 상담이나 문의는 받지 않습니다. 세무 문제는 세무사에게 여쭤보는게 가장 정확합니다.

 

 

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