매월 1일 국토교통부에서는 전국 아파트 관련하여 여러가지 통계자료를 취합하여 발표합니다. 그중에는 전국의 아파트 미분양에 관한 자료도 포함되어 있습니다. 최근 몇달간 통계자료를 살펴보면 특정 지역에서 미분양이 늘어나고 있는데, 이는 안 좋은 입지나 높은 분양가 등으로 인해 일시적인 경우도 있고, 대구 아파트 미분양처럼 향후 입주 예정 아파트 물량이 너무 많아서 발생하는 미분양도 있습니다.
이번 포스팅에서는 전국 아파트 미분양 통계자료를 통해서 그 지역 부동산 시장을 알아보고, 어떤 분양 아파트가 미분양으로 남아 있는지와 어떤 지역을 조심해야 하는지를 알아보겠습니다.
22년 3월 아파트 미분양 현황
안녕하세요. 머니블루입니다. 3월 1일 공휴일이다 보니 매월 1일날 발표하는 미분양 통계자료를 2월 28일날 발표를 했습니다. 그동안 늘 늦게 발표하다가 웬일로 앞당겨서 발표를 한걸까요? 이번
moneyblue.tistory.com
미분양 전체 현황을 월별로 보도록 하겠습니다. 지난 포스팅에서는 약 4,000세대가 증가했었는데요. 이번달 역시 또다시 4,000세대가 증가했습니다. 3개월 연속으로 월평균 4천세대 가까운 미분양 아파트수 증가를 보여주고 있습니다. 수치로만 보면 상황이 좋지만은 않군요.
먼저 전국적으로 한눈에 보기 쉽게 지도를 통해 확인해보겠습니다. 미분양이 2천 세대가 넘는 지역이 경북, 대구, 경남, 전남입니다. 경기도도 2천 세대가 넘진 않지만, 지난 달에 비하면 2배 가까이 늘어났군요. 잠시 뒤에 자세히 살펴보겠습니다.
전체적으로 얼마나 변화가 있었는지도 보겠습니다. 지속적으로 줄어들다가 21년 11월을 변곡점으로 해서 조금씩 늘어나고 있는 모습이 보입니다.
시도별로 조금더 세부적으로 보겠습니다.
22년 2월 시점으로 아파트 미분양 물량이 가장 눈에 띄는 곳은 대구와 경북입니다. 경기도는 늘긴 했지만, 안성 외곽 지역의 미분양 물량인데다가 경기도 전체 인구수 대비해서는 영향이 없을 것으로 보입니다. 충남도 늘긴 했지만, 증가량이 유의미한 수준은 아니라고 생각됩니다. 전남은 주로 광양의 미분양인데요. 21년 10월부터 증가한 이후로 더이상 늘지도 줄지도 않고 있는 상황이기 때문에 일단은 지켜봐야 할 것 같습니다. 경남은 1월까지는 3,124세대까지 미분양 아파트 물량이 늘었으나 2월에는 500세대 정도가 줄어들었습니다. 이후 변화를 지켜볼 필요가 있겠네요.
따라서, 이번 포스팅에서 살펴볼 지역은 대구, 경북이며, 나머지 지역들은 간단히 보도록 하겠습니다.
대구 지역을 먼저 보도록 하겠습니다. 대구 지역을 구별로 보면 특이한 모습을 보이는데요. 대구는 수성구가 서울의 강남구와 같은 위상을 가지고 있습니다. 그런데, 수성구가 아닌 동구와 달서구만 미분양이 크게 증가했을 뿐 다른 지역은 눈에 띄는 미분양이 없다는게 좀 의외였습니다. 수성구쪽의 괜찮은 입지에서 추가적으로 분양하는 단지가 없었던 탓도 있기 하지만, 동구와 달서구에서 작년 후반과 올해 초에 걸쳐서 지속적인 분양이 있었기 때문에 두 지역에 미분양 물량이 많이 나타났습니다. 수성구의 미분양 물량의 증가는 수성구 외곽의 파동에서 분양한 '수성레이크 우방아이유쉘'의 미분양이 279세대가 추가되었기 때문에 크게 의미는 없어 보입니다.
동구에서는 가장 미분양 물량이 가장 많은 단지는 효목동에 위치한 '동대구 푸르지오 브리센트'로써 총 659세대가 미분양으로 추가 되었습니다. 달서구에서는 최근에 분양한 단지들이 대부분이 청약 미달함으로써, 미분양 물량으로 추가되었습니다. 꽤 많은 단지를 연달아 분양했기 때문에 전혀 소화를 하지 못해 줄어들지도 않고 있군요.
대구의 아파트 입주 예정 물량을 보겠습니다. 위에서 말씀드렸다시피 아파트 완공은 2~3년의 시간이 소요됩니다. 따라서 지금 분양하는 아파트의 경우는 빠르면 2024년에 입주하게 되는 것이죠. 2024년 예정 물량이 많은 것을 보니 올해 아직도 분양할 아파트 단지가 남은 것 같네요. 2025년의 경우는 입주 예정 물량이 없는것이 아니고, 아직 취합이 되지 않은 것이니 예정 물량이 없는 것으로 섣불리 판단하는 일 없으시기 바랍니다.
얼핏 생각하면 왜 이렇게 건설사들이 미분양이 계속 나고 있음에도 불구하고 분양을 지속하고 있는지 의문이 드실텐데요. 이는 크게 두가지 문제로 설명할 수 있을 것 같습니다.
첫번째는 승인 문제입니다. 우리나라의 모든 건축은 건축 기획단계부터 승인을 받아야 하는데, 일반 주택의 경우는 인허가라고 하고 아파트와 같은 공동주택은 분양승인이라고 합니다. 그리고, 한번 승인을 받으면 5년 이내에 착공을 하지 않으면 승인이 취소가 됩니다. 즉, 다시 처음부터 승인을 받아야 하기 때문에 어쩔수 없이 공사를 시작하게 되죠.
두번째는 비용 문제입니다. 첫번째 요건에 따라 착공을 하게 되면, 공사가 지연될수록 사업비용이 증가하게 됩니다. 공사 지연이 없더라도 아파트는 착공부터 입주까지 2~3년의 시간이 걸립니다. 그나마도 택지지구와 같은 조건이라면 최대한 착공을 늦추면 되겠지만, 재개발, 재건축의 경우에는 기존에 있던 조합원들에게 분담금이 증가하는 요인이 되기 때문에 최대한 빨리 완공을 하여 비용을 최소화해야 되는 부담이 있으니 분양 시기를 몇달은 미루거나 앞당길수 있겠지만, 그 이상 변경하는 것은 무리가 있겠죠.
위의 2가지 요인으로 인해 건설사들은 일정에 따라서 분양을 할 수 밖에 없고, 분양 자체가 주로 부동산 시장이 좋아지기 시작하는 것을 확인하고 시작하기 때문에 다른 건설사와 비슷하게 진행이 됩니다. 그러다보니 분양 시기가 특정시점으로 몰리게 되는 것이죠.
다음 지역은 경북입니다. 시별로 세분해서 보도록 하겠습니다.
경북의 미분양 범인은 경주는 주로 신경주역세권 개발을 하는 단지가 다 미분양이 되었고, 포항은 포항 북구의 펜타시티에서 아파트 미분양이 지속적으로 발생하고 있습니다. 그런데, 아직도 초기 단계라 분양을 계속하고 있기 때문에 한동안은 포항 북구의 미분양 규모는 계속 증가할 전망입니다. 입지적으로 좋은 지역이라 할 수는 없기 때문에 분양 시장 자체에 큰 영향을 주지는 않겠습니다만, 포항 북구의 펜타시티에서의 미분양 규모가 어느 정도까지 감당할수 있을지는 모르겠군요.
다음은 경기도 지역을 보도록 하겠습니다.
경기도 아파트 미분양 물량 증가의 범인은 안성이었군요. '안성우방아이유쉘에스티지'와 '공도서희스타힐스' 미분양 물량입니다. 워낙 입지가 쌩뚱맞은 곳에 있기 때문에 미달이 되는건 당연해 보입니다. 입지가 괜찮은데 미분양이 추가로 발생한다면 그때부터 주의해서 봐도 될것 같습니다.
다른 지역도 살펴보겠습니다.
경남은 사천시에서 이미 1월에 1,300여 세대 규모의 미분양을 기록했고, 조금씩이지만 해소되고 있는 모습입니다. 사천시 자체가 인구가 10만명 수준이고, 세대수가 5만4천 세대정도이기 때문에 1천세대 규모는 꽤 큰 공급량이라고 볼수 있습니다. 그런데, 도심도 아닌 외딴 지역에 분양한 '삼정그린코아 포레스트'와 '사천엘크루 센텀포레'의 미분양도 필연적이라고 볼 수 밖에 없겠네요.
전남 지역을 살펴보겠습니다.
전남은 예전에도 말한 적이 있지만, 광양에서 발생한 미분양입니다. 하지만, 더이상 크게 증가하는 모습은 아니군요. 가장 큰 비중을 차지하는 것은 광양 마동에 위치한 '광양와우지구 A3블록 중흥S클래스'의 833세대 규모의 미분양 물량입니다. 그 다음이 광영동 '가야산한라비발디프리미어'의 238세대 규모의 미분양 물량이군요. 입지가 좋은 편들은 아니었기 때문에 납득이 되는 미분양이지만, 더이상 증가하지 않는지 지켜볼 필요는 있을 것 같습니다.
마지막으로 충북 지역을 살펴보겠습니다.
충북은 음성군 단위의 미분양이기 때문에 아무래도 중요도가 떨어집니다. 미분양 단지는 '음성 푸르지오 더 퍼스트'와 '음성 동문 디 이스트'외에는 분양 자체가 없었는데요. 성본산업단지 내에 2개 단지 합쳐서 1,735세대를 분양했기 때문에 산업단지 외부의 사람들은 접근하기 힘든 입지인데, 채워줄 수요가 없었을 것으로 보여집니다.
이처럼 위에서 보는 바와 같이 미분양 증가로 인해 부동산 시장의 하락으로 연결될것으로 보이는 곳은 사실 대구 밖에 없어 보입니다. 그리고, 실제로 부동산 매매가와 전세가가 하락세를 보이고 있기도 하죠. 반면에 같이 언급한 경북의 경우 포항과 경주가 미분양을 보이고는 있지만, 입지적으로 도심권이 아닌 외곽의 입지이기 때문에 아직까지는 경북 지역의 부동산 시장 하락과 연결해서 말하기는 어려워 보입니다. 하지만, 경주 지역의 경우는 도시 규모가 작기 때문에 국지적으로 한동안 영향을 받을 수는 있겠습니다.
최근 전국 아파트 분양 단지의 청약경쟁률을 포스팅하면서, 대구를 제외하고는 괜찮은 입지의 아파트 분양 단지가 미분양이 나는 모습은 거의 보지 못한것 같습니다. 그래서 그런지 부동산 시장의 하락장이 시작된다는 말에 대해서는 아직은 동의하기 어렵네요.
부동산의 가격은 결국 사람의 심리로 인해서 이루어지게 되어 있습니다. 더 높은 가격을 주고서라도 사겠다는 심리와 이해관계가 맞으면 가격이 상승하게 되는거죠. 아파트 분양 역시도 그런 심리가 똑같이 반영되고 있다고 볼 수 있습니다. 그런 시장에서 아직 사람들의 관심이 끊이지 않고 있으니 하락을 이야기하기에는 조금 이른 듯 싶습니다.
'부동산 이야기 > 부동산 투자' 카테고리의 다른 글
| 공시지가, 기준시가, 실거래가, 그리고 시세, 개념과 차이 (25) | 2022.04.09 |
|---|---|
| 22년 3월 부동산 시장 흐름 읽기 (39) | 2022.04.04 |
| 부동산 시장, 역사는 반복된다 (54) | 2022.04.01 |
| 지금 부동산 투자 유망 지역은? (26) | 2022.03.27 |
| 부동산 시장 바라보기, 대구의 하락 vs 대전의 하락 (29) | 2022.03.23 |
댓글