연임된 서울시장 오세훈표 '모아타운(소규모주택정비사업)' 첫발 내딛나?

    이번 포스팅에서는 이번 선거의 승리로 연임된 오세훈 서울시장의 강북구 번동의 '모아타운 1호'를 시작으로 핵심 주택 공급 정책인 '모아타운(소규모주택정비사업)'이 추진하는데요. '모아타운'의 개념과 진행상황 등을 알아보도록 하겠습니다.

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`모아타운 1호` 서울 강북구 번동 일대 정비 후 예상도

 

  서울시는 21일 "노후 저층 주거지 주거환경 개선을 위해 도입한 '모아타운' 정비사업 대상지 21곳을 선정했다"고 발표했습니다. 서울시에 따르면 지난 2~3월 진행된 공모에 14개 자치구 30곳이 참여했다고 하는데요.

  전임 박원순 서울시장의 핵심 정책 기조인 '재생과 보존'에서 벗어나 적극적인 정비사업을 통해 주거시설 마련에 총력을 기울이는 기조로 바뀐 것으로 보입니다. 특히 모아타운은 기부채납을 통해 3종 주거지역 종상향 및 35층 층고 제한 폐지가 적용되면 최고 50층 설계도 가능할 전망이라 기대가 큰 사업인데요.

 

  모아타운 정비사업 대상지 21곳은 구역 지정이 이뤄지지 않았던 15곳과 기존 도시재생활성화지역 6곳으로 이뤄졌습니다.

모아타운 정비사업 대상지 21 곳

 

 

  15곳에는 종로구 구기동 100-48, 중랑구 면목3·8동 44-6·면목본동 297-28·중화1동 4-30·망우3동 427-5, 강북구 번동 454-61, 도봉구 쌍문동 524-87·쌍문동 494-22, 노원구 상계2동 177-66, 마포구 성산동 160-4·망원동 456-6, 강서구 방화동 592, 구로구 고척동 241, 송파구 풍납동 483-10·거여동 555 등이 포함됐습니다.

  도시재생활성화지역에서는 성동구 마장동 457·사근동 190-2, 서대문구 천연동 89-16, 양천구 신월동 173·신월동 102-33, 구로구 구로동 728 6곳이 포함됐습니다.

 

  일반적으로는 도시재생활성화지역에서 재개발 방식으로 정비사업이 진행되려면 도시재생사업이 전면 취소돼야 하는데요. 하지만 모아타운으로 지정되면 도시재생활성화 계획을 변경해 재생사업과 연계한 재개발 방식을 추진할 수 있습니다.

  이번 신청 지역 가운데 역사문화환경 보존과 관리가 필요한  한양도성, 풍납토성 지역들은 제외됐습니다. 공공재개발과 모아타운 공모에 중복으로 신청돼 유보 판정을 받은 도봉구 창동 501-13 일원도 제외됐는데, 추후 공공재개발 후보지 선정 결과에 따라 자치구에서 주민 의견을 수렴해 요청하면 모아타운 대상지로 선정될 수 있는 길은 열려 있다고 하는군요.

  모아타운 대상지로 선정된 21곳은 해당 자치구에서 관리계획을 수립한 뒤 서울시에서 주민공람, 통합심의 등 절차를 거쳐 법적 효력을 갖춘 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 사업이 진행됩니다. 서울시는 모아타운 지정을 위한 관리계획 수립에 필요한 비용을 지원할 계획이며, 올해 하반기에 관리계획 수립 착수를 시작으로 이르면 연말부터 내년 상반기까지 순차적으로 '모아타운' 지정이 이뤄질 것으로 보입니다.

 

  재개발 사업이 시작되면, 가장 많이 발생하는게 일명 '지분 쪼개기'인데요.

 

지분 쪼개기란

지분 쪼개기란 단독주택이나 다가구주택을 다세대 주택으로 전환하여 구분하여 등기하는 것을 말합니다.
분양권을 여러 개를 받기 위해서 한 때 지분 쪼개기가 이루어졌었습니다. 하지만 2004년도에 다세대로 분할된 지분부터는 하나의 분양권만 주어지기 시작하여 지분쪼개기가 금지가 되어버렸습니다. 그러나 다세대 주택으로 신축하는 경우엔 주거전용면적이 해당 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 경우는 각자 분양 대상자로 보게 되었습니다.

 

  간단히 생각하면 재개발 사업지역에 집 한채가 있으면 새 아파트를 한 채를 받을 수 있는데, 이 집을 갖은 수단을 동원해서 집을 2채 이상으로 만들면 새 아파트 역시 2채 이상을 받을 수 있다는 건데요. 일반분양 가구수를 높여 사업성을 높여야 하는 사업자의 입장에서는 이러한 '지분 쪼개기'가 반가울리 없는데요. 이러한 '지분 쪼개기' 등을 통한 투기 자금 유입 대책 마련에도 착수했다고 합니다.

 

  서울시는 이날 발표를 통해 23일을 권리산정기준일로 지정·고시했습니다. 기준일까지 착공신고를 얻지 못한 사업의 토지 등 소유자는 향후 해당 필지에서 모아주택이 시행될 경우 현금청산대상자가 됩니다. 새 아파트를 받지 못하고, 원하든 원치 않든 돈을 받고 나가야 하는거죠.

 

권리산정기준일이란

권리산정기준일은 법 제77조에 따른 건축물의 분양받을 권리를 산정하기 위한 기준일로서 구역지정 고시가 있은 날 또는 시장이 투기를 억제하기 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날을 말한다

 

  다만 권리산정기준일까지 착공 신고를 얻었다고 해도 개별 모아주택 조합 설립 인가 전까지 소유권을 확보해야 분양 대상이 될 수 있습니다. 권리산정기준일로부터 2년 내에 모아타운이 지정되지 않거나 모아타운 계획 수립 지역에서 제외되는 필지에 대한 권리산정기준일은 자동으로 사라지게 됩니다.

  모아타운은 신축·구축 건물이 혼재돼 대규모 정비사업이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층 주거지를 하나의 그룹으로 묶어 추진하는 지역 단위 정비방식입니다. 쉽게 설명하면, 원래 100평이 되어야 개발이 가능한데, 20평짜리 5개를 모으던, 50평짜리 2개를 모으던가 해서 100평을 채우면 개발을 추진할 수 있다는 거죠. 이를 통해 대단지 아파트처럼 양질의 주택을 공급하고, 지하 주차장 등 다양한 편의시설 확충을 할 수 있습니다. 

 

  모아타운으로 지정되면 지역 내 이웃한 다가구·다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아 블록(1500㎡) 단위로 아파트를 공동 개발하는 모아주택을 추진할 수 있습니다. 서울시는 모아타운 사업을 통해 2026년까지 3만가구 이상 신규 주택을 공급한다는 계획입니다.

  지난 4월에는 강북구 번동 일대가 모아타운 통합 심의를 통과했는데요. '1호 사업지'인 이 일대는 모아타운을 통해 노후 주택 793가구가 위치했던 5만5000㎡ 용지에 최고 35층·1240가구 규모 아파트를 공급할 예정입니다. 또한, 지하 용지를 통합해 1294면의 주차장이 확보될 뿐만 아니라 6m로 협소했던 진입로도 10~15m 규모로 확장되고, 이와 함께 도서관·카페·문화시설 등 개방형 편의시설이 조성되고 인접한 우이천에는 산책로가 들어서게 됩니다. 첫 1호 사업으로써 어떤 모습을 보여줄지 기대가 되네요.

 

 

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