금감원, 저축은행 불법 사업자 주택담보대출 제동

   이번 포스팅에서는 저축은행에서 사업자 대출 명목으로 대출받아 주택담보대출로 불법 유용하는 것에 대해 금감원이 엄정 대응할 것으로 발표한 가운데, 사업자 주택담보대출이 무엇인지, 어떤 형태로 대출이 이뤄지는지 알아보겠습니다.

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  정부 대출 규제로 인해서 생애 최초 주택 구입자의 경우에는 주택담보비율(LTV) 80%까지 대출이 가능하지만, DSR규제까지 적용하게 되면 실제로 받을 수 있는 금액은 현저히 줄어들게 됩니다. 현실적으로는 일반 직장인의 월급으로는 대출까지 더해도 서울에서 괜찮은 지역의 괜찮은 집 하나 장만하는 것은 힘들다고 보면 되죠.

  그런데, 신문이나 뉴스를 보게 되면 유명 연예인이 고가의 주택이나 빌딩 등을 구입했다는 기사가 자주 등장하는데요. 연예인들이라고 해도 사실 연예인 모두가 현금을 쌓아놓거나 주택담보대출을 쉽게 받을 수 있는 것은 아닙니다. 그럼 연예인들은 어떻게 이런 고액의 부동산을 구입하는걸까요?

 

 

  짐작하시겠지만, 연예인들 역시 이 사업자대출을 통해서 대출을 받아서 구입하는 것으로 알려져 있는데요. 다만, 모든 연예인이 그런 것도 아니고, 기본적으로 80~90%의 담보대출이 나오는, 주택이 아닌 상가 구입 등은 조금 다른 이야기이기 때문에 대출 형태에만 초점을 맞춰서 봐주시기 바랍니다. 연예인들이 부동산 구입을 알아보는 과정에서 당연히 고가의 부동산이기 때문에 자금 부족을 겪기 쉬운데요. 이 과정에서 부동산 중개인들이 사업자 대출을 많이 제안한다고 합니다. 사업자등록을 전혀 하지 않은 사람도 하루이틀이면 개인사업자 등록이 가능하고, 일반적인 담보대출보다 규제에서 자유로운 편이기 때문입니다. 

 

  이러한 대출 형태는 정부의 규제로 인해서 대출이 막힌 일반인들도 공공연히 이용하고 있습니다. 이러한 대출을 금감원에서는 '작업대출'이라고 표현하고 있는데요. 작업대출은 대출모집인 등으로 구성된 작업대출 조직이 전단지, 인터넷 카페 등 광고를 통해 대출이 곤란한 금융소비자에게 접근하여 견적서, 세금계산서 등 대출에 필요한 서류를 위·변조하여 정상적인 대출로 위장하는 방법으로 부당 대출을 일으키는 구조로 되어 있습니다.

 

사업자 주택담보대출을 대상으로 작업대출 진행 절차

 

  기존 은행 주택담보대출이 있는 경우, LTV 40% 수준이기 때문에 본인 자금 뿐만 아니라 타금융회사까지 동원해서 자금을 모집할 수 밖에 없는데요. 사업자 주택담보대출을 활용할 경우, 아래 그림처럼 대출 모집인이 차주 대신 기존 주담대를 전액 또는 일부를 상환하고, 이로인해 기존 근저당권이 해지되어 저축은행 사업자주담대 취급 가능금액이 증가하게 되는데, 이때 차주는 저축은행의 사업자주담대를 실행 후 대출 모집인에게 빌린 금액을 상환하고, 모집인은 대출금 사용증빙을 위·변조하여 저축은행에 제출하게 됩니다.

 

사업자 주택담보대출을 통한 작업대출 전후 대출 구성 비교

 

  이러한 사업자 대출은 금감원의 시야에 있는 제1금융권의 은행대출보다는 대출 영업이 쉽지 않은 저축은행이 상대적으로 규제가 덜하기도 하고, 저축은행이 보유한 사업자주담대의 평균 LTV는 75.0%로 저축은행의 가계 주담대 42.4% 대비 높은 수준으로 높고, 저축은행 입장에서 대출 수익성도 좋기 때문에  이러한 형태의 사업자 대출이 많이 진행되고 있다고 합니다.  이로인해 저축은행의 사업자주담대가 아래의 그래프처럼 급격히 증가하고 있는데요. 

 

 

  올해 3월 말 기준 저축은행 사업자 주담대 잔액은 12조4000억원으로 2019년 말(5조7000억원)보다 117% 증가했습니다. 가계대출 주담대와 달리 사업자 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 규제가 없고, 신용공여 한도도 50억~120억원으로 가계대출 주담대(8억원)보다 훨씬 높습니다. 이에 따라 저축은행에서 취급하는 사업자 주담대 평균 LTV도 올해 3월 말 기준 75%에 가까운데, 특히 LTV가 80%를 초과하는 고(高)LTV 사업자 주담대가 전체의 48.4%(6조원)를 차지하며 향후 금리 인상으로 담보가치가 하락하면 대출 부실화가 커질 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.

 

저축은행과 고 LTV 사업자주택담보대출 현황

 

  하지만 앞으로 이러한 방식의 대출은 사라지고 기존에 위법적으로 대출받은 경우 대출금을 상환해야 할 것

으로 보입니다. 금융감독원이 저축은행업권에서 발생하는 불법 사업자 주택담보대출 행태에 대해 엄정히 대응할 것을 예고했습니다. 정부의 강도 높은 가계대출 규제 때문에 이를 우회하려는 불법 사업자 주택담보대출이 저축은행업권에서 급증하고 있어서이기 때문인데요. 금감원은 저축은행이 대출 심사를 느슨하게 실시해 사업자 주담대가 부당하게 취급된 사례가 다수 확인된 만큼 향후 현장 검사 과정에서도 이를 중점적으로 점검하겠다고 밝혔습니다.

 

  그동안 사업자 주담대는 제2금융권에서 '알짜배기 사업'으로 통한다는 것이 업권 측 설명입니다. 업계 관계자에 따르면 "가계대출에는 LTV·총부채원리금상환비율(DSR) 등 규제가 많이 적용되고, 중소기업대출은 심사 부문에서 많은 인력이 필요해 저축은행들이 상대적으로 리스크가 적은 사업자 주담대로 눈을 돌리고 있다"며 "대형 저축은행은 사업자 주담대 LTV를 90%대 초반까지 높여서 대출을 취급하고 있다"고 하는데요.

일부 저축은행에서는 LTV를 99%까지 높여 대출해주는 경우도 있는 것으로 알려져 있습니다.

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  사업자주담대나 작업대출이 회피 수단으로 정당하다고 볼 수는 없습니다. 하지만, 정부의 대출 규제가 너무 강한 탓에 대출 자체가 안되기도 하고, 대출을 하려고 해도 너무 올라버린 집값을 감당할만큼 받기도 쉽지 않습니다. 그래서 실제로 급히 대출이 필요해서 어쩔 수 없이 사용하는 사람들도 많은데, 문제는 이를 악의적으로 이용하는 사람들도 있다는 것인데요. 정부에서 이러한 대출 관리를 하려는 것은 이해하지만, 대출이 절실한 서민들을 생각해서, 대출 규제를 좀 현실적으로 직시해줬으면 하는 생각입니다.

 

 

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