1인법인 설립 고민되세요? 그렇다면 1인 법인은 어떤 식으로 운영되는지 먼저 알아봐요!! (급여, 가수금, 건보료, 대출)

  앞서 1인 법인의 장점과 단점에 대한 설명을 바탕으로 스타트비즈 사이트를 통해서 셀프로 1인 법인을 설립하는 방법에 대해서 말씀드렸습니다. 이어서 이번 포스팅에서는 1인 법인이 되면, 어떻게 운영되는지에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

  법인 운영의 장단점에 관해서는 이전 글에 소개드렸으니 미리 읽어 보시면 이해에 도움이 되실겁니다.

 

[부동산 이야기/법인 이야기] - 법인 설립? 해야할까 말아야 할까?

법인 설립? 해야할까 말아야 할까?

 

  이전 포스팅에서 세부적인 사항도 많이 언급해서 이야기가 중복되는 부분이 많을 수도 있으니 감안해주시기 바랍니다.

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  법인의 장단점을 공부하고, 어찌저찌해서 셀프로 법인까지 설립하셨다고 가정해보겠습니다. 아마도 여기까지든 비용이 법인 사무실 비용, 등록비에 출자된 자본금(아마도 천만원이나 오천만원 정도겠죠?) 정도일 겁니다. 여기서 사용된 자본금은 묶여있는게 아니라 사용이 가능한 자금이니 사용할 돈을 조금 일찍 넣어둔다고 생각하시면 마음 편하실 겁니다

 

1인 법인 운영

 

  직장인이시거나 필요 없으신 분이라면 굳이 급여를 지급하지 않아도 됩니다. 무급여로 설정하게 되면 직장인은 현재 직장의 직장가입자를 유지하시게 되고, 무직이신 분들은 지역가입자로 보험료를 납부하시게 됩니다. 

 

  만약, 무직이시고, 지역가입자이신 경우에는 저는 급여를 설정하시는 것을 추천드립니다. 그리고, 그 급여는 100만원으로 설정하셔야 합니다. 100만원으로 책정된 급여 지급의 장점은 여러가지가 있습니다.

 

  첫번째는 직장가입자로 보험이 전환됩니다.

  아무래도 지역가입자보다는 직장가입자가 보험료가 훨씬 저렴합니다. 사실 법인은 회사의 입장이기 때문에 법인을 소유한 대표자의 경우에는 보험료를 개인 반, 회사 반 납입하는 입장을 감안하면 양쪽으로 100%를 납부하는 셈인데요. 그럼에도 불구하고 지역가입자보다 저렴하다고 할 수 있습니다. 그리고, 자녀, 주부인 배우자, 부모님뿐만 아니라 무직인 장인, 장모님까지도 추가 금액없이 피보험자로 편입이 가능합니다. 재산에 비례하는 지역가입자 보험료에 비해 직장가입자는 연봉에 비례하는데, 100만원으로 책정된 보험료는 정책으로 인상되지 않는 한 증가하지 않습니다. 또한 대표이사의 경우는 직장인과 다르게 4대 보험에 모두 가입하는게 아니라 국민연금, 건강보험에만 가입하며, 산재보험과 고용보험에는 가입하지 않습니다.

 

  두번째 장점은 100만원의 책정시 근로소득세를 납부하지 않습니다.

  딱 경계선인데요, 100만원 초과로 지급될 경우에는 소득세인 15.4%를 차감하게 되므로 주의하셔야 합니다. 세금 납부 등으로 외부로 나가는 돈이 없는거죠.

 

  세번째 장점은 대출 자격이 최소나마 생긴다는 겁니다.

  물론, 대출가능 금액이 크지 않겠지만, 아무래도 아무 소득이 없는 사람보다는 100만원이라도 수입이 있는 사람에게 은행이 대출을 더 해주겠죠? 나중에 법인 수익이 많이 생기시면 급여를 높이시면 대출은 더 쉽겠죠??

 

  네번째 장점은 법인의 수익을 미리 가져오는 효과와 더불어 법인의 비용을 증가시키는 효과가 있습니다.

  미래에 법인에서 수익을 발생했을때 대표이사가 법인으로부터 돈을 가져올 수 있는 방법은 3가지입니다. 급여, 상여금, 배당금이죠. 그 외에는 비용으로 소모하는 방법 정도밖에는 없는데, 급여와 상여금이 그 두가지 효과를 모두 가지고 있습니다. 배당금의 경우 수익을 가져올수는 있으나, 비용처리가 되지 않습니다. 그리고, 상여금은 매번 줄 수 있는 것도 아니고, 15.4% 소득세 납부를 해야 되기 때문에 소득세를 내지 않는 100만원 급여 책정이 최선이라고 생각합니다. 비용에 관해서는 뒷부분에서도 설명하겠지만, 간단히 설명하면 법인의 수익이 크면 따르는 세금도 커지는데, 비용은 법인의 수익 규모를 줄이는 효과를 냅니다. 당연히 세금도 조금이라도 줄일 수 있겠죠.

 

  마지막 장점은 내돈으로 생색을 내면서도 회사에 빚을 지우는 효과입니다.

  말로는 무슨 소리인가 하실텐데요. 법인은 초기에 매출이 없기에 당연히 수익도 없습니다. 따라서, 법인에 들어가는 모든 돈은 대표이사인 제 돈일 수 밖에 없는데요. 이 돈은 가수금이라고 해서 대표이사가 법인에 빌려주는 돈이 됩니다. 그 돈으로 법인은 이런저런 용도로 사용하지만, 결국에는 되돌려 줘야 하는 돈입니다.

 

  예를 들어보죠. 법인 잔고에는 한푼도 없는 상태인데, 급여를 100만원으로 책정했습니다. 편의상 이번에는 보험은 납입하지 않는 걸로 하겠습니다. 잔고가 비었기 때문에 대표이사는 자비로 100만원을 입금합니다. 그리고, 그 돈으로 법인은 다시 대표이사에게 100만원을 급여로 지급하죠. 결과적으로 대표이사의 손에는 자기돈이었던 100만원이 돌아온 것인데요. 하지만 이는 급여로 돌아온 것일 뿐이고, 법인은 다시 빌린돈 100만원을 가수금으로써 언젠가 대표이사에게 되돌려줘야 합니다. 즉, 대표이사는 최종적으로 받을 돈은 200만원인거죠. 재밌지 않나요?

 

  만약 이 상황에서 대표이사가 급여를 100만원 초과로 책정하게 되면, 급여로 돌아오는 과정에서 소득세 15.4%씩이 차감이 되면서 줄어들겠지만, 그렇지 않다면, 대표이사는 100만원을 그냥 쓰지 않는다고 하면, 100만원만으로 무한대로 반복하면서, 법인이 돌려줘야 할 돈, 즉 가수금을 늘려갈수 있습니다. 나중에 법인이 매출 및 수익이 생기면 급여, 상여금, 배당금이 아닌 방법으로 차감되는 돈 없이 가져올수 있는 방법을 미리 준비해두는 거죠. 매출이 안난다고 해도 상관은 없습니다. 그냥 법인의 적자만 누적될뿐 뭐라 할 사람은 없거든요. 물론, 현실적으로는 건강보험과 국민연금으로 납부를 해야되기 때문에 같은 금액으로 유지하는건 불가능합니다.

 

  참고로 처음부터 이 방법을 사용하면 안됩니다. 왜냐하면 우리에겐 잔고에 자본금이 쌓여 있기 때문에 우선적으로는 비용으로 자본금을 먼저 소모하고, 잔고가 비었을때 급여를 책정해서 시작하는게 가수금이 시작되는 시점이니까요.

 

  그리고, 법인으로 처음 사업자를 신청할때 주력으로 하는 사업 뿐만 아니라 추후에 할지도(?) 모르겠다 싶은 업종은 다 넣으시길 바랍니다. 실제로도 어떤 사업을 할지 모르기도 하지만, 비용을 발생시킬때 비용의 적합성 판단 기준이 매출의 비중이 큰 사업에 포함되는 실제 비용이냐인데요. 만약 부동산업이 주력 업종이면, 데스크탑을 사는 것은 비용으로 포함되지만, 노트북을 사는건 안된다는군요. 노트북을 사는것은 IT 업종일 경우 가능하다는 식의 기장 세무사의 말이긴 하지만, 절대적으로 생각하지는 마시기 바랍니다. 

 

  근데 이런 기준으로 생각하면 개인적으로는 부동산업을 할 경우 비용 청구의 범위가 꽤 좋다고 생각합니다. 부동산의 경우 이동하는 지역도 광범위할 뿐만 아니라 만나는 사람도 중개사, 인테리어 업자, 세입자까 다양하며, 인맥 관리상 선물 등도 가끔 보내야 되기 때문에 많은 활동을 하게 됩니다. 그리고 그 활동에 포함되는 모든 것이 부동산업을 영위하기 위한 비용으로 포함되는거죠. 예를 들면, 부산의 부동산을 보고 온다는 핑계로 부산 숙박과 KTX를 예약하고, 식사를 하고, 부산의 중개사를 만난다는 핑계로(실제로 안 만나도) 중개사를 위한 선물도 사는거죠. 

 

  연장선으로 생각하면, 현재 이용하는 승용차 역시 정비와 보험을 제외한 톨게이트 비용(하이패스 카드), 유류비 등이 모두 현장 조사에 필요한 비용이며, 대표이사 개인의 스마트 폰도 법인 폰이 아니더라도 통신비로 지원받을 수 있습니다. 폭이 참 넓지 않나요? 나쁘게만 생각지 마시기 바랍니다. 반대로 법인에서 수익이 생겼을때 가져올수 있는 금액과 거기에 따른 세금을 생각하면 오히려 밑지는 장사일수도 있으니까요.

 

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  그런데 너무 대표이사로서의 이점만 이야기 한것 같네요. 이번에는 법인으로써 긴장해야 될 부분을 이야기해야 될것 같습니다.

 

  법인으로 투자를 하기 위해서는 내가 가진 돈만으로는 힘듭니다. 어떤 분은 전세보증금을 레버리지로 삼는 갭투만 해도 괜찮지 않느냐고 할 수 있겠는데요. 그건 근시안적인 시각이라고 생각합니다. 예를 들어 갭투자를 한다고 했을때 하나만하지는 않겠죠? 잠시 잠깐이면 모르겠지만, 시시각각 변하는 세상에서는 어떤 일이 벌어질지 모릅니다. 시장 상황이 정부 규제나 이라크 전쟁 때와 같은 일로 급격히 냉각되었을때 세입자가 나간다고 하거나 해서 보증금이 몇억씩 필요하다고 하면, 본인 돈으로 내줄 능력이 되시나요??

 

  투자자들을 옆에서 보면 재밌는 특징이 있습니다. 수중에 돈이 남아 있는 꼴을 못본다고 해야 하나요? 늘 뭔가 투자하고 싶어서 손이 근질근질하다고 하더군요. 조금만 뒤적거려도 투자해서 돈을 벌 수 있는게 눈에 너무 많이 보이는데 어떻게 가만히 있냐고 하는게 대부분의 투자 고수들의 반응입니다. 그러다보니 신기하게도 자산은 엄청 많은데 이분들은 현금 거지에 가깝습니다. 거의 예외가 없는 수준입니다. 믿겨지시나요??

 

  그러다보니 고액 자산가인 투자자들이라도 정작 갑작스런 전세보증금 반환에 대해서는 곤란을 겪는 경우가 많습니다. 선택지는 급하게 싼값으로 가지고 있는 자산을 처분해서 반환하던가, 돈을 빌리던가 하는거죠. 따라서 갭투자를 하더라도 대출 여력을 만들어둬야 할 필요가 생기는 거죠.

 

  법인에게는 가장 중요한 것은 바로 재무제표입니다. 학교에서 중요한 것이 성적표라고 하면, 법인에게 중요한 것은 재무제표라고 할 수 있는데요. 법인 재무제표는 매년 12월까지의 법인 매출과 수익, 법인세를 다음해 3월까지 정리해서 4월에 내놓습니다. 이 제무제표가 흑자로 마무리가 되었는지, 적자로 마무리 되었는지가 바로 법인의 대출 여력이라고 할 수 있습니다.

 

1인 법인 운영

 

  하지만, 법인이란 존재는 이득도 있는 대신 불리한 요소도 생각보다 많습니다. 여러가지가 있는데, 그중에서 대출에 관련된 부분도 있는데요. 이 부분은 현직 은행장님께 들은 이야기입니다.

 

  예를들어 개인이 만약 은행에서 대출을 받는다면, 대출 사고를 막기위해 대출금액의 몇 %를 은행 입장에서 예치해야 한다는 룰이 있는데요. 적자인 법인의 경우 그 몇 배에 해당하는 금액을 예치해야 한다고 합니다. 흑자인 법인이라도 금액의 차이만 있을 뿐 개인에 비해서 큰 비율로 예치를 해야 한다는군요. 기본적으로 개인에 비해서 예치 금액이 많다보니 은행입장에서 비효율적이라서 대출금액이 수십억 수준으로 크지 않은바에야 그렇게 반기지는 않는다고 합니다. 즉, 한해를 적자로 마무리한 법인에게는 대출을 해주지 않는다는 이야기입니다. 그리고, 개인에 비해서 대출이자도 꽤 높게 책정되죠.

 

  그럼 어떻게 해야 할까요?? 당장은 두가지 방법 뿐입니다.

  한가지는 흑자로 마감하는 거겠죠. 제일 간단한 방법입니다. 사실 처음 법인을 만들어서 흑자가 되는 경우는 많지 않은데요. 매출 시스템이 형성이 되는 기간이 필요한 탓에 타이밍이 잘 맞지 않아서 그런 경우가 많습니다. 매출은 생성되지 않지만, 기장 세무사 비용과 사무실 비용은 꾸준히 나가니 비용으로써 적자가 계속 발생되기 때문에 보통은 적자 재무제표로 마감하게 되는데, 이럴 경우 어떤 대표님들은 컨설팅 비용과 같은 가짜 수익을 발생시키거나 자본금을 추가로 늘리는 방법으로 흑자를 만들기도 합니다. 만약 2년 연속으로 적자로 마감하게 되면, 3년째 흑자가 된다 하더라도 불이익이 있을 수 있다는 걸 염두해 두셔야 합니다. 

  제가 위에 한 말이 있긴 하지만, 기본적으로는 법인 대표로서 법인을 흑자로 만들기 위해서 끊임없는 노력을 해야 합니다. 

 

  두번째는 최초 신생 기업의 경우 면죄부가 있습니다.

  최초 재무제표가 발행되기 전까지는 은행도 이 법인에 대해서 모릅니다. 따라서, 대표이사의 개인 신용도가 나쁘지 않다면 대출이 원활한 편입니다. 법이 바뀌어서 당장은 법인은 주택담보대출은 불가능하지만, 지식산업센터나 오피스텔, 상가 등에 대한 대출은 가능하니 활용가능하다면 이를 최대한 이용하는 것도 방법입니다.

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   이번에는 현실적인 투자 관점에서 이야기 해볼까요??

   현 정부에서 법인은 전방위적인 규제의 대상입니다. 단, 부동산 법인에 한정되서 더 심할 뿐이라는게 팩트인데요. 우리나라 정서상 부동산과 관련된 부분에 대해서 민감한게 그 원인이라 생각합니다.

 

  지금 제시된 문제로 보면, 부동산 법인은 주택 취득세가 12%이고, 종합부동산세는 3% 또는 6%인데 개인과 같은 6억원 이하 공제요건은 없어졌습니다. 법인에게는 양도세라는 개념이 없고 법인세라는 개념만 있는데요. 이것마저도 주택 매도시 법인세 10% + 주택일 경우 20% 추가과세로 약 30%의 세금이 추가되었습니다. 그야말로 진퇴양난인데요.

 

1인 법인 운영 및 투자

 

  그렇다면, 지금 법인 투자자들은 뭘 하고 있을까요?? 이런 규제 속에서..

  놀랍게도 투자를 계속 하고 있습니다. 물론 앞에서 말한 세금 규제를 피할 방법으로 생활 숙박형 시설이나 오피스텔 투자 및 공시지가 1억 이하의 주택에 대한 투자도 하고 있지만, 제가 말하고 싶은 것은 법인 투자자들은 취득세 12%에 해당하는 세금을 부담하면서도 투자를 지속하고 있다는 겁니다. 12%에 대해서 혹시 체감이 되시나요?? 매매가 3억의 주택이라면 보통 전세가와 매매가의 차이가 2~3천 만원 차이인데요. 이 금액이 투자금이 되는건데, 여기에 취득세 12%에 해당하는 3,600만원을 더해서 5,600~6,600만원을 부담하고서도 투자한다는 것이고, 투자자들은 웬만하면 손해볼 상황을 예상하고 투자하지는 않습니다. 최소 그만큼의 수익은 예상하고 들어가죠. 

  그리고, 나중에 상황이 바뀌면 모르겠지만, 그 투자가 아직까지는 손해보다는 수익쪽에 가깝다는 겁니다. 나중에 내야 하는 법인세도 개인의 경우 매도시 30일 이내에 신고해야 하는 양도세와는 달리 다음해 3월까지만 신고 및 납부하면 되고, 이마저도 일정 금액 이상이 되면 분납이 가능하기 때문에 매도 후 자금 순환 차원에서 여력이 있는 편이랍니다.

 

  솔직히 경매 분야는 지금 시점에 어떻게 하고 있는지 모르겠습니다. 주담대가 막힌 상황이라 자금 여력이 없이 상가, 지산, 오피스텔이 아닌 주택 경매가 가능한지에 대한 의문도 있습니다. 어떤 유명 경매 관련 카페에서는 자체적으로 3억이란 프로젝트 파이낸싱을 구성해서 대출을 지원해 주는 형태로 하고 있기는 하는데, 일반 다주택 개인이나 법인의 경우는 힘들텐데 저도 궁금합니다.

 

  제가 드리고 싶은 말씀은 1인 법인으로써의 방법은 여전히 유효하며, 기존 법인 투자자들은 휴업이나 폐업보다는 다른 방법으로 투자를 계속 진행하며 법인을 유지하고 있다는 말씀을 드리고 싶습니다.

 

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