이번 포스팅은 1월 14일 오늘 발표된 따끈따끈한 KB부동산 주간시계열 통계 자료입니다. 또한 이 자료가 1월 첫째주의 통계를 반영하는 것이기 때문에 사실상 올해 첫 주간 통계자료라고 볼 수 있습니다. 한 해의 시작이 어떤지 기대가 되는군요.
하나씩 살펴 보도록 하겠습니다. 먼저 요약표를 볼까요? (각 그림들은 클릭하시면 큰 사이즈로 보실 수 있습니다.)
금주의 상승율 상위부터 보겠습니다. 이번주 상승률 1위는 경남 진주입니다. 지난주 KB통계 주간 발표에서는 상승률 0.23으로 7위였는데, 이번에는 0.38로 약간 상승했음에도 불구하고 1위를 차지했네요.
지난 포스팅에서도 설명드렸는데요. 다시 한번 그래프 위주로 보겠습니다. 아래는 경남 진주의 2010년부터 약 10년간의 매매지수와 전세지수를 나타낸 그래프입니다. (이 그래프는 아실(아파트실거래가)앱에서 볼 수 있습니다 )
보다시피 2017년까지 줄곧 상승하다가, 공급물량 과다로 인해 2018년~2020년 중반까지 하락세였고, 2020년 후반부터 반등하여 지금은 전고점인 2017년의 최고점 근처까지 상승한 상태입니다.
그렇다면 이 시점에서 너무 많이 오른것이 아니냐고 하실수도 있는데요. 그렇다면 앞으로의 입주물량은 어떨까요? 지방의 경우 인허가물량에 따라서 갑작스레 공급물량이 늘어나기도 하는데, 보통 2년 이후가 변동이 많은 편이고 그 이내는 현실적인 공사 기간상 단축되기 어렵습니다. 따라서, 연초인 지금으로써도 최고로 빠른 변동 가능성이 2024년 말쯤에 추가될수 있는 공급물량이고, 지금 준비해서 분양한다 해도 2025년 이후에 공급물량으로써 추가되는게 일반적입니다.
따라서 위의 매매지수가 너무 많이 올라서 이제 떨어지지 않겠냐는 질문에 대해서는 그렇게 되기 힘들지 않을까 생각합니다. 물론, 강력한 정부 규제 등으로 인해서 일시적인 하락이나 보합은 있을 수 있겠지만, 하락세로 바로 접어들기는 힘들어 보입니다. 게다가 매매지수 그래프에서 실수요자의 지수로 대변되는 전세지수도 같이 상승함으로써 매매 상승을 뒷받침하고 있는 모습을 보이고 있습니다. 제가 지난 시간에도 공급물량 부족으로 인한 상승은 전세가의 상승을 동반한다고 말씀드렸는데요. 경남 진주가 그런 모습을 보이고 있습니다.
조금더 믿음을 가질수 있게 한가지 자료를 더 보겠습니다. 아래는 경남 진주의 2010년부터의 미분양 물량 그래프입니다. 보이지는 않지만 가장 최근의 미분양 물량은 30개에 불과합니다. 그래프의 왼쪽과 비교하면 현재 분위기가 얼마나 다른지 느껴지시나요?
참고로, 제가 이 도시가 상승하니 여기에 투자를 해야 된다는 그런 이야기를 하는것이 아닙니다. KB 시계열과 그래프를 보고, 해석하고, 추가로 참고할 자료에 대해서 설명하는 것이니 오해 없으시기 바랍니다.
진주에 대해서 조금 더 보겠습니다. 아래 그래프는 경남 진주의 인구수와 세대수의 변화입니다. 인구수는 증가와 감소를 반복하면서 일정 수준을 유지하고 있습니다. 최근 인구가 감소 추세로 바뀌는 다른 지역에 비해서는 양호한 편입니다. 그리고, 아래의 세대수를 보면 꾸준한 증가세를 보이고 있습니다. 세대수의 증가는 수요의 증가로 볼 수 있기 때문에 진주의 지표는 매우 양호한 편입니다.
그런데, 한가지 이상한 점이 있습니다. 뭘까요? 사실 진주는 울산이나 포항처럼 알려진 산업도시도 아니고, 그렇다고 요즘처럼 출산율이 낮은 시대에 인구수 증가 추세에서 볼수 있듯이 진주만 출산율이 증가하는 곳도 아닙니다. 그리고 세대수의 증가율도 다른 도시에 비해서 급격한 편인데요. 이는 진주가 혁신도시와 교육, 인프라가 주변 다른 도시에 비해 잘 갖춰졌기에 다른 중소규모의 도시로부터의 유입으로 인한 증가로 봐야 할 것 같습니다.
아래 그래프에서 보시면 더 확실히 알 수 있습니다. 그림은 경남 진주에 대한 인구 유출입을 나타내고 있습니다. 경남 사천, 하동뿐만 아니라 통영, 거제로부터 높은 비율로 유입되고 있습니다. 세대수로 보면 얼마되지 않지만, 문제는 지속적으로 유입되고 있는 부분입니다. 추측으로는 일자리 부족이나, 자녀 교육 문제로 인한 이동이겠지요. 추가로적으로 진주시에서 유출로 표시되는 적색 화살표는 지도상에 표시되지는 않았지만, 경기도 평택과 서울 관악구를 향하고 있습니다. 진주에서도 수도권으로의 유출이 지속된다는 이야기겠죠.
만약에 진주에서 세대수의 감소가 시작된다면 그때는 투자 지역으로써 재검토를 해야할 것 같습니다.
다음으로는 파주를 보겠습니다. 지난 주에 이어 상승률 2위를 차지했습니다. 파주는 최근 비규제지역에 대한 풍선 효과로 2020년 중반부터 쉬지 않고 오르고 있습니다. 조정대상 지역으로 선정된 현재 역시 문산읍과 조리읍과 같은 규제 제외 지역 대상으로 저가 아파트 매수가 발생하는 것으로 보여지는데요. 그런 메리트를 제외한다면 파주는 주의해서 접근해야 될 지역이라고 생각합니다.
아래 그래프는 파주의 공급물량인데요. 지속적으로 공급이 있습니다. 대부분의 공급이 파주 운정신도시에 집중되어 있는데요. 지역적으로 서울과 먼 특징상 얼마나 많은 수요가 유입될수 있을지 모르겠습니다. 개인적인 의견으로는 파주의 상승은 일시적인 효과가 아닐까 생각합니다.
다음은 전북 군산입니다. 상승률 0.35를 기록하며 파주에 이어 3위를 차지했는데요. 매매지수 그래프를 보면, 군산이 맘고생이 꽤 심했겠구나 하는 생각이 듭니다. 2012년부터 거의 8년간을 하락세를 보여왔네요. 최근에서야 급상승세를 보여 주고 있습니다.
아래의 군산 입주물량으로 보면 사실 위의 매매지수 그래프와 사실 맞지 않습니다. 이론대로라면 입주물량이 없는 2013년은 높은 상승세를 보였여야 하는데, 반대로 지속적인 하락을 하고 있습니다. 왜 그럴까요?
인접한 도시의 경우에는 생활권을 같이 하는 도시의 영향을 많이 받는데요. 군산의 경우 인접 도시인 익산과 생활권을 같이 합니다. 따라서, 모든 통계자료를 같이 보는게 좋은데요. 2013년에는 비록 물량이 없지만, 그전에 공급된 물량이 2013년에 다 소화가 되지 못하고 누적이 되기 시작합니다.
아래 그래프는 전북 군산의 미분양 물량 그래프입니다. 2013년부터 미분양이 증가하는 모습을 보이고 있습니다. 최근에야 미분양이 사라졌군요.
익산의 미분양 아파트 물량 그래프도 같이 보겠습니다. 2013년부터 악성 미분양이라 불리는 준공후미분양이 증가한 채로 해소가 되지 않았네요. 해소가 되는 시점에서는 군산의 미분양이 또 증가하면서 계속 하락세를 유지하게 되었습니다.
즉, 공급물량만 보는것이 아니라 미분양 아파트 물량도 같이 봐야 한다는 이야기를 하고 싶습니다. 미분양이 많이 남아 있는 상태에서는 약간의 추가 공급만으로도 하락전환할 수 있습니다. 항상 같이 보는 습관을 길러야 되겠습니다.
마산합포구는 계속 상위를 차지하고 있어서 같은 말씀을 드리고 있는데요. 아래와 같이 4~5년에 걸친 하락 끝에 상승 반전했습니다. 그리고 아직 2016년도의 전고점에 도달하지 못한 상태입니다.
창원의 입주물량 그래프 역시 앞으로 공급부족을 말해주고 있습니다.
이번에는 추가적으로 창원의 미분양 아파트 물량 그래프를 보겠습니다. 위 그래프에서는 2016년에 공급이 수요보다 적었지만, 아래 그래프에서 2016년부터 미분양이 누적되기 시작했고, 매매지수 그래프 역시 하락세로 접었들었습니다. 그러나, 2020년에는 미분양이 급격히 줄어들고, 공급도 부족해지면서 급격한 가격 상승세를 보여주는데요. 공급물량의 큰 변화가 없는 한 한동안 이 추세에 대해서 반전은 없어보입니다.
광주의 경우는 이전 KB 주간시계열에서 잠깐 말씀드렸는데요. 인천을 제외한 5대광역시들이 강한 상승세를 보일때 광주광역시는 그렇지 못했습니다. 대전의 경우 이미 19년도부터 상승했고, 대부분의 광역시가 20년 11월을 기점으로 상승세에 접어들었지만, 광주는 21년도 중반에서야 상승을 시작했죠. 그런만큼 투자자 입장에서는 다른 광역시에 비해서 광주가 저렴해 보이게 되는 효과가 있습니다. 부동산 투자는 비교가 기본이거든요.
광주의 입주물량은 적지는 않습니다만 많다고도 하기에는 애매하게 들쑥날쑥하군요. 사실 이런 형태의 입주물량의 경우 투자자의 입장에서는 큰 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다.
미분양 그래프를 보겠습니다. 그래프상에서 미분양이 가장 많은 왼쪽이 약 4천세대이고, 현재는 거의 없는 상태입니다. 즉, 위의 물량이 공급된다고 하더라도 전혀 부담되는 수준이 아니라는 말이죠. 역시 한동안은 하락반전할 요소는 따로 보이지 않습니다.
이번에는 하락률 상위 지역을 보겠습니다.
안양 동안구는 역시 평촌래미안푸르지오 1,200세대에 이어 평촌두산위브리버뷰와 평촌자이아이파크의 약 3,400세대의 입주물량을 소화중인 과정입니다. 봄 이사철은 지나봐야 안정되지 않을까 싶네요. 일시적인 하락이니 실수요자의 경우 내집마련의 좋은 기회로 보이네요.
대구는 안양 동안구와 달리 지속적인 공급 과잉으로 인해서 매매가와 전세가가 지속적으로 하락하고 있습니다. 실수요자라면 2,3년 더 있다가 봐도 될 것 같습니다.
수원 권선구는 현재 곡반정동 수원하늘채더퍼스트1,2단지가 입주중인데, 총 3,200세대에 달합니다. 아직 순위로 올라오지 않았을뿐이지 매매가 뿐만 아니라 전세가에도 영향을 주고 있는 것으로 보여지네요. 영통구도 이 입주단지들의 영향을 받는 모양입니다. 수원도 앞으로 입주물량이 많기 때문에 일시적인 조정이 올 수 있습니다. 당연히 인접 지역도 조금씩 영향을 받겠죠. 여파가 얼마나 크게 올지는 그때 부동산 시장이 어떠냐에 따라서 달라지지 않을까 생각해봅니다.
제 의견은 참고로만 생각해 주시고 본인이 판단할 수 있는 힘을 기르시는데 더 주력하시기 당부드립니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
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