최근 서민의 세금 부담을 줄여주기 위해서 정부에서는 1세대 1주택 비과세 및 소득세법시행령 개정안을 발표했습니다. 이번 포스팅에서는 이번 소득세법시행령 개정으로 바뀐 부분을 질문, 답변 형식으로 알아보도록 하겠습니다.
Q. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과를 한시적으로 배제한다고 하던데 언제부터 시행하나요?
A. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하고 있으나 '22.5.10.부터 '23.5.9.까지 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 한시적(1년)으로 중과를 배제합니다.
따라서, 김국세씨의 경우 *기본세율 및 *장기보유특별공제 적용이 가능합니다.
* 기본세율 : 6% ~ 45%
* 장기보유특별공제 : 보유기간 3년 이상인 경우 적용, 15년 이상 보유 시 최대 30% 공제(연 2%)
Q. '22.5.9. 기획재정부 보도자료에 따르면, 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도하여 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간을 재기산하는 제도가 폐지되었다고 하던데, 위의 조건이라면 A주택 양도시 비과세 적용이 가능한가요?
A. 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도가 폐지됨에 따라 '22.5.10. 이후 양도하는 분부터 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 보유·거주기간을 계산합니다.
따라서, 박성실씨의 경우 A주택을 2년 이상 보유('10.4월~'22.8월)하였으므로 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
Q. 언론보도에 따르면 이사 등으로 인한 조정대상 지역 내 일시적 1세대 2주택 비과세 요건이 완화되었다고 하던데, 위 경우에는 종전주택(A)을 신규주택(B) 취득일로부터 언제까지 양도하고, 신규주택(B)에 언제까지 이사·전입해야 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
A. 조정대상지역 내 일시적 1세대 2주택 비과세 요건이 완화됨에 따라 '22.5.10. 이후 양도 분부터 종전·신규주택 모두 조정대상지역인 경우 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한을 1년*에서 2년으로 변경하고 세대전원 신규주택 이사 전입요건을 삭제하였습니다.
따라서, 이친절씨의 경우 신규주택(B)을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전주택(A)을 양도시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
* 비조정대상지역의 경우 종전주택 양도기한 3년 유지
Q. '17.8.3. 이후 조정대상지역 내 취득하는 주택은 2년 이상 거주해야 1세대 1주택으로 비과세 된다고 하던데, 위 경우 세대구분형 아파트 일부를 임대하여 임대한 부분은 거주하지 않았는데, 세대 구분형 아파트 양도시 임대한 부분을 포함해 전체에 대해서 비과세를 적용받을 수 있나요?
A. 김국세씨의 경우 세대구분형 아파트 일부를 임대하여 임대한 부분에 거주하지 않았더라도 세대구분형 아파트 전체 대해 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
Q. 상속받은 주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유하다가 1주택을 양도하는 경우 비과세 적용이 가능하다고 하던데, 위 경우 상속받은 주택과 일반주택 중 어떤 주택을 양도하더라도 비과세 적용이 가능한가요?
A. 상속받은 주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유하는 1세대가 상속개시 당시 소유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세(상속주택 특례) 적용이 가능합니다. 따라서, 홍길동씨의 경우 일반주택을 양도하는 경우 비과세 적용이 가능하나, 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세 적용이 되지 않습니다.
Q. 상속주택 2채를 저와 동생이 각각 1주택씩 상속 받았는데, 제 경우 상속주택 특례를 적용 받아 일반주택 양도시 비과세 가능한가요?
A. 피상속인이 상속개시 당시 2채 이상의 주택을 소유하는 경우에는 선순위상속주택(피상속이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 등)*을 상속받은 자에게 상속주택 특례가 적용됩니다. 따라서, 김국세씨가 상속받은 B주택이 선순위상속주택이므로 A주택(일반주택) 양도시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
Q. 일반적으로 3주택자는 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 없다고 하던데, 제 경우 상속주택 때문에 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 없나요?
A. 일시적 2주택 특례(소득령∮ 155①)와 상속주택 특례(소득령∮ 155②)는 중첩 적용이 가능합니다.
따라서, 김장남씨의 경우 종전주택(A)을 취득한 후 1년 이상이 지난 후에 신규 주택(C)을 취득하고 3년*이내 종전주택(A)을 양도한 경우에 해당하므로 비과세 적용이 가능합니다.
※ 이 사례의 경우 신규주택(C) 취득 당시 조정대상지역에 위치하지 아니하여 종전주택(A) 처분기한은 신규주택(C) 취득일로부터 3년임
Q. 제 경우에는 이사목적으로 일시적 2주택을 보유하던 중 연로하신 어머니를 모시고 살기 위해 합가하여 3주택이 된 경우인데, 종전주택(B) 양도시 일시적 2주택 비과세 특례를 적용 받을 수 없나요?
A. 일시적 2주택 특례(소득령∮ 155①)와 동거봉양합가 특례(소득령∮ 155④)는 중첩 적용이 가능합니다.
따라서, 정대한씨의 경우 B주택을 취득한 후 1년 이상이 지난 후 C주택을 취득하고 3년*이내 종전주택(B)을 양도한 경우에 해당하므로 비과세 적용이 가능합니다.
※ 이 사례의 경우 신규주택(C) 취득 당시 조정대상지역에 위치하지 아니하여 종전주택(B) 처분기한은 신규주택(C) 취득일로부터 3년임
Q. 분양권이 '21.1.1. 이후부터 주택 수에 포함된다고 하던데, 제 경우처럼 1주택자와 1분양권자가 혼인한 경우 혼인으로 인한 특례를 적용받아 혼인한 날로부터 5년 이내에 A주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있나요?
A. 1주택자와 1분양권*을 보유한 자가 혼인한 경우에는 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세를 적용받을 수 있습니다. 따라서, 김성실씨의 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 A주택을 양도할 예정이므로 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
* '21.1.1. 이후 취득한 분양권부터 적용
Q. 상속개시 당시 보유한 주택(일반주택)만 상속주택 특례를 적용받아 비과세 가능하다고 하던데, 제 경우는 시골에 소규모 농가주택을 상속받은 후에 일반주택(B)을 취득·양도하여 비과세를 받지 못하나요?
A. 농어촌주택*을 상속받은 경우에는 상속개시 당시 보유한 주택이 아닌 경우에도 일반주택 양도시 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다. 따라서, 김친절씨의 경우 B주택 양도시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
※ 농어촌 상속 주택 요건
① 피상속인이 5년 이상 거주한 사실이 있을 것
② 수도권(서울·경기·인천) 밖의 읍(도시지역 제외)·면 지역에 소재할 것
[출처 : 국세청 부동산납세과]
세금에 관련되서는 아직도 많이 어렵기만 합니다. 그렇다고 매번 세무사에게 가서 상담료를 지불하고 상담할 수는 없죠. 어느 정도는 본인이 세금 관련 지식을 쌓아야 상담을 할때도 유리하고, 세무사도 더 좋은 대안을 제시해 줄수 있습니다. 그리고, 투자 뿐만이 아니라 사회생활을 하면서 세금을 떼놓고는 생각할 수 없기도 하죠. 학교에서 잘 가르쳐 주지 않는 금융 지식을 이렇게나마 조금씩 쌓아 나갔으면 좋겠습니다.
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