대지면적, 건폐율, 용적률, 연면적 알아보기

  부동산 기사를 읽거나 뉴스를 시청하다 보면 건폐율, 용적률이란 단어를 많이 접하게 됩니다. 특히 재건축, 재개발과 관련해서 많이 나오는 용어인데요. 자연스럽게 대지면적과 건폐율, 연면적이란 말도 따라 나오기 때문에 한 세트처럼 알려지고 있습니다. 이번 포스팅에서는 이러한 대지면적, 건축면적, 연면적, 건폐율, 용적률이 무엇인지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 대지면적, 건축면적, 연면적

 

  건폐율과 용적률을 알기 위해서는 먼저 '면적'에 대한 이해가 필요합니다.

 

 대지면적

대지면적

  땅의 수평투영면적을 말하는데, 부동산에선 해당 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기라 할 수 있습니다. 여기서 '수평투영면적'이란 쉽게 말해, 하늘에서 내려다본 모양의 면적이라고 이해하시면 됩니다. 참고로 건축선과 도로 사이의 면적이나 도시계획시설 면적은 대지면적에 제외됩니다.

 

대지면적 제외 대상

① 대지에 건축선이 정하여진 경우 : 그 건축선과 도로 사이의 대지면적
② 대지에 도시·군계획시설인 도로·공원 등이 있는 경우 : 그 도시·군계획시설에 포함되는 대지면적(도시·군계획시설의 부지 제외)

 

 건축면적

 

  건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다. 즉, 지어질 건물을 하늘에서 봤을 때 가장 넓은 바닥면적이 건축면적이며, 보통은 가장 넓은 층인 1층 바닥면적이 이에 해당됩니다.

 

건축면적 산입 제외 대상
- 지표면으로부터 1m 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5m 이하에 있는 부분)
- 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2m 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당)
- 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로
- 지하주차장의 경사로
- 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말함)
- 생활폐기물 보관시설(음식물쓰레기, 의류 등의 수거함)
- 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 건폐율에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당)
- 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로
- 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정)에서 가축전염병 예방을 위해 설치하는 소독설비시설
- 매장문화재 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장문화재 보호 및 전시에 전용되는 부분
- 가축분뇨 처리시설(2013년 2월 23일 이전에 허가, 신고 없이 설치금지장소가 아닌 곳에 설치한 가축분뇨 배출시설로 한정)
- 어린이집(2011년 4월 6일 이전에 설치된 것만 해당)의 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단(기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 건폐율에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당)

 

 연면적

연면적과 계산방법

 

 

 

 

  대지에 들어선 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다. 예를 들어 지하1층, 지상 3층 건물을 지었을 경우 각 층의 바닥면적이 50㎡ 이라면, 연면적은 50 × 4 = 200㎡이 되는거죠.

 

 

 건폐율

 

건폐율과 계산방법, 건폐율에 따른 도시 밀도

  건축 밀도를 나타내는 지표로서, 대지면적 대비 건축면적으로 산출합니다. 쉽게 말해 대지면적에 비해 건물이 차지하는 면적이 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들면, 대지면적이 100㎡인데 건축면적이 80㎡이라면 건폐율은 80%가 되는것이죠.

 

  건폐율은 정부가 각 건축물마다 대지에 여유 공간을 남겨 도시의 과밀화를 억제하기 위해 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을 통해 용도지역별로 제한하고 있습니다. 이는 또한 일조, 채광 및 통풍 등을 원활하게 하여 쾌적한 생활환경을 조성하고 비상시에 대비하려는 목적도 있습니다.

 

  같은 대지면적이라도 허용된 건폐율이 더 높다면, 더 넓은 건물을 지을 수 있게 되는 셈인데요. 예를 들어, 똑같은 100㎡ 크기의 땅을 구입했더라도 건폐율이 50% 이하로 제한된 곳에서는 바닥면적 50㎡까지, 건폐율이 80% 이하로 제한된 곳에서는 바닥면적 80㎡까지의 건물을 지을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 용적률

 

용적률과 계산방법

 

  건폐율이 바닥 넓이 제한에 대한 것이라면, 용적률은 높이에 대한 제한이라고 할 수 있습니다. 용적률은 대지면적 대비 건축물 연면적 비율로 산출하는데요. 간단하게 '건폐율 × 건물 층 수'로 계산하시면 보다 쉽게 계산하실 수 있습니다. 예를 들어, 대지면적이 100㎡이고, 1층 바닥면적이 50㎡인 5층 건물의 경우, 건폐율 50%에 5를 곱한 250%가 용적률이 됩니다.

 

  용적률 역시 도시의 교통, 일조권, 환경 등을 쾌적하게 유지하기 위해 제한을 받는데요. 용적률 제한 기준이 높다는 것은 건축물 연면적의 비율이 높다는 것을 의미하고, 이는 건물을 높게 지을 수 있다는 것을 말합니다.

 

 

 

 

  다만, 지하층과 필로티 구조로 주차장으로 쓰이는 지상층은 연면적 제한을 받지 않기 때문에 용적률 산출 시 제외됩니다.

 

용적률을 산정할 시 제외 대상

① 지하층의 면적
② 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적
③ 초고층 건축물과 준초고층 건출물에 설치하는 피난안전구역의 면적
④ 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

 

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  그동안 아리송했던 건폐율과 용적률에 대해 이제 잘 아셨나요? 이제는 부동산 기사나 뉴스를 봐도 고개를 끄덕이며 알아듣는 시늉은 할 수 있겠죠?? 이번 포스팅은 여기서 마치고, 다음에도 좋은 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.

 

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