공시지가, 기준시가, 실거래가, 그리고 시세, 개념과 차이

   부동산에 관심을 갖고, 책이나 강의 등의 공부를 하다보면 여러가지 부동산 용어를 접하게 되는데요. 서로 비슷한 것처럼 보이는데, 개념이 전혀 달라서 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 그중에서 부동산을 계량하는데 있어서 중요한 기준시가, 공시지가, 실거래가 등을 많이 듣게 됩니다. 이번 포스팅에서는 기준시가, 공시지가, 실거래가의 개념과 각각의 용어들의 차이가 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 공시지가, 기준시가, 실거래가, 호가, 시세의 개념과 차이

 

 실거래가

  실거래가라는 것은 말 그대로 부동산이 실제로 거래된 가격을 의미합니다. 다른 용어들에 비해서는 가장 직관적이고, 부동산을 매매할때 가장 많이 쓰는 친숙한 용어죠. 실거래가는 취득세나 양도소득세, 증여 및 상속 등의 세금 계산에서 과세표준으로 쓰입니다. 그러다 보니 과거에는 이러한 세금을 적게 내기 위해서 실제 거래된 가격보다 낮은 금액을 으로 계약서를 작성하는 등의 불법 행위가 흔하게 이뤄지기도 했습니다.

 

  하지만, 2006년 1월 1일부터는 모든 부동산 거래를 의무적으로 신고하도록 하였고, 이를 어길 경우 취득금액의 5% 또는 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 바뀌었습니다. 지금도 분양 시장이나 일부 부동산 매매에서는 불법 행위가 이뤄지긴 하지만, 그럼에도 불구하고 어느 정도 거래 가격의 투명성을 유지하게 되었습니다. 그리고, 부동산 매매계약을 체결하면 30일 이내에 실거래가 신고를 해야 하는데, 실거래가는 그 신고되는 가격을 말한다고 아시면 됩니다.

 

  실거래가는 국토교통부에서 관리, 운영하는 '국토교통부 실거래가 공개시스템'에서 누구나 실거래 내역을 조회할 수 있습니다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

 시세와 호가

 

  아마도 부동산 거래를 처음 하시는 분들이라면 시세와 실거래가 그리고 호가가 일반적으로 헷갈리는 단어가 아닐까 싶은데요. 호가라는 것은 부동산을 팔고 싶어 하는 사람이 팔고자 희망하는 가격이라고 할 수 있습니다. 말 그대로 희망하는 가격이기 때문에 일반적으로는 이 가격의 어느 정도 아래 부분에서 절충하여 거래되게 되고, 이것이 실거래가가 되는 것이죠. 네이버 부동산에 매물로 올라와 있는 가격이 모두 호가라고 보시면 됩니다. 반면에 시세라는 것은 조금 추상적인 개념입니다. 통상적인 개념으로는 그동안 거래된 실거래가의 평균치라고 할 수도 있지만, 중개사들 사이에서 평균 이정도 가격이면 거래될 수 있겠다라는 개념도 포함됩니다. 그러나, 이런 식으로는 취급이 어렵기 때문에 KB부동산에서는 이를 토대로 하여 KB시세라는 것을 만들었고, KB시세는 금융기관 등에서 대출을 진행할때 기준이 되고 있습니다.

 

 공시지가

 

  공시지가는 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말합니다. 즉, 건물 등의 지상 건축물을 제외하고 순수하게 그 땅의 가치를 측정하여 공시하는 가격을 말하는 것이죠. 공시지가는 합리적이고 일관성이 있는 지가정보체계를 세우기 위해 부동산 가격 및 감정평가에 관한 법률에 따라 선정하여 공시한 땅값으로 정부에서 세금을 부과할 때 사용되는 가격입니다. 공시지가는 실거래 가격보다 낮은 60~80% 정도로 책정이 되고, 이 가격을 기준으로 종합부동산세와 재산세 등을 과세하게 됩니다.

 

 공시지가는 아래와 같이 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉘어 집니다.

표준공시지가

  우리나라에 있는 모든 토지를 일일이 조사하여 평가하는 것은 불가능합니다. 그래서 표준공시지가는 전국 2,700만 필지의 토지 중 대표성이 있는 50만 필지를 표준으로 정해 감정평가기관에서 의견을 모아 결정해서 공시합니다. 이렇게 매년 1월 1월 기준으로 산정한 토지가격이 표준지공시지가입니다. 

개별공시지가

  개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 각 지방자치단체에서 각각의 개별토지를 산정한 단위면적당 가격입니다. 주택이나 아파트 등에도 공시지가라고 하지만 정확히 말하면 주택공시가격이 맞는건데요. 이러한 주택공시가격은 토지와 건물을 통합 가격을 말합니다. 그리고 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격 등 3가지로 나뉘는데 이를 통틀어 공시지가라고 합니다.  

 

  매년 초에 평가하여 발표하고, 이의가 없으면 확정되는 구조이며, 6월 1일의 소유주를 기준으로 재산세와 종합부동산세(종부세)를 부과하고 있습니다. 만약 5월 31일까지 부동산을 팔았다면, 종부세와 재산세 과세 의무가 없으니 혹시라도 부동산 매매 계획이 있으시다면 6월 1일을 잘 기억하셔야 합니다. 

 

  문 정부에서 계속 외치던 공시가 현실화라는게 이렇게 실거래가와 차이가 나다보니 실거래가와 공시지가를 90%까지 끌어올리겠다는 이야기입니다. 그래야 급등하는 실거래가에 맞춰서 세금을 더 걷을 수 있을테니까요. 그런데, 만약 공시가 현실화로 인해서 시세의 90%로 맞춰졌다면, 부동산 시장이 폭락하여 실거래가가 반토막이 난다면, 공시가도 과연 그렇게 내려줄지 의문입니다. 실거래가의 경우 연중 수시로 하락과 상승이 있을텐데, 공시지가는 한번 확정되면 그 해에는 변동이 없거든요.

 

 

 

 기준시가

 

  기준시가는 국세청에서 고시하는 금액으로 국세청이 부동산 거래 등에 따른 양도소득세와 상속, 증여세를 매길 때 기준으로 삼는 금액을 말하는 것으로,  땅에 대해서 산정한 금액인 공시지가와는 달리 땅과 지상 건축물까지 포함한 전체에 대한 감정가액을 말하며, 건물의 경우에는 용도, 신축년도, 위치 가격 등을 고려하여 정하며 아파트와 공동주택 기준시가는 매년 4월마다 국세청에서 주택경기와 경제정책을 반영하여 발표하고, 연립이나 다세대, 일반주택은 1년에 1회 일정한 계산방법으로 국세청에서 발표합니다.

  기준시가는 평가상 건물의 면적에 제곱미터당 가격을 곱해 결정되며 실거래가의 80% 수준입니다. 기준시가는 부동산 양도시 양도소득세를 신고하지 않거나 다르게 신고한 경우와 상속세, 증여세 과세할 때 상속, 증여재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에 적용하게 되며, 만약 이들이 실거래가액으로 신고하고 정당하다고 인정될 경우에는 기준시가를 적용하지 않습니다.

 

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  지금까지 간단하게 실거래가, 호가, 시세, 공시지가, 기준시가에 대해서 알아보았습니다. 사실, 우리가 부동산을 자주 접할 일이 없기 때문에 이런 용어들에 익숙치 않은게 사실입니다. 부동산 투자를 하는 저조차도 공시지가, 기준시가에 익숙치는 않습니다. 다만, 보유한 주택에 대한 세금때문에 공시지가 등에 대해서 조금 더 알고 있는 수준일 뿐이죠. 만약 오늘 내용을 다 잊어버리신다고 해도 딱 하나만은 기억하셨으면 좋겠습니다. 현재 보유한 모든 부동산 세금의 기준 과세일은 6월 1일이다라는 것이죠.

 

 

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