알고계세요? 유용한 부동산 재개발 재건축 용어

  재개발과 재건축의 차이를 알고 계신가요? 재개발이나 재건축 관련 뉴스를 볼때 알아듣지 못했던 부동산 재개발, 재건축의 개념과 관련 용어를 이번 포스팅에서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

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 재건축이란?

 

  재건축은 노후된 건물 혹은 문제가 있는 건물이 모여있는 지역을 개선하기 위한 사업입니다. 각 건물의 소유주들이 조합을 만들어 사업을 추진하므로 공공적인 목적보다는 민간사업의 성격이 강합니다.

 

 

 재개발이란?

 

  재개발은 도시환경 개선을 위해 주택부터 공원, 도로, 상하수도 등 노후된 시설을 새로 정비하는 사업을 말하며, 공공사업의 성격을 갖습니다. 

 

  일반적인 재개발, 재건축 진행과정은 아래와 같으며, 재건축의 경우에는 여기에 안전진단 과정이 추가됩니다.

재개발, 재건축 사업 진행 과정

 

 

 재개발 재건축의 차이

 

 

   재개발 및 재건축 모두 낡은 주택을 허물고 새로 짓는 것은 같습니다. 하지만, 말그대로 재건축은 '건축을 다시 하는 것'이고, 재개발은 '개발을 다시 하는 것'이라고 할 수 있는데요. 재건축은 서울 강남처럼 기반 시설이 양호한 곳에서 주로 이루어 지는데 반해, 재개발은 도로 등이 제대로 정비되어 있지 않은 곳을 구역으로 지정하여 모두 밀고 처음부터 새로 다시 짓는 것을 말하며, 주로 서울 강북같은 곳에서 많이 진행됩니다. 

 

재개발사업과 재건축사업의 차이

 

  재개발과 재건축은 개발 성격도 다른데요. 재건축은 30년이 지난 낡은 아파트들에 대해서 주로 아파트 주민들이 주도하며, 민간 사업의 성격이 강한 반면에, 재개발은 정부 차원에서 재개발 구역을 지정하고 진행하는 공공 사업의 성격을 띄고 있습니다. 재개발의 경우는 노후화된 주택 뿐만 아니라 기반 시설 정비도 같이 정비해야 하므로 재건축보다는 넓은 구역을 포함하게 되는데요. 일반적인으로 아파트보다는 오래된 다세대, 다가구, 단독주택 등이 밀집되어 있는 곳이 대상입니다.

 

 

 재개발 재건축 조합원 자격

 

 

  재건축의 경우 토지와 건물를 모두 소유한 경우에만 조합원이 될 수 있는데요. 반면에, 재개발의 경우 토지나 건물 중 하나만 소유해도 조합원 자격을 가질 수 있습니다. 심지어는 무허가 주택이나 도로 등의 소유시에도 요건만 충족하면 재개발 조합원이 될 수 있습니다.

 

 

 재개발·재건축 용어 정리

 

  

 감정평가액 (감평가, 감정가)

 

  감정평가액은 조합원들이 가지고 있는 부동산의 가치와 권리에 대한 평가액을 말합니다. 해당 물건의 감정가를 바탕으로 조합원들의 주택 및 대지를 평가해서 거기에 맞춰 보상 및 분담금 등이 결정되므로 감정평가액은 재개발·재건축에 있어 조합원들에게 매우 중요한 요소입니다. 물론, 재개발·재건축 매물에 대한 투자자의 입장에서도 투자금을 줄일 수 있기 때문에 중요한 것은 마찬가지입니다.

 

  하지만, 조합원들은 감정된 감정평가액 보상받는 것이 아니고, '권리가액'이라고 하여 감정평가액에 비례율을 곱하여 구한 금액을 실제로 보상받게 됩니다.

 

 비례율

 

재개발 재건축 사업 비례율 계산방법

 

  비례율은 개발이익률이라고도 불리는데, 사업이 끝난 후 조합이 얻게 되는 총수입(종후자산평가액)에서 총 사업비를 차감한 금액을 종전평가액(조합원이 보유했던 자산 평가액 총합)으로 나눈 뒤 100을 곱한 것으로써, 이 비례율이 100% 이상일수록 사업성이 좋다고 볼 수 있습니다. 반면, 비례율이 100% 이하라면 사업비가 더 나가기 때문에 손해를 본다는 의미이므로 사업이 진행이 되지 않는다는 이야기죠. 

 

  사업이 진행되기 위해서는 100% 이상의 비례율이 되어야 되기 때문에 초기에는 높게 비례율이 나오지만, 사업 후반부로 가게 되면, 100%에 수렴하는 방향으로 줄어들게 됩니다. 이는 사업비 지출의 증가 등의 이유도 있지만, 수입이 증가할 경우 내야할 세금 등이 많아지는 등 조합 입장에서도 좋지 않기 때문에 '조합원 가전제품 무상 제공', '조합원 옵션 무상 제공' 등의 명목으로 경비를 지출함으로써 수입을 줄인다고 합니다.

 

 

 권리가액

 

재개발 재건축 사업 권리가액에 따른 추가분담금, 청산금

 

  권리가액은 감정평가액과 비례율을 곱한 금액인데, 이 금액이 조합원이 실제로 보상받게 되는 금액이 되는 것입니다. 만약, 사업이 진행되서 조합원 분양가(일명 '조분')가 3억으로 책정되었다면, 권리가액이 2억일 경우 1억을 더 부담해야 하는데요. 이때 추가로 부담해야 되는 1억을 추가분담금(일명 '추분')이라고 합니다. 그런데 반대로 권리가액이 4억이라면, 1억을 되돌려 받게 되는데요. 이때 돌려받는 돈을 청산금이라고 합니다.

 

 현금청산

 

  현금청산은 입주권 대신 현금으로 보상받는 것을 말합니다. 조합원 분양 신청을 하지 않는 경우, 조합원 자격을 포기하는 경우, 조합원 자격이 미달되는 경우 등 다양한 이유로 본인이 선택해서든, 또는 강제로 현금으로 받고 입주권을 포기하게 됩니다.

 

 이주비

 

  공사를 진행하게 되면, 기존의 주택을 철거하기 때문에 조합원들이 거주를 할 수 없게 되는데요. 이때 조합원이 임시로 거주할 수 있도록 지원하는 비용이나 혹은 세입자의 보증금을 돌려줄 수 있도록 지원하는 비용을 '이주비'라고 하며, 시공사 선정시 무이자 대출 형태로 제공해주는 것을 내세워 시공사에서 주선해 줍니다. 일반적으로 주택담보인정비율(LTV) 40% 한도로 대출이 실행됩니다.

  최근 소식에 따르면, 시공사로 선정되기 위해서 관행적으로 제공하는 이주비가 도정법을 위반하는 것이므로 앞으로 시공과 관련없는 금전이나 재산상의 이익을 제공하는 것을 금지하도록 법제화가 추진된다고 하는군요. 앞으로 진행되는 사업에 대해서는 이주비나 이사비 제공 등이 힘들어질 수도 있을 것 같습니다.

 

 재건축 초과이익환수제 (일명 '재초환')

 

  재건축 초과이익 환수제라는 것은 조합원이 재건축을 통해 얻게 된 이익금이 인근 집값 상승분과 개발비용을 제한 후에도 1인당 3천만원 이상일 경우 정부가 그 금액의 10~50%를 환수하겠다는 것입니다. 이에 따른 반발이 많았었는데요. 이는 재건축된 아파트가 급격히 가격이 오르는 것을 방지하기 위해 2006년에 도입됐던 것이 경기 침체로 2017년까지 잠시 유에되었었는데, 2018년부터 다시 적용되고 있습니다.

  다만, 이름 그대로 '재건축 초과이익 환수제'는 재건축에만 해당되며, 재개발 사업에는 해당되지 않습니다.

 

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  이외에도 일반 분양가를 '일분'이라고 표현하는 등의 재개발·재건축 용어들이 있는데요. 위의 용어들만 알아도 부동산 재개발·재건축 관련 뉴스를 들었을때 이해하기 쉬우리라 생각합니다. 다음에도 좋은 내용으로 포스팅하도록 하겠습니다.

 

 

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