22년 4월의 부동산 시장 흐름 읽기

  작년 11월 이후로 부동산 시장이 전체적으로 거의 멈춘 상태입니다. 얼마남지 않은 정권 교체 시점부터 어떤 변화가 있을지 모르지만, 그 기대감인지 약간의 변화가 생기고 있는데요. 이번 포스팅에서는 KB부동산의 월간 자료를 통해 4월까지 어떤 변화가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

  먼저 전국적으로 주택매매가격 월간 증감률의 흐름을 그래프로 보겠습니다.

 

지역별 주택매매가격 월간 증감률

 

  위 그래프를 볼때 주의사항은 그래프가 하락했다는것이 주택매매가격 하락을 의미하는 것이 아니고, 가격 상승률이 낮아졌다는 것입니다. 즉, 전국 주택매매가격은 그래프상에서 한번도 하락한 적이 없고, 상승 정도만 늦춰졌다는 것이죠.

  그래프로 봤을때 3월을 변곡점으로 해서 주택매매가격이 상승률이 다시금 고개를 드는 모습을 보이고 있습니다. 특히 수도권의 상승률이 가장 가파르고, 인천을 제외한 5개 광역시가 가장 완만하지만, 미세하게 상승하고 있다는 점도 주의깊게 봐야할 부분입니다.

  지역별로는 어떤 지역이 지난달에 비해서 많이 상승했는지 보겠습니다. 

  먼저, 인천을 제외한 지방 5개 광역시는 광주(0.40%), 부산(0.17%), 울산(0.14%), 대전(0.04%)은 소폭 상승했고, 대구(-0.19%)만 하락했습니다. 서울은 거래도 많지 않을 뿐더러, 이슈에 따라 변동이 심해서 따로 보지는 않겠습니다.

 

  경기도에서는 어떤 지역이 주택 매매가격 증감률이 3월 대비 많이 상승했는지 보겠습니다.

경기 주요 지역 주택 매매가격 전월대비 증감률

 

  전체적으로 안산과 고양이 가장 많이 상승했습니다. 그리고 성남 수정구와 이천, 평택 순입니다. 의외로 그동안 많이 언급되었던 안성은 순위까지는 들어오지 못했네요.

 

 

  다음은 5개 광역시를 제외한 기타지방의 주택 매매가격 전월대비 증감률입니다.

 

기타지방 주택 매매가격 전월대비 증감률

 

  3월 대비 전북과 강원이 가장 많이 상승했네요. 그리고 그 뒤를 경남과 충북순으로 나타나는군요. 강원도의 경우는 매주 볼때마다 상승률 상위에 들었기 때문에 예상한 부분인데, 의외로 전북이 눈에 띄지 않게 많이 올랐네요. 익산을 제외한 전주와 군산을 눈여겨 볼 필요가 있겠습니다.

 

  경남은 창원을 중심으로 공급 물량과 일자리 면에서 상승 여력이 아직 충분하다고 보여지는데요. 어떻게 진행될지 김해, 양산과 함께 관심있게 보고 있습니다.

 

  충북은 일자리 면에서 우수하고, 서울 근접성도 나쁘지 않기 때문에 여전히 관심권인데요. 투자 지역이 청주 정도로 제한적이라는 점이 아쉽네요.

 

  경북은 포항과 경주를 중심으로 아파트 미분양이 조금씩 증가한 모습을 보이고 있는데, 메인 입지에서의  아파트 미분양이 아니기 때문에 큰 영향은 없을 것으로 보이기는 하지만, 그래도 아파트 미분양 추이는 계속 주의깊게 봐야될 부분입니다. 공급물량이나 일자리면에서는 포항과 구미 역시 관심 대상입니다.

 

  충남은 천안과 천안과 인접한 아산의 탕정지구에 아파트 입주 예정 공급물량이 몰려 있기 때문에 어떤 전략으로 접근해야 될지 조심해야 될 부분이라고 생각합니다. 실거주라면 입주 시점에 일시적인 전세와 매매가 하락으로 저가에 아파트를 매수할 수 있겠지만, 투자로써는 조금 힘들 수도 있을 것 같습니다.

  전남은 여수, 순천, 광양의 3개 지역으로 대표되는데요. 광양이 더이상 증가는 하고 있지 않지만, 아직은 기존 미분양을 해소하지는 못하고 있습니다. 3개의 지역은 서로 인구 교류에 있어 영향을 많이 받기 때문에 나쁘지는 않아보이지만, 그래도 미분양이나 공급물량을 눈여겨 볼 필요는 있습니다.

 

  아래의 그래프는 KB부동산에서 전국의 회원 중개업소를 통해서 향후 2~3개월 후의 지역별 상승 전망에 대해 조사한 것을 지수화 한 것입니다. 매매전망지수가 대략 2월을 기점으로 해서 하락에서 상승으로 전환했고, 전국적으로 95 이상의 수치로 아직 완전히 상승 전망은 아니지만, 2월 이전에 비하면 긍정적인 시각으로 바뀐 것을 볼 수 있습니다.

 

매매전망지수 추이

 

  위의 매매전망지수를 지역별로 보도록 하죠. 

지역별 매매전망지수

 

  대구가 76으로 가장 낮고, 그다음이 세종입니다. 3월달 자료와 비교해서 보면, 대부분의 지역은 증가했으나 대구와 전남, 대전, 충남은 소폭 하락했네요. 대구의 급격한 미분양 증가와 공급물량을 생각하면 당연한 결과로 보여집니다.

 

  의외로 세종은 80으로 수치는 낮지만, 3월의 72에 비해서는 증가한 것으로 봐서는 세종지역 중개소에서는 세종의 하락이 마무리 되는 것으로 판단하고 있는 것 같습니다.

 

  위의 주택매매가격 상승률 그래프에서 본 순위처럼 강원과 전북이 가장 매매전망지수가 높고, 그다음이 경북, 경남, 충북, 광주순이군요.

  아래의 그래프는 KB 선도아파트 50지수라는 것인데요. 매년 12월에 전국적으로 대표되는 50개의 아파트 단지를 선별하여 매매가격변화를 지수화한 것입니다. 선도아파트 50지수의 목적은 부동산 시장 움직임의 변화는 대장 아파트들이 먼저 움직이는 성향이 있기 때문에 이들을 관찰함으로써 시장 분위기를 보다 빨리 파악할 수 있도록 하는 것이죠.

 

  알아두셔야 할 부분은, 이 선도아파트50의 선정기준은 단순히 아파트 매매 가격이 비싼 단지가 아닌 단지수와 매매가격을 합한 시가총액 개념으로, 매매가격이 조금 낮더라도 단지가 엄청난 규모의 대단지라면 선도아파트50으로 선정될수 있기 때문에 우리가 잘 아는 대장아파트와는 조금 다르다는 점입니다. 

 

KB 선도아파트50 지수 월별 증감률

 

  선도아파트50지수의 아파트 대부분은 서울의 아파트 단지이기 때문에 좀 편협스러운 부분이 있긴 합니다만, 큰 그림에서 보자면 거의 일치한다고 봐야겠죠. 이 그래프 역시 2월을 기점으로 해서 반등한 모습을 보이는 것뿐만 아니라 3월에 비해서 증감률이 커지고 있다는 점도 유의해서 봐야 할 듯합니다.

 

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  이상으로 KB부동산 월간 자료를 가지고 전국 부동산 시장의 이모저모를 살펴보았습니다. 크게 보면 작년 11월부터 경색되었던 부동산 시장이 올해 2월을 시점으로 해서 조금씩 풀리는 모습이긴 한데, 아직 현장에서는 크게 체감되지 못하고 있는 상황입니다. 이는 지인 투자자들이 부동산 매도 활동이 원활하지 못하다는 점으로 알 수 있는데요. 아마도 5월에 발표될 부동산 시장 정책에 따라 대출과 세금 규제가 완화되면서 본격적으로 풀리지 않을까 하는 생각입니다.

 

 

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