이번 포스팅에서는 22년 10월 셋째주에 분양하는 아파트 분양일정, 분양정보에 대해서 알아보고, 아파트 분양하는 지역의 지표와 분양 아파트들의 아파트청약 결과를 예상해 보도록 하겠습니다. 추석 이후로 분양 단지가 꽤 많아지고 있습니다. 아마도 더 침체가 지속되기 전에 연말까지 분양을 완료하려는 분양사의 계획으로 보여지는데요. 그런만큼 제가 조금 더 할일이 많아지는군요.
이번에 분양 아파트 단지들은 아래와 같습니다.
■ 경산 아이파크2차
■ 경북 경산 지역 분석
경산의 분양 아파트 단지를 살펴보기 전에 경북에서의 경산시 위상과 가치를 알기 위해서 먼저 지역에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
경산시는 경상북도 중남부에 위치한 시로서 서쪽으로는 대구시 동구와 수성구, 동북쪽으로는 경북 영천시에 인접해 있습니다. 적이 경상북도 시 중에서 가장 작고 시 승격 시기도 1989년으로 현재까지 경북에서 마지막으로 승격된 시임에도 불구하고, 인구수는 경북에서 포항시, 구미시에 이어 3위를 기록하고 있습니다. 대구의 수성구와 연결되어 있는만큼 대구시와 교통, 통신 등 생활권을 공유하는 대구의 대표적인 위성도시이기도 합니다.
경산시의 인구를 보겠습니다. 경산시의 인구는 약 26만 8천여명 수준으로 경북에서는 포항, 구미 다음으로 많은 인구수를 가지고 있습니다. 그리고, 해마다 인구수가 줄어드는 기타 지방 도시와는 다르게 경산시의 인구는 조금씩 증가하는 모습입니다.
이는 아래의 경산시 인구 전출입 상위 지역을 나타낸 그래프에서 볼 수 있듯이 대구 수성구와 동구, 북구 그리고 영천시와의 왕래가 많은데, 영천시는 상위 도시인 대구로써의 관문으로 경산시로 전입을 하게 되고, 기타 일자리와 학원가, 교육 등의 이유로 수성구 근처에 머물기 위한 목적으로 대구시로부터 전입하기도 합니다.
경산시의 세대수를 보겠습니다. 인구수가 늘어나는 만큼 세대수도 다른 지역에 비해 급격히 늘어나는 모습입니다. 최근 지방 지역의 지표들은 인구수는 줄면서, 세대수는 늘어나거나, 인구수와 세대수 모두 줄어드는 형태인데 반해 경산시는 같이 늘어나고 있는데요. 어떤 면에서 보면 대구와 경산시의 관계가 서울과 경기도의 관계와 흡사하다는 생각이 드네요.
이번에는 경산시의 시장과 밀접한 관계가 있는 미분양아파트 지표에 대해서 살펴보겠습니다. 경산시의 미분양 아파트는 31세대로써 거의 없다고 봐야 하는 수준입니다. 특히, 이 부분이 눈길을 끄는 이유는 인접해 있는 대구시의 미분양이 점점 확대되고 있는 상황임에도 위성도시인 경산시에는 크게 영향을 받지 않고 있는 듯한 모습을 보이고 있다는 것입니다. 하지만, 이것 역시도 대구의 미분양 아파트 물량이 더 증가하는 것에 따라 어떻게 바뀔지 모르기 때문에 예의 주시해야 될 부분입니다.
경산시의 입주 예정인 아파트 공급 물량을 보도록 하겠습니다. 빨간선으로 표시된 적정 수요량인 1천 세대보다 꽤 오랜시간 동안 적정량을 넘어서 공급이 지속되어 왔습니다. 하지만, 위의 미분양 아파트 물량과 비교해 보면 이렇게 과다 공급이 지속되었음에도 일시적으로 미분양이 쌓였다가 곧 소진되는 모습을 보입니다.
경산시는 대구시의 위성도시인만큼 대구시의 물량과 같이 봐야합니다. 하지만, 아래의 그래프에서 보듯이 대구시와 합산해서 보면 적정 수요량부터 비교하기 힘들 정도로 물량 차이가 많이 납니다. 게다가 대구시의 많은 분양 아파트 물량 역시 경산시의 수요 공급을 판단하기 어렵게 만드네요.
그래서, 대구시 전체보다는 경산시와 전출입 연계성이 높은 대구 수성구와 동구와의 아파트 공급 물량만 따져봤습니다. 수성구, 동구, 경산시를 합산한 적정 수요량보다는 많아 보이긴 하지만, 2023년의 엄청난 물량을 제외하고는 경산시의 미분양 아파트 물량이 전혀 없기 때문에 그럭저럭 견딜만해 보이는데요.
경산시의 시세 변화를 보도록 하겠습니다. 아래의 시세 그래프를 보면, 바로 위의 수성구, 동구 그래프보다는 대구시 전체의 공급량 그래프와 많이 일치하고 있습니다. 2011년~2012년에 아파트 공급 물량이 급격히 줄어들면서 가격이 급등을 하게 되었고, 이로 인해 다시 2016년~2017년에 과도한 아파트 공급 물량으로 가격 하락과 더불어 경산시에도 일부 미분양 아파트 물량이 누적되었었네요. 그리고, 다시 2019년에 공급이 부족해지면서 상승기와 맞물려서 반등한 모습입니다. 이러한 모습이라면, 2023년 전후로 해서 경산시의 상승세도 완전히 꺾일 것으로 예상되는군요.
■ 경산 아이파크2차 아파트 분양 정보
분양아파트 소개로 넘어와서, 이번에 분양하는 아파트는 경북 경산시 압량읍에 분양하는 '경산 아이파크2차'입니다. 총 745세대의 대단지로써 그중에서 일반공급 420세대, 특별공급 325세대를 분양 공급합니다. 전용면적 84㎡, 112㎡, 125㎡, 134㎡ 4가지 타입으로 구성되어 있으며, 84㎡ 기준 분양가는 4.5억 수준입니다. 타입별 아파트 분양 정보는 아래와 같습니다.
최근 분양 시장이 침체되고, 인근 지역인 대구의 미분양 아파트가 다수 발생함에 따라서 분양사에서 중도금대출 무이자와 발코니 무상 확장 등 혜택을 제공하는것 같습니다. 전매 무제한은 지방은 이제 세종을 제외하고는 모두 비규제지역이기 때문에 거의 공통 사항이니 매력적인 포인트는 아니죠.
■ 경산 아이파크2차 입지와 주변 아파트시세, 아파트청약 결과 전망
경산 아이파크2차 단지의 입지를 보도록 하겠습니다. 압량읍은 진량읍 등을 제외하면 경산시의 구도심에서도 동쪽 끝에 위치하고 있습니다. 압량읍의 인구는 2만명에 1만 세대 정도로 작은 도시입니다. 경산시내로의 접근성은 나쁘지 않지만, 수성구의 메인 입지와는 거리가 꽤 있는 편입니다. 경산 아이파크2차 남쪽으로는 21년 6월에 분양한 경산 아이파크1차가 위치해 있고, 그 길 너머로는 2015년쯤에 조성된 택지지구인 신대부적지구가 위치해 있습니다.
일반적으로는 영남대 인근 상권을 이용하지만, 대부분의 큰 상권은 경산시내나 더 나아가 대구시까지 나가야 할 정도 이렇다할만한 자체 인프라가 없습니다.
경산 아이파크2차 단지의 주변 아파트 시세를 보도록 하겠습니다. 도시가 작은 만큼 최근 몇년간 압량읍에 입주한 신축 단지가 없습니다. 분양 단지도 경산 아이파크1차가 21년 6월에 분양한 것 빼고는 없고, 가장 신축이라고 해도 신대부적지구의 신대부적우미린이 2016년 10월에 마지막으로 입주했기 때문에 대구광역시나 경산시에 분양 아파트가 넘쳐나는 것과는 달리 경산 압량읍 입장에서는 신축 아파트 공급이 부족한 입장이죠. 참고로, 경산 아이파크1차의 경우 977세대를 분양했는데, 1순위에서 5.57 대 1의 평균 청약 경쟁률을 보였습니다. 높은 경쟁률은 아니지만, 전체 공급 세대수와 인구수에 대비하면 나쁘지 않은 모습입니다.
따라서, 경산 아이파크2차는 입주 시점을 감안하면 기존 아파트 대비 9년의 연식 차이가 나는 셈인데요. 지도에서 보다시피 중방동의 준신축 및 신축 아파트 가격이 6억대에 근접해 있다는 점과 비교하면 입지 차이를 감안해도 높은 분양가는 아닙니다. 다만, 당첨시의 시세차익이 크지는 않을 것으로 보이네요.
아파트청약 결과를 전망함에 있어서는 대구광역시의 미분양 아파트 물량에 대한 걱정보다는 앞에 분양한 경산 아이파크 2차의 청약 결과가 더 걱정스러운데요. 977세대가 1순위 당해로 청약 마감되었다는 것이 압량읍 일대의 대부분의 청약 수요를 소모한게 아닐까 하는 우려 때문입니다. 압량읍 전체가 1만 세대라는 점을 생각하면 거의 10%에 해당하는 세대수이니까요. 물론, 해당 지역이 경산지역 전체이긴 하지만 경산 시내도 아니고, 대구에 바로 인접한 것도 아닌 애매한 입지라는 점에서 외부에서의 유입 수요가 충분할까라는 생각이 들거든요. 거기다가 언론에서 계속 언급하고 있는 대구 부동산 시장 하락론에 대해 태연할 실수요자도 많지 않기 때문에 이번 청약 결과는 일부 청약 미달이 되지 않을까 전망해 봅니다.
이상으로 22년 10월 셋째주에 분양하는 아파트 분양일정과 분양정보, 입지 분석 그리고 그에 따른 아파트청약 결과를 예상해 보았습니다. 경산시 지역 분석 내용을 추가하다보니 이번에 분양하는 단지 중에서 하나만 소개하는데도 꽤 많은 지면이 소요되어 부득이하게 1, 2편으로 나눠서 포스팅하게 되었습니다. 나머지 분양 아파트 단지들은 2편에서 소개하도록 하겠습니다.
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