다주택자 양도세 중과 한시 배제, 소득세법 시행령 개정안 발표

  5월 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 1년간 배제됩니다. 또, 이사 등으로 일시적 1세대 2주택자가 된 경우 비과세 요건이 완화됩니다. 기획재정부가 이같은 내용이 담긴 '소득세법 시행령'을 개정한다고 9일날 발표했습니다. 다주택자들이 많이 관심있게 보고 있던 부분이었는데요. 이번 포스팅에서는 양도소득세 중과 한시 배제 발표 내용이 어떤 것인지와 혜택이 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다.

 

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이번에 발표한 내용은 크게 3가지입니다. 요약하면, 아래와 같습니다.

 

1. 2년 이상 보유한 경우 1년간 양도세를 기본세율만 적용

 

2. 다주택자가 1세대 1주택자가 됐을 때 보유·거주기간을 재기산하는 제도를 폐지

 

3. 일시적 1세대 2주택자가 된 경우 양도기한을 1년에서 2년으로 완화하고,

   세대원 전원 전입해야 한다는 요건을 삭제

 

  시행령은 오는 17일까지 입법예고와 24일 국무회의를 거쳐 이달 말 공포될 방침이지만, 적용 시점은 10일 양도분부터 소급 적용됩니다.

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하나씩 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 1. 2년 이상 보유한 경우 1년간 양도세를 기본세율만 적용

 

	현   행	개   정
세율	기본세율(6~45%) + 20%p(2주택 또는 30%p(3주택)	기본세율(6~45%)
장기보유특별공제	배제	보유기간 3년 이상 시 적용

*보유기간 2년 이상, 2022년 5월 10일~2023년 5월 9일까지 양도시

 

  기존에는 기본세율에 추가로 2주택자의 경우 20% 포인트, 3주택 이상을 가진 경우 30% 포인트를 중과해 양도세를 부과했습니다. 이 경우 최고세율이 양도차익의 75%, 지방세까지 포함하면 82.5%까지 세금으로 내야 했습니다.

  하지만, 이번 시행령 개정안에 따르면 조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 경우 1년간 양도세를 기본세율(6~45%)만 적용합니다. 기본세율만 적용할 경우 최고세율이 지방세 포함 49.5%로 줄어들게 됩니다.

 

  만약 양도가액 15억 원, 양도차익 5억 원인 주택을 10년 보유했다고 가정했을 때, 2주택자의 경우 현행 기준 양도세가 2억 7,310만 원인데 이번 조치로 1억 3,360만 원으로 줄어들게 됩니다. 3주택자도 3억 2,285만 원에서 1억 3,360만 원으로 부담해야할 양도세가 줄어들게 되죠.

  이와 함께 주택을 3년 이상 보유한 경우 양도 차익의 최대 30%(15년 이상 보유)까지 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다. 기존에는 법령상 중과세율을 적용받는 경우 장기보유 특별공제가 불가능했는데 이번 한시 조치로 가능해진 겁니다.

 

 

 2. 다주택자가 1세대 1주택자가 됐을때 보유·거주기간을 재기산 제도 폐지

 

	현   행	개   정
다주택자	다른 주택 처분 후 1주택이 된날부터 새로 계산	주택 수와 관계없이 실제 보유·거주 기간 계산

*조정대상지역 내, 양도일 기준 2년이상 보유·거주

  기존에는 양도일 기준 2년 이상 보유·거주 시 1가구 1주택 비과세를 적용하는데 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도해 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간을 재기산했습니다.

 

  즉, 1세대 1주택자가 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유·거주 요건을 채워야 하는데, 이때 다주택 상태로 주택을 보유한 기간은 인정하지 않았습니다.

 

  예를 들어 A·B·C 주택 3채를 보유한 다주택자가 A 주택과 B 주택을 차례로 처분하고 C 주택 1채만 남겨 1주택자가 됐을 경우, 이 사람은 C 주택을 2년간 보유하고 이 주택에 실제로 거주했더라도 B 주택을 매도해 1주택자가 된 시점부터 추가로 2년간 보유·거주 요건을 채워야 1주택자로서 양도세 비과세를 받을 수 있었습니다. 만약, 요건을 채우지 못할 경우에는 최고 45% 세율로 세금을 내야 하죠. 이 과정에서 2년 요건을 채우기 위해 집주인이 임차인을 급히 내보내거나, 다주택자가 1주택이 된 시점부터 2년간 주택 매물이 동결되는 등의 부작용도 발생했습니다.

 

  앞으로는 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 계산해 1가구 1주택 비과세를 적용하기로 했습니다. 즉, 다주택 여부에 상관없이 실제 주택 보유·거주 기간을 인정받을 수 있게 되는 셈이죠. 가령 위 사례의 경우 B 주택을 매도하고 곧바로 C 주택을 처분하더라도 양도세 비과세를 받을 수 있다는 거죠.

 

  3. 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 요건 완화

 

 양도기한을 1년에서 2년으로 완화

 세대원 전원 전입해야 한다는 요건을 삭제

	현  행	개  정
비과세 요건	신규주택 취득일부터 1년 내 종전주택 양도 세대원 전원 신규주택전입	신규주택 취득일부터 2년 내 종전주택 양도

*종전·신규 주택 모두 조정대상지역인 경우

*조정대상지역 외 경우 양도기한 3년 유지

  
  기존에는 원래 갖고 있던 주택과 새로 취득한 주택 모두 조정대상지역인 경우 비과세 혜택을 받으려면 신규주택 취득일부터 1년 안에 종전 주택을 양도하고 세대원 전원 신규주택에 전입해야 비과세를 받을 수 있었는데요.

 

  예컨대 2021년 1월 1일에 이사를 위해 새로운 주택을 취득한 사람이라면 2021년 12월 31일까지 주택 양도를 마치고, 신규 주택 전입 절차까지 완료한 경우에만 비과세가 가능한거죠. 이는 문재인 정부의 9·13 대책과 12·16 대책에 따른 조치로, 잇따른 규제 발표를 거치면서 양도 기한이 당초 3년에서 1년까지 줄어들었습니다. 이때 1년이라는 기한이 너무 촉박하다 보니 일부 매도자들이 울며 겨자 먹기로 주택을 급매 처분하거나, 아예 주택이 팔리지 않아 비과세를 받지 못하는 경우가 발생하게 됐는데요. 또한, 세대원 전원이 이사하기 어려운 다양한 사정을 고려하지 않고 일률적으로 전입 요건을 적용한 탓에 실거주 1주택자들의 정상적인 '주택 갈아타기'마저 막는 부작용이 컸습니다.

  앞으로는 양도기한을 1년에서 2년으로 완화하고, 세대원 전원 전입해야 한다는 요건을 삭제하기로 했습니다. 그리고, 조정대상지역이 아닌 경우에는 신규주택 취득일부터 3년 안에 양도해야 한다는 기존 규정이 그대로 유지됩니다.

 

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  대선이 시작되면서부터 다주택자들의 관심을 받고 있던 공약들이었는데, 새로운 정부의 발빠른 실천에 따라 다주택자들이 어떤 움직임을 보일지 기대되는데요. 정부가 바라는 것은 아무래도 이로 인한 다주택자들이 가진 매물이 출회되면서 부동산 시장의 거래가 활성화되는 것일텐데요. 개인적인 생각으로 임대차 3법이 걸림돌이 되지 않을까 싶습니다. 2년 보유 기간을 채웠다해도 세입자가 계약갱신 청구권을 행사할 경우 매도가 쉽지 않을 것 같거든요. 그런 문제에 대해서도 새로운 정부가 어떻게 대처해갈지도 궁금한 부분입니다.

 

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