대출을 이어주는 대출, 브릿지 대출(브릿지론)로 세입자 전세보증금 반환했어요!

  부동산 투자에서는 단순하게는 갭투자부터 빌라나 상가 건물을 올리는 부동산 개발까지 다양한 종류가 있습니다. 이러한 큰 돈이 오가는 부동산 거래를 하게 되면, 본인만의 자금으로 하는 경우는 거의 없죠. 오히려 부자일수록 대출을 더 적극적으로 활용해서 진행하기 때문에, 부동산 투자에 있어서 대출은 필수불가결한 요소인데요. 이때 필요한 부동산 대출에도 여러 금융권과 여러 금융 상품이 있는데요. 이번 포스팅에서는 그 중에서 '브릿지 대출(Bridge Loan)'의 개념과 진행 방식 등을 알아 보도록 하겠습니다.

 

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 브릿지 대출(브릿지론)

 

  부동산 관련 투자 중에서 매입한 토지 위에 상가나 빌라 등의 건물을 올리는 부동산 개발은 그 중에서 규모가 큰 편에 속하는데요. 규모가 큰 만큼 큰 비용이 들어가기 때문에 건축주 입장에서는 본인 자금만으로 부족하기 때문에 대출을 이용하게 됩니다. 하지만, 세상 일이 그렇듯 모든 일이 생각한대로 순차적으로 진행되지 않죠.

 

 

 브릿지 대출(브릿지론)이란?

 

  우리는 대출이 필요한데, 반대로 금융권에서는 대출에 대한 담보가 필요하죠. 그런데, 그 담보가 금융권에서 생각한 만큼 가치가 없거나, 계약 전이라 담보가 되기 힘들 경우라면 금융권에서는 대출을 먼저 해주기가 곤란할 수 밖에 없습니다. 그렇다고 부동산 개발을 중단해야 할까요?

 

담보 대출

 

  이럴때 사용되는 것이 바로 '브릿지 대출(Bridge Loan)'입니다. 브릿지 대출은 부동산 개발업자나 주택사업자가 금융기관으로부터 대출을 받아야 하는 시점과 실제 자금이 필요한 시점이 일치하지 않을 경우 단기로 자금을 차입하는 것을 말합니다.

 

  브릿지 대출은 빌딩 건축이나, 토지 개발 등을 진행할때, 제1금융권 대출(이하 본 PF 표기)을 진행하기에 앞서 초기 공사비용이나, 계약 잔금 등이 일시적으로 필요하며, 이때 일반적으로 제2금융권에서 담보를 이용해 필요한 금액을 단기간 동안 대출해주게 됩니다. 그리고, 이 돈으로 계약 잔금을 치르거나, 개발을 어느 정도 진행시키거나 담보 요건을 충족시킨후 제1금융권 등을 통해서 본 PF를 실행하여 브릿지 대출금을 상환하면서, 장기 차입을 사용할 수 있게 되는 것이죠.

 

 

  브릿지 대출은 제1금융권의 대출심사가 강화되면서 본 PF 대출이 실행되기 전까지 자금을 빌리는 대안으로 나오게 된 것입니다. 브릿지 대출은 대부업체나 카드회사, 또는 상호저축은행 등이 브릿지 대출 금융상품을 진행하며, 제1금융권보다 대출금리가 높은 것이 특징입니다. 따라서, 장기간 사용하는 것은 적합하지는 않으니 단기간 차입시 이용하는 것이 좋습니다.

 

  브릿지 대출은 꼭 부동산 개발에 한정된 것만은 아닌데요. 제2금융권에서 인정할만한 담보가 있는 대출이라면 상품 개발을 위한 사업비용이든 뭐든 다 가능합니다. 당연히 제1금융권의 본PF를 위한 일시적 차입이므로 제1금융권에서도 차후라도 인정할 수 있는 담보가 있어야겠죠.

 

전세보증금 반환 대출

 

 브릿지 대출의 필요성과 전세보증금 반환 사례

 

  여기까지만 설명을 하면 아마 여러분의 대부분은 이런 생각을 하실것 같네요. '나는 건물 신축이나 부동산 개발은 할 일 없을테니 나와 상관없는 일이네'라고 말이죠. 위에서 설명한 것은 일반적인 브릿지 대출의 필요와 진행 방법에 대해서 말씀드린건데요. 조금더 현실적으로 이런 상황이라면 어떨까요?

 

  본인이 살고 있는 집 말고, 5억 원 아파트를 갖고 있다고 가정해보죠. 이 아파트에는 전세금 3억원에 세입자가 살고 있습니다. 그런데, 나가겠다는 세입자의 이사날짜는 다가오는데 새로운 세입자도 구해지지 않고, 팔려고 해도 집이 팔리지도 않습니다. 전세보증금 반환 대출이란 것이 있어서 전세금을 돌려주려고 보니 주거래 은행에 대출을 알아보니, LTV나 DSR 등을 감안하면 가능한 대출금이 1억 정도 밖에 되지 않네요. 큰일이네요. 발등에 불이 떨어졌습니다.

 

  사방팔방 수소문해서 다행히 대출을 해주겠다는 은행을 찾았습니다. 대출금액도 다행히 3억원까지 가능하다고 하네요. 그런데, 큰 문제가 하나 있습니다. 이 은행에서는 대출을 하기 위해서는 세입자가 전입되어 있지 않아야 가능하다고 합니다. 그러니 세입자에게 이야기 해서 주소를 먼저 옮겨달라는군요. 

 

  하는 수없이 세입자에게 이런 이야기를 해보지만, 세입자 입장에서도, 사정은 알겠지만  대항력을 잃어버리면 나중에 전세보증금을 받을 방법이 전혀 없어진다는 것을 알기에 들어줄수 없는 요구라 거절할 수 밖에 없죠. 이거야말로 진퇴양난인 셈이죠. 대출을 하자니 전출을 시켜야 하고, 전출을 시키려니 보증금을 돌려줘야 하고..

 

 

 

 

 

 

  만약, 이때 은행에서 다행히 브릿지 대출을 취급한다고 하면 이야기가 다르게 진행될 수 있습니다. 브릿지 대출은 담보만 된다면, 세입자의 전입은 중요한 문제가 아닙니다. 따라서, 원래 세입자의 이사날짜에 대출을 실행해줌으로써 전세보증금을 세입자에게 돌려주게 됩니다. 다만, 대출 실행시 우리가 이 대출금을 다른 용도로 사용할 수도 있기 때문에 제 통장이 아닌 세입자의 통장으로 직접 입금해 줍니다.

 

  그리고, 세입자 보증금을 돌려주면서 바로 전출신고를 해줄것을 요청해야 합니다. 브릿지 대출 업체에서는 전입이 중요하지 않지만, 본 PF에 해당하는 은행에서는 세입자가 없어야 대출이 가능하기 때문이죠.

 

  이렇게 이사당일 브릿지 대출을 통해 전세보증금을 돌려주고 주소지를 비운후, 이사 다음날 은행에서는 세입자가 없는 것을 확인후 대출을 실행해주게 됩니다. 이 본 PF 로 브릿지 대출을 상환하면서 발생하는 것은 1일치의 이자와 중도상환수수료입니다. 물론, 은행의 정상적인 대출이므로 법무사 비용이나 근저당설정비 등이 있지만, 이것은 일반적인 대출에도 발생하는 비용이므로 제외하고 말씀드리는 것 감안하시구요.

  하루만에 발생하는 비용으로는 좀 크기 때문에 억울할 수는 있지만, 급한 돈을 쓰는 입장에서는 이것도 사실 감지덕지라고 할 수 있습니다. 

 

금융권 대출

 

  주의사항이 하나 있다면, 브릿지 대출과 본PF는 모두 금융권에서 진행되기 때문에 휴일에는 진행이 되지 않는데요. 

 

  보통 직장인들이 이사 날짜를 잡을때는 이삿짐 정리를 고려해서 금요일 하루 휴가를 내거나 이것도 눈치보일 경우 토요일이나 일요일 이사를 하곤 합니다. 그런데, 이렇게 될 경우 휴일에는 브릿지 대출이 실행되지 않기 때문에 금요일에 실행될 수밖에 없는데요. 당연히 은행의 본PF는 휴일이 끝난 월요일날 실행이 가능하기 때문에, 부득이하게 금, 토, 일 3일간의 브릿지 대출 이자가 발생하게 됩니다. 대출금액에 비해서 큰 금액은 아니긴 하지만, 나가지 않아도 될 금액을 굳이 쓸 필요는 없겠죠. 따라서, 만약 금요일 이사라면 목요일을 브릿지 대출 실행일로 하고, 금요일 본PF를 실행하는 것이 좋습니다.

 

  이런 경우라면 그래도 부동산 개발이니 건물 신축이니 하는 것보다는 좀 와닿는 편이죠?

 

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  이번 포스팅에서는 브릿지 대출의 개념과 필요성, 그리고 진행방법과 사례에 대해서 알아봤습니다. 위의 사례는 조금 변형하긴 했지만, 사실 제가 세입자의 전세보증금을 반환해 주는 과정에서 브릿지 대출을 알게 되면서 직접 겪은 일들입니다. 브릿지 대출을 이용해서 급한 불을 끄긴 했지만, 본인의 신용도 등을 감안했을때 남용해서는 안되겠지만, 대출이 급하게 필요할 경우 이런 방안으로도 해결이 가능하다는 것을 기억해두면 좋을 것 같네요. 

 

 

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