부동산 전업투자자로 사는 법 (1)(법원 부동산경매, 부동산 투자)

  저는 아직까지는 빌라, 다가구나 상가, 오피스텔 등에는 투자하지 않고, 아파트를 대상으로 투자를 진행하고 있기 때문에, 다양한 투자 노하우는 부족한 편입니다. 따라서, 이번에는 제 경험보다는 제가 유명한 법인 운영 관련 강사에게 전수받은 내용을 알려드리고자 합니다. 경매 공부나 다른 투자 고수분들조차도 깜짝 놀랄 정도의 투자법을 사용하고 있더군요. 듣고 있는 제가 바보되는 느낌이라고 할까요?

 

 

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  그럼 시작해 보겠습니다.

 

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  강사를 밝히지는 않을텐데요. 강의는 오프라인만 진행하고 있고, 책에도 자세한 프로필이나 사진도 없고, 외부적으로는 신분을 전혀 노출하고 있지 않아서 본명도 모릅니다만, 그래도 카페를 운영하고 있으니 어떤 식으로든 노출시키지 않는게 좋을 듯합니다.

 

  강사의 간단한 소개를 하자면, 부동산 투자를 시작한건 18년 이상이고, 법인으로 전업투자를 하는 책을 초기에 저술하고, 현재도 활동하고 있는 현역 투자자이자 강사이며, 몇년 전이었음에도 불구하고 본인이 밝힌 투자 성과로는 그당시로 경기도권에 130채의 주택을 보유하고 있다고 합니다. 투자를 통해서 수익도 많이 봤다고 하고, 강의 당시에는 토지 투자에 더 관심을 기울이고 있다고 하더군요.

  하지만, 주의하실 것은 뒤에 강사의 투자 방법을 이야기하면서 아시겠지만, 보유한 주택수와 자산 규모가 크게 비례하지 않는다는 것을 알아두셔야 합니다. 투자 경험도 오래됐고, 노하우도 많고, 보유주택수도 100여채가 넘는데 불구하고, 서울에 꼬마빌딩이 없다고, 자신도 하나 장만하고 싶다는 이야기를 합니다. 그 이유는 밑에서 설명하도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

  강사의 이야기는 여러가지 투자 사례를 이야기하고는 있지만, 대표하는 이야기는 하나입니다.

전업투자자는 투자금이 마르면 안된다

투자금을 키우는 방법

 

  한번의 큰 수익보다는 작더라도 적은 투자금으로 투자를 지속하는데 촛점을 맞추고 있기 때문입니다. 그리고, 강의 커리큘럼도 '투자자로 성공하는 방법'이 아닌 '전업투자자로 사는 법'이랍니다. 우리가 투자를 할 경우는, 큰 수익을 바라고 투자를 하게 되는데, 1, 2건의 투자만 하면 이미 투자금이 바닥나서 최소 1~2년간 할 수 있는게 없는 상황이 됩니다만, 강사는 그 상황이 되지 않도록 운영하는 노하우를 전수해 주고 있습니다.

 

무피로 투자금을 최소화 하고, 플피로 투자금을 늘려라

 

  그래서 주로 하는 투자법이 무피, 플피 투자법입니다. 부연 설명을 하자면, 무피라는 것은 투자금을 전세보증금이나 대출 등으로 회수 했을때 본인의 투자금이 하나도 들어가지 않는 것을 말하는 것이고, 플피라는 것은 전세보증금, 대출 등으로 회수시 오히려 돈이 남는 상황을 말하는 것입니다. 보통은 무피까지는 그런대로 납득하는데, 플피는 어떻게 가능한건지 이해를 못하는 편이죠. 결론적으로 가능은 합니다만, 쉽지는 않습니다.

 

 

 

 

 

 

  강사가 주로 투자 방법으로 삼았던 것은 경매입니다. 아무래도 오래전에 시작을 했고, 그당시의 경매는 경쟁률도 적은 편인데다가 대출이 잘 나왔기 때문에 최소한의 투자금으로 접근이 가능한 방법이었습니다. 

 

  예를들면 원래 시세가 1억인 빌라가 어쩌다보니 6천만원까지 떨어진채 낙찰되었다면, 대출은 80%까지도 가능했으니 1200만원만 있으면 됐을텐데요. 심지어는 7천만원에 전세로 놓는다고 하면 1천만원이 오히려 투자금으로써 증가하게 됩니다. 이런게 플피인거죠. 

 

  또한, 강사의 투자 방향은 매도에 의한 시세차익보다는 위의 사례처럼 보유를 통한 투자금의 증가쪽에 더 무게를 둔 느낌입니다. 아마도 시세차익이 목적이었다면 100채를 여지껏 가지고 있지는 않았겠죠. 여기까지는 경매 투자자들의 일반적인 투자형태라서 크게 다를 바가 없는데요. 

  강사는 여기서 한걸음 더 나아간 방법을 여러가지 추가합니다. 

 

낙찰 기록에서 대출 가능한 금융권을 찾아라

 

  경매에 나온 부동산을 보면, 금융권에서 대출을 꺼리는 것들이 좀 있습니다. 이럴 경우 우리는 시도를 안하던가, 아니면 사방팔방 전화를 해서 되는 곳을 찾아야 하는 상황인데요. 강사는 경매 낙찰 기록에서 이것과 유사한 부동산을 찾아봅니다. 그럼 주소가 나오겠죠?? 그럼 그 주소의 등기부등본을 떼어봅니다. 십중팔구는 대출을 받아야 했을테니 근저당이 설정되어 있을 것이고, 대출을 진행한 금융권의 주소가 나오죠. 강사가 경험으로 이야기해준 것은 유치권이 있는 낙찰 물건의 등기부등본에 근저당으로 해남 수협이 나오더라는군요. 그래서 거기에 전화를 걸어서 대출되냐고 물어봤답니다. 그런데 해남 수협의 반응이 재밌었던게, '도대체 우리 지점을 어떻게 알고 전화를 했느냐?'라고 놀라면서 대출을 해 주더랍니다.

 

단독 낙찰을 만들지 마라

 

  또다른 상황은, 경매 낙찰시 입찰 인원이 1명인 경우입니다. 이른바 '단독 낙찰'인건데요. 지지옥션, 굿옥션과 같은 경매 사이트에서는 그날그날 진행된 부동산에 대해서 낙찰금액, 입찰인원 등을 기록해서 남깁니다. 그런데, 금융권 입장에서 보면 단독 낙찰은 불안 요소입니다. 이 부동산은 문제가 있거나, 인기가 없거나 해서 돈이 되지 않을 물건이기 때문에 입찰한 사람이 없는것으로 생각해서 대출금액을 줄이게 됩니다.

  강사는 어떻게 했을까요? 지지옥션, 굿옥션에 전화를 했다더군요. 문의하는 식으로 그 부동산에 2명이 입찰했는데, 왜 1명으로 되어 있느냐는 식입니다. 사실 경매 사이트 입장에서는 금융권처럼 단독이든, 2명이든 중요하지 않습니다. 오히려 고객이 중요하죠. 그래서 그걸 반영해서 2명으로 변경한 사례가 있다고 합니다. 당연히 대출도 수월하게 진행을 했답니다. 대단하죠?

 

 

 

 

 

 

 

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  여기서 잠깐 강사의 자산을 추정해보면, 강의료나 책 인세를 제외하고는 현재의 투자 물건이 대부분 플피, 무피에 치중되어 있습니다. 강한 상승장일 경우를 제외하고는 플피, 무피가 가능한 경우는 대부분은 빌라나 소형 구축 아파트 정도인데요. 큰 가격 상승을 기대하기 어렵고, 전세보증금은 결과적으로는 돌려줘야 할 돈이기에 투자금이긴 하지만 자본은 아닙니다. 단순 계산으로 전세보증금 플피로 100채에 1천만원씩의 투자금을 확보했다면, 10억입니다. 이 금액으로 더이상 추가적인 투자를 하지 않았다고 하고, 2년뒤에 모두 3천만원씩 올라서 팔았다고 하면 30억의 수익이 났지만, 전세보증금 10억은 돌려줘야 하니 20억이 순수익이 되겠네요.  즉 순자산 20억이란거죠. 물론 20억이 적은 돈이 아니고, 확보한 투자금으로 재투자한다면 거의 무한 반복으로 늘어날 수도 있습니다만, 딱 현재의 가치로는 100채의 주택으로 난 수익 20억은 많다고 보기는 좀 어렵습니다. 아파트 10채만으로 20~30억의 수익을 올리는 사람도 있으니까요. 물론, 18년간 투자를 해왔으니 그동안 자산 규모도 많이 불렸을것이라 생각합니다만, 당시 꼬마빌딩이나 상가빌딩이 없고, 매도 없이 보유 주택수가 130채인 점을 고려해서 이렇게 추측해본 것일뿐 실제 얼마나 부자인지는 모르겠습니다.

  제가 말하고자 하는 요지는 이 강사는 자산가라서 유명한 것이 아니라 법인과 대출, 전세보증금을 최대한 활용하여 꾸준한 수익을 올리는 방법에 탁월하다는 것입니다. 

 

 

 

 

 

 

  여담으로, 최근 종부세 관련해서 20대 직장인이 종부세 2억원대를 고지받았다고 기사에 났는데요. 이유인 즉슨 아버지가 돌아가시면서 상속을 받게 되었는데, 빌라 20여채를 보유하고 계셨답니다. 문제는 그 빌라가 대부분 무피라 당장 보증금을 돌려준다면 한푼도 안남는 상황인데, 20여채의 다주택자가 되는 바람에 보유세가 2억대가 되었다고 하더군요. 요즘 같은 규제 아래서는 가격 상승이 없다면 무피, 플피가 좋기만 한 것은 아니라는 거죠.

 

 

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  이야기로 돌아가서,

 

  강사는 경매로만 투자를 한 것이 아니라, 일반 매매로도 많이 투자를 했습니다. 일반 매매로 무피, 플피를 만드는 일반적인 방법은 매매가보다 전세가가 같거나 더 높은 경우일때 가능한데요. 여러가지 상황이 있지만, 집을 사고 싶진 않고, 전세로만 살고 싶을때이거나, 전세가를 매매가가 따라가지 못하는 상황에서 전세 매물이 없는 경우에는 일반매매에서 무피, 플피가 가능합니다.

  하지만, 이런 사례는 주변 여건이 변하는 때에만 적용이 가능한 방법이라 수동적 투자법이라고 할수 있죠. 그러나 강사는 여기서 한걸음 더 나아가서 대출을 활용하는 방법을 적용합니다. ( 물론, 지금은 대출이 쉽지 않으니 일단 사례로만 설명하겠습니다. )

 

KB시세를 활용하라

 

  일반적으로 대출을 할 경우는 국민은행에서 책정하는 KB시세를 기준으로 대출금액이 정해집니다. 이 시세를 기준으로 실제 우리가 받을 수 있는 대출 금액이 정해지게 되는데요. 이 KB시세의 변화는 꽤 느린 편입니다. 거래가 없을 경우는 반영 자체가 없을 수도 있습니다. 지금 말하려는 것은 바로 이 점을 노린 투자법입니다.

 

 

매물에 따라서 매매가는 조금씩 오르거나 내리게 되어 있습니다. 그런데, 매매가는 2억이었다가 한동안 실제 거래는 이뤄지지 않았지만, 부동산에서는 1억 5천 정도에 매물이 나와 있는 경우가 있습니다. 하지만, KB시세는 이를 제때 반영하지 못하다보니 KB시세는 1억5천에서 1억7천까지도 책정되어 있는거죠. 이런 경우 전세를 놓고, 대출을 추가로 받을 수가 있습니다. 원천적으로는 전세입자가 있을 경우 후순위 대출이 어려울 수 있지만, 그런 요령도 가르쳐주더군요. (저는 시도해보기 좀 힘들것 같지만요.) 이렇게 되면 또 투자금이 1~2천이라도 만들어지는 구조인거죠. 

  현실적으로는 이런 매물 찾는 것도 상당히 힘들 뿐더러, 세입자가 대출을 꺼리기도 하고, 현재 대출 규제로 인해서 쉽지는 않습니다만, 이런 방법도 있다라는 정도로 알아두시기 바랍니다. 

 

 

 

 

 

 

  재밌지 않나요? 상상치도 못한 방법으로 해법을 찾아내는 강사가 대단할 뿐입니다. 이외에도 강사가 말하는 많은 투자 방법이 있지만, 포스팅이 너무 길어지는 것 같아서 다음으로 넘겨야 할 것 같습니다. 다음 포스팅에서는 투자 방법 뿐만 아니라 경매 물건 처리나, 전월세 임대할때 썼던 꼼수들도 더해서 이야기 해볼까 합니다.

 

  읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 되세요.

 

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