이번주 금요일 변함없이 KB부동산에서 주간 시계열을 발표하였습니다. 이번주는 지난 주에는 어떤 변화가 있었는지 KB부동산 시계열자료를 통해서 알아보도록 하겠습니다.
먼저 발표된 KB주간 시계열을 요약을 통해서 간단히 살펴보겠습니다.
다소간의 변화는 있지만, 사실 큰 맥락상으로는 몇주간의 흐름과 바뀐것이 없어 보입니다. 그래서 이번주는 지난달까지의 부동산 시장의 변화에 대해서 알아볼까 합니다. 조금더 크게 보면 다른게 보이지 않을까요?
이 그래프는 86년부터 현재까지 매매가격지수 변화를 보여줍니다. 중간에 굴곡이 있긴 하지만, 그래프의 방향은 지속적으로 우상향하고 있네요.
전세가격지수 변화 역시 우상향을 그리고 있네요. 굴곡면에서는 매매가격지수보다는 덜한 편입니다. 결국 그래프로만 본다면, 미디어에서 집값 하락을 이야기하는 순간은 중간 몇년간에 해당할 뿐이고, 결국은 상승한다는 셈이죠. 미국 주식을 하시는 분이라면 S&P500와 비슷하다고 이야기하면 더 와닿을까요?
위의 표는 22년 3월 기준 전국 주요지역의 평균매매 및 평균전세가격입니다. 아파트 가격만 본다면, 전국 평균 매매가격은 5.5억이고, 서울의 평균매매가격은 12.7억이군요. 경기도 지역만 해도 평균 매매가격은 6.2억입니다. 반면에 광역시를 제외한 지방도시의 경우 평균매매가격이 2.4억으로 차이가 많이 나는군요. 경기도 지역에서라도 집을 장만하려면 6억은 있어야 된다는 이야기네요.
그래프로 보면 격차가 더 잘보이는군요. 종합기준은 아파트뿐만 아니라 단독주택과 연립을 포함하여 산출한 가격이라는 이야기입니다. 전국 평균매매가격이 서울 평균매매가격의 절반 수준이네요.
위 그래프는 2월과 3월의 전체 지역중에서 매매가격이 상승, 보합, 하락지역에 대한 분포를 나타낸 것입니다. 2월보다 3월이 조금 하락하긴 했지만, 전체적으로 보합이나 하락한 지역보다는 상승한 지역이 훨씬 많습니다. 뭔가 이상하지 않나요? 미디어에서는 분명히 부동산 가격이 하락했다고 하는데, 왜 상승이 많은걸까요? 미디어에서 이야기하는것은 대부분 서울을 포함한 경기, 인천의 수도권입니다. 그 이외 지역이 상승하거나 하는 것은 큰 관심이 없는거죠. 이 기간 동안에도 수도권을 제외한 지방 지역은 모두 상승했다는 이야기인데 말이죠.
전세가격 역시 보합이나 하락보다는 상승한 지역이 63.4%로 훨씬 많습니다. 부동산 시장이 하락하고 있다면, 상승한 지역보다는 보합과 하락이 절반 이상으로 많아야 맞는거겠죠. 참고로 지금 보고 계신 지수들은 모두 KB부동산에게 만든 통계자료입니다.
하지만, 위의 그래프를 보시면 아시겠지만, 주택매매가격이 상승은 했지만 상승률이 그렇게 높지는 않았다는것을 알수 있습니다. 작년 11월을 변곡점으로 해서 하락이 아닌 상승률이 줄어들고 있는 모습입니다. 주택전세가격 역시 비슷한 모양을 보이고 있습니다.
위의 그래프는 매수우위지수라고 하며, 중개업소에서 매도 문의가 많은지, 매수 문의가 많은지를 취합해서 지수로 만든것입니다. 100이 넘어가면 매수자가 많은것이고, 100 아래는 매도자가 많은 것입니다. 작년 8월을 기점으로 매수우위지수가 낮아져서 지금은 50.4의 낮은 수치를 보이고 있습니다. 실무적으로도 중개업소에서 집을 사겠다는 사람이 없다고 하는군요. 따라서, 급한 매도자들은 집값을 조금씩 낮춰서 내놓고 있습니다. 그런데도 매수자가 없는 상황이 지금 수준이라고 생각하시면 될 것 같습니다.
지역별로 봤을때는 기타지방(경북, 경남, 충북, 충남, 강원, 전남, 전북)이 66.1로 가장 높은 수준입니다. 반면에 대구는 26.8로 일반적인 매매가 거의 되지 않는다고 보시면 됩니다.
이 그래프는 KB부동산이 일선 중개업소를 대상으로 향후 2~3개월 후 부동산 상승 전망 의견을 취합하여 지수로 만든것으로써 매매전망지수라고 합니다. 아무래도 최일선에서 일하는 분들이다보니 가격 변화에 민감하기 때문에 이러한 전망이 선행해서 반영되어 잘 맞는 편인것 같네요.
그래프상으로 보면 이미 작년 11월 실제 매매가격 지수가 하락이 시작되기 전에 중개업소에서는 8~9월부터 하락 의견이 조금씩 나타난 것 같습니다. 그리고 변곡점이 된 11월부터는 본격적으로 하락 의견이 많아진것 같네요. 반면에 올해 2월에 비해 3월은 전망을 좋게 보기 시작한것 같습니다.
지역별로 보면, 3월 기준 매매전망지수가 가장 높은 지역은 강원이군요. 그 뒤로 전북과 경북, 그리고 경남이 뒤를 잇고 있고, 충북과 충남도 100을 넘는 수치를 보이며, 앞으로 부동산 시장이 상승할 것으로 보고 있습니다.
위 그래프는 대한민국을 대표하는 선도아파트 50개를 매년 12월에 선별하여, 가격증감율을 지수화한 것입니다. 단순히 아파트가 비싼 것이 아닌 시가총액 개념으로 단지 전체 가격을 산출하기 때문에 우리가 생각하는 대장 아파트와는 차이가 있습니다.
일반적으로 부동산 시장의 상승흐름이 시작될때는 대장아파트들 가격이 먼저 움직입니다. 하지만, 이때는 전체 매매가격지수가 평균에 묻히기 때문에 눈에 띄는 변화를 보이지 못합니다. 대부분의 투자자들은 전국의 대장아파트들의 리스트를 만들어 놓고 그 아파트들의 가격 변화를 모니터링하고 있습니다. 앞서 말한것처럼 상승 흐름을 알아볼 수 있는 단초가 되기 때문이죠. 그래서 만들어진 지수가 바로 선도아파트50지수입니다. 그래프를 보시면 2월을 바닥으로 해서 3월에는 약간의 상승을 보이고 있는데요. 이런 흐름을 지켜보는 것이 상당히 중요합니다.
만약 매매가격지수가 증가하게 되면, 이미 대장아파트로 불리는 선도 아파트들의 가격은 크게 상승한 상태입니다. 다만, 이 지수의 경우 일반적인 대장아파트들은 아니기 때문에 조금 다르게 움직이는 면은 있는것 같습니다.
KB부동산에서 내놓는 주간시계열의 흐름이 너무 변화가 없어서 이번 포스팅에서는 월간 단위의 자료를 가지고 말씀드려봤습니다. 월간자료 역시 큰 변화가 있는 것은 아니기 때문에 긴 흐름을 보면서, 어떤 자료들이 있고, 이 자료를 어떻게 보는지에 대해서 알아봤습니다. 새로운 정책으로 인해 부동산 시장의 흐름이 바뀌어서 다음 포스팅에서는 다른 좋은 이야기를 할 수 있었으면 좋겠네요.
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