'스트레스 DSR 제도', 시행 시기, 대출 한도 어떻게 될까?

 정부가 대출 관련 '스트레스 DSR 제도'를 내년부터 시행한다고 발표했습니다. 이번 포스팅에서는 '스트레스 DSR' 제도가 무엇인지, 변화되는 직장인 대출 한도 및 시행 시기 등을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 스트레스 DSR 제도 시행

 

  12월 27일 정부에서는 내년에 은행을 비롯한 모든 금융권 변동금리·혼합형·주기형 대출에 대해 스트레스 DSR 제도를 시행한다고 밝혔는데요. 이는 가계부채 관리를 강화하기 위해 시행되는 '스트레스 DSR' 제도로 개인 대출 한도가 지금보다 최대 16%까지 축소될 것으로 예상되고 있습니다. 그렇다면 여기서 말하는 '스트레스 DSR' 제도가 무엇인지, 언제부터 적용되는지, 그리고 개인 대출 한도에 어떤 영향을 미칠지 살펴보겠습니다.

 

 스트레스 DSR 제도란?

 

  스트레스 DSR을 말하기 전에 먼저 DSR(총부채상환비율)을 알아야겠죠? 예전에 LTV, DTI, DSR에 대한 포스팅을 했었는데요. 자세한 내용은 아래의 링크에서 확인하실수 있습니다.

 

주택담보대출 기준인 LTV, DTI, DSR 용어 총정리

주택담보대출 기준인 LTV, DTI, DSR 용어 총정리

 

  DSR만 간단히 이야기하면, DSR(Debt Service Ratio)이란 '총체적상환능력비율'을 말합니다. 이는 '개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 값'이라고 할 수 있습니다. 다르게 말하면, 종류 불문하고 갚아야할 부채가 많으면 대출을 더 받을 수 없다라는 말이죠.

 

 그리고, 이번에 발표한 스트레스 DSR이란  차주가 대출을 실행할 때 향후 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 고려해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도입니다. 미래의 금리 상승이나 소득 하락과 같은 상환능력 변화를 DSR 산정에 미리 반영해 가계부채를 관리하겠다는 것이 기본 취지라고 할 수 있습니다.

 

 

 스트레스 DSR 적용에 따른 변화

 

 

 스트레스 금리 및 대출 한도

 

  그렇다면, 스트레스 DSR에서 미래에 대한 가산금리, 즉 스트레스 금리는 어떻게 결정될까요? 이번 발표 내용에 따르면, 스트레스 금리는 최근 5년 중 가장 높았던 가계대출 금리와 현시점(매년 5·11월 기준) 기준금리 차이로 결정하되 하한(1.5%)과 상한(3.0%)을 뒀습니다.

 

  시뮬레이션에 따르면 스트레스 금리는 과거 5년간 최고금리 5.64%(작년 12월)에서 최근 금리 5.04%(올해 10월)를 뺀 0.6%인데, 정부가 정한 하한선이 1.5%이기 때문에 최종적인 가산금리는 1.5%가 됩니다. 스트레스 금리는 한번에 적용하는 것이 아니라 단계적으로 적용할 예정인데요. 이 계획에 따르면 내년 상반기에는 최종 가산금리 1.5%의 25%만 적용되므로 0.375%, 내년 하반기에는 50%가 반영돼 0.75%가 됩니다.

 

  위의 결과로 2024년의 예상 스트레스 금리를 정리해 보면 아래 표와 같습니다.

2024년의 예상 스트레스 금리

 

  구체적으로 대출한도 금액으로 계산을 해보면 아래와 같이 정리할 수 있는데요. 소득이 5천만원인 직장인이 30년 만기 분할상환으로 3.3억 원을 대출받는다고 하면, 기존에는 3.3억 원을 대출 받을 수 있었지만 스트레스 DSR 제도가 시행되면 2024년 상반기에는 변동금리 기준으로 3.15억원, 하반기에는 3억 원까지만 대출받게 됨으로써 1.5천~3천만원까지 대출 가능 금액이 축소됩니다.

 

  소득이 1억원인 직장인인 경우에도 비슷한데요. 기존에는 6.6억 원이 대출가능했다고 하면, 변동금리 기준으로 상반기에는 6.3억 원, 하반기에는 6.0억 원으로써 3천~6천만 원의 대출 가능 금액 감소가 있게 됩니다.

2024년의 예상 스트레스 금리에 따른 대출 금액 변화

 

  스트레스 금리가 100% 적용되는 2025년의 예상 스트레스 금리를 정리해 보면 아래 표와 같습니다.

2025년의 예상 스트레스 금리

 

  이 역시 대출 금액으로 계산을 해보면, 소득이 5천만원인 직장인이 30년 만기 분할상환으로 2025년도에 3.3억 원을 대출받는다고 하면, 기존에는 3.3억 원을 대출 받을 수 있었던 것이 스트레스 금리 100% 적용으로 인해 변동금리 기준 2.8억 원밖에 대출받을 수 없습니다. 기존에 비해 5천만 원이 줄어든 금액이죠.

 

  소득이 1억원인 직장인인 경우에도 마찬가지로, 기존에는 6.6억 원이 대출가능했다고 하면, 변동금리 기준으로 2025년에는 대출 가능 금액이 5.6억 원으로써 1억 원의 대출 가능 금액이 줄어들게 됩니다.

2025년의 예상 스트레스 금리에 따른 대출 금액 변화

 

  대출 종류에 따라 보면, 변동금리 대출은 스트레스 금리(과거 5년간 최고금리-현재 금리)를 그대로 적용하지만, 혼합형·주기형 대출은 일부 고정금리가 반영돼 금리 변동 위험이 상대적으로 낮은 만큼 변동금리 대출보다 완화된 수준의 스트레스 금리를 적용하게 됩니다.

 

  여기서 혼합형 대출이란 일정 기간은 고정금리로 적용하고 그 이후 기간은 변동금리로 전환되는 형태를 말하고, 주기형 대출은 일정 주기 단위로 변동된 금리를 적용하는 형태를 말합니다. 저금리 시기에는 3~5년 정도의 고정 금리 이후 변동 금리로 전환되는 혼합형이 많은 편이었는데, 고금리 환경으로 바뀌면서 1년 정도의 고정 금리 기간이나 혹은 아예 변동 금리로만 적용하는 경우가 많아졌습니다.

 

변동형, 혼합형, 주기형 대출 구분에 따른 스트레스 금리 적용 방식

 

  혼합형 대출은 전체 대출 만기 중 고정금리 적용 기간이 길수록 낮은 수준의 스트레스 금리가 반영되는데요. 30년 만기 대출은 고정기간이 5~9년이면 변동금리에 적용되는 스트레스 금리의 60%, 9~15년이면 40%, 15~21년이면 20%를 가산하게 됩니다. 주기형 대출은 혼합형 대출보다 더 완화된 수준으로 스트레스 금리를 적용합니다. 30년 만기 대출은 금리 변동 주기가 5~9년이면 변동금리에 반영되는 스트레스 금리의 30%, 9~15년은 20%, 15~21년은 10%를 가산합니다.

  변동형과 비교했을때 혼합형과 주기형의 24년 상반기 예상 스트레스 금리에 따른 대출 한도는 아래 표와 같습니다. 혼합형과 주기형 모두 변동형보다는 스트레스 금리의 영향을 덜 받는 모습이죠.

혼합형 및 주기형의 2024년 상반기 스트레스 금리 적용에 따른 대출한도

 

 스트레스 금리 50%가 적용되는 24년 하반기 예상 스트레스 금리에 따른 혼합형과 주기형의 대출 한도 금액입니다. 50%가 적용되었음에도 역시 변동형에 비해 혼합형과 주기형이 유리한 모습이네요.

혼합형 및 주기형의 2024년 상반기 스트레스 금리 적용에 따른 대출한도

 

 스트레스 금리 100%가 적용되는 25년 예상 스트레스 금리에 따른 혼합형과 주기형의 대출 한도 금액입니다. 

혼합형 및 주기형의 2025년 스트레스 금리 적용에 따른 대출한도

 

 스트레스 DSR 제도 시행 일정

 

  스트레스 DSR 단계별 시행시기에 따른 적용 대출와 금융권은 아래의 표와 같습니다. 

스트레스 DSR 단계별 시행시기

 

  스트레스 DSR은 내년 2월 26일 은행권 주택담보대출부터 우선 시행됩니다. 그리고, 단계적으로 내년 6월 중에는 은행권 신용대출과 제2금융권 주택담보대출까지 범위를 확대하고 내년 말까지 제도 안착 상황을 봐가며 2금융권 신용대출을 비롯한 모든 대출로 늘려갈 예정입니다. 신용대출은 전체 잔액(기존 대출+신규 대출)이 1억원을 초과할 때 적용하고 이후 그 범위를 넓힐 계획입니다. 

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  이상으로 '스트레스 DSR 제도'에 대해서 대출 종류에 따른 스트레스 금리 적용 방식과 시행 시기에 대해서 알아봤습니다. 가계부채 관리가 목적이라고는 하지만 사실상 지금도 LTV, DTI, DSR을 종합해 보면 규제로는 충분해 보이는데 굳이 이런 제도를 도입해서 차주가 스트레스 받게 하는지 잘 이해가 되지는 않는군요.

 

  내용을 정리해 보면 마치 다음과 같이 말하는 것 같습니다. '앞으로 대출한도는 더 축소시킬테니 주담대로 집을 살 사람들은 내년 1월 중으로 다 사고, 지금 못 사는 사람들은 줄어든 대출로 만족해라'라고 말이죠. 

 

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