예전 포스팅에서 내 피같은 전세보증금을 지키기 위한 방법으로 확정일자와 전입일자의 중요성, 그리고 인터넷으로 확정일자를 신고하는 방법을 말씀드렸는데요. 그 방법과 더불어 또하나의 안전장치인 전세보증보험에 대해 알려드리고자 합니다.
새로 전세집을 알아보려고 하시는 분들, 요즘 전세금 사기 등의 기사를 보면 심란하시죠? 어떻게 하면 내 소중한 전세금을 안전하게 지키면서 집을 얻을 수 있을까 고민이 많아지는데요. 집을 알아보고 다니시는 분들은 꼭 읽어보시고, 소중한 전세금을 최대한 안전하게 지키시기 바랍니다.
확정일자 관련한 포스팅은 아래 링크를 참고해주세요.
전세계약할때, 인터넷 전입신고와 확정일자 받는 법
안녕하세요. 재테크 블로거 머니블루입니다. 전세계약을 처음해 보시는 예비세입자들은 요즘 깡통전세다, 전세사기다 해서 마음이 불안하기만 한데요. 자칫하면 자신이 그 뉴스의 주인공이
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전세보증보험
전세보증보험이란 임차인이 임대인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해 보증기관이 대신 보증금을 지불해주는 제도입니다. 전세가가 떨어져 임대인 계약 만기 이후에도 보증금을 돌려주지 못하거나, 임대인의 빚으로 인해 집이 경매로 넘어가 전세보증금을 받지 못하는 경우, 임차인들의 전세보증금을 보호하기 위한 제도인 거죠.
전세보증보험에 가입하게 되면 임차인은 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 보증기관으로부터 보증금을 먼저 받을 수 있습니다. 임대인에게 돌려받지 못한 보증금은 보증기관이 알아서 대신 환수합니다. 예전에는 보증보험에 가입함에 있어서 임대인의 동의가 필요했는데, 이를 악용하는 임대인이 있어 지난해부터 전세보증보험 가입 절차가 간소화되면서 아파트의 경우 임대인 사전 동의 없이 더 간편하게 전세보증보험 가입이 가능해졌습니다.
전세보증보험 종류
전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)에서 가입할 수 있습니다. 가입대상, 보증료율, 보증금액 등이 상이하니 본인의 조건에 맞는 상품으로 가입해야 합니다.
전세보증보험의 가입대상은 공통적으로 아파트, 단독, 연립, 다세대, 다가구, 주거용 오피스텔이 해당되며, SGI에서는 도시형 생활주택도 가입이 가능합니다.
참고로, 보험료가 SGI가 HUG보다 비싸지만, 보증금액이나 가입대상면에서 유리한 편입니다.
전세보증보험 가입조건
가입을 위해서는 기본적으로 '주택의 인도'와 '전입신고'를 마치고 전세계약서상 '확정일자'를 갖춰야 하며, 보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유여야 합니다.
보증 대상 주택 소유권에 대한 권리 침해가 없어야 하며, 전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소해야 합니다.
또한 건축물 대장에 위반건축물로 기재되어 있는 경우 가입할 수 없으며, '전세 계약 기간이 1년 이상'인 경우 가입이 가능합니다.
전세보증금 기준 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하인 경우 가입이 가능하며, 전세보증금을 대출받은 경우 신용대출은 보증 가입이 가능하지만, 담보 대출, 채권양도 통지된 전세대출의 경우 보증이 불가하니 유의하시기 바랍니다.
전세보증보험 가입방법
일반적으로는 은행으로부터 전세자금 대출을 받게되면, 은행에서 전세보증보험 가입을 필수 요건으로 내세우며, 직접 알선해 줍니다. 그러나, 전세자금 대출이 필요하지 않거나, 별개로 직접 알아서 가입하려는 경우, 주택도시공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에 직접 방문하거나 웹사이트를 통해서 가입 가능합니다.
기본 제출 서류
- 보증신청서
- 개인정보제공동의서
- 전세보증금반환보증 확약서
공통서류(아파트, 주거용 오피스텔)
- 주민등록등본 및 신분증 사본(사업자는 사업자등록증 사본)
- 확정일자부 전세계약서 사본
- 전세보증금 수령 및 지급 확인 서류(계좌이체 내역서, 무통장입금증, 영수증 등)
- 부동산등기부등본 및 전입세대 열람내역
추가서류(단독, 다가구 등)
- 건축물대장
- 전세목적물에 대한 타전세 계약체결내역확인서
- 주채무자가 법인일 경우 법인등기부등본 또는 사업자등록증 사본
기타
- (필요시) 인감증명서, 채권양도계약서, 위임장 등
전세보증보험 신청기간과 보증기간
신규 전세계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기전, 갱신 전세계약은 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월부터 갱신 계약서상 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전으로 모두 전세계약 2년 기준 1년 안에만 가입하면 됩니다. 전세보증보험에 가입하면 보증서 발급일로부터 전세계약기간 만료일 후 1개월까지 HUG 혹은 SGI가 임차인의 전세보증금 반환을 책임지게 됩니다.
쉽게 말하면, 전세계약 기간의 절반이 지나기 전까지만 신청하면 됩니다.
전세보증금 가입금액
전세보증보험 보증료 산정방식은 아래와 같은 공식을 따릅니다.
보증금액 X 보증료율 X (보증기간에 해당하는 일수 / 365일)
보증료율은 서울보증보험의 경우, 아파트는 연 0.192%, 기타주택은 연 0.218%입니다.
예를 들어 2년 계약에 보증금 2년 계약에 보증금 3억 원인 아파트를 전세계약 한 A씨의 보증료는 아래와 같이 계산할 수 있습니다.
주택도시보증공사(HUG)
3억(보증금액) X 0.128%(아파트 보증료율) X 2년 (730일 / 360일) = 768,000원 (연 기준)
서울보증보험(SGI)
3억(보증금액) X 0.192%(아파트 보증료율) X 2년 (730일 / 360일) = 1,152,000원 (연 기준)
HUG와 SGI는 개인별 여러가지 여건에 따라 최소 3%에서 최대 5%까지 할인조건 등이 있으니 자세한 내용은 보증기관에 상담하는 것이 정확합니다.
전세보증보험의 한계
이러한 전세보증보험이 안전장치로써 절대적이지는 않습니다. 특히 아파트가 아닌 다세대, 다가구, 빌라에 전세로 거주하는 임차인들에게 전세보증보험은 가입부터 쉽지않은데요. 현재 내가 거주하고 있는 다가구, 주택에서 전세보증보험에 가입하기 위해서는 나보다 먼저 입주한 임차인들의 보증금 합을 알아야 하고, 보증금을 합한 금액이 건물 실거래가의 150% 이하여야 한다는 가입 조건이 있습니다.
보증금 합을 알기 위해서는 임대인에게 확인을 요청해야 하는데 사실상 임대인들의 협조 없이는 보험 가입이 거의 불가능한 것이죠. 그리고, 임대인이 전세보증보험을 꺼리는 경우 임차인 입장에서는 현실적으로 보증보험 가입을 포기하고 입주하는 수밖에 없습니다. 또한 이러한 위험부담으로 인해 가입하게 되더라도 아파트보다 가입금액이 높아 임차인에게 금액 부담이 크다는 단점이 있습니다.
이상으로 전세보증금을 지키기 위한 또하나의 안전장치인 전세보증보험에 대해 알아보았습니다. 집을 구하시려는 분들에게 도움이 되었으면 합니다.
만약, 내 확정일자와 전입일자가 가장 선순위이고, 어떤 경우에라도 내 보증금을 돌려받을 수 있는 확률이 100%라면 굳이 가입할 필요가 없을지도 모릅니다. 하지만, 그게 아니라면 이러한 전세보증보험의 한계에도 불구하고, 가입하는 것이 보다 적은 금액으로 내 보증금을 지킬수 있는 방편으로 가장 유리한 방법이라고 생각합니다.
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