다세대 vs 다가구? 뭐가 다른거지?

  집을 보러 다니면, 어떤 곳은 다가구라고 하고, 어떤 곳은 다세대라고 하는데 분명히 둘다 모양이 비슷한 빌라인데 도대체 뭐가 다른 걸까요?  이렇게 외관은 비슷한지 몰라도 다가구와 다세대는 많은 면에서 다릅니다. 차이를 모르고, 집을 얻으면 큰 낭패를 겪을 수도 있죠. 이번 포스팅에서는 사람들이 헷갈리기 쉬운 다가구와 다세대의 개념과 차이점 그리고 주의사항을 알아보도록 하겠습니다.

 

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 단독주택과 공동주택

 

  다세대 주택과 다가구 주택을 구분하기 전에 단독주택과 공동주택의 개념을 구분이 먼저 필요합니다.

 

  주택법상 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 구분할 수 있습니다. 이 두 가지 주택의 가장 큰 차이점은 '소유자 구분이 가능한지 여부'입니다. 

 

 

 단독주택

 

  단독주택은 해당 건물의 소유자가 1명인 경우로, 건물 내 호실이 각각 분리돼 있어도 전체 건물에 대한 소유주는 1명입니다.

 

 공동주택

 

  이에 반해 공동주택은 하나의 건물에 다수의 소유주가 존재하는 경우로, 각 호실이 각각의 부동산으로 인정되고, 거래 역시 세대별로 가능합니다.

 

 

  이러한 단독주택과 공동주택 내에서도 여러 종류로 분류할 수 있습니다. 앞으로 알아볼 다세대 주택과 다가구 주택의 그 종류의 하나입니다.

 

단독주택과 공동주택의 종류

 

 

 

 

 

 

 다세대주택과 다가구주택의 개념

 

  사람들이 다세대 주택과 다가구 주택을 헷갈리는 이는 비슷한 외관으로 이유도 있지만, 가장 큰 이유는 '세대'와 '가구'를 혼용해서 사용하기 때문입니다. 엄연히 '세대'와 '가구'는 다른 의미이기 때문에, 다세대 주택과 다가구 주택의 의미도 다를 수 밖에 없습니다.

 

 세대

구분 등기가 가능한 소유권이 있는 개념

 

 가구

구분 등기가 불가능한 소유권이 없는 개념

 

  이처럼 세대와 가구를 구분 등기가 가능한 소유권의 여부로 먼저 구분을 하게 되면, 다세대 주택과 다가구 주택의 구분이 한층 쉬워지게 됩니다.

 

 

소유권에 따른 다세대 주택과 다가구 주택의 차이

 

 다세대 주택

 

  하나의 건물에 소유권이 있는 주택이 많이 모여 있는 것. 즉, 앞서 말한 공동주택을 말함.

  공동주택의 한 종류인 다세대 주택은 소유주가 다수로, 각 집마다 개별 등기가 가능합니다. 1개동 연면적이 660㎡ (지하 주차장 면적 제외) 이하며 층수가 4개층 이하로 구성되며, 19세대 이하만 건축 가능합니다.

 

 

 다가구 주택

 

  하나의 건물에 소유권이 없는 주택이 많이 모여 있는 것. 소유권은 건물주에게만 있음. 즉, 앞서 말한 단독주택을 말함.

  단독주택의 한 종류인 다가구 주택은 소유주가 1명으로, 단독 등기만 가능합니다. 1개동 연면적이 660㎡ 이하며 층수가 3층 이하(1층을 주차장으로 건설시 4층 이하)로 구성되며, 19개 호실 이하만 건축 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 다세대주택과 다가구주택의 차이

 

  이처럼 다세대주택과 다가구주택은 건축법상으로도 다르고, 소유권 여부로도 다르기 때문에 실무상으로도 차이가 발생하게 됩니다.

 

 세금

 

  다가구 주택은 건물 전체의 소유주가 1인이기 때문에, 19실 이하로 건축되어 각 호실별 주인이 따로 있다고 해도, 결국 주택수 1채로 간주됩니다. 주택 규모가 크기 때문에 주택가액에 따른 세금 차이가 있지만, 기본적으로 1주택자 세금을 적용받게 되죠. 

 

  반면에 다세대 주택의 경우에는 세대별로 소유주를 구분하므로, 건물 한채를 1인이 소유한다고 할 경우 건물 내에 호실에 비례해서 주택수가 늘어나게 됩니다. 따라서, 호실이 많으면 많을 수록 다주택자로서 엄청난 세금을 추징당하게 되는 셈이죠.

 

  아래 그림에서 다가구 주택 소유자인 A는 4개 호실을 소유하고 있지만, 결과적으로 전체 건물이 하나의 단독주택이므로 1주택자의 세금만 부담하면 됩니다. 그러나, 다세대 주택에서 4개 호실을 소유하고 있는 A의 경우는 4주택자가 되는 것이기 때문에 다주택자에 대한 중과세를 피할 수 없게 됩니다.

 

 

소유권 차이로 인한 다세대 주택과 다가구 주택의 주택수 차이

 

 

 

 

 

 

 전세 임대

 

  다세대 주택의 경우에는 1세대가 하나의 소유권에 따른 주택이기 때문에 일반적으로 임차를 하는데 있어 큰 문제가 없습니다. 그러나, 다가구 주택의 경우에는 등기 구분이 다르기 때문에 전세금반환보증보험에 가입이 어렵습니다.

 

  이는 보증공사에서 전세보증보험 가입을 위해서는 해당 주택에 대한 보증금을 알아야 하는데, 다세대 주택은 1세대당 보증금으로 구분이 되지만, 다가구 주택은 본인 호실의 전세금을 포함한 주택 전체 호실의 보증금과 확정일자, 임차인 내역까지 모두 제출해야 하는데, 집주인으로써는 번거롭기도 하고, 탐탁치 않아 해서 비협조적인 경우가 많기 때문입니다.

 

  그리고, 같은 이유로 은행에서 전세자금대출을 할때도 생각보다 많은 전세자금대출이 나오지 않습니다. 은행 입장에서는 다른 임차인들의 전세보증금으로 인해 은행이 보장받을 수 있는 전세자금대출금 규모 파악이 쉽지 않기 때문에 최대한 보수적으로 책정하기 때문이죠.

 

  또한, 임차인의 순위 여부도 중요한데요. 만약에 나보다 보증금이 큰 임차인들이 먼저 전입해 있을 경우, 아무리 확정일자와 전입일자를 잘 갖췄다 하더라도, 순위에서 밀리기 때문에 경매 처분 당했을때 받을 수 있는 잔여 보증금이 거의 없을 수 있습니다.

 

 

  그리고, 소유주의 대출 여부도 중요한 사항인데, 다세대 주택의 경우에는 1주택이기 때문에 보증금보다 대출이 과도하게 많을 경우 파악이 쉽고, 계약시 대출 상환 완료를 특약으로 해서 임차를 하면 됩니다. 하지만, 다가구 주택의 경우 소유주가 구입시 받은 대출이 있는 경우가 많은데, 1개 호실을 임차하는 입장에서 대출을 문제삼기는 현실적으로 쉽지 않습니다. 게다가 대출 규모가 전체 임차인들의 보증금 합산액보다 많거나 비슷할 수도 있는데, 이조차도 다른 임차인들의 보증금 상황을 모르기 때문에 파악이 쉽지 않습니다. 이러한 경우 역시 전세 보증금을 돌려 받지 못할 확률이 높아지겠죠.

 

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  생각보다 다가구에 대해 고려할게 많죠? 만약 임차인으로써 다가구 주택에 전세로 들어가게 될 경우 이런 경우를 반드시 염두에 두시고 꼼꼼히 알아보셔야 합니다. 그래도 모든 다가구 주택이 이런 문제를 안고 있는건 아니니까요.

 

  결과적으로 건물 전체를 소유를 한다면, 세금 측면에서 다주택자가 되는 다세대 주택보다는 다가구 주택이 유리하고, 임차를 하는 입장에서는 다가구 주택보다는 다세대 주택쪽이 유리하답니다.

 

  이번 포스팅은 여기까지입니다. 도움이 많이 되셨나요? 읽어주셔서 감사합니다. 

 

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