1인 법인 설립과 운영, 장단점 총정리

 

  여러분은 법인에 대해 알고 계신가요?? 저도 투자를 하기 전까지 법인이란 존재를 제대로 알고 있지 못했습니다. 그냥 회사 같은 게 법인의 한 종류라는 정도이고, 지금도 크게 벗어나진 않습니다. 사실 투자자들이 법인을 설립하는 이유의 대부분은 명의 분산 때문입니다. 기존에도 법인 설립은 지속되어 왔었으나, 최근 몇 년간 1인 법인이 폭발적으로 증가한 데는 정부의 다주택자 규제 강화로 인해 더 이상 본인이나 가족 명의로 주택을 구입할 수 없기 때문에 명의 분산 목적으로 급하게 설립한 경우가 꽤 있다고 보시면 됩니다. 그래서, 법인 운영 자체에 대한 고려 없이 근시안적으로 하루 이틀 고민하고 뚝딱 만들어 버리고, 이제 와서 법인 규제가 강화되자 어떻게 해야 될지 모르는 사람들이 여기저기 문의를 하면서 폐업을 고려하고 있는 게 현실입니다.

  저도 명의가 필요했다는 목적이 없진 않습니다만, 제 경우에는 원래 경매를 하고자 했기에 경락대출 및 단기 매매에 유리한 1인 법인 설립을 선택했습니다. 그리고, 다른 이유로는 차후 퇴사를 하게 됐을 때, 백수의 입장보다는 1인 법인을 통한 급여를 지급함으로써 사회적으로 직장인의 지위를 유지하기 위한 것도 있습니다. 

 

  그럼 법인이 어떤 게 개인과 다르고, 어떤 장단점이 있길래 법인 설립 열풍이 불었던 걸까요? 간단히 한번 짚어보겠습니다.

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 법인의 장점

 

 명의 활용의 제약이 적다

  법인도 개인과 같은 하나의 인격체이기 개인과 달리 또 하나의 명의가 생기는 셈입니다. 과거에는 법인으로 주택을 수십 채, 수백 채를 매수한다고 해도 운영하는 개인과는 별개이기 때문에 개인의 주택수와는 무관하게 처리되었습니다. 한때 1인 법인을 강의한 강사는 보유 주택수가 100채에 이르렀다고 하더군요. 어마어마하죠? 이 부분이 과거에는 큰 장점이었으나 현재는 정부의 법인 규제 강화로 매력이 많이 없어진 상태입니다.

 

 단기 매매가 가능하다

  개인이 주택을 매도할 때 1년 이내는 70%, 2년 이내는 60%, 2년 초과 시부터 6~42%의 일반과세를 적용받습니다. 그러나, 법인에게는 양도세라는 게 없고, 법인세라는 것만 있습니다. 그리고 이 법인세는 주택을 하루 만에 매도하건 2년 뒤에 매도하건 상관없이 10%의 세금만 납부하면 됩니다. 그렇기 때문에 매수하고 바로 매도를 하는 게 가능합니다. 

 

 세금에 유리하다

  직장을 다니는 개인이 오피스텔, 상가 등으로 월세 수입이 일정 금액 이상 발생할 경우 종합소득세 신고 대상자가 됩니다. 그리고, 그 금액이 커지면 커질수록 내야 할 세금이 늘어나죠. 하지만, 법인은 개인과의 별개이기 때문에 법인세에 모두 포함되는데, 개인과의 과세표준이 아래 표와 같이 현저히 다릅니다. 만약 똑같이 2억의 수익이 발생했을 경우 법인은 20%의 세율이 적용되지만, 개인의 경우 38%의 세율이 적용되고, 금액이 커질수록 더 커지는 거 보이시죠??

 

종합소득세 vs 법인세

 

 비용 처리 적용 범위가 넓다

  인건비, 사업장 임대료, 차량 유지비, 차량유지비, 활동비(교통비, 통신비, 유류비, 숙박비 등), 인테리어 비용 등 법인의 회사 운영에 필요하다고 인정되는 것들을 비용으로 처리할 수 있습니다. 또한, 법인세를 제외한 관리비, 재산세, 종합부동산세까지도 비용 처리 대상입니다.

 

 건강보험(의료보험) 부담이 줄어든다

  직장인이 아닌 경우 개인은 의료보험 지역가입자가 됩니다. 지역가입자의 보험료의 경우 직장가입자보다 높고, 보유한 재산이 많을 경우 더욱 높아지게 됩니다. 그런데, 법인을 설립하고 대표이사가 되면 직장가입자가 됩니다. 대표이사도 엄연히 법인으로부터 급여를 받는 직장인이기 때문이죠. 당연히 직장인이기에 가족을 피부양자로 등록하는 것도 가능합니다.

 

  이상은 법인의 장점에 대해서 알아보았는데요. 최근 법인 규제로 인해서 과거형이 된 부분들도 있으므로, 액면 그대로 받아들이기보다 이런 장점이 있었구나 하는 정도로 참고해 주시기 바랍니다. 이제 법인의 단점을 볼까요?

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 법인의 단점

 

 법인을 운영하는 데 있어 지속적인 비용이 발생한다

  법인을 설립하기 위해서는 사무실 주소가 필요합니다. 실제 사무실의 활용이 필요하지 않은 경우 대부분의 법인은 비상주 사무실이라는 서류상의 주소만 임차하게 됩니다. 이로 인해 매월 2~10 만원까지 사무실 임대비용이 발생합니다. 또한, 법인은 복식부기라는 다소 복잡한 회계 기장 방법을 사용합니다. 따라서, 개인이 하기는 다소 어렵기에 담당 기장 세무사를 고용합니다. 이때 매월 5~10 만원 수준의 기장료가 발생하며, 매년 3월 법인세 신고 기간에는 30 만원 이상의 조정료를 별도로 받습니다. 이 비용들은 실제 영업을 하던 안 하던 지속적으로 지출해야 하는 금액입니다.

 

 법인의 수익을 가져오기 어렵다.

  법인의 영업 활동을 통해서 수익이 발생했다고 해서 개인이 그 돈을 마음대로 가져올 수 없습니다. 억울하지만 1인 법인이라도 예외는 없습니다. 개인이 돈을 가져올 수 있는 방법은 급여, 상여금, 배당금 3가지뿐입니다. 그리고, 이 방법으로 가져올 경우 모두 15.4% 이상의 세금을 추가로 징수하게 됩니다. 만일, 위의 방법이 아닌 방법으로 돈을 마음대로 갖다 쓸 경우 횡령죄가 될 수 있으므로 유의해야 합니다.

 

 법인으로 주택 투자 시 임차인 구하기가 어렵거나, 전세대출보증에 불리할 수 있다.

  제가 서두에 말씀드렸던, 명의 분산만을 위해서 책임감 없이 법인을 만들어서 부동산 투자를 했던 몇몇 법인들이 임차인의 전세보증금을 횡령하는 사건들이 많이 발생했습니다. 이 때문에 자신도 돈을 떼일지 몰라서 임대인이 법인인 경우 세입자들이 꺼리는 현상이 있습니다. 그리고, 전세대출이나 전세대출 보증이 개인에 비해서 제약 사항이 있습니다. 하지만, 대부분은 해결되는 부분입니다.

 

 더 이상 운영하지 않을 경우 청산 과정이 번거롭다.

  처음에는 명의 분산도 하고, 투자도 할 생각으로 만들었는데, 개인 사정이나 규제로 인해서 법인 운영이 어려워서 폐업을 하고 싶을 때, 청산 절차가 복잡하다기보다 번거롭습니다. 가지고 있는 주식 및 자산도 분할하고, 신문 광고면에 폐업 공고도 일정 기간 올려야 합니다. 번거로운 거지 못하는 부분은 아니니 겁먹을 필요는 없습니다.

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  이상과 같이 법인의 장점과 단점을 간단히 나열해 봤는데요. 이번에는 그냥 제가 꼼수를 포함해서 법인을 운영하는 방법을 말씀드려 보겠습니다.

  

  저는 법인의 주소를 비상주 사무실로 사용하고 있습니다. 그리고, 기장 세무사를 고용하고 있고, 이로 인해서 매월 고정비가 발생되고 있습니다. 세무사의 기장은 사실 분기별로 4월, 7월, 10월, 1월에 부가가치세 신고를 하도록 되어 있는데요. 실제 기장 신고는 4개월밖에 하지 않음에도 불구하고, 매월 기장료는 발생됩니다. 성실 신고 대상자일 경우는 분기가 아닌 반기별로 하기 때문에 7월, 1월만 하는데, 더 억울한 경우죠. 법인 설립을 생각하신다면 이 비용을 염두에 두셔야 합니다.

 

  비상주 사무실 비용은 2만원부터 시작해서 천차만별인데, 너무 저렴한 곳은 우편물 접수 등의 관리가 부실해서 뒤늦게 확인되어 과태료나 가산세를 무는 경우도 보고 되고 있고, 세무서에 따라 다르지만 전체 사무실 크기 중 1평당 법인 하나 정도로 계산해서 30평 사무실의 경우 약 30여 개 수준의 법인을 등록하는 것을 적정 수준으로 본다고 합니다. 심한 곳은 10평도 안 되는 곳에 100개의 법인 주소 등록을 받았다가 세무서로서로부터 법인 등록 거절된 사무실도 있으니 너무 저렴한 사무실보다는 5만원부터 10만원 선에서 시설을 어느 정도 갖추고, 관리가 잘 되는 사무실을 선택하시기 바랍니다.

 

  기장을 담당할 세무사도 부동산 지식이 없는 사람을 만나게 되면 꽤 피곤합니다. 자신도 잘 모르니 성실히 상대해주지도 않기 때문에 서로 도움이 될 것 없는 관계가 되니, 어느 정도 부동산 세무 상담도 가능한 성실한 분이라면 적당한 선에서 금액을 타협하시기 바랍니다.

  그리고 저는 대표이사의 통신비, 유류비, 톨게이트 비용, 숙박비, 식비 등의 대부분을 법인 비용으로 충당하고 있습니다. 1인 법인이다 보니 개인 활동과 법인 운영 활동이 뒤섞인 것도 원인인데요. 예를 들면 다른 지역에 개인적인 업무를 보러 갔다가 겸사겸사 지역 부동산 중개소에 들르고, 매물을 보고 하는 활동이 있기 때문에 따로 구분하기도 힘들뿐더러 법인의 수익을 개인이 가져오기 힘든 구조이므로 이런 식으로 유보금은 유보금대로 사용하면서, 비용 처리 혜택도 누리는 것이죠.

 

  또한, 훈련비 명목으로 헬스나 수영, 자기 계발용 강의 비용을 지출할 수도 있습니다. 당연히 서적 구입하는데 사용도 가능하죠. 가끔은 회식 비용으로 쓰기도 하는데요, 이때는 1회 결제금액을 20만원 미만으로 나눠서 결재하시는 것이 좋습니다. 회사 규모도 크지 않은데, 과도한 비용은 국세청의 의심 사유거든요. 그런데, 나눠서 결재하면 이런 의심을 좀 덜 받는답니다.

 

  급여 관련해서는 재밌는 부분이 조금 있는데요, 위에서 법인 수익금을 가져오는 방법을 이야기하면서 15.4%의 소득세를 부과한다고 말씀드렸는데, 예외사항이 있습니다. 대표이사의 급여가 100만원(보험료 공제 전) 일 경우는 소득세를 부과하지 않습니다. 그리고, 대표이사는 고용보험, 산재보험에 가입하지 않기 때문에 건강보험과 국민연금만 납부하면 됩니다. 지역가입자보다 적은 금액을 납부하면서도 국민연금도 납부하고, 소득세는 납부하지 않는 거죠. 괜찮지 않나요?? 이렇게라도 급여를 받게 되면, 아예 받지 않는 것보다 금융권에서 대출 등에 유리한 면이 있습니다. 

 

  만약, 15.4%의 소득세를 각오하고 더 많은 급여를 책정할 경우, 아래의 표와 같이 소득세, 건강보험료, 국민연금이 증가하니 잘 조율해서 책정할 필요가 있습니다. 참고로, 표에 나오는 국민연금, 건강보험 금액은 회사에서도 50%를 부담해야 하므로 회사 측에서 공단에 같은 금액만큼 납부해야만 합니다.

 

100 만원 책정 시

급여 100만원 책정시 실수령액(소득세 없음)

 

200 만원 책정 시

급여 200만원 책정시 실수령액

 

300 만원 책정 시

급여 300만원 책정시 실수령액

 

  만약에, 법인 수익금에서 큰 금액을 개인이 가져오고자 할 경우, 상여금과 배당금을 이용할 수 있는데요. 저는 개인적으로 상여금을 추천드립니다. 상여금은 직원에게 지급되는 것으로써 인건비의 연장선인데 비해, 배당금은 직원이 아닌 주주에게 지급하는 것으로 계정 항목이 다릅니다. 배당금액이 2천만원이 넘어갈 경우 금융소득으로써 개인의 종합소득세 대상이 되기 때문에 주의해야 합니다. 개인이 주식투자나 기타 금융 소득이 있을 경우는 합산해서 잘 계산하셔야 하고요.

  마지막으로, 차량 렌트에 관한 부분입니다. 부동산 투자의 경우 생각보다 매출 금액이 크기 때문에, 급여, 비용 등으로 수익금을 상계 처리하기에 어려움이 있습니다. 그래서, 추가적으로 사용할 수 있는 것이 차량 렌트입니다. 저는 지금 개인 차량이 있어서 유류비, 하이패스, 주차료 등으로만 비용을 쓰고, 아직 렌트를 하지 않았는데요.

 

  법인은 차량 유지비로 연간 1,500만원까지 비용처리가 가능합니다. 차량 운행 일지를 쓸 경우 그 범위가 더 넓다고 하는데, 1인 법인이 굳이 그럴 필요는 없지 않을까 싶네요. 1,500만원 중에 800만원은 연간 차량 감가비용이고, 700만원은 차량 유지비 항목에 해당합니다. 더 쉽게 차량 렌트를 예로 들면 연간 800만원, 월 약 66만원 정도의 렌트비를 지불하면서, 유류비, 톨비 등으로 연간 700만원을 비용 처리가 가능하다는 거죠. 그런데, 경차와 9인승 이상의 카니발 차량의 경우 1,500만원 한도의 제한을 받지 않는다고 합니다. 살짝 카니발이 욕심나긴 합니다.

  주의해야 할 부분은 렌트 시 법인 자동차 보험으로 가입을 하게 되는데, 보험 효력 범위가 법인 관계자에 한정됩니다. 따라서, 렌트 차량을 배우자와 같이 사용하고자 할 경우는 법인 설립 시에 '감사'로 임명해 두시는 게 좋습니다. 

 

  어떠신가요?? 법인 설립할 마음이 좀 드시나요? 사실, 지금 상황은 예전과 달리 법인이 크게 매력적인 상황이 아니기 때문에 전체적으로 추천하지 않는 분위기입니다. 하지만, 법인을 주택에 대한 부동산 투자 수단으로 한정돼서 볼 때 그런 것 일 뿐이, 수익성 부동산 운영 등과 같이 본인이 어떻게 활용하느냐에 따라 유용한 방법임에는 틀림없습니다.

  자신에게 있어서 개인이 좋을지, 개인사업자 정도만으로 충분할지, 법인이 필요하고 잘 활용할 의지가 있는지에 따라서 맞는 방법을 잘 생각하고, 선택해서 운영하시는 것이 좋을 듯합니다. 

 

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