부동산 시장 점점 어두워지나?

  안녕하세요. 재테크 블로거 머니블루입니다.

 

  요즘 '부동산 시장이 하락할 것이다', '부동산 투자로 돈버는 때는 끝났다' 등 말들이 많은데요. 그것마저도 전문가들이 의견이 갈려서 전문가가 아닌 우리들로서는 판단이 잘 서지 않습니다. 하지만, 의견에 대해서는 모르겠지만, 데이터는 거짓말을 하지 않죠. 우리는 그 데이터를 위주로 살펴보도록 하겠습니다. 

 

  국민은행에서는 매주 금요일마다 발표 이전주에 대한 부동산 시장에 대한 조사 자료를 발표합니다. 그리고, 국민은행에서 하는 조사결과가 한국부동산원이라는 국가 산하기관 조사결과보다 더 신뢰도가 높아서 국가 기관을 제외한 모든 금융 기관에서 대출 및 부동산 시세 관련한 자료로 쓰이고 있습니다.

  다른 데이터도 참고하지만, 기본적으로 이 KB자료를 기반으로 부동산 시장을 판단해 보겠습니다.

 

 

  먼저 요약 내용을 보시죠. 이 자료는 지난 1월 11일~1월 17일의 자료를 1월17일 취합하여, 1월 21일 발표한 자료입니다. 거의 1~2주 늦은 자료라고 생각하시면 됩니다.

  이번주 상승률 상위부터 보겠습니다. 지역을 이야기하기 전에 금주 상승률 상위를 보게 되면, 상승률이 0.18~0.38% 정도입니다. 이는 사실 상당히 높다고 할수 없는 수준입니다. 얼마전까지만 해도 1.00%대의 상승률이 일반적이었거든요. 참고로 1%대의 상승률을 보이는 지역에서 부동산 중개 사무소를 가게 되면, 집도 안보고 계약을 한다던가, 소장님이 전화받느라 바빠서 거들떠보지도 않는다던가 하는 진풍경을 보실수 있습니다. 가끔은 관광버스로 오시는 분들이 있기도 했죠.

 

  어쨌든 전체적으로 상위에 있기는 하지만, 상승률이 그렇게 높은 편은 아니기에 다른 지역과의 차이 역시 크다고 할수는 없습니다. 수치로만 보면 부동산 시장이 안정되고 있다는 말이 맞는 것이라 할 수 있죠.

 

 

  시흥, 파주, 마산회원구, 마산합포구는 최근 몇주간 번갈아가면서 상위를 랭크하고 있네요. 시흥의 경우는 여러가지 호재와 함께 저가의 구축 아파트에 대한 매수세로 보여지고, 파주는 문산읍과 조리읍 등의 비규제 지역에 아직 투자 수요가 있는 듯합니다.

 

  마산합포구와 마산회원구는 아래 글에서 구체적으로 소개한 바와 같이 4~5년에 걸친 하락 끝에 상승전환되어 이제야 전고점 수준에 이르렀는데요. 앞으로의 공급물량이 앞으로도 부족하기 때문에 한동안은 점진적인 상승세가 유지될 것으로 보입니다.

 

2022.01.14 - [부동산 이야기/부동산 통계] - 2022년 1월 10일자 KB 주간시계열

2022년 1월 10일자 KB 주간시계열

 

  전주 역시 완산구와 덕진구가 번갈아 상위에 랭크되더니, 이번주는 둘다 상위에 랭크됐군요. 전국적으로 부동산 시장이 가라앉은 요즘 전북 지역의 분위기가 좋습니다. 전북지역을 대표하는 전주, 익산, 군산 3개의 도시가 고르게 상승하고 있는 모습입니다.

  전주의 공급물량 상황을 보겠습니다.

  18년~20년까지 꽤 많은 입주가 있었습니다. 하지만, 올해부터는 공급이 급격하게 줄어드는군요. 투자자로서는 기대되는 모양의 그래프입니다.

  미분양 현황도 보겠습니다.

  보이시나요? 현재 전주의 미분양은 21년 11월 기준으로 0건입니다. 공급이 나오자마자 소화시켜 버릴것 같은 태풍전야의 느낌이네요. 

  그럼 그동안 전주의 가격변화는 어땠는지 보겠습니다. 위에 공급물량, 미분양과 같이 보시면, 가격이 오르는 시점에 공급물량이 줄어듬과 동시에 미분양도 급격히 줄어드는 모습을 보입니다. 반대로 공급물량이 많은 경우는 보합 내지 약간 하락하는 정도지만, 미분양이 증가해서 소화가 되지 않는 시점과 겹칠때는 큰 하락을 보여주고 있습니다.

  21년에는 그동안 미분양과 함께 공급물량이 해소되면서 상승으로 전환되었는데요. 현재의 시점에서 보면 공급물량도 앞으로 부족한 것으로 나타나고, 남아있는 미분양도 없는 상태입니다. 그렇다면 기존 데이터의 해석으로만 본다면 추가적인 상승도 기대해볼만 하리라 생각해봅니다. 물론, 단편적으로 공급물량과 미분양, 매매지수만 판단해서는 안되겠지요. 다만, 시그널 자체는 긍정적으로 보인다는 정도로 참고하시기 바랍니다.

 

  천안 서북구의 경우는 상위에 랭크되기는 했으나 아직 충남지역의 분위기는 가라앉아 있는 것 같습니다. 따라서, 천안의 경우 향후 몇주간의 추이를 지켜봐야 판단이 가능한듯 합니다.

  아래의 공급물량을 보면, 22년까지는 21년도 누적으로 봤을때 공급이 충분해 보이지 않고, 미분양도 21년 11월 현재 127세대 정도로 거의 없기 때문에 올해까지는 전망이 좋을 것처럼 보이지만, 숨은 함정이 하나 있습니다. 바로, 아산 탕정지구의 입주물량입니다.

  아산의 물량이 생각보다 많습니다. 보이시나요? 그리고 입주의 상당수가 서북구의 신불당에 인접한 탕정지구 입주물량입니다. 영향을 그대로 받지 않을까 싶습니다. 

  

  부동산 투자에 있어서 공급물량이 가장 큰 영향을 끼치는 요소임을 생각하면, 천안은 출구전략이 중요해 보이는 지역이라고 판단됩니다.

 

  이번에는 하락률 상위 지역을 보겠습니다.

  대전 유성구가 상위를 차지하고 있는데, 이는 바로 다음 순위인 세종의 영향으로 보입니다. 최근 몇주간 세종이 매매와 전세 모두 하락세를 보이고 있는데요. 지도를 보면 쉽게 이해가 되지 않을까 합니다.

  대전 유성구와 세종이 바로 인접해 있고, BRT 등으로 교통도 편하기 때문에 지역간의 이동이 쉬운 편입니다. 따라서, 그 영향이 유성구까지 그대로 온것처럼 보이는군요.

 

  대구는 매번 공급물량으로 소개하고 있습니다. 공급물량이 많고 하락한다고 무조건 피하실게 아니라 앞으로 공급물량의 해소와 미분양 감소 여부에 따라 부동산 투자 진입를 결정하시면 오히려 좋은 기회를 잡을 수 있습니다.

 

  안양 동안구는 평촌자이아이파크와 평촌두산위브리버뷰의 12월 입주의 영향에서 아직 못 벗어난 것으로 보이는군요. 이사철이 본격화되면 더 나아질 것으로 생각됩니다.

 

  수원 영통구는 권선구 곡반정동의 수원하늘채더퍼스트 1,2단지 입주가 진행중이기에 그 영향을 받는것 같습니다. 3,200세대의 대규모 단지인데요. 곡반정동이라고는 하지만, 영통의 대장아파트인 영통힐스테이트와 직선 거리로 1킬로미터 정도밖에 떨어져 있지 않기 때문에 영향권으로 볼수 있을 것 같네요.

 

 

  전체적으로 부동산 시장이 가라앉아 있어서 조금만 대단지 아파트 입주가 발생해도 매매와 전세가 하락하는 현상이 보이고 있고, 이를 부동산 하락의 징조라고 이야기 하는 사람이 많습니다만, 위에서 보듯 공급물량과 미분양 증가가 같이 발생할때에는 큰 하락이 나타나는데 반해, 공급물량의 증가만으로는 일시적인 조정만 나타나는 모습을 볼 수 있었습니다. 아직 경기도 지역은 미분양이 거의 없는 편이기 때문에 보합이나 조정 수준은 나타날지 모르나 하락까지는 이야기 하기 이르다고 생각됩니다.

 

  이렇듯 부동산투자는 전문가의 의견을 참고하되 데이터를 통해서 진의 여부를 판단하는 것도 중요합니다. 그리고, 그런 런 데이터들은 어려운 것이 아니고, 자주 볼수록 익숙해지는 것들이니 너무 어려워하지 마셨으면 합니다. 이제는 웬만한 앱들에서 이러한 자료들을 기본으로 제공해 주니 구해보는것도 쉬워졌으니까요.

 

  읽어주셔서 감사합니다.