사회적 약자인 임차인(세입자)를 보호하기 위한 방안으로 임대차보호법이란 것이 있습니다. 특히 주택을 전세 및 월세로 로 계약할때는 대출까지 받아 큰 금액의 보증금이 오가기 때문에 임차인 입장에서는 더욱더 꼼꼼하게 따져봐야 할 필요가 있는데요. 계약 전후 과정의 원활한 진행을 위해서는 국민의 주거생활 안정을 보호하는 목적으로 제정된 법률인 '주택임대차보호법'을 알고 있다면 혹시라도 나중에 어려운 상황이 닥치더라도 큰 도움이 될 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 이 '주택임대차보호법' 중에서도 임차인이 꼭 알아할 핵심권리인 대항력, 우선변제권, 최우선변제권에 대해서 알아보겠습니다.
주택임대차보호법
국민의 주거생활 안정을 보호하는 목적으로 제정된 법률
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제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. |
대항력
'대항력'이란 계약기간 중에 집주인이 바뀌더라도 계약 기간이 완료될 때까지 주거 존속과 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 바뀐 집주인에게 지위를 주장하면 전 주인과 맺은 계약기간을 인정받고, 전 주인에게 지불한 임대차 보증금을 새 집주인으로부터 반환받을 수 있다는 것을 의미하며, 이를 '대항력이 있다'고 표현합니다.
대항력 발생 조건
임차인이 대항력을 갖기 위한 요건으로 '전입신고'와 '점유' 이 2가지가 만족되어야 하는데요. 임대차계약 체결 후 임차인이 전입신고를 마치고 입주(점유)하게 되면 당일 밤 0시부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다.
만약, 두 가지 요건이 동시에 충족되지 않을 경우엔 나중에 충족된 요건의 날짜를 기준으로 따지게 되는데요. 즉, 전입신고를 먼저 하고, 나중에 입주(점유)를 하게 되면 입주(점유)한 시점부터 대항력이 발생하게 되고, 반대로 입주(점유)를 먼저 했더라도 전입신고를 늦게 했다면, 전입신고를 한 당일 밤 자정(0시)부터 대항력이 생긴 걸로 봅니다.
또한, 두 가지 요건을 충족하여 대항력을 발생하였더라도 다른 곳으로 전출하는 순간 대항력은 소멸되고, 다시 돌아와 전입신고를 하더라도 기존의 대항력이 연장되는 것이 아니라, 최근 전입신고 날짜를 기준으로 새롭게 대항력의 효력이 시작됩니다.
실무에서는 임차인에게 대출 문제 등으로 은행이나 집주인이 전입을 다른 곳으로 하루만 옮겨달라는 부탁을 많이 하는데요. 부탁을 들어주는 순간, 대항력을 상실할 뿐만 아니라, 다시 생긴다 하더라도 은행이나 집주인의 대출 등으로 인해 권리 관계에서 후순위로 밀리게 되니 현명하게 대처할 필요가 있습니다.
우선변제권
'우선변제권'이란 경매 또는 공매로 집이 매각될 경우 본인의 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.
우선변제권 발생 조건
우선변제권을 갖기 위해서는 위에서 설명한 '대항력'의 요건뿐만 아니라 임대차 계약서에 '확정일자'까지 받아야 합니다. 확정일자란 공공기관에서 임대차 계약서를 '확인'한 날짜를 뜻하는 것으로, 법원 등기소나 주민센터 등에서 발급받을 수 있습니다. 전입신고시 계약서를 지참하고 가서 확정일자를 받는게 일반적인데요. 최근 전월세 신고제 시행으로 인해 전월세 신고시 동시에 확정일자도 자동으로 받을 수 있게 되었습니다. 그래도 아직 시행 초기 단계이기 때문에 중개사들이 익숙치 않아 본인이 직접 확인하는게 좋습니다. 또한, 이제는 전입신고와 확정일자 모두 인터넷으로 가능하니 참고하시기 바랍니다.
참고로, 확정일자는 받는 순간 효력이 발생하지만, 전입신고는 전입신고를 한 날 밤 자정부터 효력이 발생합니다. 만약 제가 5월 11일 전입신고를 하고 5월 12일 확정일자를 받았다면 5월 12일 확정일자 발급 시점부터 우선변제권을 갖게 되지만, 5월 11일 확정일자를 받고 다음날인 5월 12일 전입신고를 하게 되면 5월 13일 0시부터 우선변제권을 갖게 되니 주의하시기 바랍니다. 이 단 하루의 차이가 나중에 큰 영향을 미칠 수도 있으니까요.
최우선변제권
'최우선변제권'이란 소액임차인을 보호하기 위해 제정된 특별법으로, 임차주택이 경매나 공매에 들어가게 될 경우 소액임차인의 보증금 중 일정금액을 최우선적으로 변제해주는 제도입니다. 즉, 앞선 순위의 채권자가 있더라도 세입자의 소액보증금은 0순위로 지켜주겠다는 취지인 것이죠.
아마도 주택담보대출을 받아보신 분들이라면 은행 대출 상담을 받아 보셨을텐데요. 생각한 것과 다르게 금액이 적게 나오는 경우를 겪어보셨을 겁니다. 대출 직원의 표현으로는 방빼기 또는 방공제를 한다고 하는데요. 이 금액이 최우선변제권 때문에 생긴 표현이라고 생각하시면 됩니다.
최우선변제권 발생조건
최우선변제권을 갖기 위해서는 세 가지 조건을 충족해야 하는데요.
첫번째 조건은 일정금액 이하의 보증금입니다. 소액임차인을 보호하기 위한 목적이기 때문에 비싼 전월세 임차인을 보호 대상에서 제외하기 위한 조건인 셈이죠. 대상이 되는 임차인 보증금의 범위와 변제받을 수 있는 금액은 지역별·시기별로 다른데요. 매번 최신의 정보를 확인하는 것이 좋습니다. 최근에 적용된 내용은 아래 표를 참조하시기 바랍니다.
| 최우선변제 적용 보증금 | 보증금 중 우선변제를 받을 일정액의 범위 |
|
| 지역구분 | 우선변제를 받을 임차인의 범위 | |
| 서울특별시 | 1억 5,000만원 이하 | 5,000만원 이하 |
| 수도권 과밀억제권역 및 용인·세종·화성·김포 | 1억 3,000만원 이하 | 4,300만원 이하 |
| 광역시 및 안산·광주·파주·이천·평택 | 7,000만원 이하 | 2,300만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 이하 |
※ [주택임대차보호법 시행령] '21년 5월 11일 공포·시행 기준
두번째 조건은 대항력 유지입니다. 경매개시결정이 등기에 기입되기 전에 반드시 전입신고 및 입주(점유)를 마친 상태여야 합니다. 우선변제권과는 다르게 확정일자를 필요로 하지는 않습니다.
세번째 조건은 배당요구 종기일까지 배당요구(권리신고 및 배당요구서 제출)을 해야 합니다. 배당요구라는 것은 경매를 통해서 채권자가 자신이 받아야할 금액을 법원에 신청하는 것을 말하는데요. 여기서 가장 중요한 것은 배당요구 종기일까지 대항력을 유지해야 한다는 것입니다. 다시말해 배당요구 신청 가능 기간내에는 이사를 하거나, 주소를 옮기거나 하면 절대 안된다는 겁니다. 그냥 복잡하게 생각말고, 돈 받을때까지 이사든 주소이전이든 안 하시면 됩니다.
지금까지 '주택임대차보호법' 중에서 가장 중요한 3가지를 살펴보았습니다. 핵심 사항이긴 하지만, 이 내용이 전부가 아니기 때문에 이외에도 전월세보증금을 지키기 위해 도움이 되는 내용이 많으니 알아두시는게 좋습니다. 집을 지키기 위해서는 이 정도 노력정도는 해야되지 않을까요?
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