부동산 시장, 역사는 반복된다

  문재인 정부 시대에 부동산 시장을 규제하기 위해서 임대차3법, 대출 규제, 다주택자 규제, 세금 중과세 등 셀수 없을만큼 많은 정책을 발표했습니다. 무주택자부터 다주택자까지 어떻게 이렇게까지 하는지 원망 가득한 눈길로 바라보고 있죠. 이번 대선에서도 부동산은 여러 후보들의 공약의 중심이었습니다. 그런데, 놀라운 사실은 그동안 과거 부동산 시장과 그에 대한 규제에서 지금 발표한 정책들이 이미 그전에도 적용되었거나 논의되었었다는 것입니다. 이처럼 부동산 시장의 상황에 따라 발표된 여러 정책 속에서 규제와 완화를 반복해 왔는데요. 이번 포스팅에서는 과거 대한민국의 역사속에서 부동산 시장을 둘러싼 정권에 따라 정책이 어떻게 바뀌었지를 보도록 하겠습니다.

 

 부동산 정책의 역사를 보는 이유

 

  역사는 반복된다는 말이 있습니다. 부동산 정책에 있어서도 역시 마찬가지입니다. 시장이 과열되면 공급과 규제를 강화하고, 반대로 침체되면 부양책과 규제 완화책을 쓰는 패턴이 반복되었습니다. 그렇기 때문에 지난 수십 년간 부동산 정책이 어떻게 변화했는지 살펴보면 앞으로 어떤 정책이 시행될지 그리고 앞으로 시장이 어떻게 흘러갈지 대략적으로 짐작할 수 있기 때문에 과거의 부동산 정책의 역사를 되돌아 보는 것은 반드시 필요합니다.

 

 역대 정부의 부동산 정책

 

  아래 서술에서 보기 편하도록 규제 및 공급 정책은 빨간색으로, 완화 정책은 파란색으로 표기하도록 하겠습니다. 참고로, 규제와 공급은 부동산 가격을 하락시키는 요인이고, 완화 정책은 부동산 시장을 부양하는 역할을 합니다. 즉, 가격을 올릴려고 노력하는거죠. 어떤 정부에서 빨간색(규제 및 공급)이나 파란색(완화)이 있는지 유심히 보시기 바랍니다. 

 

 

 박정희 정부(1960년대~1970년대) 부동산 불패 신화의 시작

 

  박정희 정부 시기에는 개발 위주의 정책으로 흘러갔습니다. 특히 1960년대에 서울은 전국 각지에서 몰려든 사람들로 인해 이미 포화상태에 이르렀습니다. 그러자 정부에서는 서울의 인구를 분산시키기 위해 강남지역 개발을 검토하게 됩니다. 1966년 한남대교(개발 당시 명칭은 제 3한강교) 공사와 경북고속도로 건설을 토대로 하여 본격적인 강남개발이 시작되었습니다. 특히 1970년대 초 강북에 자리하던 서울의 여러 명문 고등학교가 대부분 강남으로 이전하면서 학군도 형성되었고, 이후 강남의 아파트 시장에는 투기 광풍이 불어닥칩니다.

 

 

 전두환 정부(1980년대~1988년) 일관성 없는 정책의 반복

 

 전두환 정부는 시장의 분위기에 따라 규제 완화와 투기 억제 정책을 반복했습니다. 정권 초기에 전 세계적인 오일쇼크로 경기침체가 일어나자 그에 대응하기 위해 양도세를 인하하고 전매 기간을 단축하는 등 규제를 완화해 부동산 경기 활성화를 유도했습니다.

 이후 시장이 과열되자 다시 투기과열지구를 지정하고, 분양권 전매를 제한했으며 토지거래신고제와 같은 투기 억제 정책을 연이어 내놨지만, 강남을 중심으로 한 가격 상승을 막기에는 역부족이었습니다.

 

 

 노태우 정부(1988년~1993년) 대공급의 시대 (규제 강화)

 

  아파트에 대한 수요가 증가하면서 가격이 폭등하자 노태우 정부는 공급과 규제 정책을 병행하였습니다. 특히 노 전 대통령은 '설움 중에서도 가장 큰 설움은 집 없는 설움'이라고 말하며 주택 200만 호 공급정책을 시행했는데, 무려 214만 호를 건설하면서 목표를 초과달성했습니다. 우리가 잘 아는 분당과 일산, 평촌과 같은 1기 신도시가 모두 이때 만들어진 것이죠.

  도시에 분양권 전매를 금지하고 2주택자 과세강화 등으로 규제를 조이자 집값은 서서히 하락하기 시작했습니다.

 

 김영삼 정부(1993년~1998년) 부동산 실명제 (규제 완화)

 

 전 정권의 공급 여파로 부동산 가격이 장기 하락세에 접어들자 김영삼 정부는 규제 완화 정책을 사용하였습니다. 이로 인해 1996년부터는 다시 부동산 가격이 상승하기 시작했으나 정권 말 IMF 사태가 터지면서 부동산 가격은 급락하게 되었습니다. 김영삼 정권 때 금융실명제와 부동산실명제가 시행되었으며 1995년 3월 31일에 제정된 이법에 따라 부동산을 거래할 때 실제 보유자의 이름을 사용하게 되었습니다. 따라서 탈세와 부동산 투기를 막는 효과를 가져오게 되었죠.

 

 

 김대중 정부(1998년~2003년) IMF와 부동산 부양책 (규제 완화)

 

  외환위기와 시작한 김대중 정부는 내수 경기 부양과 실업 문제를 해결하기 위해 부동산 부양책을 적극적으로 시행했습니다. 양도세 감면, 분양가 규제 완화, 토지거래허가제와 신고제 폐지, 취·등록세 감면, 분양권 전매 허용 등 주택과 건설 경기 활성화 대책을 계속해서 내놓았습니다.

  이러한 규제 완화와 외환위기 이후 줄어든 신규 주택 공급에 힘입어 부동산 투자 심리가 되살아나게 되었습니다. 그러나 이후 부동산 시장이 과열되자 다시금 규제와 공급으로 방향을 선회하게 됩니다.

 

 

 노무현 정부(2003년~2008년) 부동산 투기와의 전쟁 (규제 강화)

 

  노무현 정부는 부동산 시장이 과열되는 양상을 보이자 '부동산 투기와의 전쟁'을 선언하고 강력한 규제 정책을 펼치기 시작했습니다. 분양권 전매 제한, 재당첨 제한, 수도권 투기 과열 지구 지정, 1주택 비과세 요건 강화 등과 같은 대책을 쏟아냈습니다. 

  하지만, 이런 규제에도 부동산 가격의 폭등은 멈출 줄 몰랐습니다. 그러자 실거래가 등기부 등재, 분양가 상한제 확대, 종합부동산세 강화, 다주택자 양도세 중과, 재건축 초과 이익 환수제 등 더욱 강력한 규제책을 발표했습니다. 더불어 판교와 화성 동탄, 인천 검단과 같은 2기 신도시 공급을 추진했으나 임기 내에 집값을 잡기에는 역부족이었습니다. 그런데, 여기서 이야기하는 정책들이 어디서 많이 들어본 것들이죠?

 

 이명박 정부(2008년~2013년) 부동산의 하락과 부양책 (규제 완화)

 

  이명박 정부는 전 정권의 부동산 규제 정책 실패를 거울 삼아 초기에는 공급 위주의 정책을 펼쳤습니다. 하지만 2008년 미국발 글로벌금융위기로 세계 경기가 모두 침체되었습니다. 한국의 부동산 시장 또한 하락세를 피할 수 없었죠. 이에 정부의 부동산 대책은 규제 완화로 방향을 선회하게 되었습니다. 강남 3구 이외에는 투기지역을 해제하고, 미분양 주택 해소를 위한 양도세를 감면해주는 정책을 폈습니다. 또한 취득세 감면과 분양권 전매 제한을 완화하는 부양책도 내놓았지만 가격 하락세는 지속되었습니다.

 

 

 박근혜 정부(2013년~2017년) 빚내서 집 사라 (규제 완화)

 

  박근혜 정부 역시 규제 완화 및 저금리 기조를 통한 부양책을 고수했습니다. 분양가상한제 폐지, 재건축 초과이익환수 유예 등의 내용이 담긴 부동산 3법을 도입했습니다. 여기에 세재를 대폭 완화하고 LTV와 DTI 역시 70%로 완화했습니다. 동시에 빚내서 집 사라는 구호 아래 생애 최초 주택 취득세 면제 등으로 '내집 마련'을 적극 장려하는 정책을 펼쳤습니다. 하지만 정권 말에 가계부채의 증가와 주택시장 과열조짐이 보이자 조정대상지역 전매 제한 강화, 1순위 청약자격 강화, 재당첨 제한 등의 정책을 펴며 규제를 강화하는 쪽으로 선회하였습니다.

 

 

 문재인 정부(2017년~2022년) 또다른 노무현 정부 (규제 강화)

 

  문재인 정부는 정권 초기부터 부동산 투기 근절에 강한 의지를 보였습니다. 그와 함께 강력한 부동산 규제 정책이 줄줄이 쏟아져 나왔습니다. 대표적으로 2017년 '8·2 대책', 2018년 '9·13 대책', 2019년 '12·16 대책', 2020년 '6·17 대책' 등입니다. 이 대책에는 우리가 잘 아는 임대차 3법, 법인 및 다주택자 취득세, 보유세, 양도세 중과, 공시지가 현실화 인상, 종합부동산세 중과, 대출 규제 등이 포함되어 있습니다. 하지만, 대책이 나올 때면 잠시 안정되는 듯 하다가도 시간이 지나면 금새 상승세로 돌아서곤 했습니다. 

  2021년 들어서는 정책 실패를 일부 인정하고, 일률적인 규제 정책에서 벗어나 3기 신도시 발표 등 주택 공급 확대 방안을 마련하고 있습니다. 그러나 집값 상승의 불길은 쉽사리 잡히지 않고 있습니다.

 

 윤석열 정부에서는 어떻게 흘러갈까?

 

  부동산 자산은 상승이든 하락이든 한 번 방향을 정하면 오랫동안 그 방향을 유지하는 속성이 있습니다. 국제적인 경제위기와 같은 외부의 변수가 없는 한 지금과 같은 분위기가 상당 기간 지속될 가능성이 높습니다.

  그렇기 때문에 윤석열 정권에서도 부동산 가격은 뜨거운 감자가 될겁니다. 윤석열 정부도 대선때부터 부동산 공약에 많은 비중을 할애했습니다. 그만큼 부동산 가격 안정화에 정권의 사활을 걸어야 한다는 말이 겠죠. 그리고 문재인 정권에서 세워놓은 공급 대책과 윤석열 정권에서 공급할 물량까지 더해진다면 결국 부동산 가격은 차차 안정세로 접어들 텐데요. 윤석열 정부가 얼마나 규제 완화에 대한 공약을 잘 지키느냐도 관건이겠죠.

  다만 공급 물량 증가에 따른 가격 안정 효과가 나타나는 것은 상당한 시간이 소요되는 부분입니다. 현 정부의 공급 대책이 본격적인 효과를 발휘하는 시점은 입주가 본격화되기 시작하는 2025년 정도 이후로 보는게 일반적인 시각인데요. 이후 부동산 가격이 하락 안정세로 접어들게 되면, 위의 역대 정권들의 부동산 정책 역사에서 보듯이 또다시 부동산 정책의 기조는 규제 완화로 가게 되는 것은 당연한 귀결이겠죠.

 

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  서두에 말씀드린대로 정권에 따른 부동산 정책 역사에서 빨간색과 파란색을 유심히 보셨나요? 노무현 정권이나 문재인 정권을 제외하고는 빨간색이나 파란색 하나만 나온 경우는 거의 없습니다. 즉, 어떤 정권이라도 부동산 가격이 하락하면 규제 완화 등의 부양책을 써야 하고, 반대로 부동산 가격이 상승하면 강한 규제와 공급으로 부동산 시장을 안정시키려고 하죠. 이는 정권에 따른 것이 아니라 부동산 시장 상황에 따라간다는 말이 됩니다.

 

  정부가 부동산 시장에 대해서 바라는 것은 사실 딱 한가지입니다. 바로 '천천히 상승'하는 것이죠. 정부는 부동산 가격이 하락하게 되면, 국민의 질타뿐만 아니라 경기 둔화 및 세수 확보에도 문제가 생기기 때문에 부동산 가격이 하락하는것을 원치 않습니다. 그렇다고 급격한 부동산 가격의 상승은 집없는 서민들의 원성으로 이어질뿐만 아니라 기업 활동이나 사회 전반에 문제가 되기 때문에 이 또한 바라지 않는 것이죠. 

 

  이처럼 부동산 정책의 역사를 되돌아 보면, 앞으로의 부동산 정책에 대해서 정부가 어떤 포지션을 취할지, 그리고 어느 정도의 개입을 할지도 예측해 볼 수 있답니다. 사실, 이번 정부에서도 봤듯이 정부가 쓸 수 있는 카드는 한정적이기 때문에 대부분은 과거의 정책에서 도입해 오게 되는 것이거든요. 그 범위 내에서 예측해 보는 연습을 하는 것도 부동산 시장에 대한 안목을 넓히는데 큰 도움이 될 것입니다.

 

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