앞서 포스팅에서 대지면적, 건폐율, 용적률의 부동산 용어에 대해서 설명을 드렸는데요. 용적률과 건폐율, 대지면적이 한 세트처럼 따라다니듯이 용도지역에 대한 이해 또한 필요합니다. 용적률과 건폐율이 큰틀에서는 용도지역 내에서 허용하는 범위 내에서 정해지기 때문인데요. 이번 포스팅에서는 용도지역의 개념과 그중에서 우리와 밀접한 관계가 있는 거주지역과 상업지역에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
용도지역이란?
용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.
용도지역의 유형
〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)〉 제6조는 국토를 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지이용방향 등을 고려하여 아래와 같이 크게 4종류의 용도지역으로 구분합니다.
1. 도시지역
인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역으로 아래와 같이 4종류 다시 나눌수 있습니다.
- 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
- 상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
- 공업지역 : 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
- 녹지지역 : 자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
2. 관리지역
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나, 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역으로 아래와 같이 3종류로 나뉘어 집니다.
- 보전관리지역 : 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
- 생산관리지역 : 농업ㆍ임업ㆍ어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
- 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역
3. 농림지역
도시지역에 속하지 않는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
4. 자연환경보전지역
자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원ㆍ문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역
용도지역은 크게는 이렇게 나누어 지지만 토지 투자를 하지 않는 이상 일반적으로는 알 필요가 없고, 기본적으로 주거지역과 상업지역 정도만 알고 있으면 되기 때문에 포스팅에서는 두 가지만 설명하도록 하겠습니다.
주거지역
거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따라 도시 · 군관리계획으로 결정 · 고시된 지역을 말합니다.
주거지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 용도지역 중 도시지역의 한 종류이며, 단독주택 · 중층주택 · 고층주택 등이 적절히 배치되어 다양한 경관을 형성할 수 있고 스카이라인이 유지되도록 다음과 같이 세분하여 지정합니다.
① 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
- 기존에 형성된 양호한 주거환경을 보전할 필요가 있는 지역, 도시자연공원이 연계되어 있는 지역 등을 대상으로 지정하고 원칙적으로 주간선도로에 접하여 지정하지 않아야 합니다.
전용주거지역의 구분
· 제1종 전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
· 제2종 전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
② 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 저층주택, 중층주택 및 고층주택을 적절히 입지시켜 양호한 주거환경을 보호하고 인근의 주거 및 근린생활시설 등과 조화를 이룰 필요가 있는 지역을 대상으로 지정합니다.
일반주거지역의 구분
· 제1종 일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
· 제2종 일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
· 제3종 일반주거지역 : 중 · 고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
③ 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
- 주거용도와 상업용도가 혼재하지만 주로 주거환경을 보호하여야 할 지역, 주거지역과 상업지역 사이에 완충기능이 요구되는 지역 등을 대상으로 지정하며, 장례식장 · 공장 등 주거환경을 침해할 수 있는 시설은 주거기능과 분리시켜 배치하고 주변에 완충녹지를 배치하도록 합니다.
주거지역의 건폐율 및 용적률
주거지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서 정하고 있는 기준에 따라 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례로 정하며, 아래와 표와 같이 정해져 있습니다.
너무 이론만 늘어놓으니 좀 지루하실것 같은데요. 위의 표를 가지고 왜 용도지역별로 건폐율과 용적률이 중요한지 한번 예를 들어 보겠습니다.
내 땅이 100㎡(대지면적)이라고 하며, 전용주거지역 제 2종에서는 최대 건축할 수 있는 면적비율인 건폐율이 50% 이하이기 때문에 100㎡의 50%인 최대 50㎡에만 건축물을 지을 수 있습니다. 그런데, 용적률이 150% 이하이므로 대지면적만큼 지으려면 50㎡ × 3층 = 150㎡ 으로 3층까지 밖에 못 짓게되는거죠.
아마 어떤 동네를 보면 3층의 이하의 낮은 주택들만 보이고, 4층 이상의 건물들이 거의 안 보이시는 곳을 보신 적이 있으실텐데. 이런 곳을 앱 등을 통해서 조회해 보면 대부분 전용주거지역 제1종이나 제2종에 속하는 겁니다.
이번에는 주거 지역 유형 중에 준주거지역을 예로 들어볼까요? 역시 내 땅을 100㎡라고 가정하면, 건폐율이 70% 이하이기 때문에 최대 70㎡에만 건축물을 지을수 있습니다. 그런데, 용적률 최대 허용한도가 500% 이하이기 때문에 500㎡ ÷ 70㎡ ≒ 7층까지 지을 수 있는 셈이죠.
이처럼 주거지역에서는 준주거지역 > 일반주거지역 > 전용주거지역 순으로 용적률이 높아지며, 이와 비례하여 땅값도 비싸지게 됩니다. 용적률이 높을수록 건축물의 층수가 높아지니 수익률 면에서는 당연한 거겠죠?
상업지역
상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시된 지역을 말합니다.
상업지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 용도지역 중 도시지역의 한 종류이며, 주거지역과 공업지역과의 관련성을 기초로 하여 생활권계획상 중심지역에 생활편익시설, 중심업무시설 등과 연계하여 유기적으로 배치하고 이용의 편리성 및 업무수행의 능률성을 확보하기 위하여 지정하며, 다음과 같이 세분하여 지정합니다.
① 중심상업지역 : 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
- 해당 도시의 모든 지역으로부터 접근이 용이하고 대중교통수단의 이용이 편리한 지역으로서 도시·군기본계획상 도시의 중심지역으로 선정된 지역, 고밀화·고도화에 적합한 지형의 조건과 주차·휴식을 위한 오픈 스페이스 및 기반시설 의 확보가 용이하여 신도시의 중심지역으로 개발할 지역 등을 대상으로 지정
② 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
- 주간선도로의 교차지점으로서 통과교통보다 지역 내 교통기능을 수행하는 지역으로서 도시·군기본계획에서 생활권의 중심지로 선정된 지역, 지나친 선적확산을 억제하고 업무와 서비스기능의 접근성을 유지할 수 있는 최소한의 평탄한 면적이 확보될 수 있는 지역 등을 대상으로 지정
③ 근린상업지역 : 근린지역에서 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
- 주간선도로보다는 보조간선도로에 연접해 있으면서 도시·군기본계획의 생활권 계획상 소생활권의 중심지로 선정된 지역 중 주차·승하차·화물적재에 용이한 지역, 근린생활권의 주민들이 간선도로의 횡단 없이 걸어서 접근할 수 있어야 하며 휴식공간을 함께 입지시키는 것이 용이한 지역 등을 대상으로 지정
④ 유통상업지역 : 도시 내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
- 모든 지역으로부터 접근이 용이하고 승하차·화물적재에 용이한 지역, 대중교통수단의 정류장 및 전철역 등과 종합적으로 개발이 가능한 지역 등을 대상으로 지정
상업지역의 건폐율 및 용적률
상업지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서 정하고 있는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하며, 아래와 표와 같이 정해져 있습니다.
거주지역과는 비교가 안될 정도로 건폐율과 용적률이 높습니다. 그만큼 상업지역에 위치한 땅값이 가장 높은 이유이기도 합니다. 원칙상으로는 상업지역에는 주거용 건물을 지을 수 없지만, 주거와 복합된 주거외의 건축물을 같이 짓는건 가능합니다. 쉽게 말해 주상복합 아파트는 지을수가 있는 것입니다. 그런 이유로 해서 상업지역에는 일반 아파트가 아닌 주상복합 형태의 아파트가 들어서는 이유인 거죠.
이야기가 좀 재미있었나요? 부동산 용어가 관심있는 사람조차도 딱딱하게 느껴질때가 많은데요. 쉽게 이야기하는 것도 만만한 일은 아니네요. 다음에는 조금 더 실생활에 가깝고, 쉬운 내용으로 준비해 보도록 하겠습니다.
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