주택담보대출 기준인 LTV, DTI, DSR 용어 총정리

  요즘처럼 집값이 부쩍 오른 시점에 새집을 구하기 위해서는 주택담보대출이 필수인데요. 주택담보대출 가능 한도를 알아보려 하는데, 갑자기 모르는 LTV, DTI, DSR 같은 부동산과 대출 관련 용어들이 튀어나오기 시작합니다. 그래서, 집 알아보는 것을 시작하기도 전에 머리가 지끈지끈 아파오죠. 이런 용어들에 대한 이해를 돕고자, 이번 포스팅에서는 부동산 주택담보대출을 받기 위해 필수적으로 알아야 하는 부동산 대출 관련 용어인 LTV, DTI, DSR에 대한 개념과 계산 방법들을 알아보도록 하겠습니다.

 

LTV, DTI, DSR 개념과 계산방법

 

 주택담보대출비율 LTV(Loan To Value)

 

주택담보대출

 

  LTV(Loan To Value)란 '주택담보대출비율을 의미하는데요. 새로 구입하려는 집이나 현재 거주하고 있는 집을 담보로 대출을 받을 때, 집의 자산가치를 최대 얼마까지로 보는가의 비율(%)을 말합니다. 보통 40%~70% 수준인데, 주택가격이나 개인 주택유무, 규제지역 여부 등에 따라 다르기 때문에 대출을 받을때 반드시 확인을 해야 되는 부분입니다.

  만약 대출을 통해 구입하려는 아파트의 가격이 10억 원이고, 여기에 LTV 60%가 적용된다면, 은행에서 대출 가능한 금액은 10억 원의 60%인 6억 원이라고 보는 것이죠.

 

  이때 가격의 기준은 매년 정부에서 공시하는 기준시가가 아닌 각 금융회사에 따른 시가의 일정비율을 기준으로 정합니다. 하지만, 대부분의 실무에서는 국민은행의 KB시세를 기준으로 계산되고 있습니다.

 

 

 총부채상환비율 DTI(Debt To Income)와 신DTI

 

  DTI(Debt To Income)은 '총부채상환비율'을 의미합니다. 연간소득에서 부채 원리금이 차지하는 비중을 말하는 거죠. LTV가 부동산의 가치를 기준으로 대출 한도를 정한다고 하는 것이라면, DTI는 그 사람의 경제적 능력을 기준으로 대출 한도를 정한다고 할 수 있겠네요.

 

 

  특히, 신DTI는 과거 정부가 발표한 '10.24 부동산 대책'에 나온 내용인데요. 기존 DTI는 신규 주택담보대출의 원리금에 기존 주택담보대출의 '이자'까지만을 합한 총액이 연간소득에서 차지하는 비중을 고려한 것인 데요. 신DTI 기준을 따르게 되면, 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출의 원금과 이자 상환액을 합친 '원리금' 총액을 연간 소득을 나눠 대출 최대한도와 비교하게 됩니다.

 

  신DTI는 산정의 기준이 되는 연간소득 증빙자료 확인기간을 기존의 최근 1년치에서 2년으로 늘렸는데요. 이와 함께 소득 증빙자료를 제출하지 못 할 경우 인정소득과 신고소득을 각각 95%, 90%로 차감 반영하여 소득 안정성과 증명력이 높은 대출자에게 더 유리하게 개편됐습니다.

  그리고, 신DTI는 미래 소득이 늘 것으로 예상되는 대출자에게는 현재소득이 아닌 앞으로 늘어날 것으로 예상되는 장례소득을 기준으로 대출금 최대한도를 산정하는데요. 향후 소득이 늘어날 가능성이 큰 청년층과 신혼부부 등 젊은 세대가 기존 DTI 계산법보다 더 많은 대출을 받아 내 집 마련을 할 수 있도록 돕기 위한 조치로, 연령 제한은 없습니다.

  장래소득 예상 방법은 은행 자율에 맡기고 있는데요. 대다수 은행은 고용보험 등 통계상의 연령대별 근로자 급여소득 증가율을 기준으로 산정한다고 합니다. 

 

 

 총체적상환능력비율 DSR(Debt Service Ratio)

 

  DSR(Debt Service Ratio)란 '총체적상환능력비율'을 말합니다. 이는 '개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 값'이라고 할 수 있습니다.

총체적상환능력비율 DSR 계산방법

 

  신DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액만 따졌지만 DSR은 여기에 신용대출과 할부금 등까지 모두 더해 산출한 것인데요. 이런 이유로 인해 신DTI보다 한층 더 엄격한 대출한도 심사 기준이라고 할 수 있습니다.

  DSR에는 모든 주택담보대출은 전세자금대출, 마이너스 통장을 비롯한 신용대출, 학자금대출, 자동차 할부금, 카드론 등 모든 종류의 부채가 포함됩니다.

  분모인 연간소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 모든 종류로 확대되며 커지는 효과가 있기 때문에 신DTI 기준보다 대출 가능한도가 더 낮게 산정될 수 밖에 없습니다.

  새로운 정부의 부동산 관련 대책에서 LTV는 완화하지만, DSR 완화는 포함되어 있지 않아서 실질적인 혜택이 거의 없을 거라고 전망하고 있습니다.

 

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  이번 포스팅에서는 주택담보대출 한도를 결정하는 기준이 되는 3가지 LTV, DTI(신DTI), DSR에 대해 알아보았습니다. 쉽지는 않은 내용이지만, 주택담보대출을 받기 위해서는 이 내용은 필수이기 때문에 어느 정도 인지를 하고 있어야 하고, 정부에서도 부동산 규제 완화를 위해 이런저런 발표를 하는데 있어 빠지지 않는 내용이기도 합니다. 이것을 제대로 아는 것만으로도 부동산 담보 대출 관련해서는 어느 정도는 대화가 가능할 정도랍니다. 다음에도 유용한 포스팅으로 찾아뵙도록 하겠습니다.

 

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