비상주 사무실 함부로 구하면 큰일나요!!

  법인을 설립하게 되면, 사업자 등록을 위해서 사무실 주소가 꼭 필요한데요. 사무실은 상주와 비상주 사무실로 할 수 있지만, 돌아다니는 일이 많아 사무실에 앉아 있을 필요가 없는 부동산 법인은 비상주 사무실만으로 충분합니다. 이번 포스팅에서는 1인 법인, 특히 부동산업을 하기 위한 비상주 사무실을 얻을때 알아야 할 점과 주의사항을 알아보도록 하겠습니다.

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  예전 포스팅에서도 언급했다시피 1인 법인을 하기 위해서는 법인설립 및 사업자등록을 해야 합니다. 사업자등록을 하서 주소지가 반드시 필요하기 때문이죠.

  사업자등록 주소를 간혹 본인이 거주하는 집으로 하시는 대표님들도 계십니다. 이럴 경우는 엄격히 말하면, 거주하는 집에서 사업을 영위하고 있다는 것을 집앞에 법인 간판을 설치하던가, 사무실로 쓰는 방문에 법인 간판을 붙여둬서 증명하라고 하는데요. 간혹 세무서에서 방문해서 확인하겠다는 이야기까지 나오기도 합니다만, 주변에서 한번도 나와서 확인했다는 이야기를 듣지 못했습니다. 큰 걱정은 하지 않으셔도 될것 같습니다.  다만, 본인 명의의 자가가 아닌 전월세 집의 경우 집주인의 동의 절차가 필요할 수도 있기 때문에 추천하지는 않습니다.

  거주지를 사무실로 등록하는 경우를 제외하고는 대부분은 사무실 계약을 하게 되는데요. 책상 하나를 얻는 상주 사무실과 사무실 우편함만 사용하는 비상주 사무실로 나눌 수 있습니다. 상주 사무실의 경우 약 15~25만원 정도가 책정이 되고, 비상주 사무실의 경우 3~10만원 정도가 책정이 되며, 회사에 따라서 3개월, 6개월, 1년 단위로 계약 기간이 다릅니다. 

  그러나, 1인 법인의 특성상 굳이 사무실 출근이 필요하지 않고, 저렴하기도 해서 대부분의 법인 대표들은 비상주 사무실 선택하죠.

비상주 사무실

  하지만, 내 돈 내고 얻는 사무실 주소라고 아무 곳이나 마음대로 얻으면 되는 것이 아니고, 몇가지 주의해야할 사항이 몇가지 있습니다. 법인을 설립할때 설립 목적에 따라서, 지역을 먼저 선택해야 합니다. 일반 법인은 상관없겠지만, 부동산업 법인은 이야기가 다릅니다. 

 

  수도권 일대는 수도권 과밀억제권역이라고 해서 세재상으로 엄청난 불이익을 받는 곳을 지정해놨습니다. 지도로 보면 아래와 같은데요. 서울 근접지역은 대부분 포함되어 있습니다.

수도권 과밀억제권역

  수도권 과밀억제권역이란 것은 수도권에 과도하게 집중된 인구와 산업을 적절하게 배치해서 균형있게 발전시키기 위해 수도권 정비계획에서 정해 놓은 세가지 권역(성장관리권역, 자연보전권역, 과밀억제권역)중 하나입니다. 이제 여기는 복잡하니 바깥으로 나가라는 소리죠.

 

  만약 내 법인의 주소지가 과밀억제권역 내에 있는데, 과밀억제권역 내의 부동산을 매수할 경우 취득세가 약 3배로 중과됩니다. 다만, 과밀억제권역 내에서 설립된지 5년이 넘은 법인은 취득세 중과를 적용받지 않습니다. 따라서 위 지도상의 과밀억제권역을 벗어나서 법인을 설립하는게 좋습니다. 또한, 반대로 말하면 과밀억제권역에 있는 법인이 억제권 밖의 부동산을 매수할 경우에는 취득세 중과를 받지 않습니다. 이러한 이유로 해서 과밀억제권역 내에 설립된지 5년이 넘은 법인 자체를 인수하는 방법도 고려되고 있습니다.

  그리고 국가산업단지인 가산디지털단지와 구로디지털단지에 들어갈 경우, 부동산업이 업종에 포함될 경우 거부될수 있으니 잘 알아보셔야 합니다.

  그렇다고, 무턱대고 서울에 사는 사람이 쌩뚱맞게 부산에 법인을 설립하는 것도 문제가 될수 있습니다. 현실적으로도 출퇴근이 가능한 거리가 아닌데요. 1차적으로는 설립단계에서 세무서에서 봤을때 세금 회피 명목으로 가짜 사무실을 만든것으로 의심해서 사업자등록을 거부할 수 있습니다. 만약 등록이 되었다고 해도, 거주지 및 생활권과 법인 주소지가 너무 먼 거리인 경우 관공서에서 차후 문제 삼을 소지가 발생합니다.

 

  예전에 서울에 거주하는 대표분이 용인에 법인을 설립한뒤 경기도권의 아파트를 매수하는 과정에서, 시청담당자가 연락이 와서 생활권이 서울지역 사람이 용인에 법인을 설립하고, 경기도권 아파트를 매수한것이 중과세 회피를 위한 목적인 것이 아니냐고 취득세 중과를 적용하겠다고 한적도 있다는군요. 이 경우 예방책으로는 자주 법인 주소지 인근에서 법인 카드 영수증 등의 증빙을 자주 만들어 두는 것이 큰 도움이 됩니다. 불법 조사 등의 경우에는 법인 주소지 인근에서의 기지국 정보까지 활용한다는 이야기도 있지만, 확인은 안된 내용입니다.  

  한때 법인 설립 열풍이 불었을때, 경매도 꽤나 활성화되서 강의도 많았는데요. 아파트 등의 주택뿐만 아니라 상가, 오피스텔까지 영역이 다양했습니다. 그런데 이런 과정 중에 활용도가 낮은 중고층의 상가, 오피스텔을 낙찰받은 사람들이 선택한 업종이 고시텔, 공유 오피스, 소호사무실, 비상주 사무실 등이었습니다.

 

  많은 비중은 아니지만, 우후죽순으로 1호점, 2호점으로 생겼는데요. 법인 규제가 강화되면서 분위기가 스터디 카페 업종 등으로 전환된 느낌입니다. 

 

소호 사무실

  어쨌든 이렇게 마구잡이로 생긴 법인 오피스의 경우 정상적으로 회의실, 접견실 등의 시설을 제대로 갖추고 영업하는 곳도 많았지만, 단지 비상주 사무실만을 주 목적으로 만들어진 탓에 엉성한 곳도 다수 있었습니다. 파티션도 제대로 설치되지 않은 사무실에 제대로 된 회의실 하나 없이 낡은 중고 사무 집기를 가져다 놓고 영업하는 곳은 물론이고, 사무실만 만들어 놓고 상주하는 직원 하나 없이 인터넷으로 주소만 받아서 등록해주는 곳도 있었고, 어떤 경우에는 5평도 채 되지않은 작은 오피스텔에 100개 이상의 법인을 등록했다가 세무서에 적발되서 등록된 법인들이 모두 사업자등록 취소가 되는 사건도 있었습니다.

  

공유 오피스

 

  비상주 사무실을 얻는데 있어서 기본적으로 중요한 것은 회의실, 탕비실, 사무실과 같은 기본적인 시설인데요, 이는 세무서에서 이 회사가 정상적으로 운영되고 있다고 판단하는 요건입니다. 보통은 직접 와서 확인하는 일은 거의 없지만, 등록된 특정 법인이 문제가 발생하여 방문하게 될 경우 위 사건처럼 해당 법인 뿐만 아니라 다른 법인들도 사업자등록이 취소되는 불이익을 당할 수 있습니다. 기본적으로 불법이거나 위법일수 있는 사무실은 주의하시는게 좋습니다. 

 

  참고로, 세무서에서는 한 사무실에 여러개의 법인이 존재하는 것을 이상하게 생각하는 편인데요, 크게 문제 삼지는 않습니디만, 세무서에서 적정 수준이라고 보는 법인의 수는 1평당 한개의 법인, 지방의 경우는 0.7평당 한개 정도로 본다고 합니다. 절대적이지는 않지만, 30평당 30~40개의 법인이 등록된게 적합하다고 보는거라 할 수 있죠. 등록된 다른 법인에 신경쓸수는 없겠지만, 부동산 법인 중에는 무리하게 투자를 하시는 분들도 있습니다. 만약 이 분들이 위법 사유로 인해 국세청 조사를 받을 경우, 해당 사무실 등록 법인 전체도 조사 대상이 되기 쉽습니다. 그런데, 만약 100개의 법인이 등록되어 있다고 하면, 그럴 가능성은 더 높아질 수 있겠죠???

  그리고, 직원이 제대로 상주해서 관리해 주는 사무실을 계약하시는게 좋습니다. 부동산업의 경우 내용증명 등의 등기 우편물이나 세금 관련 우편물이 많은 편인데요. 집으로 받아도 되기도 하지만, 뜬금없이 사무실로 오는 경우도 많습니다. 따라서, 제때 세금 관련 우편물 수취에 대해 통보가 오지 않아서 가산세를 무는 경우도 간혹 있습니다. 잘못될 일이 없음에도 불구하고 사무실에서 이런 일이 벌어진다고 해도 따지기도 쉽지 않습니다. 우리가 미리 조심하는 수밖에 없습니다.

 

  법인 설립에 대해서는 많은 고민이 필요합니다. 필요성에 대한 고민부터 운영, 설립까지... 하나도 허투루 생각해서는 안되는 부분입니다. 사무실 관련해서 글을 읽어보시면 아시겠지만, 고려해야 될 부분이 꽤 많죠?? 그래도 겁먹지 마시기 바랍니다. 극복해야 될 문제지 겁먹어야 될 대상이 아니니까요.

 

  다음에도 좋은 포스팅으로 뵙겠습니다.

 

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