입주권 분양권 취득 1주택자 처분기한 연장, 3년내 집 팔면 양도세 비과세

  정부에서 새로운 부동산세제 보완 방안을 발표했습니다. 내용은 크게 두 가지로 볼 수 있는데요. 한가지는 1주택자의 입주권·분양권 처분기한이 연장된 것과 또하나는 공익성격 법인의 종부세 완화입니다. 자세한 내용을 살펴 보겠습니다.

 

 

 부동산세제 보완 방안

 

  발표된 내용 중에서 법인 관련 내용은 개인과는 큰 관련이 없어서 제외하고, 양도세 비과세 부분만 알아보겠습니다.

 

 양도세 일시적 1주택+입주권·분양권 등 처분기한 연장

 

   1가구 1주택자가 신규 주택 입주권이나 분양권을 보유해 일시적으로 2주택자가 된 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 기존 주택 특례 처분기한을 2년에서 3년으로 확대했습니다.

 

 

입주권·분양권 보유 1주택자 양도세 비과세 혜택을 위한 종전주택 처분기한 연장 개정안

 

  현행 제도는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권·입주권은 보유 주택 수에 포함하며 주택 1채와 분양권·입주권을 보유한 사람은 세법상 일시적 2주택자로 간주합니다. 따라서, 기존에는 아래 그림과 같이 입주권·분양권을 취득한 시점부터 3년 이내에 종전 주택을 처분해야만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다. 하지만, 이번에 발표된 개정안에 따르면 이제는 취득 시점이 아닌 입주권·분양권의 주택이 완공되고 3년이내로 변경되는 셈입니다. 

 

입주권, 분양권 취득 후 3년 내 처분시 양도세 비과세

 

  이번 개정안에 따르면, 앞으로는 실거주 목적으로 신축 주택 분양권을 가진 1주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 누리기 위한 기존 주택 처분 기한이 최대 6년까지 늘어나게 됩니다. 분양권을 취득하고 3년이 경과한 뒤 완공일에 맞춰 새집에 입주한다면 3년 더 1주택자로 인정받을 수 있습니다. 

  1세대 1주택자가 주택 1채를 보유한 상태에서 분양권이나 입주권을 취득한 경우 양도세 비과세(시가 12억 원 이하 양도차익 비과세) 혜택이 제공되는 특례 처분 기한이 신규 주택 완공일부터 2년 이내에서 3년 이내로 연장됩니다. 이에 따라 과세 대상이 실제 입주자인 경우 입주권ㆍ분양권 취득일부터 3년인 기본 처분 기한에 주택 완공 후 3년인 특례 처분 기한을 추가로 확보할 수 있게 되는거죠.

 

  예를들면, 2024년 1월 완공 예정인 주택의 분양권을 2021년 1월 취득한 1세대 1주택자는 원칙적으로 2024년 1월까지 기존 집을 처분해야 1주택자로 인정돼 세금 혜택을 받을 수 있지만, 제때 완공된 주택에 실제 입주한다면 특례 적용 대상이 되면서 처분 가능 기간이 길어지고, 현행 제도상으로는 추가되는 기간이 2년입니다. 그러나, 이번 개정안에 따르면 추가로 1년이 더 연장되어 최대 2027년 1월까지는 세금 불이익 없이 기존 주택을 보유할 수 있게 됩니다.

 

입주권, 분양권 취득 후 종전주택 처분기한 연장

  다만, 이번 비과세 혜택은 신규 주택을 완공하기 전 집을 양도한 뒤 모든 가구원이 완공일로부터 3년 내 전입해서 1년 이상 살았을 때 적용됩니다. 신규 주택 완공일부터 3년 내에 파는 경우에도 동일하게 적용됩니다. 

 

정비사업 조합원 대체주택 처분기한 연장

 

  또한, 정부는 재건축·재개발 정비사업이 진행되는 주택을 보유한 조합원이 공사 기간에 거주할 대체주택을 사들인 경우에도 위의 그림과 같이 대체주택 처분기한을 기존 2년에서 3년으로 늘려주기로 했습니다.

 

 개정안 적용시점과 대상

 

  적용대상은 1월 12일 이후 양도하는 주택부터 해당되며 소급적용 될 예정입니다.

 

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  이번 부동산세재 보완 방안 중에서 일부만 살펴봤는데요. 사실 지금은 거래 절벽으로 인해서 주택 일반매매 뿐만 아니라 분양권·입주권 역시 거래가 없는 상태입니다. 따라서, 호가만 있을 뿐 실거래 가격은 알기 어려운데요. 그럼에도 불구하고 이전에 억대의 프리미엄(피)가 붙었던 매물들이 마피가 되기도 하며, 심지어 팔리지도 않고 있는 상황입니다. 기존 제도에 따르면 1주택자는 분양권·입주권 취득 후 3년 이내 종전주택을 팔아야 하는데, 이게 현실적으로 쉽지 않다는 것이죠. 그렇기 때문에 이번 개정안이 취득 시점이 아닌 완공 시점을 기준으로 처분기한을 연장한 것이 많은 입주 예정자들의 숨통을 틔게 해주어 시장 활성화에 조금이나마 도움이 되길 기대해 봅니다.

  

 

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