집을 매매하거나 전월세를 구할때 빼놓지 않고 봐야할 서류가 있습니다. 바로 등기부등본(등기사항전부증명서)이죠. 부동산 계약 경험이 없는 사람들이거나, 경험이 있더라도 관심이 없던가, 아니면 잘 몰라서 무심코 넘겼다가 집이 경매로 넘어가는 문제가 발생했을때 피해를 보는 경우가 많이 발생하는데요. 최소한 이 등기부등본(등기사항전부증명서)만 잘 확인했더라도 피해를 막을 수 있는 경우가 많습니다. 이번 포스팅에서는 부동산 계약시 꼭 봐야하는 서류인 등기부등본(등기사항전부증명서)과 건축물대장에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
등기부등본이란?
부동산 등기부등본(등기사항전부증명서)은 부동산에 대한 권리관계 및 현황이 기재되어 있는 공적 장부입니다. 부동산의 주소지, 면적, 소유권과 근저당권 등의 권리설정 여부까지 확인할 수 있습니다.
등기부등본의 종류
등기부등본 내 부동산구분은 집합건물, 토지, 건물 등 총 세 가지로 나뉠 수 있는데요. 건물 등기부등본은 해당 지번의 건축물, 토지 등기부등본에는 해당 지번의 토지에 대한 권리관계 및 현황이 기재되어 있습니다.
'집합 건물'은 아파트 혹은 오피스텔처럼 각 세대마다 소유주가 다른 건물을 말하는데요. 상가주택과 같은 다가구 주택은 소유주가 1명인 단독주택에 해당되므로 포함되지 않습니다. 집합 건물 등기부등본은 건물 전체에 대한 내역과 세대별 전유 부분에 대한 면적, 그 비율에 따른 토지 지분권이 표시됩니다.
등기부등본 열람 및 발급 방법
등기부등본 열람은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 간단히 확인 가능합니다.
1. 인터넷 등기소 홈페이지에 접속
대법원 인터넷등기소
www.iros.go.kr
2. 부동산 등기 카테고리 클릭
열람하기 또는 발급하기 선택
3. 해당 부동산 주소 입력
주소를 입력하고, 인터넷 열람(발급)을 신청하면, 민원 접수 신청이 되고, 바로 열람(발급)이 가능합니다. 열람은 700원, 발급은 1,000원의 비용이 발생합니다. 접수완료가 완료되면 일정 시간만 열람(발급)이 허용되니 시간 내에 열람(발급)을 처리하셔야 합니다.
만약 인터넷 사용이 어려운 경우에는 공인중개업소를 통해 받아볼 수도 있습니다. 일반적으로는 집을 계약하기 전에 공인중개업소에서 미리 출력해서 제공하고 있습니다.
등기부등본을 통해 확인해야 할 사항
등기부등본은 해당 부동산의 건축연도, 면적, 권리관계의 이동 등 부동산에 관한 개요와 히스토리가 담겨있어 '부동산 신분증'이라고도 불립니다. 그럼 세 항목으로 구성되어 있는 등기부등본의 표제구, 갑구, 을구에 대하여 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.
표제부
표제부는 부동산 외관을 표시합니다. 표제부도 크게 두 부분으로 나눌수 있는데요. 처음 나오는 부분은 건물 전체에 대한 내용이고, 두번째는 실제 내가 사용하고자 하는 부분(전유부분)에 대한 부분입니다. 등기한 순서와 함께 접수 날짜 및 부동산 소재지, 지번, 지목, 층별 면적, 구조, 층수, 용도 등 건물 자체에 대한 내용이 담겨 있습니다.
부동산을 확인할 때 가장 먼저 봐야 하는 부분이 표제부가 되겠죠?
갑구 (권리관계 확인)
갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계에 대한 등기사항이 기재되어 있습니다. 등기를 한 순위 번호와 함께 등기 목적, 접수일, 등기원인(가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등) 및 권리자를 알 수 있습니다. 등기부등본 갑구에 경매 혹은 압류 기록이 많다면, 소유권 관련 분쟁 소지에 대한 주의가 필요합니다.
소유권 관련 권리관계는 시간 순으로 표기되기 때문에 거래를 원하는 부동산의 현재 소유주는 갑구의 마지막 부분에 나와 있습니다.
을구 (저당권 설정 확인)
등기부등본에서 가장 중요하게 확인해야 할 부분은 '저당권 설정 여부'입니다. 바로 등기부등본의 '을구'에서 확인할 수 있는데요. 해당 부동산의 소유권 외 전세권, 지역권, 지상권, 저당권에 대한 내용이 포함되어 있습니다.
만약 을구의 등기목적란에 근저당권설정이라고 표시되어 있고, '권리자 및 기타사항에 채권최고액(우선변제권이 있는 금액으로 빌린 돈의 120%~130%로 설정) 1억원'이라고 표시되어 있다면 이 부동산이 은행에 1억원 저당이 잡혀 있다는 의미입니다. 건물의 소유주가 은행에 빌린 돈 1억을 갚지 못하면 해당 건물은 경매로 넘어가게 되고, 세입자는 보증금을 받지 못할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 계약 전 '저당권 설정'을 반드시 확인해야 합니다.
건축물대장 살펴보기
등기부등본을 꼼꼼하게 확인했다면 건축물 자체의 내용이 담긴 건축물대장의 확인도 필요합니다. 건축물대장에는 건축물의 위치, 면적, 구조, 용도, 층수 등과 건축물 소유자의 성명, 주소, 소유권 지분 등 소유자 현황이 등록되어 있습니다. 엘리베이터는 몇 개인지, 주차장의 면적은 어떠한지, 각 층의 면적은 어느 정도인지 등 건축물에 대한 모든 사항을 한눈에 확인할 수 있습니다.
건축물 대장을 보는 이유는 실제 건축물과 공적 장부가 일치하는지와 이행강제금 납부 대상인 위반건축물인지 아닌지를 알기 위한 목적입니다. 따라서, 전월세와는 크게 상관없고, 아파트보다는 빌라나 다가구, 단독주택, 상가주택 매매시에 확인해야 할 부분입니다.
등기부등본 발급 및 열람은 유료인 반면, 건축물대장은 정부민원포털에서 무료로 열람 및 발급 가능하며, 정부24에서 간단히 확인할 수 있습니다.
1. 정부24 홈페이지에 접속
정부서비스 | 정부24
정부의 서비스, 민원, 정책·정보를 통합·제공하는 대한민국 정부 대표포털
www.gov.kr
2. 건축물대장 클릭
3. 발급 신청
발급을 클릭하고, 양식에 따라서 입력하면 민원신청 접수 및 완료와 함께 즉시 발급이 가능합니다.
4. 위반건축물 여부 확인
위반건축물 여부는 아래 그림과 같이 건축물대장에서 확인 가능합니다. 사실 이는 구청에 이미 신고된 상태이고, 위반건축물이지만 아직 발견되지 않아서 신고가 되지 않은 경우도 많기 때문에 건물 외관에서 최근에 추가 공사되거나 한 흔적이 없는지 육안 확인도 필요합니다.
이상으로 부동산 계약시 확인해야하는 필수 서류인 등기부등본(등기사항전부증명서) 보는 법과 건축물대장에 대해서 알아보았는데요. 계약시에 등기부등본은 중개사가 발급해 주고 확인해주기 때문에 생각보다 간과하고 지나가는 경우가 많습니다. 하지만, 모든 중개사가 항상 정직하지는 않기 때문에, 본인이 등기부등본 보는 법 정도는 알고 있어야 중개사에게 휘둘리지 않습니다.
그리고, 전월세 계약시에는 좀 과하다고 생각되더라도 등기부등본을 3번 확인하는 것이 좋습니다. 계약 전에 한번, 계약서 작성한 다음날 한번, 마지막으로 전입신고후 다음날 한번 확인하여, 임대인이 계약과 다르게 주택을 담보로 대출을 받았거나 등기원인 변동이 생겼는지 확인할 필요가 있습니다. 또한, 계약서 특약 사항으로 잔금전이나 임차중에는 임대인의 대출 금지 조항 등을 기입하는것도 방법이겠죠.
약간의 노력만으로 내 소중한 자산을 지킬 수 있으니, 어렵다고 외면하지 마시고 도전해 보시기 바랍니다.
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