몰라도 된다고 생각하시나요? 내 집을 지키기 위한 법원 부동산 경매

  오늘 해볼 이야기는 대 법원 부동산 경매입니다. 이야기가 법원에서 주관하는 부동산 경매와 관련되어 있긴 하지만, 투자를 하라는 이야기가 아닌 오히려 반대의 입장인 세입자 이야기를 하려고 합니다.

 

대 법원에서 주관하는 부동산 경매

 

  여러분은 집을 부동산 전세 자금 대출로 전월세를 얻거나, 부동산대출을 받아 집을 장만하신 적이 있을 겁니다. 그리고, 전월세로 하셨다면, 계약하고 이사한 다음에 반드시 확정일자를 확인받으라는 이야기를 들으셨고, 그것을 그대로 하셨을 겁니다. 근데, 왜 하라는 것인지에 대한 이야기를 들으신 적이 있으신가요??? 대부분의 세입자들이 두리뭉실하게만 알고 정확히 왜 해야 되는지 모르는 상태로 주민센터에 가서 도장을 찍고 옵니다. 여러분도 그중에 하나일 거라 생각합니다.

 

 

  이번에는 부동산매매를 한번 보죠. 결혼을 했던가 아니면 단순히 독립을 했던지 간에 생애 처음으로 부동산매매로 내 집 한 채를 장만하게 됐습니다. 하지만, 사회적으로 성공한 위치도 아닌 본인이 부모님 도움을 받지 않는 이상 절대 자기가 가진 돈으로 살 수는 없습니다. 그래서 어쩔 수 없이 금융권을 통해서 주택 담보 대출을 받게 되어 있습니다.

 

  그런데, 주택 담보 대출을 하는 과정에서 최대한 받을 수 있는 게 70~80%입니다. 그나마도 방공제라고 해서 또 얼마를 빼고 대출해 줍니다.  그렇게 대출을 받아서 잔금을 치르고, 나중에 뿌듯한 마음으로 등기부등본을 보게 되면 뭔가 하나 이상한 것을 보게 됩니다. 분명히 내가 주택 담보 대출로 은행에서 받은 돈은 1억인데, 등기부등본에 적힌 금액은 채권최고액이라고 해서 1억 3천이 적혀 있습니다. 하지만, 이미 대출받은 것이라 물어봐도 바뀌는 것도 없고, 혹시나 해서 은행에 물어봐도 그냥 웃으면서 대충 원래 그런 거라고 설명해주고 말겁니다. 저 역시 그랬으니까요.

 

 

  그런데 전월세도 그렇고, 매매도 그렇고, 이 모든 것이 경매 때문이라는 것을 알고 계시는 분들이 몇분이나 될지 모르겠습니다.

 

  전세대출 계약서에 첨부하라는 등의 이용방법 말고, 확정일자라는 것을 어딘가에 쓰는 것을 본 적이 있으신가요??? 

 

확정일자란?

 

  확정일자라는 것은 전세로 살고 있는 집이 집주인의 잘못으로 인해 경매로 넘어가게 되면, 세입자인 본인이 이 집에 언제부터 살고 있고, 정당한 권리를 가진 세입자인지 구분해서, 집을 경매 처분하게 되면, 이 세입자가 쫓겨나도 되는 세입자인지 아닌지, 쫓겨나게 되면 최소한 얼마의 돈을 쥐어줘야 하는지를 판단하는 근거라고 할 수 있습니다.

  쉽게 말해, 경매로 집이 처분될 때, 확정일자라는게 없다면, 아무 권리도 없이 그냥 거지로 쫓겨나게 된다는 말씀입니다.

 

 

  그럼 매매에서는 어떨까요?

  지금은 정부 규제로 인해서 LTV, DTI를 따지면서 대출을 받게 되긴 했는데요. 무주택자가 처음 대출을 받게 되면 최대 70~80% 대출이 가능합니다. 그런데, 왜 이만큼이 최대치일까요?? 이것도 재밌는 부분이, 경매로 집이 처분될때 일반적으로 100% 이상의 금액으로 처분되는 경우는 부동산 상승기가 아니라면 거의 없다고 보시면 됩니다. 그 대부분이 경매에서 70%~80% 금액으로 낙찰되어 처분되는 것이죠. 그러다 보니 그 수준이 은행에서 대출 시 손해보지 않는 마지노선으로 설정한 대출 가능 금액입니다.

 

  그런데 그나마도 대출을 실행해보면 70~80%에서 방공제라는 것을 또 하죠?? 지역에 따라서 금액이 조금씩 다른데요. 이것도 역시 경매와 관련이 있습니다. 주택임대차 보호법에 따라서 주거약자를 최대한 보호하기 위해서 일정 금액 이하의 전월세 보증금의 세입자에게는 경매 처분 시 어떤 경우에 해당하더라도 최소한의 금액은 돌려주겠다는 최우선변제권이 있습니다. 이 금액이 바로 방공제에 해당하는 금액입니다.

  은행 입장에서는 경매 시 발생하는 평균 처분(낙찰) 금액만큼만 돈을 빌려주려는데, 혹시라도 주거약자를 세입자로 받게 되더라도 자기는 최우선변제권에 해당하는 금액도 손해보지 않고, 미리 빼두겠다는 거죠.  

 

  그럼 등기부등본에서의 대출금액은 왜 대출금액보다 더 많은 걸까요? 이제 답을 아시겠지만, 역시 경매 때문입니다. 집이 경매로 넘어가게 되면, 최소 6개월 이상의 기간이 소요됩니다. 그 기간 동안 경매 처분되는 집은 돈이 되는 어떤 활용도 할수 없습니다. 그렇기에 돈을 빌려주는 은행 입장에서는 그 경매 기간동안 대출해준 금액에 대해서 이자와 더불어 연체 이자까지를 받으려는 겁니다.

  등기부등본에 기록되는 채권최고액이라는 금액은 금융권에  따라서 120%에서 130% 정도로 책정됩니다. 위 예에서 말한 것처럼 1억이면 1억 2천 또는 1억 3천으로 기재하는 것이죠. 이때 초과하는 20%~30%가 경매 처분 기간 동안 발생할 이자와 연체이자에 해당하는 겁니다. 그걸 미리 설정해 놓고, 경매에 대비하는 것이죠.

 

  이쯤 되면, 은행 입장이 이해는 되면서도 꽤나 얄밉지 않나요?? 어떤 경우라도 손해보지 않으려는 집념을 보는 것 같아서 좀 무섭기도 하죠.

 

대 법원 부동산 경매 진행 절차

 

  따지고 보면 주택관련해서 이렇게 연관성이 많음에도 불구하고 많은 사람들이 왜 경매라는 이야기를 들으면 외면하려 할까요? '설마 경매에 넘어가겠어? 나와는 상관없는 일이야'라는 생각이나, 기억 속의 경매라는 게 드라마 속에서 여러 명의 남자들이 구둣발로 집안에 쳐들어 와서 집안 세간살이를 들어내서 길바닥에 내동댕이 치는 악역으로 존재하기 때문이 아닐까 싶은데요. 여기서 다른 질문을 해볼까요?

 

  언제 또는 왜 사람들이 집안에 쳐들어 와서 세간살이를 내동댕이치는 걸까요?

 

  경매라는 것은 사업상의 이유나 어떤 이유로 빚을 진 사람(채무자)이 빚을 갚을 능력이 없어서 빚을 받아야 되는 사람(채권자)이 참다 참다못해서 법원 중재로 집이라도 팔아서 빚을 갚으라는 과정에서 발생하는 것입니다. 근데, 이 채권자가 직접 하거나 법원을 이용하거나 해서 채무자의 집에 가서 세간살이를 내동댕이 치는 게 절대 아닙니다. 여기서 드라마와의 괴리가 생기는 건데요. 

 

  채권자에게 요청을 받은 법원은 집을 경매에 내놓고, 누군가 정당한 경쟁을 거쳐서 집을 낙찰받습니다. 낙찰받은 사람은 집값으로 금액을 지불합니다. 당연하게 그 금액은 채권자가 받아감으로써 빚은 깨끗하게 청산이 되는 거죠. 별 문제가 없어 보이죠?

 

 

  하지만, 여기서 문제가 발생합니다. 채무자가 집을 비워줘야 낙찰자가 이 집을 팔던가 새로운 세입자를 들이던가 할 텐데, 채무자가 집에 애정이 있어서든, 갈 곳이 없어서든 간에 이 집에서 나가지 않고 버티는 겁니다. 빚진 돈도 경매를 통해서 청산이 됐음에도 불구하고 말이죠.

 

  그렇다고 낙찰자가 자선사업가도 아닌데, 채무자를 집에 그냥 살게 할 수도 없겠죠. 이러지도 저러지도 못하는 낙찰자가 법원에다가 이 채무자를 어떻게 좀 해달라고 하소연합니다. 그때서야 법원에서 출동해서 너 나가야 하니까 짐 빼라고 한번 정도 경고를 줍니다. 그럼에도 불구하고 버티는 채무자에 대해서는 정말 드라마처럼 사람들이 구둣발로 들어가서 세간살이를 마대자루에 대충 쓸어 넣고 길거리나 주차장에 내다 놓는 모습이 나오게 되는데요. 여기서 말씀드리고자 하는 이런 일련의 과정이 경매로 처분되는 과정에서 발생하는 것들이 아니라, 채무가 청산된 이후에 발생하는 과정이라는 점입니다.

 

  이것은 집을 중개소를 통해서 정상적으로 매매를 했는데, 세입자가 나가지 않겠다고 버티는 것과 다르지 않습니다. 만약, 이때도 세입자를 내보낼수 없다면, 법원에 하소연해서 똑같은 상황이 발생될 수 있는 것입니다.

 

대법원 부동산 경매 강제 집행 과정

  독자분들이 보시기에는 어떤 쪽이 문제인 것 같으신가요?? 내 피 같은 돈을 못 받아서 법원에 경매를 신청한 채권자인가요? 아니면 경매에 나온 것을 낙찰받아서 채무를 대신 변제하는 역할을 하는 낙찰자인가요? 그것도 아니면 사업을 하기 위해서 남의 돈을 빌려 썼는데, 갚지 못해서 경매로 집이 처분돼서 간신히 채무를 변제했음에도 불구하고 처분된 집에서 나가지 않고 버티는 채무자인가요?

 

  여기까지 읽고 나서도 아직도 경매는 투자를 위한 거고, 지금의 나랑은 상관없다고 생각하시나요?? 지금 현재도 본인이 잘못한 적 없음에도 불구하고, 임대인이 재정적으로 악화되던가 또는 악의적인 의도로 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 일이 다반사로 발생하고 있습니다.

 

  혹시 경매 책을 읽어보신 적 있나요? 독자분들과 비슷한 생각으로 경매는 나랑 상관없다고 생각하고 살아가던 평범한 사람들이 영문도 모르고, 살던 집이 경매로 나와 한 푼도 못 받고 거리로 내쫓겼다가 본인이 왜 당한 건지 알고 싶어서 경매 공부를 하다 보니 세상이 보이고, 오히려 경매로 부자가 되었다는 이야기는 흔하게 나오는 레퍼토리입니다.

 

 

   부동산 투자는 다른 방법으로도 많습니다. 현재 사는데 만족해서 투자가 아직 필요 없다면 안 하셔도 됩니다. 하지만, 법원 부동산 경매 정도는 투자가 아니라 내 집을, 내 자산을 지키기 위해서 꼭 알아두시는 게 좋습니다. 너무 진지하게 쓴 책 따위는 안 보셔도 됩니다. 그건 부동산 경매 투자자를 위한 책이지 세입자를 위한 책이 아니거든요. 그냥 가볍게 부동산 경매가 왜 발생하고, 도대체 어떻게 진행되는지 정도를 어렵지 않게 읽어나갈 수 있는 책이면 됩니다.

 

  주식 투자의 귀재라 불리는 워런 버핏의 명언이 있습니다. "첫 번째, 절대 돈을 잃지 마라. 두 번째, 첫 번째를 잊지 마라".

  즉, 투자는 버는 것에서 시작하는 것이 아니라 자신이 가진 것을 잃지 않는 것에서 시작하는 것입니다. 더 나아가 유연한 사고를 가지셔서 경매에 대한 것뿐만 아니라 다른 투자 방법에 대한 선입견도 버리셨으면 좋겠습니다. 그래야 우리는 부자가 될 수 있습니다.

 

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