전월세전환율, 반전세와 월세 5% 인상 계산 방법

  이번 포스팅에서는 전월세전환율의 개념과 이를 통한 환산보증금 계산 방법, 그리고 최근 계약갱신청구권에 따른 반전세와 월세의 인상 상한선인 5%가 어떻게 계산되는지에 대해 알아보겠습니다.

 

 전월세전환율과 임차료 인상 계산

 

 

  예전에는 전세나 월세 계약 만료로 인해 갱신하게 될때, 집주인 측에서 '요즘 시세가 이러니 이만큼 올려달라'는 식으로 해서 임차인과 합의가 되면 계약이 연장되고, 그렇지 않으면 이사 나가는 단순한 구조였습니다.

 

  하지만, 임대차3법이 시작되면서 상황이 조금 복잡해지기 시작했는데요. 처음에는 집값이 어느 순간 폭등하게 되면서 집을 사기 어렵게된 사람들이 전세 세입자로 머물게 되었고, 그리고, 어느 시점에서는 대출금리가 급등하고, 집값이 하락하면서 집을 사기보다는 반전세나 월세로 전환하게 되었습니다. 이 세입자들이 계약 만료가 다가오면서는 이사를 하기보다는 그 집에서 계약갱신청구권을 행사하는 경우가 많아졌죠.

 

  그런데, 이렇게 계약갱신청구권을 사용하게 되면, 전월세상한제라는 것 때문에 집주인은 임차료를 직전 대비 5% 초과로 올릴 수 없게 되는데요. 이로인해 조금이라도 월세와 전세보증금을 더 올리려는 임대인과 5% 초과로 올리는 것을 거부하는 임차인과의 분쟁도 여전히 발생하고 있습니다. 이러한 분쟁의 바탕에는 임대인과 임차인의 전월세전환율에 대한 인식의 부족과 5%에 대한 계산 방법에 대한 지식 부족이 한몫하고 있습니다. 

임대차3법 중에 하나인 계약갱신청구권

 

   그렇다면, 이렇게 말 많은 전월세전환율이 무엇인지, 그리고 이를 통해 임차료 인상금액을 어떻게 계산해야 하는지에 대해서 알아두는 것이 필요하겠죠?

 

 환산보증금과 전월세전환율

 

  전월세 금액을 비교하기 위해서는 환산보증금으로 바꿔서 계산해야 하고, 이때 계산에 필요한 것으로 전월세전환율이란 것이 있습니다. 기본적인 용어를 알아야 이해가 쉬우니 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

 

 전월세전환율이란?

 

  전월세 전환율이란 보증금을 월세로 전환하거나 또는 월세를 보증금으로 환산할때 적용되는 산정률입니다. 

아래 그림 내용에서 1번과 2번 중에서 낮은 비율쪽을 적용하게 되어 있는데요. 일반적인 기준은 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율로 계산합니다. 

전월세전환율

 

 전월세전환율 확인 방법

 

  전월세전환율은 한국은행 기준금리도 바뀌지만, 대통령령에서 정하는 이율도 바뀌기 때문에 수시로 확인할 필요가 있습니다. 그런데, 전월세전환율은 지역별로 조금씩 다릅니다. 아무래도 서울의 월세와 시골의 월세가 다르니 동일하게 적용하면 안되기 때문이겠죠.

 

  지역별로 전월세전환율은 KOSIS 통계포털 사이트에서 확인할 수 있습니다. 찾아가는 단계가 조금 복잡하니 아래에 링크를 이용하시면 쉽게 찾을 수 있을 겁니다. 

 

한국 부동산원 월별 전월세전환율 확인 사이트

KOSIS

 

  통계를 집계하는 시간이 있다 보니 1, 2개월 전까지의 값만 올라와 있는데요. 포스팅하는 시점에는 23년 4월까지만 올라와 있네요. 이 표에 따르면, 4월 기준 전국 평균 전월세 전환율은 6.1%입니다. 아무래도 기준금리가 높다보니 전월세전환율도 꽤 높아졌네요.

 

 사실 가장 최신의 전월세전환율을 확인하는 방법은 집 앞의 부동산 중개소에 문의하시는게 가장 정확하고 빠른 방법입니다. 

 

 

 환산보증금이란?

 

  전월세 인상 금액을 계산하기 위해서는 기존에 계약한 보증금과 월세가 얼마인지 알아야 하는데요. 보증금과 월세를 따로 계산하면 비교가 어렵기 때문에 월세를 보증금으로 환산하여 원래의 보증금에 더해서 보증금 하나로 계산하게 됩니다. 이때 계산된 보증금을 환산보증금(또는 환산월차임)이라고 합니다.

 

  계산식으로 보면 아래와 같습니다.

  환산보증금 = 기존 보증금 + (월세 1년치 금액 ÷ 전월세전환율)

 

  위에서 설명한 전월세전환율을 전국 4월 기준 6.1%로 해서 예를 들어 보겠습니다. 보증금이 1억이고 월세가 100만원이라고 해서 환산보증금을 계산해 보겠습니다.

 

100,000,000 + ((1,000,000 × 12) ÷ 0.061) = 296,721,311

 

  결과는 대략 2억 9천 6백만원이 환산보증금이 됩니다. 미리 얘기하자면, 이 금액에서 전월세 인상분을 계산해야 되는 셈이죠.

 

  그런데, 이처럼 정확한 계산이 아닌 대략의 방법으로도 환산보증금을 계산할 수 있는데요. 지역마다 조금씩 다르기는 하지만, 평균 월세 40~50만 원을 1억원의 전세보증금으로 계산하는 겁니다. 위의 조건으로 계산해보면, 50만원을 1억 원으로 환산하면 100만원의 월세는 2억원의 전세금과 동일하기 때문에 기존 보증금과 더하면 약 3억원으로 계산되며, 위에서 전월세전환율로 계산한 금액과 큰 차이가 나지 않는 것을 볼 수 있는데요. 다만, 지역마다 편차가 있으므로 해당 지역의 부동산 전세 매물과 월세 매물의 가격을 통해서 비교해 보시면 그 지역의 대략적인 환산 금액을 알 수 있습니다.

 

 반전세와 월세 5% 인상 금액 계산

 

  사실, 위의 이야기들은 지금 설명하는 반전세와 월세 인상 금액을 계산하기 위해서 알아야 될 내용에 대한 설명이었습니다. 이제는 현실적으로 전월세상한제라는 것 때문에 생긴 5% 상한선에 맞춰서 임차료의 인상 금액을 계산해 볼 차례입니다.

 

 전월세 상한제

 

  전월세상한제란 주택임대차보호법에서 계약갱신청구권과 더불어 계약을 갱신할때 임대료 상한을 종전 임대료 기준으로 5% 범위 내로 제한하여 임차인들이 임대료 급등으로 인한 부담을 줄이기 위한 제도입니다. 이 제도를 알고 계신 분들이 오해하는 것 중에 하는 부분이 임대료 증액상한이 5%로 고정되어 있다고 생각하시는데요. 사실 이 부분은 지자체가 지역 임대차 여건 등을 고려해서 조례로 달리 정할 수 있도록 되어 있기 절대적인 수치가 아니라는 것도 참고하시기 바랍니다.

전월세 상한제의 정의

 

  임차료 인상 금액을 계산하는 방법은 크게 아래의 2가지가 있습니다. 

 

 1. 환산보증금으로 계산하는 방법

 

  첫번째는 위에서 환산보증금 예제처럼 월세를 보증금으로 환산해서 전체금액에서 5%를 올리고 기존 보증금을 다시 제외한 후에 남은 금액을 전월세 전환율을 통해 다시 월세로 바꾸는 방법입니다. 공식으로 본다면, 다음과 같이 3단계에 걸쳐서 계산이 되겠네요. 조건은 전세보증금 1억, 월세 100만원에 전월세전환율 6.1%로 해보겠습니다. 편의상 소수점 아래는 제외했습니다.

 

1. 환산보증금 = (100,000,000 + ((1,000,000 × 12) ÷ 0.061) = 296,721,311

2. 5% 인상된 금액  = 296,721,311 + (296,721,311 × 0.05) = 311,557,376

3. 5% 인상된 월세 계산 = ((311,557,376 - 100,000,000) * 0.061) ÷ 12 = 1,075,416

 

  위의 계산에 따라서 5%가 인상된 월세 금액은 1,075,416원이 되겠네요.

 

 

 2. 보증금과 월세에서 각각 계산하는 방법

 

  두번째 방법은 기존 보증금과 월세 각각을 5% 인상한 후, 보증금에서 5% 인상분을 월세로 환산해서 월세에 더하는 것입니다. 말로는 조금 헷갈리실텐데요. 실제로 보면 오히려 쉬운 방법일 수 있습니다. 첫번째 방법과 비교해 봤을때 순수 월세보다는 반전세일때 적용하기에 더 적합해 보입니다. 역시 조건은 위와 동일하게 전세보증금 1억, 월세 100만원에 전월세전환율  6.1%입니다.

1. 전세보증금 1억원에서 5% 금액을 더합니다. 1억 500만원이겠죠.
월세 100만원에서도 5% 금액을 더합니다. 105만원으로 간단히 계산됩니다. 

2. 이제 전세보증금에서 인상된 500만원을 월세로 전환할 차례입니다. 

    (5,000,000 × 0.061) ÷ 12개월 = 25,416

3. 5% 인상된 월세에 2번에서 구한 금액을 더하면 최종 월세 인상 금액이 나옵니다.

     1,050,000 + 25,416 = 1,075,416

 

위의 첫번째 방법에서 구한 금액과 비교해 보면 동일한 것을 알 수 있습니다.

 

  이상으로 전월세전환율과 환산보증금을 이용한 반전세와 월세에 대한 인상 금액을 계산하는 방법을 알아봤는데요. 생각보다 이런 계산법을 모르는 상태에서, 임대인은 100만원에서 무턱대고 주변 시세가 올랐으니 10만원을 올려달라고 하고, 임차인은 100만원의 5%는 5만원이니 105만원 이상으로 올리는 것은 안된다고 하는 경우가 종종 있습니다.

 

  하지만 위의 설명에  보셨듯이, 임대인과 임차인 모두 틀린 셈이죠. 무조건 본인들의 입장만 주장하기 보다는 어느 한쪽이라도 정확하게 알고 있었다면 타협점을 찾아 적정 인상 금액으로 협의하기가 훨씬 쉽지 않았을까 싶습니다.

 

 

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